Sentencia Civil Nº 24/2006, Audiencia Provincial de Ceuta, Sección 6, Rec 142/2005 de 28 de Marzo de 2006

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 24

SECCIÓN SEXTA A.P. DE

CÁDIZ EN CEUTA.

PRESIDENTE: Ilmo. Sr. D. Fernando Tesón Martín.

MAGISTRADOS: Ilmos. Sres.:

Don Jesús Carlos Bastardés Rodiles San Miguel

Don Emilio J. Martín Salinas.

APELACIÓN CIVIL: Rollo Nº 142/05

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº: 3.

Procedimiento Ordinario nº93/04.

En la Ciudad Autónoma de Ceuta, a veintiocho de marzo de dos mil seis.

EN NOMBRE DE S.M. EL REY.

Vistos por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Cádiz en Ceuta, los autos que, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de esta Ciudad, en donde se tramitaron con el nº 93/04, penden en grado de apelación ante este Tribunal, promovidos por Dª. Sara , representada por el Procurador D. Ángel Ruiez Reina y defendido por el Letrado D. Manuel Martínez Selva contra D. Juan , representado por la Procuradora Dª. Marta González Valdés y defendido por el Letrado D. Javier Cabillas Martos, habiendo venido los autos originales a este Tribunal en méritos de recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia pronunciada por el referido Juzgado con fecha 16-06-05.

Aceptando los antecedentes de hecho de la sentencia referida cuya parte dispositiva dice así: FALLO: "Que estimando la demanda interpuesta por el procurador SR. Ruiz Reina en nombre y representación de Dª. Sara , debo condenar y condeno a Juan a que satisfaga a aquélla la cantidad de 6.310,63 € (seis mil trescientos diez euros con sesenta y tres céntimos) más los intereses devengados, así como las costas de este procedimiento".

Antecedentes

ÚNICO.- Contra la anterior sentencia se preparó e interpuso recurso de apelación por la parte demandada, y admitido el mismo en ambos efectos se tramitó en la forma prevista en los artículos 455 y ss de la LEC elevándose los autos originales a este Tribunal, que procedió en la forma prevista en el art. 464 de la expresada Ley , no considerándose necesaria la celebración de vista, señalándose por el Sr. Presidente, para la deliberación, votación y fallo el día de hoy.

Es ponente el Ilmo. Sr. Don Jesús Carlos Bastardés Rodiles San Miguel.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación interpuesto por la representación de Juan contra la sentencia dictada por la "Juez a quo", contiene un conjunto de alegaciones que son desarrollo del enunciado como primer motivo de apelación "error en la valoración de la prueba por parte del Juez a quo" (SIC). Lo cierto es que tal motivo señalado como "PRIMERO" ha sido realmente el único desarrollado, pues, no hallamos en el escrito un segundo motivo de apelación. Dicho lo cual pasamos al análisis del conjunto de afirmaciones contenidas a lo largo de su exposición y que damos aquí por reproducidas en aras a evitar su innecesaria repetición.

Debemos, no obstante, dejar constancia que de la lectura de la sentencia apelada, en lo que afecta al supuesto concreto de que se trata, puestos tales particulares en relación con las manifestaciones del apelante podía llegar a deducirse cierta falta de comprensión de la motivación de la resolución que impugna, la cual a lo largo de sus claros razonamientos jurídicos, fundamentos de derecho cuarto y quinto, ha resuelto las cuestiones que plantea el demandado en la instancia y que trae ahora a nuestra consideración, sin que sea de recibo la afirmación del apelante de que hayan sido "absolutamente obviados en la sentencia recurrida" (SIC) el tercer y cuarto motivo de oposición en los que planteaba el demandado la posibilidad de que el Tribunal hiciera uso de la facultad moderadora del art. 1.103 C.C . Pues tal cuestión no fue evitada sino, por el contrario, expresamente resuelta por la Juez "a quo" en el fundamento jurídico quinto de la sentencia apelada, eso sí, de forma contraria a lo solicitado por la parte entonces demandada y ahora apelante. Pues se trata de una facultad que el art. 1.103 C. Civil otorga al Juez, quien podrá ejercitarla discrecionalmente aunque motivadamente. Es lo cierto que la "Juez a quo" en el fundamento jurídico quinto de la sentencia apelada, contrariamente a lo que afirma el apelante, contempló tal cuestión, y expuso su criterio contrario a lo solicitado.

Hemos también de señalar que dado el son del recurso, confrontado con la motivación de la resolución apelada aplicable al caso, el apelante ha, al menos, mal interpretado la motivación de la sentencia.

La parte demandante se ha opuesto al recurso con los razones que aquí se dan por reproducidas, manteniendo que la prórroga pactada de la relación arrendaticia era por periodos de tres años.

SEGUNDO -. En relación con la duración convenida del contrato, cuya denominación de subarriendo, como identificadora de la relación jurídica habida no compartimos en absoluto, (art. 6.4 C.C .), partimos de la evidencia de que la expresión "TRES AÑOS", tanto en el anverso como al dorso de la primera hoja del contrato (F.12) ha sustituido a la primeramente mecanografiada de "UN AÑO".

La Juez "a quo" ha considerado en conciencia que tal alteración fue consecuencia de convención entre los otorgantes del contrato.

Por nuestra parte consideramos tal deducción plenamente acertada. Pues si bien es cierto que la sustitución de la palabra "UN" por "TRES" y la yuxtaposición de una "S" final a la palabra "AÑO", y así obtener la expresión "TRES AÑOS" dada la extensión del contrato -dos hojas mecanografiadas- con veinticuatro cláusulas, utilizándose el denominado "ejemplar oficial" como soporte de la clase 9ª, (con omisión de pago del impuesto, entonces A.J.D. que imponía su liquidación al tipo de 20 pesetas por mil o fracción dada la renta y duración de tres años convenidos) es realmente lógico que tal modificación tuviese lugar en el momento de suscribir el contrato, al mismo tiempo que se completaron los tres espacios en blanco, señalados con un subrayado de máquina, uno al dorso de su hoja primera y dos al dorso de su hoja segunda, cláusulas cuarta y decimosexta respectivamente, como así se deduce de la diferente alineación de las expresiones "1.995", "cien mil", "dos" que, respectivamente, los cumplimentan..

El tiempo de tres años que figuró en el contrato es también lógico desde la perspectiva de arrendamiento de un local de negocio, en que el arrendatario va a desarrollar su actividad comercial que habitualmente exige unas inversiones no compatibles con el breve plazo de un año cuya amortización sería prácticamente imposible.

Finalmente si, contra esa lógica de comerciante, efectivamente se hubiese tratado de una alteración unilateral del término convenido, el demandado, ahora apelante habría presentado su ejemplar del contrato, en tanto en cuanto no podemos aceptar como creíble la explicación suministrada por el demandado de que había entregado su ejemplar a la otra parte para la devolución de la fianza.

TERCERO -. Aceptando como aceptamos que el tiempo del contrato fue pactado en tres años constituye el término contractual del arriendo según el artículo 56 de la L.A.U. texto refundido de 1964 , hoy derogada; pero aplicable a la relación arrendaticia de que se trata. (Disposición transitoria 1ª. 2 L.A.U. 1.994)

El argumento que expone el apelante es que tratándose de un contrato de subarriendo, y siendo el arrendamiento de un año, el término del subarriendo no podía ser superior. Pues bien, en principio si el arriendo está sometido a prórroga forzosa, es claro que conforme al art. 57 L.A.U. 1964 citada, se produciría la prórroga forzosa del arriendo a voluntad del arrendatario lo cual obviaría tal obstáculo, sin perjuicio del carácter de fraude legal que en este caso parece haber existido; pero no planteada tal cuestión, que habría acarreado importantes consecuencias procesales en la instancia, por el demandado, el art. 464.4 L.E.C . nos impide pronunciarnos sobre ello. Por lo tanto en nada afecta a lo debatido en cuanto que el mismo demandado se dice subarrendatario y como subarrendadora reconoce a la demandante.

Pero es claro, que el art. 56 L.A.U. 1964 citado no contempla la prórroga del plazo o término contractual del arriendo, sino que se refiere exclusivamente al término estricto del arriendo fijado en el contrato (art. 1.543 C.C .), dado que tal precepto se hallaba unido al art. 57 que establecía la prórroga forzosa del arriendo, en el sentido de ser obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario. Ello significaba que una vez en fase de prórroga legal forzosa del arriendo (art. 57 L.A.U. 1964 ) el arrendatario podía dejar el arrendamiento cuando le conviniese sin necesidad de preaviso alguno al arrendador. Está claro que el contrato otorgado por las partes litigantes, como subarriendo carecía de prórroga forzosa, y como arrendamiento disimulado le era de aplicación por así pactarse, el Decreto Ley de 30 de abril de 1985, que suprimió la prórroga forzosa del art. 57 L.A.U. 1964 , para aquellos contratos que celebraren a partir de su entrada en vigor.

En definitiva en el contrato se pactó una forma de prórroga ligada a una revisión paralela y consiguiente de la renta (cláusula tercera y cuarta).

Ahora bien, hemos dicho que el contrato fue inicialmente redactado con un año de duración, luego la prórroga prevista era anual -salvo desistimiento de cualquiera de las partes en el preaviso de un mes cuestión a la que su redactor ha denominado con grave error "voluntad de rescindirlo" (nada tiene que ver aquí la rescisión de un contrato)- pero al sustituirse el término de "un año" que figuraba en la redacción del contrato por el término de tres años, se produce una distorsión y contradicción entre las cláusulas tercera y cuarta, y por ello es necesario determinar si la prórroga convenida del contrato hasta desistimiento de cualquiera de las partes era por períodos anuales o por períodos de tres años como pretende la actora.

CUARTO.- Está demostrado que el contrato fue redactado por el Sr. Sara , propietario del local, en representación de su hija, arrendataria y subarrendadora, ésta, al menos, experta en la gestión inmobiliaria (f. 17) " Sara Inmobiliaria" tiene como membrete tal documento la carta que remitió al apelante.

En el escrito de conclusiones así lo afirma la actora (f. 22), que llamó y declaró como testigo a su representante, padre, y arrendador, luego no nos cabe duda de que el contrato fue redactado por una de las partes.

Por ello el causante de la contradicción existente entre las cláusulas tercera y cuarta del contrato es su autor. Ello nos lleva a la aplicación del art.1.288 C.C . en cuanto que establece que la interpretación de las cláusulas oscuras no debe favorecer a las parte que hubiere ocasionado la oscuridad; y en el caso de que se trata, al menos oscuridad, si existe: la cláusula tercera menciona el término inicial contractual de arriendo, tres años, y su prórroga por iguales períodos si al menos con un mes de antelación cualquiera de las partes no notifica a la otra su voluntad de desistir. Pero sin embargo la cláusula cuarta establece que mientras se prorroga el contrato porque ninguna de las partes manifiesta su voluntad de desistir al cumplirse cada año se revisará y actualizará la renta. "La primera revisión se efectuará el uno de enero de 1995 y así sucesivamente todos los años por la citada fecha del uno de enero." (f. 12 vuelto).

Pues bien el uno de enero de 1995, siendo de tres años el plazo inicial, que comenzó el 1 de diciembre de 1993 es evidente que no estaría en período de prórroga del arriendo sino en su plazo inicial pactado, que expiraba el 30 de noviembre de 1996. Luego la oscuridad causada por la actora en la redacción del contrato, nos lleva a interpretar que las prórrogas del arriendo eran paralelas a la revisión de la renta y si esta se pactó anual también las prórrogas convenidas habrían de ser anuales, pues la interpretación contraria nos llevaría bien a decir que el término es de un año, lo que sería absurdo por lo ya expuesto, bien a hacer una interpretación en perjuicio de quien no redactó el contrato y no fue causante de la oscuridad. En consecuencia, de conformidad con el contenido de los arts. 1284, 1285 y 1287 C.C . consideramos, teniendo también en cuenta el espíritu del art. 1289 C.C ., que se trata de un contrato de duración inicial de tres años, prorrogable por anualidades sucesivas, salvo desistimiento previamente notificado con antelación mínima de un mes a la fecha de vencimiento de cada anualidad, y con revisión de su renta anual, los días 1 de enero de cada anualidad una vez prorrogado.

QUINTO.- En consecuencia con lo expuesto entendemos que la prórroga voluntaria del contrato, conectada con el sistema de actualización de la renta, ha de considerarse por anualidades, y el desistimiento de la próxima prórroga habría de producirse mediante preaviso con una antelación mínima de un mes, es decir antes del primero de noviembre de cada año.

Siendo así que la carta mediante la que el apelante notificó a la otra parte que se apartaba del arriendo tiene fecha de 1 de junio de 2001 (F.14) y que las llaves fueron recibidas por la parte arrendadora el 12 de marzo de 2001, es evidente que el preaviso no se produjo en noviembre del año 2000, con lo cual solo surtía efecto para la anualidad de diciembre 2001 a noviembre 2002. Lo que determinaría que la indemnización por el desistimiento de la prórroga del contrato durante la anualidad diciembre 2000 a noviembre 2001, sin previo aviso, se deba fijar, al no haberse probado por el demandado el arrendamiento de tales locales durante el resto del año 2001 a un tercero, en la suma de seiscientas mil pesetas, hoy 3.606.07 euros de los que se deducirán las cien mil pesetas (euros: 601,01) entregadas como fianza, en tanto en cuanto la parte actora no ha manifestado que existan responsabilidades a las cuales pudiera quedar afecta.

SEXTO.- Dispone el art. 398 L.E.C . que cuando el recurso de apelación sea estimado, y este lo es en parte, que no se condenará en costas a ninguno de los litigantes.

En relación con las costas causadas en la primera instancia, es evidente que como consecuencia de la estimación en parte del recurso se ha producido la correlativa estimación parcial de la demanda lo que haría por aplicación del art. 394.2 que cada una de las partes corriera con las costas causadas a su instancia en tanto en cuanto no puede apreciase temeridad.

Ahora bien hemos de señalar que en el escrito de preparación del recurso, que ha sido admitido con una interpretación favorable a la admisión a trámite de los recursos inherentes al principio de tutela efectiva garantizado por el art. 24 C.E ., pues en el escrito de preparación se menciona que "Se impugnan expresamente cuantos pronunciamientos y argumentaciones se contienen en la resolución recurrida justificativos de la estimación de la demanda..." (SIC) dado que solo el fallo contiene pronunciamientos apelables, no siéndolo las "argumentaciones" (SIC) es lo cierto que en el escrito de interposición no se solicita una modificación del pronunciamiento contenido en la sentencia apelada sobre las costas.

Así pues hemos de entender que la aplicación que ha realizado el Juez "a quo" del art. 394 L.E.C . en cuanto a su impugnación por el demandado, en esta instancia no se hurta al principio procesal de justicia rogada informador de la Ley, (art. 216 y 465.4 L.E.C .), y si bien el pronunciamiento judicial sobre la materia ha de someterse a los criterios contenidos en los arts.394 y siguientes de la L.E.C . aquél se menciona especialmente como objeto de apelación en el art. 397 L.E.C.

En segunda instancia nuestra sentencia ha de pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso, y en los escritos de oposición o impugnación (art. 465.4 L.E.C .) luego no solicitado por el apelante en el recurso interpuesto que se modificase el contenido del fallo en cuanto a las costas de la primera instancia ha quedado fuera del debate en esta segunda instancia.

En atención a lo expuesto, vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación

Fallo

Que debemos estimar y estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan , contra la Sentencia de fecha 16 de Junio de 2005 , dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de esta Ciudad en el procedimiento ordinario nº 93/04 , la cual revocamos en parte modificando la suma de SEIS MIL TRESCIENTOS DIEZ EUROS CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (6.310,63 €)a cuyo pago condenaba a D. Juan , por la suma de TRES MIL CINCO EUROS CON SEIS CÉNTIMOS (3.005.06€) que deberá pagar a Dª Sara , quedando subsistentes los demás pronunciamientos contenidos en el fallo de la sentencia apelada. No hacemos imposición de costas en esta instancia debiendo cada parte correr con las propias.

Notifíquese esta sentencia a las partes en la forma establecida en el art. 248-4 de la L.O.P.J . y con testimonio de la misma remítanse los autos al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública la Sección Sexta de esta Audiencia en el día de su fecha. Doy fe.