Sentencia Civil Nº 24/2008, Tribunal Superior de Justicia de Navarra, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 41/2008 de 09 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 24

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. FRANCISCO JAVIER FERNÁNDEZ URZAINQUI

D. ALFONSO OTERO PEDROUZO

D. MIGUEL ANGEL ABARZUZA GIL

En Pamplona, a nueve de diciembre de dos mil ocho.

Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 41/08, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, el 6 de mayo de 2008, en autos de Juicio verbal L. E.C. 2000, nº 210/07, (rollo de apelación civil nº 2/08 ) sobre resolución de contrato arrendaticio urbano y prórroga forzosa, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Pamplona/Iruña, siendo recurrente el DEMANDANTE don Franco , representado ante esta Sala por la procuradora doña Carmen Azpiroz Martinez y dirigido por el letrado don Gabriel Navarro Delage y recurrida la DEMANDADA doña Amparo , representada en este recurso por el procurador don Jaime Ubillos Minondo y dirigida por el letrado don Miguel Uriz Ayestaran.

Antecedentes

PRIMERO.- La Procuradora Sra. Dª Carmen Azpíroz Martínez en nombre y representación de D. Franco en la demanda de juicio verbal sobre deshaucio de arrendamiento urbano seguido en el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Pamplona contra Dª Amparo estableció en síntesis los siguientes hechos: el día 7 de octubre de 1974, Dª Consuelo , como propietaria arrendadora y D. Fidel , esposo de la demandada, como arrendatario, concertaron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda piso NUM000 del portal NUM001 de la calle DIRECCION000 de Pamplona. La voluntad de ambos contratantes al firmar el contrato, fue con toda claridad que éste quedase excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 entonces vigente y de su prórroga forzosa. Por fallecimiento de D. Fidel , le sustituyó como arrendataria su esposa, la demandada. El 31 de octubre de 1990, Dª Consuelo donó a su sobrino, el hoy demandante, la vivienda arrendada reservándose ella el usufructo de la misma mientras viviese. Dª Consuelo falleció el 27 de mayo de 2006, extinguiéndose, por tanto, el usufructo y consolidándose la plena propiedad del actor sobre la citada vivienda. Terminada la duración estipulada para el arrendamiento y no estando sometido éste a la prórroga forzosa de la LAU, el contrato se ha venido prorrogando por la mera tolerancia de la parte arrendadora hasta el momento en que el demandante requirió a la arrendataria notarialmente manifestándole su oposición a la continuación del mismo conforme a lo dispuesto en la Ley 589 párrafo 4º del Fuero Nuevo, cosa que ocurrió el 31 de octubre de 2006 , quedando de esta forma extinguido el arrendamiento. La demandada se opuso a dicho requerimiento alegando que no es de aplicación la Ley 589 del Fuero Nuevo de Navarra sino la Ley 588 del mismo texto legal. Después de alegar los fundamentos jurídicos quer estimó oportunos terminaba suplicando 'se dicte sentencia por la que estimando la demanda declare extinguido el contrato de arrendamiento de fecha 7-10-1974 sobre la vivienda que es piso NUM000 del portal NUM001 de la DIRECCION000 de Pamplona, decretando el deshaucio del mismo y su entrega a mi mandante, con costas a la demandada'.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda, se citó a las partes a una vista que definitivamente tuvo lugar el día 11 de octubre de 2007. En la misma, la parte demandada se opuso a la demanda, alegando que a pesar del tenor del contrato, los actos subsiguientes al mismo ponen de manifiesto que sí se trataba de un contrato sometido a la LAU de 1964 . En él se hizo constar que era de arrendamiento de temporada excluido de la LAU y al mismo tiempo se obligaba a adquirir el mobiliario. En la renta se repercutía el 12% de las obras que se hacían por lo que se aplicaba la legislación arrendaticia al efecto y lo mismo en cuanto a la actualización en la renta del IPC. Además, los contratos de suministros de luz, agua etc... estan firmados por el arrendatario, lo cual es impensable si el contrato fuese de temporada. No ha habido subrogación por fallecimiento sino por la adjudicación del domicilio conyugal por el Juzgado de Familia, lo que se comunicó a la arrendadora. No se ha prorrogado por tolerancia sino porque se trataba de un contrato sometido a la LAU de 1964 . Terminaba solicitando la desestimación de la demanda con imposición de costas a la parte actora.

TERCERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia se dictó sentencia en fecha 15 de octubre de 2007 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:'Que debo desestimar y desestimo la Demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Azpiroz en nombre y representación de Franco , frente a Amparo , en el sentido de no declarar extinguido por expiración del plazo contractual el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM001 , NUM000 . de Pamplona, que ligaba a las partes desde el 7 de octubre de 1.974, condenando a la parte actora al abono de las costas'.

CUARTO.- Interpuesto recurso de apelación contra la referida sentencia, la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Navarra dictó nueva resolución en fecha 6 de mayo de 2008 cuya parte dispositiva dice textualmente: 'Debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el demandante D. Franco contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona en el Juicio Verbal nº 210/2.007 , que confirmamos, imponiendo al indicado recurrente el pago de las costas causadas en esta segunda instancia'.

QUINTO.- Preparado recurso de casación contra dicha resolución por la parte actora, éste se interpuso posteriormente dentro del plazo legal en base a los dos siguientes motivos: primero, por infracción de la doctrina jurisprudencial reiterada del TSJ de Navarra contenida en sus sentencias de 22-12-2005, 28-9-2004 y 9-11-2005. Y segundo, por infracción del párrafo 1º de la Ley 588 del Fuero Nuevo por inaplicación.

SEXTO.- Por auto de fecha 15 de septiembre de 2008 dictado por esta Sala , se acordó declarar la competencia de la misma y admitir el recurso de casación interpuesto así como los dos motivos que en el mismo se formulan. En trámite de impugnación, la parte recurrida se opuso a dicho recurso solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida con imposición de costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- Conforme a lo dispuesto en el art. 486.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y mediante providencia de fecha 30 de octubre de 2008 , la Sala señaló para la votación y fallo del recurso de casación el día 4 de diciembre de 2008 .

OCTAVO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALFONSO OTERO PEDROUZO.

Fundamentos

PRIMERO.- Antes de examinar el presente recurso de casación foral, interpuesto por la parte actora/arrendadora, es necesario exponer en este momento los antecedentes históricos o fácticos del litigio, que por lo demás no se cuestionan.

Así, en este juicio se ejercita por la parte actora la acción de desahucio por extinción del plazo contractual, al amparo de lo establecido en la Ley 588 del Fuero Nuevo (FN), en relación con las Leyes 7 y 8 de la citada Compilación, por entender que el contrato suscrito el día siete de octubre de 1.974, que tenía por objeto el arrendamiento de una vivienda sita en Pamplona, fue excluido, por voluntad de las partes contratantes, del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 (LAU), y por tanto no le serían de aplicación las prórrogas forzosas de esta ley arrendaticia.

Frente a esta pretensión, la parte demandada/arrendataria se opuso alegando que, a pesar del tenor literal de dicho contrato, los actos subsiguientes al mismo ponían de manifiesto que las partes estaban conformes con ajustar el contrato de arrendamiento a la LAU.

En el referido contrato de arrendamiento, las partes señalaron en el expositivo segundo que '... hallándose interesado en su arrendamiento amueblado por temporada no superior a once meses, de mes en mes previas negociaciones con su propietario...'

Y en la estipulación octava los contratantes acordaron que 'este arrendamiento es de los considerados de temporada, ya que se concierta por un plazo límite de once meses (prorrogables, mes a mes desde el primer mes de octubre de este año) a partir de la fecha de este contrato, por lo que queda excluido de L. A.U. a tenor de su artículo 2º apartado primero , no estando por tanto sujeto a la prórroga forzosa...'.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

La sentencia ahora recurrida en casación, dictada por la sección 1ª de la Audiencia Provincial, desestima asimismo el recurso de apelación interpuesto por la propiedad. En síntesis, sus argumentos capitales son los siguientes:

'Cierto es que tanto en el expositivo inicial del contrato de fecha 7 de octubre de 1.974 y en las estipulaciones primera y octava del mismo se da por las partes al contrato la naturaleza de un arrendamiento de temporada, y en base a ello se declara incluso expresamente en la estipulación octava que queda excluido el contrato de la LAUrbanos (vigente entonces la del año 1.964), 'no estando sujeto a la prórroga forzosa'..., pese a la literalidad de dichas estipulaciones en modo alguno puede darse por acreditado que fuera voluntad de las partes el establecimiento de un contrato de temporada, con la exclusión que ello suponía de la LAUrbanos de 1.964..., dicha temporalidad mal se concilia con la autorización para obras contenida en la estipulación especial, y con la suscripción el mismo día del otorgamiento del contrato denominado de temporada de un documento... de compra por el arrendatario de los enseres y mobiliario de la vivienda arrendada....

En esta tesitura, es evidente que la voluntad declarada o el tenor literal no puede servir para interpretar el contrato, y ante tal situación, y siendo de aplicación, como recoge el Juzgado a quo, las normas interpretativas establecidas en el pº 2º del Art. 1.281 y ss del C. Civil , debe prevalecer la intención evidente de los contratantes, atendiendo a los actos de éstos coetáneos y posteriores al contrato (Art. 1.282 del C. Civil ).

Pues bien, dentro de este ámbito... en el año 1.980, no habiéndose extinguido la relación arrendaticia pese a su temporalidad, la arrendadora cobró al arrendatario un incremento de renta, aplicando preceptos propios de la LAUrbanos que se quiso literalmente excluir...

Por sí alguna duda existía, subrogado el actor en la posición de arrendador, en el año 2.000 pretendió la actualización de la renta... en aplicación de diversos preceptos legales que sin ninguna duda sólo tenían amparo dentro del sometimiento de la relación arrendaticia a la LAUrbanos de 1.964, como expresamente se recogían.

Si ello es así, ninguna duda debe ofrecer que la intención de las partes, pese a aquella voluntad declarada en el contrato o dicción literal, nunca fue ni considerar el mismo como un contrato de temporada, ni al margen de ello, y en todo caso, excluir la aplicación al mismo de las normas contempladas en la LAUrbanos de 1.964 entonces vigente'.

En otro orden de cosas, la sentencia recurrida añade: '... sin que tampoco pueda atenderse la afirmación de que en el derecho foral sea posible excluir por pacto la aplicación de preceptos imperativos de la LAUrbanos de 1.964 y en concreto la prórroga forzosa contemplada en el Art. 57 de la misma ..., ya que no puede olvidarse que de conformidad con lo dispuesto en el Art. 6. 1 y 2 de la LAUrbanos de 1.964 , es irrenunciable el derecho a la prórroga forzosa contemplado en el Art. 57 de la citada ley , y por tanto norma imperativa de obligado cumplimiento, como así lo ampararían igualmente las leyes 7 y 9 de la Compilación, pues esa renuncia antecedente del derecho de prórroga forzosa es contraria al orden público'.

Contra esta sentencia de la Audiencia Provincial, la parte actora/arrendadora ha interpuesto el presente recurso de casación foral.

SEGUNDO.- La parte recurrida, con carácter previo, ha opuesto la inadmisibilidad del presente recurso de casación por carecer, a su juicio, del invocado interés casacional. En concreto, entiende esta parte arrendataria que tanto la sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 27.6.1986, como la de este Tribunal Superior de Justicia de Navarra (TSJN) de 25.3.1993 ya abordaron suficientemente las materias debatidas, por lo que no cabría hablar de inexistencia de doctrina jurisprudencial, que es el interés casacional alegado.

La Sala no lo entiende así. Uno de los aspectos fundamentales del presente recurso, que integra su motivo segundo, radica en determinar si en Navarra, y al amparo del 'paramiento fuero vienze' de la Ley 7 FN , podía excluirse por pacto la prórroga forzosa que establecía para los arrendamientos urbanos el art 57 LAU , y sobre este concreto y capital punto este TSJN carece de doctrina, pues aquellas dos sentencias fueron dictadas en contemplación de sendos arrendamientos rústicos, y sólo muy indirectamente abordaron la cuestión de la prórroga. Mantenemos, por tanto, que el recurso que nos ocupa tiene el exigible interés casacional.

TERCERO.- En el primer motivo de casación se denuncia como infringida la Ley 490.1 FN, precepto que en materia de interpretación establece que 'las obligaciones deberán interpretarse conforme a la voluntad declarada que las creó, al uso y a la buena fe'. En su desarrollo, el motivo insiste en que la voluntad declarada por las partes en el contrato litigioso debe prevalecer sobre la interpretación que se ha realizado por la Audiencia Provincial en base a los arts 1281.2 y 1282 del Código Civil (CC), que ha dado prioridad a la intención de los contratantes. Y el motivo abunda en que la interpretación realizada en la instancia es 'disparatada y absurda'. La parte recurrida, por el contrario, defiende esta interpretación porque es lógica y carente de arbitrariedad, y porque, en suma, en materia de interpretación y calificación de los contratos debe primar el criterio sentado por la sentencia de instancia.

Este primer motivo debe perecer. En efecto, y como bien señala la parte recurrida, se puede enfocar en primer lugar la cuestión debatida desde la perspectiva de una calificación del contrato, pues no otra cosa ha realizado la Audiencia Provincial al indagar si el convenio debatido era un arrendamiento de temporada, como se dice literalmente en el documento litigioso, o un puro contrato arrendaticio sometido a la LAU. Así las cosas, este TSJN, en su sentencia, por todas, de 23.1.2003 , recuerda que 'a tenor de una jurisprudencia plenamente consolidada, la calificación de los contratos pertenece a la soberanía juzgadora de los órganos de la instancia, cuyo criterio debe prevalecer en casación, de no revelarse erróneo, arbitrario o irrazonable, por no ajustarse a las reglas de la lógica y el buen sentido (SS. 18 febrero 1997, 28 septiembre y 14 diciembre 1998, 14 diciembre 1999, 20 julio de 2000, 14 mayo 2001 y 25 abril 2002, del Tribunal Supremo, y 13 octubre 1992, 5 julio 1995, 28 noviembre 1997 y 4 marzo 2002, de este Tribunal Superior de Justicia )'; reproches que en modo alguno merece la calificación aplicada al contrato de autos por la sentencia de instancia, por las razones que expondremos más adelante.

En materia de interpretación contractual, nuestra sentencia, por todas, de 17.4.2007 indica que 'en consonancia con la supletoriedad del Código Civil (leyes 2.4 y 6 del Fuero Nuevo y 13.2 del Código Civil), esta Sala, como ya lo hiciera anteriormente el Tribunal Supremo (S. 18 noviembre 1974 ) ha venido declarando con reiteración (SS. 26 enero 1991, 22 enero 1993, 28 junio 1995, 8 octubre 1998, 22 diciembre 1999, 25 junio 2001 y 23 enero 2003 ) la primacía y prioritaria aplicación de la Ley 490, párrafo primero, del Fuero Nuevo de Navarra, sobre los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , en la hermenéutica de los contratos que, como el de autos, se hallan sujetos al Derecho civil navarro..., debiendo a este respecto recordarse una vez más que las facultades interpretadoras de los convenios, negocios, relaciones y obligaciones se integran en la propia soberanía juzgadora de los Tribunales de instancia, de suerte que su rechazo en casación sólo procede cuando las mismas manifiestamente contravengan la legalidad, se presenten erróneas, disparatadas o arbitrarias, o conduzcan a conclusiones ilógicas, irracionales o, tan desproporcionadas, que no encajen en un normal raciocinio (SS. de 18 junio 1992, del Tribunal Supremo, por todas, y 22 enero 1993, 28 junio 1995, 7 mayo 1996, 8 octubre 1998 y 19 marzo 2001 de este Tribunal Superior )'.

Ahora bien, también hemos dicho, por ejemplo en la sentencia de esta Sala de 22.12.1999 - y en la misma línea, en las de 25.6.2001, 7.5.1996 y 21.9.1991-, 'que sí es observable en Navarra el artículo 1282 CC -y en consecuencia, el artículo 1281.2 CC-, de conformidad con lo dispuesto en las leyes 2 y 6 de la Compilación'.

Así las cosas, y como ya adelantamos, la Sala considera que la argumentación llevada a cabo en la instancia, desde esa doble perspectiva calificación/interpretación contractual, está cargada de lógica y racionalidad, carece de arbitrariedad y en modo alguno es disparatada o absurda. Es cierto, y así lo ha sentado nuestra doctrina, que la 'voluntad declarada' que expresa la Ley 490.1 FN constituye el criterio prevalente y prioritario en materia hermenéutica, pero ello no anula otras posibles pautas interpretativas cuando son de tal intensidad que difuminan plenamente el tenor literal de lo plasmado en el convenio. Este es justamente el error - interesado- de la recurrente, pues pretende orillar totalmente todo parámetro que no sea la voluntad declarada. En concreto, y por lo que aquí nos interesa, reiteramos la vigencia de los arts 1281.2 y 1282 CC cuando a juicio del tribunal las palabras parecieren contrarias a la 'intención evidente de los contratantes'.

En el caso que nos ocupa, no puede obviarse que las partes contratantes remarcaron varias veces en el documento de 7.10.1974 que pactaban un 'arrendamiento por temporada no superior a 11 meses', añadiendo que 'queda excluída la LAU..., no estando por tanto sujeto a la prórroga forzosa' ; pero también es cierto, como se ha significado en las sentencias de primera y segunda instancia, que los actos de las partes coetáneos y posteriores al contrato controvertido evidencian una realidad bien distinta, expresiva de una voluntad contractual muy diferente de la literalidad del contrato. En suma, la autorización para obras, la compra por el arrendatario de los enseres y mobiliario de la vivienda locada, el incremento de renta bajo el soporte de la LAU y, por fin, la pretensión de la propiedad en el año 2000 de actualizar la renta al amparo de la legislación especial arrendaticia, son actos todos que ponen de manifiesto una conducta reiterada a lo largo de unos 32 años que casa mal con un 'arrendamiento por temporada no superior a once meses' y excluído de la LAU.

En definitiva, la interpretación - o calificación - llevada a cabo en la instancia en modo alguno puede ser tachada de disparatada, ilógica o irracional, por lo que debe concluirse, rechazando este primer motivo de casación, que el contrato arrendaticio que nos ocupa, por voluntad de las partes, estuvo sometido a la LAU, incluída pues la prórroga forzosa del art 57 de esta Ley , ya que en ningún caso cabe calificarlo como de temporada.

CUARTO.- El segundo y último motivo del recurso que estudiamos indica como infringida la Ley 588.1 FN , que establece: 'Los arrendamientos de cosas se rigen por lo pactado, por los usos y costumbres del lugar y, supletoriamente, en cuanto no contradigan las leyes especiales recibidas en Navarra, por las disposiciones de esta Compilación'. En el desarrollo del motivo, la parte recurrente sostiene que los contratantes pactaron expresamente la exclusión de la prórroga forzosa en el contrato controvertido, y en el derecho navarro lo pactado prevalece sobre lo dispuesto en las leyes recibidas, en este caso la LAU; además, añade, si dicha ley arrendaticia 'puede no ser aplicada en su totalidad, también puede no serlo, obviamente, su prórroga forzosa ex art 57 '. La parte recurrida opone a estos argumentos que el derecho a la prórroga forzosa resulta irrenunciable y su exclusión es contraria al orden público.

Pues bien, ya hemos dicho en nuestra sentencia de 12.3.1992 -y, en la misma línea, la de 21.3.1992 - que 'la Ley 588 del Fuero Nuevo , tras reiterar la primacía de la voluntad contractual, en consonancia con los principios de «paramiento fuero vienze» y «libertad civil» proclamados en las leyes 7 y 8, y la prevalencia de la costumbre del lugar sobre la normativa legal, en correspondencia con las leyes 2-1) y 3, declara supletoriamente aplicables a los arrendamientos de cosas «las disposiciones de esta Compilación», «en cuanto no contradigan las leyes especiales recibidas en Navarra», entre las que indiscutiblemente se halla la Ley de Arrendamientos Urbanos; de suerte que, en lo no previsto en la propia Compilación o en lo que ésta se oponga a ella, el arrendamiento... queda legalmente sometido a las prescripciones de la expresada Ley especial: en el primer caso, por aplicación de las leyes 2 y 6 del Fuero Nuevo, en relación con el art. 1 de la citada Ley arrendaticia y, en el segundo , por virtud de lo específicamente establecido en la Ley 588.1 de la misma Compilación...'.

Aplicando esta doctrina legal, la sentencia de este TSJN de 15.5.2006 recuerda que es la legislación especial arrendaticia 'la que ordinariamente haya de aplicarse en aquellas materias en que no haya existido pacto concreto de las partes... Otra cosa es que un aspecto concreto de la relación arrendaticia ha podido ser objeto de pacto y habrá de estarse a él, con preferencia a la norma, si se cumplen los requisitos establecidos por la Ley 7 del Fuero Nuevo .'

Ahora bien, debemos advertir rápidamente que el rechazo de este motivo deriva de la desestimación del anterior, pues ya hemos dejado sentado que las partes, pese a la literalidad del contrato, no pactaron en realidad la exclusión de la LAU y de la prórroga forzosa contenida en su art 57 : recuérdese en este punto que el contrato data nada menos que de 1974 y la acción de desahucio de 2007, 32 años después. En este sentido, la argumentación que al respecto contiene la sentencia recurrida no pasa de ser un discurso ' a mayor abundamiento' o un 'obiter dicta'. En suma, si hemos dejado sentado que las partes se sometieron durante estos 32 años a la LAU y a su prórroga forzosa, huelga elucubrar sobre la literalidad -y eficacia- de un pacto superado o novado por la verdadera voluntad de aquéllas.

Por lo demás, de la propia literalidad del contrato litigioso - 'este arrendamiento es de los considerados de temporada,... por lo que queda excluido de L.A.U..., no estando por tanto sujeto a la prórroga forzosa...'- se desprende que las partes excluyeron la LAU y la prórroga forzosa justamente porque calificaron el arrendamiento como de temporada, de conformidad con lo establecido en los arts 3 y 4 LAU ; por lo tanto, si nosotros hemos catalogado el contrato como puramente arrendaticio de vivienda -no de temporada-, queda clara su sumisión a la LAU y a la aquí controvertida prórroga forzosa.

El recurso, en definitiva, debe decaer.

QUINTO.- Deben imponerse las costas de este recurso de casación a la recurrente, dado el tenor del art 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad que nos ha sido conferida

Fallo

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación foral (nº 41/2008), interpuesto contra la sentencia dictada el día seis de mayo de 2008 por la Audiencia Provincial de Navarra (Sección primera) en su rollo de apelación 2/2008.

Debemos imponer las costas de esta casación a la parte recurrente.

Con certificación de esta sentencia, devuélvanse los autos originales y el rollo de apelación a la Sección de la Audiencia Provincial de que proceden.

Así por esta nuestra sentencia, a la que se dará la publicidad prevenida en la Ley, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA.- Pamplona a nueve de diciembre de dos mil ocho. La pongo yo la Secretaria de Sala para hacer saber a las partes que contra la anterior resolución no cabe recurso alguno. Doy fe.