Sentencia Civil Nº 240/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 470/2013 de 16 de Mayo de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0008138

Recurso de Apelación 470/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid

Autos de Verbal Desahucio Falta Pago 30/2013

DEMANDANTE/APELADO:D. Alejandro

PROCURADOR:D. JUAN PEDRO MARCOS MORENO

DEMANDADO/APELANTE:D. Ernesto

PROCURADOR: Dª MARÍA DEL MAR RODRÍGUEZ GIL

S E N T E N C I A Nº 240 DE 2014

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. JOSE MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

En Madrid, a dieciséis de Mayo de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO VERBAL POR DESAHUCIO Y RECLAMACIÓN DE CANTIDADES núm.30/2.013, procedentes del JDO. DE 1ª INSTANCIA Nº 8 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollonº470/2.0103, en los que aparece como parte apelante D. Ernesto , representado por la procuradora Dña. Mª DEL MAR RODRÍGUEZ GIL, y como apelado D. Alejandro , representado por el procurador D. JUAN PEDRO MARCOS MORENO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN, que expresa el parecer de La Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Que, con fecha 15 de abril de 2.013, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: 'Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Juan Pedro Marcos Moreno en nombre y representación de D. Alejandro , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento existente las partes, condenando al demandado, D. Ernesto , a desalojar y dejar a disposición del actor el local comercial nº 15, sito en la calle Rafael Alberti nº 18 (antes 16 bis) de Madrid, apercibiéndole de lanzamiento si no la verifica antes del próximo 4 de junio de 2.013, y a que abone al demandante la cantidad que le adeuda de 13.385,43 euros, más las restantes mensualidades que se vayan devengado hasta el completo desalojo del local a razón de 1.269,69 €, y los intereses moratorios; todo ello con imposición de las costas procesales'.

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandada, D. Ernesto , se presentó escrito interponiendo en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido, y del que se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.-Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 7 de mayo de 2.014.

CUARTO.-En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho ni el fallo de la resolución apelada, que se sustituyen por los de esta resolución.

PRIMERO.-Por la representación procesal de D. Ernesto se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Madrid, nº 78/2.013, de 15 de abril de 2.013 , que estima la demanda interpuesta estimando el desahucio de la vivienda arrendada, la resolución del contrato de arrendamiento y le condena al pago de la suma de 13.385,43 euros.

Entre los diversos motivos alegados por la parte recurrente procede comenzar su estudio por el referido a la existencia de una cuestión compleja, por cuanto considera que el presente caso existe un incumplimiento grave del arrendador de sus obligaciones, que justificaría, al menos, un impago parcial de la renta, habida cuenta de la imposibilidad de utilizar el local arrendado en su integridad, invoca los artículos 21 y 26 de la LAU y 1.455 del Código Civil .

Solicita por ello, la estimación del recurso de apelación, la revocación de la sentencia de Instancia y la desestimación de la demanda formulada.

SEGUNDO.-En un examen de los autos se aprecian los siguientes hechos relevantes:

- En fecha 27 de enero de 1.995, las partes litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio, sito en el nº 15 de la calle Rafael Alberti nº 18 de Madrid. Quedando la renta fijada en 901,51 € mensuales.

El destino del local era el comercio de aparatos e instrumentos médicos, ortopédicos, ópticos y fotográficos.

- A partir del mes de octubre de 2.011 el arrendatario viene ingresando una renta inferior a la procedente, que una vez actualizada era de 1.223,95 €, dejando de abonar la suma de 646,44 € en el año 2.011 y la de 7.866,25 €.

- En fecha 22 de agosto de 2.011, el local arrendado sufrió una inundación de aguas residuales debido a un atasco en la red de saneamiento que discurre por debajo del suelo, que tiene como origen en la no ejecución de tareas de conservación y limpieza y mantenimiento de la misma, causando diversos daños en el local.

- A fecha 5 de noviembre de 2.012, no se habían subsanado las deficiencias de la red de saneamiento manifestadas en la inundación sufrida el 22 de agosto de 2.011, tampoco se habían subsanado los daños causados por la inundación del local, produciéndose un acrecentamiento de la inadecuación del estado óptimo del establecimiento para el desarrollo adecuado de su actividad, existiendo un incremento de hedor que emana de la red de saneamiento, que afectaba al resto del local, no reduciéndose al ámbito de los baños que se encontraban inutilizados.

Lo expuesto en los dos apartados anteriores se acredita mediante los dos Informes periciales elaborados por el Arquitecto Técnico, D. Juan Luis , obrantes en autos, de fechas 21 de noviembre de 2.011 y 5 de noviembre de 2.012.

- Anteriormente a la inundación de fecha 19 de agosto de 2.011 se había producido una inundación anterior, por lo que la Comunidad de Propietarios en la que se ubica el local de negocio llevaba a cabo una limpieza anual de la red de saneamiento enterrada.

- En fecha 8 de marzo de 2.012, el demandado remite burofax al arrendador haciéndole saber que seguía sin repararse la avería existente en la red de saneamiento subterránea del edificio, requiriéndole para que en el plazo de 10 días se procediera a su arreglo.

- En fecha 6 de junio de 2.012, el demandado remitió nuevo burofax al arrendador en el que ponía de manifiesto que los dos baños y un gabinete profesional del local estaban inutilizados, por lo que procedería a retener una parte proporcional de la renta del local que no podía utilizar. Burofax que fue contestado por fax de fecha 11 de junio de 2.012, en el que indicaba que visitaría el local el día 19 acompañado de profesionales para intentar dar una solución al problema.

- En fecha 14 de junio de 2.012 el demandado remitió burofax al arrendador insistiendo en los problemas del local y en la necesidad de su arreglo.

- En fecha 13 de diciembre de 2.012 el demandado remite burofax al actor haciéndole saber que no habiendo solventado los problemas existentes por la inundación producida, procedía a reducir la renta a abonar en un 40%, parte proporcional del local que no podía utilizar. Propuesta que fue rechazada rotundamente por el arrendador mediante buroxax de fecha 20 de diciembre de 2.012.

TERCERO.-SOBRE LA ALEGACIÓN DE EXISTENCIA DE CUESTIÓN COMPLEJA EN EL JUICIO DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO.

La SAP de Málaga, Sección 5ª, de de fecha 12 de abril de 2.012 , declara: 'La cuestión referente a la alegación de cuestiones complejas en el Juicio de desahucio por falta de pago, tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, ha sido tratada por la denominada jurisprudencia menor, siendo exponente de ese tratamiento, entre otras, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 5 de febrero de 2010 , en la que se señala, textualmente, lo siguiente: 'Igualmente conviene poner de manifiesto que existe un único juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los arts. 437 y ss (juicio verbal 'ordinario', con especialidades procedimentales), aunque con relevantes modificaciones, siendo sus características:

a) Se trata de un sumario, con conocimiento limitado (respeto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del artículo 1579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizados; con ello, y con fundamento en los artículos 217.2 y 6 en relación con dicho 444.1 LEC , parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones de pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones complejas derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 26.6.94 ); tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si ésta puede eliminarse a través de la prueba.

Como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada (art. 447.2). Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80 ) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 19.12.61 , 5.6.87 , 28.2.91 , 23.3.1996 ) que atribuye al desahucio, sumario, al menos 'en parte' excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición). Se reserva solo aquellas cuestiones 'complejas' que requieran una previa declaración de derecho. Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda.

Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario ( SS TS 16-2-1994 , 15-6-2000 y 3-12-2001 ). Por otra parte, conviene puntualizar que en la vigente LEC de 2000, el juicio de desahucio no está sujeto a la restricción de los medios de alegación y prueba a que estaba constreñido en la antigua Ley Procesal de 1881.

Tras la entrada en vigor de la LEC de 2000, la inadecuación del juicio verbal para recuperar la posesión de la finca dada en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, sigue de aplicación por cuanto se configura como un juicio sumario cuya sentencia no produce cosa juzgada y en el que sólo ser permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (artículos 444.1 y 447.2), aunque sin la restricción de medios de prueba sino de hechos alegables, a la que sigue siendo de aplicación la doctrina jurisprudencial sobre la complejidad en el juicio de desahucio por impago de la renta, reservando para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones complejas que exijan una previa declaración de derechos, salvo que guarden relación directa e inmediata con el objeto del contrato, puesto que el juicio verbal especial y sumario para recuperar la posesión del inmueble cedido en arrendamiento por impago de la renta se contrae a determinar si el arrendatario se halla en falta de pago de la renta, incumpliendo su obligación esencial del contrato de arrendamiento como es el pago de la renta como causa de resolución, quedando fuera de su ámbito la falta de reparaciones por parte del arrendador que afecten a la habitabilidad o normal uso del inmueble arrendado, que debe dilucidarse en el juicio ordinario correspondiente'.

Partiendo del criterio expuesto, en el supuesto que aquí nos ocupa, es evidente que la cuestión que se plantea en la litis excede por completo del ámbito de conocimiento correspondiente al juicio de desahucio por falta de pago. Así el Informe pericial aportado a los autos acredita que el arrendatario por causas ajenas a su voluntad no puede disfrutar en plenitud del local arrendado, pues un 40% de su superficie no puede ser utilizada o lo es con grandes limitaciones, y además dicha situación se viene manteniendo en el tiempo desde que se produjo la inundación -22 de agosto de 2.011-, aunque por el arrendador se niega esta circunstancia. Así, pues, el impago de las rentas adeudadas se sustenta en la existencia de una grave avería en el local arrendado, en la falta de diligencia del arrendador para que por la Comunidad se proceda a su reparación y en el hecho de que la avería existente y los daños sufridos, no reparados, le impiden disfrutar debidamente y con normalidad del local arrendado, con los efectos de que esta situación pudiera repercutir en el importe de la renta, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 21 de la LAU , debiéndose determinar si esta situación conlleva un incumplimiento del actor de las obligaciones que se derivan del artículo 1.554.2 º y 3º del Código Civil en relación con el artículo 21 de la LAU .

Todo ello, supone que no nos encontramos ante un mero alegato defensivo por parte del arrendatario para justificar el impago de rentas, sino, sin perjuicio de lo que se determine en su día, ante una cuestión compleja que debe dilucidarse en el juicio ordinario correspondiente.

En consecuencia, se acoge el motivo opuesto.

CUARTO.-En relación a la causa de inadmisibilidad del recurso de apelación que se oponía por el actor en su escrito de oposición al recurso de apelación, con base en lo dispuesto en el artículo 499 de la LEC , al haber abonado la renta que señala la sentencia de Instancia, pero sin que incluyera la cuota correspondiente a la Comunidad de Propietarios en los meses de mayo y junio de 2.013, debe significarse que dicha cuestión no puede dar lugar a la inadmisión del recurso de apelación, habida cuenta que el demandado consignó la renta fijada en la sentencia de Instancia, y que la parte actora debió solicitar la aclaración de este extremo en la Instancia.

QUINTO.-Por todo lo que antecede, procede estimar el recurso de apelación interpuesto, revocándose la resolución apelada, declarándo no haber lugar a la demanda de desahucio interpuesta, absolviendo al demandado de sus pedimentos.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la LEC no se hace imposición de las costas devengadas de esta alzada.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC no se hace imposición de las costas devengadas en la Instancia, debido a que la desestimación de la demanda se sustenta por la apreciación de una cuestión compleja con las serias dudas de hecho y derecho que conlleva.

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Debemos ESTIMAR y ESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Ernesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Madrid, nº 78/2.013, de 15 de abril de 2.013 , y, en consecuencia, REVOCAMOSla expresada resolución, y desestimamos la demanda de desahucio formulada por la representación procesal de D. Alejandro , absolviendo al demandado de sus pedimentos.

No se hace imposición de las costas en ninguna de ambas Instancias.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J ., advirtiendo a las parte litigantes que contra esta la misma cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0470-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe