Sentencia CIVIL Nº 240/2016, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 904/2013 de 22 de Abril de 2016

Encabezamiento

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SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)

Las Palmas de Gran Canaria

Teléfono: 928 11 69 72

Fax.: 928 42 97 73

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000904/2013

NIG: 3501741120120004997

Resolución:Sentencia 000240/2016

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0001111/2012-00

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 3 de Puerto del Rosario

Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:

Apelado Enrique Yasmina Lopez Deniz Carlos Javier Sanchez Ramirez

Apelante MARIANELA JANDIA S.L. Elena Meneses Diaz Elisa Colina Naranjo

Apelante JANDIA PARADISE S.A. Elena Meneses Diaz Elisa Colina Naranjo

SENTENCIA

Ilmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Dª. RICARDO MOYANO GARCÍA (Ponente)

Magistrados

D./Dª. ROSALÍA MERCEDES FERNÁNDEZ ALAYA

D./Dª. FRANCISCO JAVIER JOSÉ MORALES MIRAT

En Las Palmas de Gran Canaria, a 22 de abril de 2016.

SENTENCIA APELADA DE FECHA: 26 de septiembre de 2013

APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: D. /Dña. MARIANELA JANDIA S.L. y JANDIA PARADISE S.A.

VISTO, ante la Sección Tercera de la Audiencia Provincial, el recurso de apelación admitido a la parte demandada, en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 3 de Puerto del Rosario de fecha 26 de septiembre de 2013 , seguidos en esta alzada a instancia de D. /Dña. MARIANELA JANDIA S.L. y JANDIA PARADISE S.A. representados por el Procurador D. /Dña. ELISA COLINA NARANJO y ELISA COLINA NARANJO y dirigido por el Letrado D. /Dña. ELENA MENESES DIAZ y ELENA MENESES DIAZ, contra D. /Dña. Enrique representado por el Procurador D. /Dña. CARLOS JAVIER SANCHEZ RAMIREZ y dirigido por el Letrado D. /Dña. YASMINA LOPEZ DENIZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice:

ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por don Jesús Pérez López en representación de don Enrique contra contra Marianela Jandía S. L., y Jandía Paradise S. A., y en su virtud declaro la resolución de los contratos de arrendamiento de fecha 3 de octubre de 2.011 suscritos con las codemandadas por el desistimiento unilateral del actor y la ineficacia de los pagarés otorgados en garantía del pago de las rentas correspondientes a las mensualidades de mayo a diciembre de 2.012, condenando a las demandadas a su devolución o la restitución del importe de los que eventualmente hubiese abonado don Enrique .

ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por doña Nélida Santana Pérez en representación Jandía Paradise S. A., contra don Enrique y en su virtud condeno al demandado a que le abone en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados a consecuencia de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento el importe de CUATRO MIL TRESCIENTOS OCHENTA EUROS CON OCHENTA Y SIETE CÉNTIMOS DE EURO (4.380,87 €), más el importe correspondiente a la parte proporcional de dos meses del ejercicio 2.011 del IBI y cuatro meses del ejercicio 2.012 del mismo tributo. Y todo ello con los intereses legales correspondientes computados desde la fecha de presentación del escrito de demanda reconvencional.

ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por doña Nélida Santana Pérez en representación Marianela Jandía S. L., contra don Enrique y en su virtud condeno al demandado a que le abone en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados a consecuencia de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento el importe de DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS CON DIECISIETE CÉNTIMOS DE EURO (2.695,17 €), más el importe correspondiente a la parte proporcional de dos meses del ejercicio 2.011 del IBI y cuatro meses del ejercicio 2.012 del mismo tributo. Y todo ello con los intereses legales correspondientes computados desde la fecha de presentación del escrito de demanda reconvencional.

Cada parte asumirá el pago de las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 11 de abril del 2016.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la Sentencia el Ilmo. /a Sr. /a. D. /Dña. RICARDO MOYANO GARCÍA, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO: Se alza la parte demandada-reconviniente contra la estimación parcial de la demanda principal de la contraparte y de su propia reconvención, objetando -bajo veste de incongruencia extrapetitum- que la sentencia apelada ha declarado la resolución por desistimiento unilateral, que no fue la causa alegada por el actor para la resolución -sino el mutuo disenso, rechazado justamente en la sentencia-, mientras que en la reconvención sólo se reclama el cumplimiento del contrato mediante la condena al actor reconvenido al pago de las rentas contractuales pendientes hasta la extinción de su término en diciembre de 2012, así como de otros devengos adeudados, suministros de energía, pago por gastos comunes e I.B.I.. Por lo que solicita que se declare la desestimación total de la demanda principal y la estimación total de la reconvención.

La parte apelada se opone al recurso e insta su desestimación.

SEGUNDO: No existe debate procesal ya sobre la acumulación de las acciones respecto a los arriendos de dos inmuebles a las dos partes codemandadas, que litigan bajo la misma representación, como tampoco se hace cuestión de que la naturaleza de los arrendamientos es de arriendo de industria, y no de locales de negocio. La primera discrepancia es pues sobre la estimación de la resolución por desistimiento unilateral, cuando la única causa de resolución alegada en demanda es la del mutuo disenso resolutorio. Ciertamente asiste la razón en este punto al apelante, puesto que ni el desistimiento unilateral fue invocado como 'causa petendi' de la acción resolutoria de los contratos en la demanda, ni existe esa posibilidad de separación unilateral del 'lex contractu inter partes' que implica la firma de un contrato durante un plazo determinado, que además ni siquiera era excesivamente amplio, únicamente 13 meses.

Los supuestos de aceptación del desistimiento unilateral quedan reducidos bien a los supuestos previstos en el art.11 de la L.A.U . (arrendamientos de vivienda) o a la aplicación de la doctrina de la 'cláusula implícita rebús sic stantibus' cuando en contratos de diferente naturaleza arrendaticia -local de negocio, industria de variados tipos, fuera de los casos abarcados por la legislación de consumo- en contratos de larga duración una imprevista crisis del mercado destruye la base sobre la que se sustentó la voluntad contractual, por ejemplo. En este caso no nos hallamos en este supuesto, lo que no impide, por supuesto, que el arrendatario pretenda ante el arrendador el desistimiento unilateral por distintos motivos, y que el arrendador pueda adoptar las distintas respuestas que analiza la SAP Barcelona 5/6/2013 y que resaltamos en negrilla dentro de la cita: 'Se trata de un contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, sometido a la LAU ( RCL 1994, 3272 ) 29/94, con una duración máxima, no superior a 5 años. En materia de duración, rige la total libertad de pactos, lo que se confirma con el preámbulo ('....la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del CC ( LEG 1889, 27 ) ') y lo establecido en el art. 4.3 LAU (a cuyo tenor : ' Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, por lo dispuesto en el título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el CC ' ), en tanto que se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Tít. III ( arts. 29 a 35, en relación - por remisión - con los arts. 19 , 21 , 22 , 23 , 25 , 26 , 27.2.a,b ,e, y supletoriamente, por el CC (aparte de estar imperativamente sujetos al Tít. I - arts. 1 a 5 - y a las Disposiciones comunes del tít. IV ( arts. 36 y 37), por lo que la autonomía de la voluntad prevalece con gran amplitud (arts, pues, 6.2 y 1255 CC ). En principio, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada, supone el incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, pues en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC .

En la LAU (sin un precepto semejante al art. 56 TRLAU 64), únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94 (arrendamientos de vivienda), con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto (duración superior a 5 años, siempre que el mismo hubiere durado al menos 5 años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador, con una antelación mínima de 2 meses, en el que se haya pactado que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar con una indemnización equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir ), y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente (SSAP de esta Sección 13ª 2.2.2012, 13.3.2012, entre otras), de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado El artículo 11 prevé la posibilidad de desistir en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a cinco años, siempre que el mismo haya durado al menos cinco años (debe deducirse que este precepto no es aplicable a los arrendadmientos con una duración inferior), observando un plazo de preaviso mínimo de dos meses. Cabe que las partes pacten una indemnización en los términos señalados en el artículo (que no pueden ser modificados en perjuicio del arrendatario, ex art. 6.2); de lo que cabe deducir que si no se pacta indemnización, pudiendo hacerlo, ésta no será exigible.

En el supuesto de arrendamiento de 'uso distinto', caso no aceptación del arrendador del desistimiento unilateral, nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual, que se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 CC (en relación con el art. 27.1 LAU ); los supuestos que pueden darse son: a) la aceptación por el arrendador sin reservas, supone un supuesto de resolución bilateral o de mutuo acuerdo, en cuyo caso se extinguirá el contrato, con todas sus obligaciones. b) En otro caso, si existe pacto al respecto, ha de estarse al mismo: es decir que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009 ); c) si no existe pacto, el arrendador puede optar por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador - como es el caso - no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ( RJ 2007, 6487 ) ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados ; en este caso no resulta de aplicación el art. 56 del TRLAU 64 ni el art. 11 LAU (ni siquiera analógicamente), se interesa la resolución, por lo que la indemnización deberá contraerse a los daños y perjuicios real y efectivamente causados . Y corresponde al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita. Criterio éste seguido en la resolución recurrida y que se comparte por esta Sala.'.

Como vemos, en el caso presente estamos en el caso 'c' de los analizados, es decir, el arrendador no aceptó la resolución por desistimiento, pero con la particularidad relevante de que sí aceptó la entrega de llaves y por tanto el reintegro posesorio, aunque sólo fuera a efectos de conservación, seguridad y mantenimiento de las industrias y los locales. Esta aceptación ha de desplegar consecuencias si no en la acción ejercitada en la demanda principal -que ha de desestimarse, y en este punto aceptamos el recurso de apelación- sí en las consecuencias de la reconvención, que analizamos de continuo.

TERCERO: En la reconvención, lo que planteó el arrendador es el estricto cumplimiento del contrato y por tanto de las prestaciones del arrendatario de ambas industrias hasta la consumación del contrato en diciembre de 2011. Nada impide en efecto que ante un incumplimiento contractual se ejercite de acuerdo con el art. 1124 del C.C . la acción de cumplimiento forzoso. Ahora bien, y aquí están los matices respecto a la solución de la anterior sentencia de la A.P. de Barcelona, el arrendador no puede incurrir en abuso de derecho ni en enriquecimiento injusto. Y lo cierto es que, fuera por el concepto que fuera, aceptó el reintegro posesorio, sin exigir en ningún momento el cumplimiento de sus propias obligaciones del contrato sinalagmático que nos ocupa, es decir, la devolución de la posesión de las industrias al arrendador, desde febrero de 2012. Es más, tampoco se ha exigido el pago de la renta y demás devengos pendientes hasta que el arrendatario ha iniciado el presente proceso el 25/7/2012 instando la resolución por mutuo disenso de los contratos, en cuyo momento ha formulado la reconvención. Por tanto, si bien no existió aquiescencia a la resolución contractual, tampoco se ejercitó el adecuado cumplimiento del contrato, que implicaba ciertamente el cobro de las rentas, pero también la devolución posesoria de las industrias al arrendatario hasta la finalización del plazo contractual en diciembre de 2012. Y ello con independencia de que sea cierto o no que el arrendador colocó carteles para volver a arrendar de inmediato las industrias o no; lo cierto, como expresa la sentencia apelada, es que tuvo la disponibilidad de los locales e industrias sin objeción alguna a esta situación de hecho, que implicaba la pérdida para el arrendatario de la contraprestación principal del arriendo: la posesión y disfrute conforme a contrato del bien arrendado.

Es por ello que, además de por la aplicación correcta del art. 1101 y 1103 del C.C . que realiza la sentencia, podría limitarse la concesión de indemnización por aplicación del principio general de proscripción del abuso de derecho, aplicable de oficio conforme al art. 11-2º de la L.O. del Poder Judicial . Pero también, adicionalmente, viene en apoyo de esta solución la moderación del incumplimiento no doloso de los contratos que establece el art. 1103 del C.C . , que permite la moderación de la indemnización de daños y perjuicios. Los daños y perjuicios han de ser probados por quien los alega, (STS Sentencia de 12 diciembre 1991 , entre otras muchas), y en este caso, el Tribunal ' a quo' realizó una ponderada apreciación de toda la prueba considerando que con dos meses adicionales de pago de renta, tras la entrega de las llaves -aceptada aunque a otros efectos por el arrendador- queda cubierto el daño real producido al 'dominus' que en ningún momento reclamó el reintegro posesorio ni se desprendió de la disponibilidad de las industrias para su propio uso o su fructificación. La evaluación efectuada en primera instancia ha de prevalecer al no apreciarse conclusiones disparatadas, irracionales o absurdas en el ejercicio de la facultad de moderación de los daños, conforme a las pruebas existentes. Por todo lo cual, procede la desestimación de este particular del recurso, en cuanto que insta la elevación de la indemnización al total contenido de la reconvención.

ULTIMO: En cuanto a las costas de primera instancia, por aplicación de los arts. 394 y 398 de la LEC 1/2000 se imponen las de primera instancia respecto a la demanda principal a la parte actora, al desestimarse la demanda principal; y no se imponen las de la reconvención al estimarse parcialmente. Las cosas del recurso, al apreciarse parcialmente el recurso, tampoco se atribuyen.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por MARIANELA JANDIA S.L. y JANDIA PARADISE S.A., contra la sentencia de fecha 26 de septiembre de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 3 de Puerto del Rosario , revocando parcialmente la sentencia apelada, y en su lugar declaramos la desestimación de la demanda principal con imposición de costas de la misma a la parte actora, confirmando en el resto la sentencia apelada, sin imposición al apelante de las costas del recurso.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ , y en su caso la correspondiente tasa judicial.

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Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. /as Sres. /as Magistrados /as que la firman y leída por el/la Ilmo. /a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado/a de la Administración de Justicia certifico.