Sentencia CIVIL Nº 240/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 804/2019 de 08 de Julio de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933911
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0125513
Recurso de Apelación 804/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 749/2018
APELANTE: D./Dña. Camino
PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO INOCENCIO FERNANDEZ MARTINEZ
D./Dña. Camino
APELADO: D./Dña. Francisco
PROCURADOR D./Dña. ESTEBAN CARLOS MARTINEZ ESPINAR
SENTENCIA Nº 240/2020
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMA. SRA. PRESIDENTA
Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS
D. LUIS PUENTE DE PINEDO
Dª. CRISTINA DOMÉNECH GARRET
Siendo Magistrado Ponente D. LUIS PUENTE DE PINEDO
En Madrid, a ocho de Julio de dos mil veinte.
La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados
expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Contratos,
procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-
apelante Dª. Camino , representada por el Procurador D. Francisco Inocencio Fernández Martínez y asistida
por el Letrado D. Ramiro Nieto Santiago, y de otra, como demandado-apelado, Francisco representado por el
Procurador D. Esteban Carlos Martínez Espinar y asistido por el Letrado D. José María Giménez Candela.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2, de Madrid, en fecha nueve de mayo de dos mil diecinueve, se dictó Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda promovida por Dª. Camino , representada por el procurador D. FRANCISCO INOCENCIO FERNANDEZ MARTINEZ y asistida por el letrado D. RAMIRO NIETO SANTIAGO contra D. Francisco representada por el procurador D. ESTEBAN CARLOS MARTINEZ ESPINAR y asistida por el letrado D. JOSE MARIA GIMENEZ CANDELA debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones contra él formuladas, imponiendo las costas a la parte actora'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha dieciséis de diciembre de dos mil diecinueve, para resolver el recurso.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día siete de julio de dos mil veinte.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento y antecedentes. Doña Camino interpuso demanda desahucio por expiración del plazo contractual y daños y perjuicios contra D. Francisco , con quien había suscrito contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 , de Madrid y las plazas de garaje en NUM002 y NUM003 . En dicho contrato se estableció una duración de tres años, a contar desde el 1 de febrero de 2014, con una renta de 2.200 € mensuales, pactándose una obligación de desalojo y cláusula penal 146 € por día transcurrido desde que se tuviera que restituir la posesión de las fincas tras la extinción del contrato hasta la entrega efectiva del inmueble. El 27 de abril de 2018 se comunicó al arrendatario la voluntad de resolver el contrato por necesitarlo para vivienda permanente de su hijo, a lo que se dio una respuesta negativa por considerar que no resulta de aplicación a este supuesto la alegación de resolución por causa de necesidad invocada. La demanda interpuesta instaba la resolución del contrato de 24 de enero de 2014 por expiración del plazo y pedía la condena al pago la suma de 876 € adeudados hasta la fecha de interposición de la demanda, así como las que se siguen devengando compuesto unidad a razón de 146 € cada día.

El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Madrid acomodó la demanda a los trámites de juicio ordinario por considerar que la naturaleza de la acción ejercitada era de desahucio por necesidad, dictándose de decreto de admisión a trámite el 8 de noviembre de 2018.

D. Francisco presentó escrito de contestación a la demanda reconociendo como cierto el requerimiento para entregar la posesión, pero considerando que no debía ser atendido porque el artículo 9.3 de la LAU no otorgaba el derecho de alegar la necesidad de la vivienda en cualquier momento, por lo que tampoco procedería la cláusula penal reclamada.

Señalado día para celebración de la audiencia previa, la parte actora informó de que el inmueble había sido desalojado el 31 de enero de 2019, habiendo ya recuperado la posesión, pero interesando la continuación del procedimiento por la indemnización, que cifró en ese momento en la suma de 31828 €. Tras la celebración de este acto se dictó sentencia el 9 de mayo de 2019 desestimando la demanda interpuesta con condena en costas para la parte demandante.



SEGUNDO.- Recurso de apelación. Dª. Camino interpuso recurso de apelación contra esa sentencia considerando infringido el artículo 9.3 de la LAU que entendía aplicable en este caso aunque el contrato hubiera finalizado tras los tres años de vigencia como duración obligatoria. En segundo lugar, se alegó que la tácita reconducción operaba con una novación contractual, dando lugar a un nuevo contrato de arrendamiento siendo de aplicación el mismo régimen convencional y legal.

Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado del mismo a la parte apelada que dentro del plazo concedido presentó escrito de alegaciones en el que interesó la confirmación de la resolución dictada en primera instancia.



TERCERO.- La indemnización por aplicación de la cláusula penal. La cuestión planteada por las partes, de carácter eminentemente jurídico, asume como presupuestos de hecho aceptados por ambas partes que el contrato firmado el 24 de enero de 2014 tenía una duración inicialmente prevista de tres años, por lo que finalizaba el 31 de enero de 2017. Al no haberse efectuado comunicación alguna, el contrato, conforme a lo previsto en la propia ley, quedó prorrogado por un año más, es decir, hasta el 31 de enero de 2018. Al no haber ninguna comunicación nuevamente quedó prorrogado por otro año más hasta el 31 de enero de 2019, procediendo la parte del arrendador a notificar el 27 de abril de 2018 por medio de burofax su necesidad de recuperar la vivienda para destinarla residencia habitual de su hijo. El arrendatario se opuso a la petición formulada considerando que lo dispuesto en el artículo 9.3 de la LAU no resultaba de aplicación en este supuesto.

A la vista del conflicto suscitado entre las partes, hemos de tener en cuenta que el contrato se celebró en el mes de enero del año 2014, por lo que habrá que estar a la regulación vigente en ese momento, que en su artículo 9 de la LAU establecía una duración mínima de tres años, añadiendo en el apartado 3º de ese precepto que no procedería la prórroga obligatoria una vez transcurrido el primer año de duración cuando el arrendador comunicase al arrendatario la necesidad de la vivienda para destinarla para sí o sus familiares siempre que lo llevase a cabo con dos meses de antelación. En este supuesto no se ha cuestionado que existiese una situación de necesidad, ni que la comunicación se verificase respetando ese plazo de preaviso; sin embargo, la parte demandada interpretó que ese apartado tercero no resultaría de aplicación pues se estaba aludiendo al periodo inicial de duración mínima de tres años que se contempla en el artículo 9.1. La sentencia dictada en primera instancia argumenta que el contrato se firmó cuando estaba vigente la Ley 4/2013, de 4 de junio, conforme a la cual sólo se garantizaba al arrendatario una duración mínima de tres años, reduciendo la prórroga del artículo 10 a solo uno más. Señala esa resolución que la duración inicial y las prórrogas previstas en el artículo 10 ya habían transcurrido, habiéndose iniciado el quinto año de vigencia del contrato, por lo que consideraba que no se dan los presupuestos establecidos para la aplicación de ese precepto.

En efecto, el artículo 9 de la LAU establecía conforme a la regulación vigente en ese momento una duración mínima de tres años, mientras que el artículo 10 preveía una prórroga de un año más si no se hubiese manifestado por ninguna de las partes con 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo. El apartado tercero de ese precepto señalaba que seguiría siendo de aplicación el régimen legal y convencional primitivo al contrato prorrogado.

En cualquier caso, y por lo que a este proceso importa, la situación de hecho se vio modificada a la vista de que durante la celebración de la audiencia previa el demandante informó de que se le había entregado ya la posesión del inmueble el 31 de enero de 2019, es decir, a la fecha de vencimiento de esa prórroga anual. En consecuencia, continuó el procedimiento exclusivamente en lo que se refiere a la indemnización reclamada en base al contrato. Carece de relevancia que se haga un pronunciamiento y análisis sobre la aplicabilidad de la denegación de la prórroga por necesidad cuando ya se ha recuperado la posesión, dejando vacía de contenido la acción de resolución de contrato. Tras la audiencia previa es claro que el proceso continuó exclusivamente en relación a la reclamación de la indemnización contemplada en la cláusula penal del contrato. Dado que es a esta única cuestión a la que quedó circunscrito el litigio, al haberse producido una carencia sobrevenida de objeto en cuanto a la pretensión de recuperación de la posesión, hemos de examinar el contrato y lo que al respecto fue pactado por las partes en relación a este aspecto.

Pues bien, la cláusula tercera del contrato establecía que se produciría una prórroga automática de un año si no se formulaba un aviso previo con 30 días de antelación, estipulando que el contrato prorrogado tendría el mismo régimen legal y convencional al que estuviera sometido. En consecuencia, tras la segunda renovación anual que se produjo desde el 1 de febrero de 2018 es claro que el contrato ya no se hallaba en el periodo de prórroga obligatoria conforme a lo establecido en el artículo 10 de la LAU, sino que se había producido una tácita reconducción.

Por lo que se refiere a la regulación y duración de ese contrato, esta misma Audiencia Provincial de Madrid señalaba en sentencia de 5 de marzo de 2008 que, una vez transcurrida la prórroga forzosa para el arrendador, ya no nos hallaríamos ante un contrato prorrogado, que sigue siendo el mismo y al que, por tanto, se le aplica el mismo régimen legal y convencional al que estaba sometido. En el caso de un contrato sujeto a la tácita reconducción se produce la extinción del contrato primitivo, aunque la posesión del inquilino se mantenga sin fisuras y sin solución de continuidad. Surge un contrato nuevo, en el que la duración viene impuesta por un acto de interpretación vinculante de la voluntad presunta de las partes, determinada por la secuencia temporal de la renta del contrato extinguido. En definitiva, tal como indica una constante y reiterada doctrina del T.S.

(Sentencias de 21 de septiembre de 1906, 20 de noviembre de 1909, 15 de diciembre de 1952, 2 de julio de 1964, 11 de octubre de 1966, 9 de febrero y 6 de noviembre de 1967, sentencias de 14 de junio de 1984 y 21 de febrero de 1985, 15 de octubre de 1996) 'el artículo 1566 del Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido-reconducción, consentimiento tácito-otro, que si de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía en el contrato extinguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción el que señala el artículo 1581'.

Asumiendo que siguiesen siendo de aplicación las cláusulas del contrato, al margen de la duración, como ha quedado expuesto, conforme al párrafo segundo de la cláusula se pactaba el pago de 146 € diarios para el caso de que no se produjera el desalojo llegado el vencimiento contractual pasado o el de sus prórrogas. La propia literalidad de la cláusula obliga a excluir un caso como el que nos ocupa. En primer lugar, porque la cláusula penal únicamente se estaba refiriendo a los supuestos en que no se desalojase la vivienda cuando llegase el vencimiento del plazo contractual pactado o de cualquiera de sus prórrogas, pero no en el caso que aquí se produjo, como es el de no atender el requerimiento a una situación de necesidad, que es lo que se ha invocado en todo momento por la parte demandante.

Se trata de una cláusula penal que sanciona duramente el incumplimiento del arrendatario y que debe ser objeto de una interpretación restrictiva, por lo que no puede aceptarse que se haga una interpretación extensiva que la considere aplicable más allá de la previsión relativa al vencimiento del plazo contractual o sus prórrogas, incluyendo también los casos en que no se atienda a la petición cuando se invoque una situación de necesidad.

En segundo lugar, la propia interpretación teleológica de la cláusula en cuestión obliga a concluir que pretendía sancionar que se prolongase más allá de lo pactado la ocupación del inmueble por parte del arrendatario, lo que no sucedió en este caso porque lo que se suscitó fue una legítima discrepancia sobre un aspecto ciertamente dudoso y controvertido, como sería la aplicación del artículo 9.3 cuando ha transcurrido en su integridad la duración mínima y la prórroga obligatoria legalmente impuesta en el art. 10. Lo cierto es que en este caso se acababa de producir una renovación tácita del contrato, notificándose por el arrendador la situación de necesidad que afectaba a su hijo y su intención de recuperar la posesión antes de que venciese la prórroga anual. No puede derivarse de ello una automática aplicación de la cláusula penal a supuestos distintos de los que contempla, ni se aprecia tampoco una conducta obstaculizadora o de mala fe por parte del arrendatario que justifique una sanción de esa entidad, por lo que, en definitiva, debe concluirse que la demanda pretendía la aplicación extensiva de la cláusula penal pactada a un supuesto de hecho no contemplado, por lo que no puede prosperar el recurso de apelación interpuesto.



CUARTO.- Costas. De conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al desestimarse el recurso de apelación, las costas se imponen a la parte apelante.

V I S T O S los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Dª. Camino , representada por el Procurador D.

Francisco Inocencio Fernández Martínez, contra la sentencia dictada en fecha 9 de mayo de 2019, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Madrid, en autos nº 749/2018, en los que fueron partes el apelante y D. Francisco , representado por el Procurador D. Esteban Carlos Martínez Espinar, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTE días desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.