Sentencia Civil Nº 241/2004, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 72/2004 de 04 de Junio de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00241/2004

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000072 /2004

NUMERO 241

En OVIEDO, a cuatro de Junio de dos mil cuatro , la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia

Provincial de Oviedo, compuesta por Don Ramón Avello Zapatero, Presidente, Don José Ignacio Álvarez Sánchez y Don Francisco Tuero Aller, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 72/2004 en autos de Juicio Ordinario nº 123/03, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número uno de Langreo, promovido por DON Benjamín , demandante en primera instancia contra la DIRECCION000 DE LA FELGUERA , demandada en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Francisco Tuero Aller.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Langreo dictó Sentencia con fecha diez de noviembre de dos mil tres, cuya parte dispositiva dice así: Declaro la estimación parcial de la demanda formulada por Dª María Aurelia Suárez Andreu, Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de D. Benjamín , declarando válido y eficaz el acuerdo de la Junta de Propietarios de 31 de Enero de 2003, y condenando a la demandada, la DIRECCION000 , de La Felguera, al pago de la cantidad de 624'92 euros, más los intereses legales. Cada parte pagará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, en donde una vez comparecidas se tramitó la alzada, y previos los demás trámites legales se señaló para la celebración de la vista el día veinticinco de Mayo del corriente año, habiendo tenido lugar tal acto con la asistencia de los Letrados de las partes comparecidas, habiéndose practicado la prueba declarada pertinente con el resultado que obra en el soporte de grabación de sonido e imagen correspondiente.-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estimó solo en parte la demanda interpuesta por D. Benjamín frente a la DIRECCION000 , de La Felguera. Mientras la demandada se aquietó con dicha resolución, el demandante interpuso el presente recurso a fin de lograr el total acogimiento de sus pretensiones, que básicamente se refieren, excluyendo las ya estimadas, a la declaración de invalidez e ineficacia del acuerdo adoptado el 31 de enero de 2003 en Junta General extraordinaria conforme al cual se habría procedido a distribuir los gastos comunitarios de modo diferente a como venía establecido; a la invalidez e ineficacia del acuerdo tomado en la misma Junta por el que se le repercutía parte de determinada factura; al abono del importe de las rentas que dejó de satisfacer el inquilino al que tenía arrendada una vivienda en dicho inmueble; y a la indemnización solicitada en concepto de daños morales. Peticiones todas ellas que serán objeto de análisis separado a continuación.

SEGUNDO.- Sostiene el demandante que, pese a que en la escritura de división horizontal del edificio, de 30 de abril de 1971, se establecieron diferentes cuotas de participación para el bajo comercial (28'75 por ciento) y para las diferentes viviendas (14'25% para cada una de las cinco que integran el inmueble) y se dispuso que los gastos de luz del portal y escalera y los de limpieza de los mismos serían satisfechos por los propietarios de las cinco viviendas en proporción a sus respectivas cuotas, en la realidad de la vida comunitaria se modificó ese acuerdo, en fecha indeterminada, pasando a distribuir los gastos por partes iguales, incluido el bajo respecto de aquéllos en los que debía contribuir. De tal modo que al acordarse en la Junta de 31 de enero de 2003 respecto de los gastos extraordinarios de renovación integral del tejado y rehabilitación del alero del edificio, que debían distribuirse con arreglo a la cuota de participación, es decir, aplicando un 28'75% para el local y un 14'25% para cada una de las viviendas, se estaría vulnerando lo acordado, pues lo procedente sería dividir esos gastos por sextas e iguales partes.

TERCERO.- Establece el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal que cada propietario habrá de contribuir a los gastos generales del inmueble "con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido". Cabe por ello que los propietarios adopten un sistema distinto de contribución a los gastos, siendo perfectamente lícito que se fije el reparto igualitario entre ellos, siempre y cuando, claro está, ese acuerdo se tome por unanimidad en tanto implica la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad (art. 17.1 de la ley especial). Ahora bien, como quiera que en el presente caso el título constitutivo establece determinadas cuotas de participación y la obligación de contribuir conforme a ellas, siguiendo así la pauta general que la propia ley señala en esta materia, habrá de ser la demandante que lo alega como hecho constitutivo de su pretensión, quien, de acuerdo con el sistema de prueba establecido en el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pruebe cumplidamente que existió ese acuerdo modificativo y que además se adoptó válidamente, con observancia de la regla de la unanimidad.

Y esa prueba no puede tenerse por practicada en el presente caso. Ya en la misma Junta se hizo constar que "consultado el libro de actas de la comunidad no vemos exista ningún acuerdo en este sentido". De hecho no se indica en ningún momento cual fuese la fecha, siquiera aproximada en que se hubiera tomado el supuesto acuerdo, sin que quepa acoger la alegación de que el actor no pudo examinar el libro de actas de la comunidad pues como se desprende de la citada Junta éste estaba a disposición de los presentes e incluso así se le hizo saber expresamente por el administrador de la Comunidad en escrito de 12 de febrero de 2003 (doc. 19 de la demanda). Es mas, parece poro verosímil que el demandante, constructor promotor de todo el edificio, propietario de un local, y hasta hace poco tiempo de dos pisos, y persona que según los restantes comuneros era quien intervenía decisivamente y dirigía la vida comunitaria, desconozca ese extremo, de tan vital importancia, limitándose a manifestar que el supuesto acuerdo se tomó en los primeros tiempos de la vida comunitaria. No cabe imputar a la demandada, por otro lado, que no hubiera incorporado el libro de actas a este procedimiento, que el propio actor reconoce que presenta grandes lagunas pues durante varios años no se anotó nada ya que no había problemas, pues cuando lo solicitó el actor en la audiencia previa, no le fue admitido, sin que formulase la oportuna reposición, y cuando luego, según manifiesta en el recurso, le fue ofrecido por la comunidad, rechazó su unión a los autos. Tampoco puede justificar su pretensión el hecho cierto de que al menos durante varios años siempre pagasen los comuneros el mismo importe como cuota comunitaria, pues ya se ha visto que el local estaba excluido de los gastos que pueden considerarse habituales y que, según ambas partes reconocen, eran los únicos que tenía el edificio, de tal forma que lo normal era dividir el importe total entre las cinco viviendas, que tienen idéntica cuota de participación. En realidad, el único dato que avalaría la posición del demandante es el hecho de que en dos ocasiones anteriores, muy recientes, se repartieron derramas extraordinarias de escaso importe, por sextas e iguales partes, incluyendo al bajo. Pero, además de que se desconoce el tenor de los acuerdos y si fueron tomados por unanimidad o por simple mayoría, pues solo se aportó un justificante de las cuentas comunitarias, no puede concedérseles mas alcance o eficacia que el que realmente tienen, es decir, la distribución de dos concretas derramas de gastos extraordinarios que, a la falta de mención expresa sobre el particular, no tiene porque extenderse a otras posibles derramas, en contra de lo expresamente establecido en el título, máxima cuando según narra quien entonces era Presidente de la Comunidad, dicho criterio obedeció a las instrucciones del propio Sr. Benjamín al ser consultado sobre el tema, y cuando ni siquiera se alega la existencia de otros gastos o derramas respecto de los que se hubiera seguido la misma pauta a lo largo de los mas de 30 años de vida comunitaria.

Por último, no cabe aplicar la doctrina de los actos propios en relación al allanamiento de la comunidad a un posterior proceso de impugnación de acuerdos planteado, entre otros motivos, por esta misma causa, pues quedó demostrado que el allanamiento se produjo por una razón distinta (el haber incluido el local en el reparto de gastos de escalera), pero cuidando la comunidad de indicar que ello no implicaba el reconocimiento de otros hechos o afirmaciones distintos de los que expresamente se admitían.

En definitiva, no habiéndose acreditado que hubiera mediado un anterior acuerdo comunitario modificativo del título, no puede prosperar la impugnación de una decisión que se ajusta fielmente a la pauta establecida en el mismo sobre la cuota de contribución de cada propietario a los gastos generales del inmueble.

CUARTO.- Tampoco cabe acoger el segundo de los motivos del recurso, en el que se cuestiona que en la misma Junta se hubiera acordado repercutir al demandante parte del importe que la Comunidad viene condenada a satisfacerle por los daños causados en el interior de su vivienda por filtraciones y humedades a través de los elementos comunes, que se concretan en una factura de 264'92 €. Sin necesidad de entrar en otras consideraciones, debe destacarse que en dicho acuerdo comunitario sólo aparece en este particular que se le reclama al demandante la parte que le corresponde como propietario del bajo (76'16 €, equivalentes a un 28'75% de 264'92 €), pero nada consta sobre que se estableciera el deber de contribuir como titular de la vivienda sita en la planta quinta del edificio, que es lo que en realidad cuestiona el recurrente en cuanto perjudicado por los referidos daños.

QUINTO.- Con relación a las rentas dejadas de satisfacer por el inquilino que ocupaba su vivienda durante el tiempo que ésta permaneció afectada por las humedades y filtraciones, comparte también esta Sala la solución desestimatoria a la que llegó el Juzgador de instancia. Ni en la Ley de Arrendamientos Urbanos ni en el contrato locativo se prevé la posibilidad de que el arrendatario deje de satisfacer la renta con motivo de las molestias o incomodidades, mas o menos intensas, que se produzcan en el disfrute de la posesión arrendaticia. La negativa del inquilino a continuar satisfaciendo la renta, a la que se alude en la demanda, no resultaba por ello justificada ni podía imponerse al arrendador. Otra cosa es que se hubiera resuelto el contrato, o que el arrendatario hubiera reclamado los daños y perjuicios sufridos, en cuyo caso el propietario, acreditando la culpa de la Comunidad sí podría repercutir el importe correspondiente, pero no es éste el planteamiento que se hace en el escrito de demanda, que no es posible modificar sin quiebra del básico principio de defensa, plasmado en el art. 24 de la Constitución.

SEXTO.- Igual suerte desestimatoria ha de seguir el último de los motivos del recurso. Nada se ha acreditado sobre los supuestos daños morales sufridos por el demandante con motivo de estos hechos, aparte de la situación de incertidumbre inherente al planteamiento de todo litigio. Ni siquiera consta que la Comunidad hubiera adoptado una actitud de resistencia u obstruccionismo a la reparación del daño, antes bien, lo que resulta de los autos es que al conocer el problema adoptó las medidas necesarias para corregirlo, si bien su ejecución se dilató varios meses fundamentalmente por la realización de los necesarios trámites y por otros trabajos pendientes por parte de la empresa que resultó adjudicataria.

SÉPTIMO.- Pese a traducirse lo hasta aquí expuesto en la total desestimación del recurso, la complejidad de las cuestiones suscitadas, con las dudas que ello suscita, aconseja apartarse del criterio del vencimiento en materia de las costas causadas en esta alzada, según permite el art. 398 en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por DON Benjamín contra la Sentencia dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Langreo, con fecha diez de noviembre de dos mil tres, en los autos de que dimana, confirmando dicha resolución, sin hacer expresa imposición de las costas procesales del recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.