Sentencia Civil Nº 241/2012, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 2, Rec 271/2012 de 10 de Octubre de 2012

Encabezamiento

1 S E N T E N C I A Núm. 241 Iltmos. Sres.: Presidente D. JOSE ANTONIO CORDOBA GARCIA Magistrados D. RAFAEL MORALES ORTEGA Dª. Mª FERNANDA GARCÍA PÉREZ En la ciudad de Jaén, a Diez de Octubre de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario, seguidos en primera instancia con el núm. 631/10, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Martos, rollo de apelación de esta Audiencia núm. 271/2012 , a instancia de Dª. Noelia representada en la instancia por la Procuradora Dª. María Jesús Ocaña Toribio y en la alzada, como parte apelante, por la Procuradora designada por el turno de oficio Dª. Gema María Casado Cabezas y defendida por la Letrada Dª. Maria Pilar Mañas González, contra DECOR INVERSIONES XXII S.L. y D. Carlos Alberto , representados en la instancia por el Procurador D. Antonio Luque Fernández y en la alzada, como parte apelada, por el Procurador D. Jaime Palma Gómez de la Casa y defendidos por la Letrada Dª. Gema Guerrero Consuegra.

ACEPTANDO los

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada se dictó Sentencia que contiene el siguiente FALLO: ' Que desestimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. Ocaña Toribio en nombre y representación de Dª. Noelia contra D. Carlos Alberto y la entidad DECOR INVERSIONES XXII, SL debo absolver a los demandados de todos los pedimentos formulados contra ellos y con todos los pronunciamientos favorables. Las costas se impondrán a la parte actora con la salvedad prevista en el art. 36.2 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita .

SEGUNDO.- Contra dicha resolución se interpuso por Noelia , en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia numero 2 DE MARTOS, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación se presentó escrito de oposición por DECOR INVERSIONES XXII SL y D. Carlos Alberto ; remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, en la que se formó el rollo correspondiente, señalándose para la deliberación, votación y fallo el día 8 de Octubre de 2012, el que tuvo lugar, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Siendo Ponente la Magistrada Iltma. Sra. Dª. Mª FERNANDA GARCÍA PÉREZ.

NO ACEPTANDO los

Fundamentos

PRIMERO.- Desestimada en la instancia la acción de resolución contractual de la compraventa de una vivienda, al considerarse en la sentencia no acreditado que los demandados fuesen los obligados a llevar a cabo la inmatriculación de la finca como trámite previo para que se iniciara el plazo de dos años fijados para el pago del resto del precio, así como no constar el requerimiento previo a la demanda por parte de la vendedora a los compradores a los efectos de instar la resolución, como exige el art. 1504 Cc , se interpone recurso de apelación por la vendedora actora, alegando que los demandados no sólo no han cumplido la condición de inmatriculación de la finca sino que es de imposible cumplimiento al encontrarse la empresa dada de baja, habiendo solicitado la resolución del contrato por incumplimiento del plazo en base al art. 1124 Cc que entiende aplicable y no el 1504 CC , pues nunca pretendió exigir al comprador el cumplimiento mediante el pago del precio, sin que por parte de los demandados se haya justificado la larga demora ni se haya realizado ninguna acción tendente a cumplir el contrato, lo que justifica una indemnización de daños y perjuicios a su favor y la pérdida de las cantidades entregadas como arras.

A dicho recurso se opusieron los demandados, alegando que el hecho de que la empresa carezca de cuenta de cotización sólo significa que no tiene trabajadores a su cargo pero no que haya dejado de existir como persona jurídica, por lo que no le es imposible cumplir el trámite de la inmatriculación, y que siendo una compraventa de inmuebles el precepto especial aplicable es el art. 1504 cc que exige un requerimiento previo de resolución que aquí no se ha realizado, oponiéndose a la pérdida de las cantidades entregadas por no ser pactadas como arras penitenciales sino como pago a cuenta del precio.

SEGUNDO.- Mediante contrato de compraventa de 7 de mayo de 2007 (documento nº 2 de la demanda) la actora vendió una casa al Sr. Carlos Alberto como representante de la sociedad Decor Inversiones S. XXII, S.L., cuyo objeto social era la construcción y promoción de viviendas, locales, parcelas y otras construcciones civiles o industriales, pactándose como precio la entrega de un piso en la promoción de viviendas Decor I, cuya licencia de obras le fue concedida el 16 de febrero de 2007, más 30.000 euros en efectivo, determinándose que a la firma del contrato se pagaría 3.000 euros y a la firma de la escritura de venta antes del mes de septiembre de 2007 12.000 euros.

Dicha operación de venta se formalizó en escritura pública de 18 de septiembre de 2007 (documento nº 3 de la demanda), otorgada en la Notaría de D. Francisco Niño Aragón, en Martos, si bien se estipuló un nuevo precio y condiciones de pago. Así, se pacta un precio de 72.000 euros, de los cuales se entregaron 12.000 euros a la firma de la escritura y el resto (60.000 euros) a pagar en el plazo de dos años, en metálico o en especie, a contar desde la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finca vendida (apartado B de la estipulación segunda).

Se hace constar así un plazo de pago cuyo inicio queda condicionado al trámite previo de inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, dado que la misma no estaba inmatriculada, de lo que se dejó constancia por el Notario indicando que para hacerlo era necesario que se aportara en el Registro junto con la escritura que se estaba firmando certificación catastral descriptiva y gráfica con linderos de la finca transmitida, coincidentes con los que se consignaban en la escritura.

Es en este extremo, donde surge la discrepancia entre las partes, pues alegando la actora el incumplimiento por los demandados de la obligación de inmatriculación y del pago del precio restante, oponen los demandados que no han incumplido su obligación de pago porque al no haberse inmatriculado la finca no comenzó a correr el plazo de dos años que tenían para pagar.

El Juez de Instancia interpreta la escritura en el sentido de considerar que se autoriza a los compradores a llevar a cabo las gestiones correspondientes a la descripción de la finca para poder llevar a cabo la inmatriculación, y que dicha obligación quedó cumplida con su aportación de un informe de descripción de la finca del Ingeniero Topógrafo Sr. Everardo , que queda unido a la escritura, según se hace constar por diligencia de 21 de septiembre de 2007.

Sin embargo, no puede compartirse tal conclusión. Del examen de la referida escritura resulta como en la descripción de la finca, en lo relativo al dato de su superficie, se recoge una medición según título de 132 metros cuadrados, pero se añade que según reciente medición por D. Everardo , Ingeniero Topográfico, ha resultado tener 176 metros y 29 decímetros cuadrados, incorporándose por diligencia certificado acreditativo de dicha medición, y no constando inscrita, se solicita su inmatriculación al amparo del art. 205 LH . A tal efecto, en la estipulación cuarta 'la parte vendedora autoriza a la mercantil compradora a poder subsanar la presente escritura en los términos relativos a la descripción de la finca, para poder inscribir la presente transmisión en el Registro de la Propiedad pertinente. Igualmente se le autoriza a rectificar cabida, pudiendo instar al efecto las correspondientes actas notariales, actual ante Administraciones Públicas (Estado, Autonómicas, Institucionales, Provinciales o Locales) Juzgados y Tribunales, de cualquier grado, ramo, vía o jurisdicción, en expedientes, procesos y recursos incluso extraordinarios, compareciendo y ejercitando toda clase de facultades y derechos ya de por sí, ya mediante profesionales idóneos legalmente. Las autorizaciones antes expuestas son concedidas al único efecto de conseguir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finca transmitida'.

De su tenor literal no puede sino extraerse la conclusión de que se autoriza a la parte compradora a realizar todas las actuaciones necesarias, incluso ante los Juzgados y Tribunales, mediante el expediente de rectificación de cabida, para conseguir la inmatriculación de finca vendida.

Siendo, por tanto, la inmatriculación de la finca obligación de los demandados y condición previa al inicio del plazo de dos años para el pago del resto del precio, bien en especie o en metálico, y habiendo quedado acreditado que ni aquella ni este se llevó a cabo, sin que por parte de los demandados se haya justificado la demora y sin que a la fecha actual sea ya posible aquel cumplimiento, por haber informado la TGSS a fecha 3 de junio de 2011 que no existe cuenta de cotización de la sociedad demandada, lo que es indicativo de falta de actividad, se ha de acceder a la resolución contractual instada por la actora por falta de cumplimiento por los demandados de las condiciones esenciales del contrato.

Como recuerda la STS de 12-04-2011 , con cita de la de 4 de junio 2007 , la jurisprudencia ha venido exigiendo para acceder a la resolución contractual, como remedio excepcional frente al principio de conservación del negocio, además de haber cumplido quien promueve la resolución las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un 'interés jurídicamente atendible', tópico mediante el cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Y, por otra parte, que se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como 'verdadero y propio' ( Sentencias 15 de noviembre de 1994 , 7 de marzo y 19 de junio de 1995 , entre muchas otras ), ' grave' ( Sentencias de 23 de enero y 10 de diciembre de 1996 , 30 de abril y 18 de noviembre de 1994 , etc .),' esencial' ( Sentencias de 26 de septiembre de 1994 , 26 de enero de 1996 , 6 de octubre de 1997 , 11 de abril de 2003 , etc.), a cuyo efecto se utilizan tópicos como los que caracterizan el incumplimiento resolutorio acudiendo a que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias de 25 de noviembre de 1983 , 19 de abril de 1989 , etc.) o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias 22 de marzo de 1985 , 24 de septiembre de 1986 , etc.), o bien genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias de 23 de febrero de 1995 , 10 de mayo de 2000 , 25 de febrero , 11 de marzo y 15 de octubre de 2002 , entre las más recientes), que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico ( Sentencias 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 ). Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada 'quiebra de la finalidad económica'. Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin'.

Al no basarse la pretensión resolutoria en el impago del precio, sino en el incumplimiento de las condiciones previas esenciales para el buen fin de la venta, no es aplicable el art. 1504 CC sino el invocado art. 1124 Cc , por lo que no es necesario el previo requerimiento contemplado en aquel precepto.

Finalmente, solicita la apelante indemnización de daños y perjuicios pero sólo acredita como tales los gastos notariales de otorgamiento de la escritura de venta, por lo que correspondiéndole la carga de la prueba sólo debe estimarse únicamente tal importe (354,59 euros), y como gasto derivado de la resolución los gastos notariales que conlleve dejar sin efecto la escritura de venta, sin que proceda la pérdida de las cantidades entregadas como arras penitenciales (15.000 euros), al no haber sido expresamente pactado, constando en la escritura que a su firma se entregan 12.000 euros a cuenta del precio, de manera que la resolución contractual lleva consigo la declaración de nulidad de la escritura pública, pero no de la inscripción registral al no haberse producido, debiendo devolver la actora los 12.000 euros recibidos, menos 354,59 euros por los gastos notariales.

El recurso se estima así parcialmente.

TERCERO.- Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del art. 398 de la L.E.Civil , no ha lugar a imponer las costas a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº Dos de Martos con fecha 8 de marzo de 2012 en autos de Juicio Ordinario, seguidos en dicho Juzgado con el número 631 del año 2010, debemos de revocarla y en su lugar estimar parcialmente la demanda acordando la resolución del contrato de compraventa de la vivienda, declarándose la nulidad de la escritura pública, y debiendo devolver la actora el importe recibido de 12.000 euros, menos 354,59 euros de gastos notariales de otorgamiento y los que se generen con la resolución, como indemnización de daños, sin que haya lugar a condena en costas a ninguna de las partes en ambas instancias.

Notifíquese a las partes la presente resolución haciéndoles saber que contra la misma puede cabe Recurso de Casación y en su caso por Infracción Procesal siempre que se cumplan los requisitos establecidos en los artículos 477 y ss., 469 y ss. en relación con la Disposición Final 16 de la L.E.C . y demás preceptos concordantes, que deberá prepararse mediante escrito que se presentará ante este Tribunal dentro de los veinte días siguientes a su notificación, previa constitución de depósito en cuantía de 50 euros, debiendo ingresarlo en la cuenta de esta Sección Nº 2074, todo ello de conformidad con lo establecido en el apartado 5ª de la Disposición Adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre .

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha durante las horas de audiencia ordinaria; doy fe.