Sentencia CIVIL Nº 242/2017, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 623/2016 de 13 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ
SECCION SEGUNDA
S E N T E N C I A Nº 242
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 5 DE CADIZ
JUICIO VERBAL Nº 223/2016
ROLLO DE SALA Nº 623/2016
En Cádiz a 13 de septiembre de 2017.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada únicamente por el Magistrado SR.
MARIN FERNANDEZ, como órgano unipersonal, ha visto el Rollo de apelación reseñado, formado para ver
y fallar el recurso formulado contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el
Juicio Verbal que se ha dicho.
En concepto de apelante ha comparecido Benjamín y en su nombre y representación el Pdor. Sr.
Lepiani Velázquez, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Rovira del Río.
Ha comparecido como apelada, y apelante por vía de impugnación, Candida , representada por el
Procurador Sr. Cervilla de Puelles, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Leo Atienza. También
lo ha hecho Gonzalo , representado por la Pdora. Sra. Gutiérrez de la Hoz con la asistencia de la Letrado
Sra. Calvo Martínez.

Antecedentes

PRIMERO .- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de los de Cádiz por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 25/julio/2016 en el procedimiento civil nº 223/2016, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y las apeladas, por su parte, se opusieron instando la confirmación de la resolución recurrida, incluyéndose un recurso por vía de impugnación deducido por la representación de la Sra.

Candida , habiéndose opuesto a la misma la parte actora en su condición de apelante principal, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.



SEGUNDO .- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Magistrado que como órgano unipersonal debía conocer del Rollo. A instancias de la apelada Sra. Candida se recibió el pleito a prueba en esta instancia mediante auto de fecha 9/marzo/2017 para la práctica de prueba testifical.

En el día de la fecha se ha celebrado la vista del recurso con la asistencia de las representaciones letradas del apelante y de la citada parte apelada, quienes, tras la práctica de la prueba testifical admitida, han informado lo pertinente en defensa de sus respectivas posiciones.

Fundamentos

PRIMERO .- El recurso deducido por el actor Sr. Benjamín debe ser estimado, de tal modo que debe darse lugar a su demanda en su día interpuesta contra la arrendataria Sra. Rosalia y contra su fiador, Sr.

Gonzalo .

Recordemos que se trata de resolver acerca de la ejecución de la cláusula penal contenida en la estipulación 9ª del contrato de arrendamiento de local de negocio (para uso distinto del de vivienda en la terminología de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, y sometido en cualquier caso a la disciplina que pacten las partes según se deriva de su art. 4.3 ) suscrito en fecha 1/junio/2015. En ella quedo pactado lo que sigue: ' Si el presente contrato de arrendamiento de local fuese rescindido por la parte arrendataria antes de cumplir el primer año de contrato, se fija como indemnización, a favor del arrendador, como máximo el importe correspondiente a la fianza entregada y a tres meses de alquiler '. Así las cosas, el contrato quedó resuelto a instancias de la arrendataria el día 31/julio/2015, solo dos meses después de haber iniciado su vigencia, pactada para cinco años con una renta durante el primer año de 1.500 euros mensuales. Poco importa que la causa de ello fuera la inviabilidad económica de su negocio a la vista de la renta asumida, pero debe señalarse en todo caso que al instar la resolución, la arrendataria manifestó que se debía a ' que tenían previsto su marcha de nuestro país a Qatar por motivos laborales '. Todo ello fue admitido por el arrendador, según es de ver en documento de 3/agosto/2015, si bien aquél ' se reserva su derecho a reclamar la penalización pactada en contrato de arriendo en caso de extinción del contrato antes de la fecha pactada '.

Y así ha sido. Además de hacer suya la fianza prestada (legalmente equivalente a dos mensualidades de renta o que es lo mismo, a 3.000 euros), el Sr. Benjamín pretende ser indemnizado en la suma de 4.500 euros que es el importe de las tres mensualidades a las que alude la citada estipulación 9ª.

No parece que haya inconveniente para ello. Es evidente que no es aplicable el bloque normativo de protección de los consumidores y usuarios al no reunir en autos esa condición la Sra. Candida , ni que pueda prosperar ninguna otra de las alegaciones defensivas introducidas por su representación letrada al contestar la demanda, como que estuviéramos ante una condición general de la contratación. El obstáculo esencial para que prospere la acción ejercitada y que como tal ha sido acogido por la Juez a quo en la sentencia recurrida es el eventual enriquecimiento injusto que derivaría del hecho de haber alquilado el Sr. Benjamín el local de su propiedad inmediatamente después a la fecha de resolución del arrendamiento litigioso. Lo explica la Juzgadora en los siguientes términos: 'A la vista de la prueba practicada cabe considerar que: el contrato estuvo en vigor exclusivamente dos meses; se firmó el 1 de junio y el 31 de julio ya estaba resuelto; el actor se ha quedado con la fianza entregada; y además el arrendador no acreditado en absoluto ningún daño directo o indirecto derivado del cese en el uso, ni tampoco ha probado cuanto tiempo ha estado el local vacío; la arrendataria justifica que intentó conseguir nuevos arrendatarios para el local y afirma, sin probarlo, que a los dos meses el local estaba arrendado a D. Adolfo '.



SEGUNDO .- El anterior planteamiento no nos parece acertado. Al cláusula penal tiene, entre otras una función liquidativa como así se sigue de lo dispuesto en el art. 1152 del Código Civil : es útil para sustituir a la indemnización por daños y perjuicios ante un determinado incumplimiento contractual. Acaecido éste, como sucede en el supuesto litigioso, la deudora y su fiador han de hacer frente a la cláusula penal y sobre ellos recaerá en su caso la carga de acreditar la existencia de algún hecho extintivo de aquella obligación de acuerdo a una distribución natural de la carga de la prueba ( art. 217.3 Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Queremos con ello decir, que no incumbe al actor acreditar el concreto daño padecido en cuanto que ya estaba determinado en la cláusula penal que comentamos, como tampoco asumir la carga de probar los hechos posteriores que podrían poner de manifiesto el eventual enriquecimiento injusto opuesto por los demandados al no ser hecho constitutivo de su pretensión ( art. 217.1 Ley de Enjuiciamiento Civil ). Por el contrario, era carga de los demandados no ya, que también, su alegación, sino la cumplida prueba de los hechos que lo evidenciaran.

Sentado cuanto queda dicho, es cierto que ante cláusulas penales como la de autos existe una clara tendencia jurisprudencial a valorar la posible existencia de un arrendamiento equivalente al frustrado, pues solo si el inmueble permanece efectivamente vacío es cuando se provoca a la propiedad un real y verdadero perjuicio económico, inexistente -o disminuido- a los efectos del art. 1106 del Código Civil cuando el local vuelve a ser arrendado por la misma renta que estaba pactada en el arrendamiento litigioso.

La cuestión no es nueva y sobre ella los pronunciamientos de esta Sección han sido reiterados en el sentido de considerar, en general, exigible el importe de cláusulas penales como las ahora litigiosas, si bien modulando la indemnización en estricta aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto. Así, por ejemplo, en las sentencias de 5/mayo y 2/junio/2008 , y 15/septiembre/2015 ( Rollos nº 113/2008 , 166/2008 y 66/2015 ) se razonaba lo que sigue: ' La duración del contrato se configura como un elemento esencial del contrato de arrendamiento, tal como lo define el artículo 1543 del Código Civil , y por tanto la terminación adelantada del mismo supone un incumplimiento de la obligación del arrendatario, que permite al arrendador, al amparo del artículo 27.1 LAU , exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato. Las obligaciones derivadas de ese contrato para el arrendatario son, de conformidad con el artículo 1555 del Código Civil , el pago del arrendamiento y el uso de la cosa arrendada destinándola al uso pactado. Obviamente si el arrendatario renuncia al uso de la cosa al abandonar la vivienda, ello no implica que cese su obligación de pago de la renta pactada. Desde el punto de vista de la teoría general de los contratos, resulta evidente que al amparo de los artículos 1091 , 1254 , 1255 y 1258 del Código Civil , los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y obligan a su cumplimiento a ambas partes en los términos pactados, señalando además el artículo 1256 del Código Civil que el cumplimiento de un contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. De toda esta normativa se desprende sin género de duda que el arrendatario no puede desistir del contrato de arrendamiento por su propia voluntad y menos en el caso en el que no consta incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones que permitiría amparar la resolución en el artículo 1124 del Código Civil . Tal incumplimiento, si es unilateral, genera derecho a la indemnización de daños y perjuicios con apoyo en los artículos 1101 del Código Civil y 27.1 Ley de Arrendamientos Urbanos '.

Pues bien, los demandados (y así lo admite la Juez a quo) nada han podido acreditar sobre la existencia y condiciones del arrendamiento posterior del local en litigio. Tampoco la testigo Sra. Manuela , quien depuso en la vista celebrada en esta alzada pudo aclarar nada útil sobre el particular. Lo único cierto es que la propia parte actora admitió durante el curso de las actuaciones que en el mes de noviembre había logrado alquilar de nuevo su local. Pero nada sabemos, por ejemplo, de la renta obtenida desde entonces. Y es que a la compensación de los tres meses que en ese caso no habría estado alquilado el local (esto es, agosto, septiembre y octubre de 2015), habría que añadir la suma que hipotéticamente habría dejado de percibir el Sr. Benjamín durante los 60 meses de duración del contrato (recuérdese que a razón de 1.800 euros mensuales desde el segundo año). No se trata por tanto de percibir tres mensualidades de renta, más dos de fianza, a compensar con tres meses de ausencia de alquiler, sino de valorar la incidencia de la pérdida de una determinada renta durante toda la vida del contrato.

Por lo demás, que en la cláusula en cuestión se hablara de fijar una indemnización, a favor del arrendador, con un determinado importe ' como máximo ' no implica que éste no sea exigible. Se antoja plausible la explicación suministrada por la representación letrada del apelante en la vista del recurso según la cual, ese máximo actuaría como límite lógico en el caso de que el contrato se resolviera durante una mensualidad cercana al inicio del primer año, dando por hecho que éste resultaba obligatorio para las partes.

Sea como fuere, es imposible inferir de la citada mención una regla de proporcionalidad por cuanto no se menciona ni indirectamente cual fuera la razón de proporcionalidad aplicable.

Por todo ello, debe estimarse el recurso y con él la demanda en su día interpuesta, incluyendo la condena en costas por así disponerlo el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , decisión ésta que hace inútil e innecesario el estudio del recurso deducido por vía de impugnación, atinente a la ausencia de condena en costas decretada en la sentencia recurrida.



TERCERO .- Solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO .- Que estimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia por Benjamín y desestimado el recurso interpuesto por vía de impugnación por Candida contra la sentencia de fecha 25/ julio/2016 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Cádiz en la causa ya citada, revoco la misma en el sentido de estimar íntegramente la demanda interpuesta por Benjamín contra Candida y contra Gonzalo y, en su consecuencia, condeno a Candida y a Gonzalo a pagar solidariamente a Benjamín la suma de 4.500 euros , más sus intereses desde la fecha de presentación de la demanda, y al pago de las costas de la 1ª Instancia.



SEGUNDO .- No se hace especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.



TERCERO .- Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Así por esta Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso alguno (salvo el recurso extraordinario de revisión), juzgando en esta segunda instancia, lo pronuncio, mando y firmo.