Sentencia Civil Nº 243/2010, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 385/2009 de 15 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

A CORUÑA

SENTENCIA: 00243/2010

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 385/2009

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

D. ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE

Dª LEONOR CASTRO CALVO

D. ANTONIO PILLADO MONTERO

SENTENCIA

NÚM. 243/10

En Santiago de Compostela, a quince de Junio de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de A Coruña, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 651/2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo de apelación civil nº 385/2009, en los que aparece como parte apelante "SIFEX VISPO S.L." representado por el Procurador D. VICTORINO REGUEIRO MUÑOZ y asistido por el Letrado D. JOSÉ VISPO MONTERO, y como apelado D. Lázaro representado por el Procurador D. SANTIAGO GOMEZ MARTIN y asistido por el Letrado D. RICARDO RÚA PRIETO; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANGEL PANTÍN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 13 de marzo de 2009 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Desestimar la demanda interpuesta por Sifex & Vispo S.L. frente a D. Lázaro , todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de "SIFEX VISPO S.L." se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, señalándose para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 21 de abril de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia apelada

PRIMERO- El núcleo del debate es la valoración de si existió o no consentimiento de la parte arrendadora a la extinción de los efectos del contrato una vez que la parte arrendataria reintegró la posesión del local a través de la devolución de las llaves. Con carácter previo ha de señalarse que los datos obrantes en el proceso evidencian que fue a la parte arrendataria a quien correspondió, en virtud del convenio existente entre las partes y como se deriva del propio tenor del contrato (cláusulas primera, segundo párrafo, y sexta), realizar las obras de insonorización del local; que la insuficiencia de tales obras determinó una reclamación judicial del vecino del piso superior; y que al no poder afrontar la parte arrendataria las nuevas obras, impuestas judicialmente, necesarias para poder seguir explotando el local, cesó en la actividad negocial y devolvió la posesión del local a la propiedad. Con ello han de quedar respondidas las alegaciones que la parte demandada desliza, pero sin articularlas formalmente como sería preciso como excepción de contrato no cumplido o como causa resolutoria, sobre una imputabilidad a la parte actora de la imposibilidad de cumplimiento de lo pactado por el arrendatario, que en todo caso la sentencia recurrida no reconoce.

Estima esta Sala que no debe resultar discutible que el mero hecho de recibir las llaves el arrendador, aceptando así la restitución posesoria, no es un acto propio que permita deducir un consentimiento de la parte arrendadora con la extinción de los efectos del arrendamiento. El desistimiento anticipado del arrendatario estaba previsto en el contrato y la concurrencia material del arrendador al acto de devolución de la posesión no implica, por sí sólo, más que la aceptación de esa restitución del bien, como es la actuación normal derivada de la previsión contractual existente al respecto, sin que quepa deducir, salvo que de la prueba de las circunstancias concurrentes resulte otra cosa, que con esta recuperación posesoria el propietario está aceptando la extinción de los demás derechos, facultades o acciones que de ese contrato derivarían. En otros términos, si la recuperación de la posesión deriva de un acto de la otra parte y los derechos económicos que de esta restitución surgen a favor del arrendador están previstos contractualmente, no cabe deducir del mero hecho de aceptar que se produzca tal restitución que se esté renunciando a estos derechos.

Estaríamos pues, en la hipótesis que la sentencia acepta, ante un negocio de índole novatoria, en que por común acuerdo de las partes se alterarían los efectos del contrato y se aceptaría por el arrendador la extinción de su derecho a exigir, entre otras cosas, la compensación económica contractualmente prevista para el caso de desistimiento. Para su eventual apreciación es preciso atender fundamentalmente al tenor del documento suscrito por las partes con ocasión de esta entrega de llaves, pero también a las demás circunstancias concurrentes y a los demás actos de las partes (art. 1282 CC .)

En cuanto a éstos, ninguna consecuencia terminante cabe extraer a favor de la tesis propuesta por la parte arrendataria. El hecho de que se haya planteado la reclamación años después del abandono del local es dato inexpresivo, pues su posposición cabe que obedezca obviamente a otros factores distintos; el hecho de que meses después se vendiera el local no permite deducir -frente a lo que apunta la sentencia- que la operación estuviera ya en curso cuando se devolvieron las llaves, ni aún de ser ello así permitiría deducir tal renuncia a la prestación económica por desistimiento, que no deriva de la propiedad del local sino del contrato, al no haber datos que revelen -dado que la iniciativa aparece residenciada siempre en la parte arrendataria- que esta restitución posesoria se necesitase por la propiedad para que la transmisión dominical fraguara y que, por ello, se pudiera remunerar esta entrega anticipada con la renuncia a la prestación que de aquélla contractualmente surge; que esta renuncia tuviese como causa la comprensión ante las dificultades económicas evidentes que el abandono del negocio generaba al demandado -en suma, la generosidad de la parte arrendadora- no se compadece tampoco con la propia línea probatoria de la parte demandada, que en la prueba testifical aportada ha insistido en la insensibilidad de la propiedad ante los problemas del arrendatario derivados de la insuficiencia del aislamiento acústico del local y en su inflexibilidad en la exigencia de cumplimiento de las obligaciones contractualmente previstas, sin que tampoco la prueba de interrogatorio de la parte demandante, cuyo representante repitió que él había recalcado a la parte arrendataria la necesidad de un correcto aislamiento acústico del local y que pese a ello la parte arrendataria optó por soluciones más baratas que generaron la problemática ulterior, refuerce el entendimiento de que incidió en el pretendido pacto la receptividad de la arrendadora ante el alegado origen externo o impuesto de las causas determinantes de la cesación del arriendo.

Ha de acudirse pues al tenor del documento de 12 de enero de 2005, confeccionado con ocasión de la entrega de llaves, y, como matiza adecuadamente el recurso, si se quieren extraer conclusiones de su literalidad, de las concretas palabras expresadas, habrá que aplicar este criterio a su integridad y no sólo a la frase "dando por terminado el contrato" que se toma como elemento decisivo. Así, su tenor literal es el de una declaración del arrendatario, quien figura como quien hace constar un contenido y lo firma, y que expresa que hace entrega de las llaves y añade el contenido antes referido. La intervención del arrendador que el documento plasma es la de firmante del contenido constituido por la expresión "recibí" y de nada más. Es decir, que la literalidad del documento es que la propiedad recibe las llaves que el arrendatario le entrega, y que la declaración de voluntad del arrendatario añade la expresión "dando por terminado el contrato". Ha de tenerse en cuenta, sin duda, el hecho de que el documento fue redactado por el representante de la demandante, letrado de profesión, pero ello también ha de ser puesto en relación con sus reiteradas afirmaciones -igualmente presentes en las alegaciones de la parte- sobre que lo que él firmaba era el recibo de las llaves, como el tenor literal del documento refleja.

La cuestión, en definitiva, se ciñe a determinar si la expresión ya referida ha de ser interpretada como equivalente a la extinción de todos los efectos jurídicos del contrato y si este contenido posible de la misma fue asumido por la propiedad. Dado que estamos ante un pacto que altera de forma sobrevenida lo inicialmente pactado por las partes es exigible que esta modificación novatoria aparezca con la debida claridad, en particular cuando supone materialmente que una de las partes renuncia a hacer efectivos derechos que del contrato resultan a su favor.

Estima esta Sala, como consecuencia de los anteriores datos y fundamentos, que no cabe estimar prestado el consentimiento por parte de la arrendadora a esta desaparición de los efectos del contrato que a ella concernían, pues en primer lugar la expresión empleada "dando por terminado" es tan amplia como poco precisa, y cabe efectivamente que se pudiera referir a la desaparición de todo efecto jurídico del contrato, pero también a que el arrendamiento cesaba en cuanto a su cumplimiento futuro como contrato de tracto sucesivo, es decir, en virtud del desistimiento aceptado por el arrendador se ponía fin a los derechos y deberes de las partes en cuanto al uso futuro del local y pago de rentas por tal uso, pero sin que con ello se afectase a los demás derechos (en el caso, rentas ya devengadas y adeudadas, contraprestación por el desistimiento y -también- derechos de ambas partes relativos a la fianza) derivados de la relación contractual, de forma que en el documento se incorporaba un contenido de desaparición de la vigencia del contrato, pero no de índole liquidatoria de los efectos que relación contractual vigente hasta ese momento hubiera podido generar, siendo perfectamente diferenciables conceptualmente la extinción o ineficacia sobrevenida de la relación contractual -en particular por su resolución, a la que se asimilaría el desistimiento bilateral sobre el que la sentencia se extiende- y los efectos liquidatorios de ella derivada en cuanto a prestaciones ya devengadas o generadas por el incumplimiento de las prestaciones pactadas.

Y, en segundo término, las razones antes expresadas relativas a la literalidad del contrato impedirían entender que exista -con la seguridad necesaria exigible- un consentimiento del arrendador que excediera de la aceptación de la restitución posesoria, en la hipótesis de que el contenido de la declaración del arrendatario hubiera de ser interpretada en el sentido que la sentencia acepta.

SEGUNDO- En consecuencia, la reclamación de la indemnización por el desistimiento del arrendatario se ajusta a lo pactado, que es vinculante para las partes (art. 1255 CC . y art. LAU), y no puede ser obstáculo a su reconocimiento la transmisión del local posterior a la cesación de la vigencia del contrato, pues no es un derecho de naturaleza real vinculado a la propiedad del bien ni ligado contractualmente a los avatares del uso o titularidad del local posteriores al desistimiento, sino al tiempo previsto de vigencia del contrato incumplido, a modo de cláusula penal compensatoria de tal incumplimiento y cuya objetividad no hay motivo -ni se ha pedido con la concreción exigible, erigiéndola como objeto de debate- para excluir o moderar.

TERCERO- Respecto a la reclamación de rentas pendientes, la apreciación de que no existió un pacto relativo a la liquidación de las prestaciones derivadas del contrato determinaría su exigibilidad. La sentencia parece entender que existió otro pacto relativo a esta concreta deuda pendiente, por el cual se compensaría la misma con la fianza en poder del arrendador, pero ni hay base documental o en las contrapuestas afirmaciones en juicio de las partes para estimarlo existente, ni las circunstancias concurrentes -como antes se analizó- inducen a estimarlo producido. Simplemente existe una deuda por rentas y una fianza prestada y el hecho de que pueda producirse una compensación de créditos recíprocos, o una aplicación de la fianza al cumplimiento de una prestación adeudada por el arrendatario, nada permite deducir del pacto liquidatorio que la sentencia estima producido.

La parte demandante, ante la compensación de la deuda reclamada con la fianza introducida por la parte demandada, ha reaccionado haciendo valer la existencia de desperfectos en el local que serían resarcibles con tal fianza, lo que determinaría que no sería compensable ésta con la deuda por rentas. El argumento no debe ser aceptado, pues la prueba de estos desperfectos es excesivamente vaga (se carece de un informe pericial que cuantifique y precise estos desperfectos) y su relevancia jurídica resulta problemática, pues como se señaló en el juicio y resulta inferible del contrato el local se entregó sin ningún tipo de acondicionamiento, de forma que sería muy discutible que del derecho de la propiedad a hacer suyas las obras -evidentemente las no separables- derivase un derecho a recibir un local acondicionado en condiciones aptas para proseguir inmediatamente su explotación.

En consecuencia, la fianza -cuya aplicación preferente a un tipo de obligaciones u otras no se pactó ni deriva de la norma legal- ha de responder de las deudas pendientes por rentas y no de otras obligaciones carentes de concreción y de indemostrada viabilidad, por lo que la demanda ha de estimarse parcialmente en este particular.

Son aplicables los intereses de los arts. 1100 y 1.108 CC .

TERCERO- La parcial estimación de demanda y recurso determinan que no se deba hacer imposición de las costas en ninguna de las dos instancias, como tampoco procedería en cualquier caso atendido el carácter dudoso del asunto que la propia parte demandante invoca.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución, en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de SIFEX & VISPO S.L., se revoca parcialmente la sentencia de 13 de marzo de 2009 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Santiago de Compostela dictada en el juicio ordinario nº 651/2008, de forma que definitivamente, estimando parcialmente la demanda, se condena al demandado a abonar a la demandante la suma de 15.056,42 euros, más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda y los del art. 576 LEC desde la fecha de la presente resolución, sin hacerse imposición de las costas de ninguna de las dos instancias.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.