Sentencia Civil Nº 243/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 77/2012 de 16 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00243/2012

Rollo núm.: 77/2012

S E N T E N C I A Nº 243

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a 16 de mayo de 2012

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 23, bajo el número 363/2010 , Rollo de Sala número 77/2012, entre partes, de una como demandada-apelante, don Luis , doña Jacinta , don Millán y la entidad Trendu Distribuciones y Representaciones, S.L., representados por la Procuradora doña Begoña Muñoz Vivancos, y dirigida por el letrado don Juan Dell'Olmo, de otra, como demandante-apelada, la entidad Sparta 29, S.L., representada por el Procurador don Juan Reinoso Ramis, y dirigida por el letrado don Juan Romaguera González.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrado/a Juez del Juzgado de Primera Instancia número 23, se dictó sentencia en fecha 7 de octubre de 2011 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "SE ESTIMA la demanda formulada por el Procurador JUAN REI NO SO en nombre y representación de SPARTA 29, SL contra Luis , Jacinta , Millán Y TRENDY DISTRIBUCIONES Y REPRESENTACIONES SL y se DECLARAN RESUELTOS los contratos de arrendamiento objeto de este procedimiento y SE CONDENA a los demandados a dejar libres y expeditos los locales arrendados y a disposición de la actora, con apercibimiento de que de no hacerlo así se procederá a su lanzamiento, sin efectuar especial pronunciamiento en materia de costas".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 16 de mayo de 2012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- En la sentencia de instancia se fijan los siguientes hechos probados:

1.- La entidad Sparta 29 SL es propietaria, por escritura de 22.11.2007, del edificio sito en la calle Jaime II, nº 7, angular con la calle San Bartomeu de Palma, se configura de planta baja en la que hay 4 locales comerciales llamados A, B, C y D.

El local comercial B tiene un almacén, que está en sótano. El local comercial D tiene un almacén que está en el entresuelo, al que tiene acceso directo. En la planta entresuelo están los almacenes E y F vinculados a los locales C y A, respectivamente.

Hay tres plantas de viviendas, una vivienda por planta, salvo la tercera que hay 2.

La cubierta donde hay 2 trasteros.

2.- El local A y almacén F están arrendados a Luis , el local por contrato de 28.11.1986, que trae causa de un traspaso anterior y sujeto a la LAU 1964, y se encuentra en prórroga forzosa. El almacén está arrendado por contrato de 1.04.2004, prorrogado tácitamente.

2.1.- La entidad actora interpuso demanda de resolución de contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual contra el Sr. Luis , en julio de 2008, fue desestimada por sentencia de 22.04.2009 , y si bien la actora interpuso recurso de apelación, luego no lo formalizó, quedando firme la sentencia.

3.- El local y almacén B está arrendado a Millán que se subrogó en el contrato de arrendamiento en fecha 15.01.2010 derivado de uno anterior de fecha 1.02.2003, vigente hasta 30.01.2020.

4.- El local C que tiene como anexo el almacén E están arrendados a Jacinta en virtud de contrato de 27.09.1989, que trae causa de otro de fecha 1.12.1961, sometido a prórroga forzosa.

4.1.- La entidad actora interpuso demanda contra la Sra. Jacinta para la actualización de la renta en fecha 3.07.2008, con sentencia de fecha 13.02.2009 estimando la actualización.

5.- El local D tiene como anexo un almacén, está arrendado a Trendy Distribuciones y Representaciones, SL por contrato de 2.07.1998, vigente hasta 1.06.2028.

Se estima la demanda interpuesta por la entidad propietaria del edificio de resolución de los contratos de arrendamiento sobre los locales y ello por presentar el edificio una situación de práctica ruina.

La causa de resolución invocada es la prevista en el artículo 118 del Testo Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 para los contratos de arrendamiento que están sometidos a la misma y por la aplicación de los artículos 1568 , 1182 y 1183 o la analógica del artículo 28.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en relación a los contratos posteriores.

La sentencia de instancia considera, en primer lugar, que las acciones están correctamente ejercitadas en relación a todos los contratos, sean anteriores o posteriores a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Se dedica después, en un meritorio esfuerzo, a determinar el valor de los locales, acogiendo el método de valoración seguido en el informe pericial de la parte actora, atendiendo a la extensión de cada local y de sus anexos, el valor de las obras de reparación del cada local, así como el importe de las reparaciones en los elementos comunes del edificio en proporción a la cuota de la parte privativa arrendada.

Concluye que en todos los casos el valor de reparación resulta superior al 50% del valor real del local, por lo que se daría el supuesto de pérdida de la cosa arrendada, lo que conduce a la estimación de la demanda, después de descartar que el grado de deterioro sea imputable al arrendador.

SEGUNDO.- Los motivos en los que se sustenta el recurso de apelación son, en síntesis, los siguientes:

1.- Se discrepa del método de valoración utilizado en la sentencia, que es el que se ha seguido por el perito de la parte actora, con una serie de correcciones, cuando los otros dos peritos, optan por el fijado en la Norma 16 del Real Decreto 1020/1993. Considera que el valor obtenido resulta ínfimo e irrisorio, teniendo en cuenta el valor del suelo y el precio abonado por al entidad actora para la adquisición del edificio.

2.- Se impugna la aplicación del coeficiente de 0'85 al local D, pues en los otros dos informes periciales no se utiliza el mismo, sino el valor "1", considerando el estado de conservación normal. En el mismo sentido estima que debe aplicarse el coeficiente 1,20 que hace el perito Sr. Benedicto en su informe en relación al local B, por la realización de obras de mejora que constituían un plus y que debían tenerse en cuenta a la hora de realizar la valoración.

3.- Sobre la valoración de las obras de reparación en los locales. Considera incongruente el razonamiento de la sentencia al no considerar obras de reparación en este apartado, cuando en relación al local D ha estimado procedente aplicar el coeficiente de 0'85, por estado de conservación regular. Por otro lado, no entiende cómo en la sentencia acoge en este punto la pericial de la parte actora, cuando en el anexo no se han desglosado las obras a realizar en los elementos comunes y en los elementos privativos, viviendas y locales.

4.- En relación a la valoración de las obras en elementos comunes, se hacen las siguientes consideraciones:

a) Se muestra en desacuerdo con el criterio seguido para valorar la reparación de los forjados y de la escalera.

b) El informe del Sr. Cosme incluye las bajantes de aguas residuales, que ningún perito pudo examinar y no tienen porqué estar en malas condiciones.

c) En la sentencia no se ha tenido en cuenta que los precios unitarios fijados por Don. Cosme no se sabe de dónde los ha cogido, siendo el perito judicial el único que indica que se ha basado en el Libro de Precios de la Construcción del Colegio de Aparejadores para el año en curso, siendo sus precios los que más se aproximan a la valoración realizada por el Ayuntamiento de Palma.

5.- Se impugna la valoración que hace la sentencia de instancia de la prueba practicada para no considerar acreditada la existencia de presiones a fin de que los arrendatarios desalojaran los locales, ni una especial dejadez por parte de la propiedad, ni que no haya sido requerida para realizar trabajos y no haya atendido a las peticiones.

TERCERO.- Este tribunal ha señalado de forma reiterada que, conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1996 , el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre como causa la pérdida o destrucción de la vivienda o local, equiparándose legalmente a estas situaciones los casos de siniestro, en cuyo ámbito y conforme a la doctrina del Alto Tribunal, cabe comprender aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales, e incluso negligencia, que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado al estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando el importe de los trabajos reconstructivos exceda del cincuenta por ciento del valor real de la vivienda o local correspondiente, descontando el valor del suelo, lo que constituye presupuesto ineludible que exige la correspondiente prueba.

Por su parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1968 señala que por valor real ha de entenderse el que alcanza según lo dictaminado por técnicos que efectivamente tenga la finca, "sin referirlo al valor del mercado libre de la oferta y demanda que son criterios determinados por distintas motivaciones sociales que pueden alterar su realidad". En igual sentido, la sentencia del Alto Tribual de 12 de mayo de 1972 indica que el valor real de la edificación es "el que alcanza como determinan los técnicos, sin tener en cuenta la renta pactada ni las fluctuaciones del mercado, una vez deducido el valor del solar".

Por lo que se refiere a las obras de "reconstrucción" comprendidas en el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , la jurisprudencia y la doctrina de las Audiencias Provinciales han establecido que:

a) El precepto no distingue entre obras de reparación necesarias y no necesarias, por lo que procede incluir a ambas siempre que sean las precisas para mantener el inmueble en condiciones aptas para su uso y habitabilidad, excluyendo las que no tengan tal finalidad o sean de puro ornato o superfluas (sentencias de Audiencia Provincial de Oviedo, Sección 4ª de 10 de abril de 2002 y Pontevedra, Sección 1ª de 16 de mayo de 2000 , entre otras muchas).

b) Dentro del concepto de obras de reconstrucción se ha incluido el cambio de bovedillas, vigas, pavimento, tabiques, pintura, reparación de carpintería, corrección de humedades, vigilancia de suelos, en definitiva las necesarias "para reponer el edificio en el estado normal que tenía antes de acusar los daños"( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1974 ).

No todos los contratos de arrendamiento que son objeto del procedimiento están sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En concreto, se encuentran bajo el régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 los siguientes contratos:

- Almacén F arrendado a Luis , en virtud de contrato de fecha 1 de abril de 2004.

- El local y almacén B está arrendado a Millán que se subrogó en el contrato de arrendamiento en fecha 15.01.2010 derivado de uno anterior de fecha 1.02.2003, vigente hasta 30.01.2020.

- El local D tiene como anexo un almacén, está arrendado a Trendy Distribuciones y Representaciones, SL por contrato de 2.07.1998, vigente hasta 1.06.2028.

Se trata de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Debe estarse, de conformidad con lo que establece el artículo 4 de la Ley, a la voluntad de las partes y, en su defecto, a lo establecido en el Título III. Ninguna previsión se contiene en los contratos sobre la resolución por pérdida de la cosa arrendada. No remitiéndose el art. 35 al art. 28, no puede estimarse aplicable este precepto al caso de autos. Ello no obstante, y de acuerdo con lo dispuesto en el art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , no habiendo previsto al respecto nada las partes en el contrato y no existiendo una expresa previsión al respecto en el Título III, resultarán de aplicación las disposiciones del Código Civil. A este respecto ha de acudirse a lo preceptuado en el art. 1568, de acuerdo con el cual si se pierde la cosa arrendada se observará lo dispuesto en los artículos 1182 y 1183, ambos del Código civil . El primero de estos preceptos establece que quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se "perdiere o destruyere" sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora, mientras que el 1183 establece una presunción de culpa paralela a la contemplada en el art. 1563 del mismo Código civil .

En la sentencia de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial de 2 de septiembre de 2008 , en la aplicación del artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se ha considerado aplicable como criterio de interpretación judicial el establecido en el artículo 118 de la Ley de 1964 para determinar la pérdida de la finca arrendada.

En cualquier caso, utilizado por el juez a quo el criterio objetivo fijado en el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , dicho criterio no ha sido impugnado, por lo que deberá estarse para la resolución del recurso a dicho pronunciamiento, ciñéndose la impugnación, conforme se ha visto, a la valoración probatoria sobre el valor de la finca y sobre el alcance y cuantificación de las reparaciones necesarias.

CUARTO.- Al referirse buena parte del contenido del recurso a la valoración de la prueba pericial, es procedente recordar que, conforme se ha señalado de forma reiterada por este Tribunal, una de las más importantes novedades de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 ha sido la llamada "privatización" de la prueba pericial imponiendo, en principio, a las partes la obligación de aportar sus dictámenes periciales al proceso. Se trata de una regulación compleja en la que la doctrina ha llegado a distinguir hasta doce distintos momentos procesales en los que se puede aportar el dictamen, hasta el punto de que algún autor ha llegado a hablar del "labyrinthus peritiae" aludiendo al casuismo de la nueva normativa que rige este medio probatorio.

Sin embargo, lo que no ha cambiado con relación a la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 es el sistema de valoración de la prueba que continua siendo el de libre apreciación razonada o, en terminología tradicional de nuestro derecho, el de apreciación "según las reglas de la sana crítica"( artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 ).

El juez deberá valorar los dictámenes tomando en cuenta sus propias máximas de experiencia, como son la lógica interna del informe del experto, su ajuste a la realidad del pleito, la titulación del perito con relación a lo que constituye el objeto de la pericia, la relación entre el resultado de la pericial y los demás medios probatorios obrantes en autos, el detalle y exhaustividad del informe, la metodología o las operaciones practicadas para la obtención de conclusiones, como son la inspección, la extracción de muestras o la realización de análisis.

Entre estos criterios se halla, también, el de la objetividad del dictamen, y no puede olvidarse que los informes periciales no judiciales se caracterizan porque la parte ha podido escoger a un perito de su conveniencia, lo que le puede garantizar un control sobre el resultado, en el sentido de que si éste no es favorable puede encomendar un nuevo dictamen a otro perito hasta así obtener uno que sea favorable a sus tesis; y también porque en este tipo de dictámenes se hace imposible la participación de la parte adversa en las operaciones periciales( artículo 345 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Ahora bien, aunque, en su origen, el dictamen de un perito designado por el juez pueda estar dotado de mayor objetividad que el aportado por la parte, a lo que debe atenderse en el momento de la valoración es a la objetividad del resultado que se deduce de los diversos criterios o máximas de experiencia a los que antes se ha aludido.

Con cuanto antecede quiere decirse que no es suficiente con que el dictamen sea judicial para que éste prevalezca sobre el de parte, pero que tampoco puede olvidarse que, en origen, la posición del perito designado por el juez de mayor objetividad que la del perito que confecciona privadamente el informe a petición de parte para ser aportado al proceso.

Conforme ha señalado el Tribunal Supremo en sentencia de 16 de septiembre de 2010 , "el que el órgano jurisdiccional valore la prueba pericial según las reglas de la sana critica significa que es una prueba de libre valoración, en el sentido de que el juzgador con prudencia y sentido critico, no tiene el deber de aceptar sin más, la opinión del perito en todos sus extremos, ni tiene el poder de despreciar, sin más, un dictamen bien fundado".

Se argumenta en la sentencia de instancia la razón por la que aplica el método de valoración seguido en el informe pericial acompañado con el escrito de demanda, elaborado por el arquitecto don Cosme . En él se explica que se sigue el criterio establecido en el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Tal es el criterio que, según se señala, se ha utilizado en la sentencias de esta Audiencia Provincial, Sección 5ª, de fechas 28 de septiembre de 2005 o 3 de diciembre de 2007 , si bien se admite que puede no ser el único, citándose al efecto la sentencia de esta Sección de 2 de septiembre de 2009 .

En ésta se considera correcto acudir a otro método de valoración que no sea el establecido en el Real Decreto citado, ya que "la mencionada norma tiene por finalidad el establecimiento de criterios para determinar el valor catastral de las fincas urbanas y, como antes se ha dicho, no es este el parámetro establecido en el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que habla de "valor real", no del catastral". Rechaza, después, la aplicación del coeficiente corrector establecido en la letra N de la norma 14, de apreciación o depreciación económica derivada de la realidad del mercado inmobiliario, "factor que reiterada jurisprudencia que antes se ha mencionado ordena excluir de la determinación del valor real, dato que es revelador de que el sistema del RD 1020/1993, al que se acoge el perito de parte para determinar el valor de los inmuebles de autos, puede no ser el más adecuado para un supuesto de pérdida técnica de la cosa arrendada como es el que es objeto del presente litigio".

El perito Don. Cosme explicó en el acto de la vista que en su dictamen se aplicaban las normas 11, 12, 13 y 14 del Real Decreto citado, pero no la norma 16, que aplica un incremento del 40% (coeficiente 1,4), incremento en el que se incluyen los gastos de promoción y venta y el beneficio de la promoción, datos con los que se obtiene el valor en venta, el valor de mercado, que como ya se ha señalado, no es el que debe tenerse en cuenta, sino el valor real.

En el informe presentado por la parte demandada, elaborado por Don. Benedicto , se critica el informe presentado por la actora, precisamente, por no aplicar los gastos de promoción y venta y el beneficio de la promoción, que se incluyen en el porcentaje del 40% de la suma del valor del suelo y del valor de la construcción que establece la Norma 16.

El perito judicial, Sr. Luis Angel , acude también a las normas de valoración contenidas en el Real Decreto 1020/1993 y aplica también la Norma 16 ya referida.

Se estima, por tanto, correcta la opción que se hace en la sentencia de instancia por el criterio mantenido por el perito de la parte actora, que ha adecuado su actuación a la obtención del valor de la construcción, prescindiendo del valor de mercado, que resulta ajeno, conforme se ha señalado, al valor real.

Partiendo de esta opción por el método de valoración, en la sentencia de instancia, dado que Don. Cosme no valora cada parte privativa, se acude a los otros informes periciales y, en particular, al informe del perito judicial para determinar la extensión de los locales y sus anexos, el precio por metro cuadrado y la proporción correspondientes de los elementos comunes.

Con estos datos, se aplica la fórmula seguida en el informe Don. Cosme : "Así se parte del PEM fijado por Don. Luis Angel , si bien se sigue a partir de ahí la metodología Don. Cosme , ello quiere decir que se aplica un 20% sobre el PEM para obtener el presupuesto de construcción por contrata (CCC), más después un 22% para obtener el coste de reposición bruto (CRB) y a ello se le aplica el coeficiente H 0'37 de antigüedad del edificio, 79 años (todos conformes en ello) y coeficiente I para el estado de conservación de los locales, a los que se aplicará el valor 1 a excepción del local D, que presenta la cabeza de algunas vigas afectadas por humedad y dañadas (aceptado por todos) cuyo estado de conservación se considera regular por lo que se le aplicará 0'85".

La parte recurrente hace una objeción al cálculo realizado, en relación a la aplicación del Coeficiente I para el estado de conservación de los locales, en particular, del local D. En la sentencia se aplica el coeficiente 0'85, que supone la apreciación de un estado de conservación regular ("construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normarles condiciones de habitabilidad y estabilidad").

En la ampliación del informe que hace el perito Don. Cosme tras la inspección de los locales se indica que su estado no puede considerarse normal, ya que sus elementos estructurales presentan deficiencias significativas tales como la pudrición de algunos extremos de las vigas de madera que ha obligado a su apuntalamiento en algunos casos y a su refuerzo o completa sustitución en otros.

Este problema afecta al altillo del local D, tal y como se expresa en los otros dos informes periciales obrantes en los autos. El perito Don. Benedicto (página 15) se señala que "como consecuencia de la humedad por filtraciones de agua que se producen a través de la fachada a la calle Jaime II hasta que se repararon, se encuentran dañadas las vigas del techo del altillo del local D situadas en la zona inmediatamente posterior a dicha fachada". En el informe del perito judicial, Don. Luis Angel , se incluye también referencia a estas deficiencias señalando (página 9) que las vigas del entresuelo de local D están afectadas por humedades.

No se trata de la afectación puntual de una sola viga y la aplicación del coeficiente 0,85 está justificada por el método seguido en la valoración, método que, conforme se ha visto anteriormente, con la salvedad del coeficiente de la Norma 16, es comúnmente utilizado en los tres informes periciales. Hay que tener en cuenta que, a diferencia de lo que se hace por Don. Cosme en su informe, en la sentencia se aplica este coeficiente únicamente en relación al local afectado por las deficiencias, criterio que se estima correcto y que debe confirmarse.

Se impugna también que se desechara el coeficiente de rehabilitación de 1'20 que se recoge en el informe del perito Don. Benedicto en relación al local B. Toma en consideración el perito las obras de consolidación y refuerzo del forjado del techo con estructura metálica, que han incrementado el periodo de vida útil del elemento. Conforme se señala en la sentencia de instancia, no existe amparo normativo en la aplicación de ese coeficiente, que tampoco es apreciado en su valoración por el perito judicial. No se considera debidamente justificada su aplicación por cuanto en el coeficiente I se tiene en cuenta el estado de conservación en el sentido de si son precisas o no obras de reparación que, en el caso del local B, no son precisas, razón por la que se opta por la aplicación del coeficiente 1. Así se hace por el perito Don. Cosme y también, como ya se ha indicado, por el perito judicial, Don. Luis Angel , criterio que debe ser confirmado.

QUINTO.- Sobre la valoración de las reparaciones que se hace en la sentencia de instancia, se discrepa del criterio seguido por la juzgadora a quo al reflejar la valoración que se hace en el informe que se acompaña con la demanda.

En particular se presentan objeciones sobre la extensión y forma de reparación de los forjados; la inclusión en la valoración de las bajantes de aguas residuales, que no han sido examinadas; la repercusión del coste de la reparación de elementos comunes de uso privativo de viviendas ajenas a la resolución contractual, como pueda ser la carpintería de madera exterior, no siendo su falta de mantenimiento imputable a los arrendatarios; la utilización de los precios unitarios del informe Don. Cosme , frente a los precios del colegio de Aparejadores, que hace el perito judicial, precios que son los que más se aproximan a los utilizados por el Ayuntamiento en sus actuaciones.

Ya pone de manifiesto la sentencia que el resultado sería el mismo si se aplican los costes de reparación que se fijan en los informes periciales de Don. Benedicto y Luis Angel . No se realizan en el escrito de recurso nuevos cálculos que lleven a un resultado distinto, lo que determina que sea ocioso referirse a las concretas impugnaciones que no van a modificar la conclusión establecida en la sentencia de instancia de que el valor de las obras de reparación supera, para cada uno de los locales, el 50% de su valor real.

La corrección de esa conclusión se refleja en el siguiente cuadro:

Locales 50% del valor real Valor reparación Cosme Valor reparación Benedicto Valor reparación Luis Angel

A 3.475,44 7.756,36 5.661,07 4.249,31

B 6.768,14 15.089,98 11.013,60 8.275,18

C 4.279,73 8.028,36 7.002,56 5.255,01

D 6.281,61 16.486,86 12.033,13 9.035,34

E 5.299,25 11.818,34 8.625,76 6.478,61

F 6.769,9 15.108,36 11.027,02 8.277,40

Concluye la sentencia de instancia señalando que el resultado obtenido es coherente con el expediente administrativo iniciado en el Ayuntamiento de Palma, en el que se refleja el estado del edificio y los peligros que encierra. En el recurso no se contradice esta conclusión más que en relación a la valoración de las obras que en dicho expediente se consideran necesarias, que resulta inferior, presupuestándose en un total de 62.300 euros, que ya se considera elevado, teniendo en cuenta el presupuesto que la propia parte actora ha presentado ante el Ayuntamiento (folio 159 del expediente administrativo). Frente a ello debe señalarse que en el mismo informe pericial que se presenta por la demandada con su escrito de contestación y en el informe elaborado por el perito de designación judicial se establecen valores de las obras superiores a las contenidas en el expediente administrativo y que superan, conforme se ha visto, el 50% del valor real de los locales objeto de arrendamiento, por lo que no existe razón para alterar la conclusión alcanzada en la sentencia de instancia.

SEXTO.- Finalmente, muestra la parte recurrente su discrepancia con la sentencia de primer instancia con las conclusiones que alcanza en su Fundamento de Derecho Cuarto sobre si el grado de deterioro es imputable al arrendador, lo que es necesario, según se expresa, debido a la existencia de arrendamientos para uso distinto del de vivienda celebrados bajo la vigencia de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, considerando aplicable por analogía lo previsto en el artículo 28 , en relación al arrendamiento de viviendas.

Ya se ha señalado que el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , aplicable a los contratos de arrendamientos que están sometidos a la misma, no contiene la pérdida de la cosa arrendada como causa de extinción, ni se remite a lo dispuesto en el artículo 28, a diferencia de determinados supuestos del artículo 27 (causas a, b y e del apartado 2º). Tal y como establece el artículo 4 de la Ley, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil .

No contienen los contratos, conforme ya se ha señalado, previsión alguna sobre la situación de pérdida de la cosa arrendada, ni el artículo 35, que regula la resolución del contrato, de manera que debe acudirse al régimen supletorio previsto, que es el del Código Civil , lo que nos conduce a lo dispuesto en el artículo 1156, que establece la extinción de las obligaciones "por pérdida de la cosa debida" y, en particular, en relación al contrato de arrendamiento, al artículo 1568 que dispone: "si se pierde la cosa arrendada o alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado, se observará respectivamente lo dispuesto en los artículos 1182 y 1183 y en los 1101 y 1124". El artículo 1182 establece que quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se "perdiere o destruyere" sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora, mientras que el 1183 establece una presunción de culpa paralela a la contemplada en el art. 1563 CC .

La causa resolutoria concurre con independencia de la causa del deterioro, ya obedezca a causa fortuita o a culpa o negligencia (especialmente, la inactividad del propietario a lo largo del tiempo respecto a las reparaciones necesarias para mantener la finca en estado de uso), configurándose como una causa esencialmente objetiva (salvo en aquellos supuestos en que pudiéramos encontrarnos ante un supuesto de ejercicio abusivo del propio derecho), sin perjuicio en este caso de la acción del arrendatario para obtener la reparación de daños y perjuicios derivados del incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones contractuales.

De lo actuado en el procedimiento se deriva que no se encuentra en la falta de mantenimiento de los locales arrendados la causa de la pérdida, sino en el estado del inmueble en general y, en particular, la acción del agua que se filtra por la azotea, así como la falta de mantenimiento de los desagües, en los que se acumula vegetación. Ahora bien, hay que coincidir con la sentencia de instancia en que se trata de un edificio antiguo, construido en el año 1931, que se han realizado actuaciones para el mantenimiento, como la colocación de una impermeabilización que el perito de la parte demandada considera que ha sido adecuada para poner fin a las filtraciones, extremo en el que discrepan los otros informes periciales, que la consideran como una medida inadecuada, al tratarse de una terraza transitable. No se ha justificado la situación general del edificio con anterioridad a la adquisición por la actora en el año 2007, habiéndose aportado únicamente la declaración de dos testigos, que habían sido inquilinas de las viviendas de la finca, quienes han manifestado que las mismas se encontraban en buen estado. No consta hasta el año 2009 actuación alguna de los arrendatarios en relación al estado del edificio, siendo entonces cuando presentaron la denuncia que ha dado lugar a la incoación de expediente administrativo, del que se derivan requerimientos a la propiedad para que realice obras de estabilización de la edificación con carácter urgente.

En cualquier caso, conforme ya se ha indicado, la causa de resolución concurre, con independencia de su origen, con independencia de las acciones que puedan corresponder a los arrendatarios para reclamar los daños y perjuicios derivados de la actuación del arrendador.

Finalmente, se debe concordar también la conclusión alcanzada por la juzgadora a quo en relación a las alegaciones que se hacen por la parte demandada sobre las presiones para poner fin a los alquileres. Una sola demanda interpuesta en relación a uno de los contratos, que dio lugar a una sentencia desestimatoria que fue aceptada por la propiedad, no puede considerarse como indicio suficiente de la intención de la parte actora. La otra demanda se interpuso para obtener la actualización de la renta. Finalmente, la pretensión de iniciar un procedimiento de resolución por ruina no fue ocultada en el momento en que fue notificada de la cesión en relación al local y almacén B, siendo la cesión de fecha 15 de enero de 2010, menos de dos meses antes de la entrada de la demanda en el Decanato de los Juzgados de Palma.

Todo lo anterior conduce a la plena desestimación del recurso y a la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia.

SÉPTIMO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por don Luis , doña Jacinta , don Millán y la entidad Trendu Distribuciones y Representaciones, S.L., contra la sentencia de fecha 7 de octubre de 2011 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 23 de esta Ciudad en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.