Sentencia Civil Nº 243/2016, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 582/2015 de 26 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por las Señoras, doña Ángela Irene Domínguez Viguera Fernández, presidenta, doña Josefa Otero Seivane y doña Mª José González Movilla Magistradas, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 00243/2016

En la ciudad de Ourense a veintisiete de junio de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, en autos de Juicio Verbal de desahucio procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 (antes mixto nº 4) de los de Ourense, seguidos con el n.º 718/15, Rollo de apelación núm. 582/15, entre partes, como apelante D. Isaac , representado por la procurador de los tribunales D.ª Mª Carmen Silva Montero, bajo la dirección del letrado D. Arturo Castrillo Escobar y, como apelado, D. Pedro , representado por la procurador D.ª Uxía Rios Tesouro, bajo la dirección del letrado D. Carlos Varela Estévez.

Es ponente la Ilma. Sra. D.ª Mª José González Movilla.

Antecedentes

Primero.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 (antes mixto nº 4) de los de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 13 de noviembre de 2015 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando íntegramente la demanda promovida por la Procuradora Sra. Ríos Tesouro, en nombre y representación de D. Pedro , contra D. Isaac , representado por la Procuradora Sra. Silva Montero; debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de 18-08-2014 que ligaba a las partes respecto a la finca urbana destinada a vivienda, sita en la C/ DIRECCION000 , nº NUM000 , planta NUM001 Ourense. Y, en consecuencia, debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar a D. Pedro la cantidad 1.219,93 euros (1.305,38 €-85,45€) fijada en concepto de rentas debidas y no satisfechas así como al abono de las cuantías que en concepto de rentas debidas y cantidades asimiladas se devenguen hasta la fecha de la entrega de la posesión efectiva de la finca al arrendador. Y a que deje libre, vacua, expedita y a disposición del actor la citada finca urbana objeto de arrendamiento, con apercibimiento de lanzamiento en otro caso.

Se imponen a la demandada las costas del presente procedimiento '.

Segundo.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación procesal de D. Isaac recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

Tercero.-En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El demandante Don Pedro formuló demanda de juicio de desahucio por falta de pago de rentas contra Don Isaac , que en concepto de arrendatario venía ocupando en virtud de contrato de fecha 1 de octubre de 2011, la vivienda sita en el piso NUM001 del edificio número NUM000 de la DIRECCION000 de Ourense, en base a que el arrendatario no había abonado el importe total de las rentas pactadas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2014 y febrero, abril, mayo y junio de 2015, acumulando a dicha acción la de reclamación de las rentas debidas que ascienden a la suma de 1.305,38 euros. La parte demandada se opuso a la demanda alegando, en primer lugar la excepción de inadecuación de procedimiento considerando que no pueden ser debatidas en este juicio sumario las cuestiones relativas al pago de la renta que planteaba, y en segundo lugar, alegó el pago por compensación al existir un crédito a su favor por las reparaciones efectuadas en la vivienda, que, de no estimarse, supondría un enriquecimiento injusto en favor del demandante.

En la sentencia dictada en primera instancia se estimaron las acciones ejercitadas si bien se rebajó la cantidad a cuyo pago fue condenado el demandado a la suma de 1.219,93 euros, considerándose que de la cantidad reclamada había de deducirse 85,45 euros, correspondiente a suministros de la vivienda de un período anterior a la fecha de vigencia del contrato, desestimándose la compensación de los restantes créditos aducidos por el demandado. Frente a dicha resolución la parte demandada interpone el presente recurso de apelación en el que, como motivos de impugnación, alega la inadecuación del procedimiento; el error en la valoración de las pruebas justificativas de la necesidad de las reparaciones efectuadas; la falta de motivación del fallo; inexistencia de un incumplimiento contractual resolutorio; incumplimiento por el arrendador de su obligación de conservación de la vivienda en estado de habitabilidad; vulneración de lo dispuesto en el artículo 1.195 del Código Civil por rechazar la compensación como medio de pago; infracción de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de costas; e infracción de los principios de buena fe y doctrina del enriquecimiento injusto. La parte actora se opuso al recurso solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-Planteados así los términos del debate, ha de señalarse que es criterio jurisprudencial reiterado que el juicio de desahucio por falta de pago de la renta es un juicio sumario, con cognición limitada a determinados aspectos de la relación jurídica locativa y no productor de la totalidad de los efectos materiales de la cosa juzgada, quedando fuera del objeto litigioso todo lo que no sea referente a la existencia del contrato y al cumplimiento de la obligación de pago del demandado.

Ese conocimiento limitado se concreta en la imposibilidad para el demandado de alegar y probar otra cosa que no sea el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), aunque sin restricción de medios de prueba, sino solo de hechos alegables.

Ello supone que quedan fuera del juicio de desahucio las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones complejas derivadas no tanto de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato e íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio, afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo; tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si ésta puede eliminarse a través de la prueba. Cuestión distinta de la procedencia del juicio verbal para la recuperación de la posesión de la finca urbana o rústica, en los supuestos de impago de rentas o por expiración del plazo, conforme al artículo 250.nº1.1ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es que en determinados supuestos, por razón de la existencia de vínculos distintos a los locativos o cláusulas ajenas a éstos, o por razón de las especiales relaciones entre las partes, quepa calificar las cuestiones planteadas de complejas, produciéndose entonces un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio, haciendo a éstos improcedentes e inadecuados para dilucidar las contiendas planteadas en esta vía sumaria ( sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2011 ).

En el presente supuesto, ejercitada la acción de desahucio por falta de pago, lo que procede examinar es la concurrencia o no de la existencia de esta causa de resolución del contrato, es decir, si el demandado ha incumplido la obligación principal que el contrato de arrendamiento le impone, el pago de la renta, obligación correlativa a la obligación del acreedor de entrega de la posesión del objeto arrendado. Además de ello, en este caso no solo se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, que termina con sentencia sin efecto de cosa juzgada; sino también la acción declarativa de reclamación de rentas, que no tiene el carácter de juicio sumario, de cognición limitada y prueba restringida, sino que se trata de un juicio declarativo, aunque por razón de la materia se tramita por las normas del juicio verbal, que tiene el carácter de juicio plenario, participando de todas sus garantías de defensa, sin restricción alguna en materia de alegación y prueba, y que admite en su seno toda clase de cuestiones. Así, frente a la reclamación de rentas, el arrendatario puede oponer la compensación de créditos, lo que tiene su amparo en el artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En la interpretación de este precepto, la jurisprudencia es muy rigurosa señalando que, conforme se desprende, con carácter general, del artículo 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la alegación de compensación no exige la formulación de reconvención, si bien se permite al actor contestar y controvertir tal alegación en la forma prevenida para la contestación a la demanda, por lo que debe tenerse presente que, como singularidad propia del juicio verbal, en el que la contestación a la demanda por parte del demandado se ha de efectuar en el acto de la vista (artículo 443 de la misma, en la redacción aplicable al caso), el artículo 438.2 preceptúa e impone, para que resulte admisible la invocación de crédito compensable en los juicios verbales, la previa notificación al actor, al menos cinco días antes de la vista, de tal propósito. Y esta notificación ha de consistir, por lógica y coherencia procesal, aunque no se explicite en el texto legal, en la presentación del correspondiente escrito, que reúna los requisitos exigidos para la demanda sucinta en el artículo 437 de la Ley procesal , y del que se deberá dar traslado al actor en la forma establecida en los artículos 274 y siguientes, con al menos cinco días de antelación al señalado para la vista.

Por tanto la alegación de compensación por parte del demandado no hace inviable el procedimiento ni transforma el debate planteado en una cuestión compleja, que no pueda debatirse en el mismo, por lo que la excepción de inadecuación del procedimiento ha de ser rechazada.

TERCERO.-Reconociendo el demandado el impago de las cantidades referidas en la demanda, mantiene la existencia de un crédito a su favor compensable, derivado de la realización de reparaciones necesarias en la vivienda que debería efectuar el arrendador, siendo superior su crédito al derivado de las rentas impagadas, por lo que no existe la causa resolutoria invocada en la demanda. Pues bien, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , el arrendatario de una vivienda no puede unilateralmente decidir acerca de la necesidad de la reparación de la vivienda que ocupa, o de alguna de sus instalaciones, ni mucho menos proceder a ejecutar directamente las mismas, con la excepción contemplada en el número 3 de este precepto en el que se prevé que el arrendatario puede realizar las reparaciones necesarias a costa del arrendador cuando se trate de 'reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave'. Conforme se ha venido entendiendo por la doctrina, los requisitos legales exigidos para que el arrendatario pueda realizar las reparaciones urgentes a que se refiere el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , son: por una parte, que se trate de reparaciones necesarias (en tanto que la urgencia es una modalidad de la necesidad, cualificada por la inmediatez o perentoriedad de su realización), de cierta importancia; y, por otra parte, que el arrendatario, previamente a su ejecución, comunique al arrendador la necesidad de llevar a cabo estas reparaciones urgentes a que dicho precepto se refiere. ('En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar...'), teniendo como finalidad esta comunicación tanto que el arrendador tenga conocimiento del estado de la vivienda o sus instalaciones, como dar al mismo la oportunidad de realizar las obras de reparación por sí mismo y de forma perentoria.

Ciertamente, la Ley de Arrendamientos Urbanos, una vez que el arrendatario le ha comunicado al arrendador la necesidad de efectuar cualquier reparación de carácter necesario, no exige que éste muestre su consentimiento a aquél para que pueda realizar la ejecución de las obras de reparación, de forma que una vez que el arrendatario ha puesto en conocimiento del arrendador la necesidad de realizar tales obras puede ejecutar por sí mismo aquéllas, exigiendo 'de inmediato su importe al arrendador', como se indica en el precepto, requiriéndole de pago al efecto. En este caso, de la prueba practicada y obrante en autos, no ha quedado acreditado que el arrendatario pusiera en conocimiento del arrendador la necesidad de que éste procediera a reparar la instalación eléctrica y los electrodomésticos, pues únicamente obra en autos un certificado con acuse de recibo de fecha 3 de marzo de 2015, cuyo contenido se desconoce y, negando el receptor ser informado de la realización de obras en la vivienda, no se considera suficiente para entender cumplida la obligación de comunicación.

Por otro lado, el artículo 17 de la ley arrendaticia en su apartado 5, establece que en los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactados, no pudiendo el arrendatario, al finalizar el arrendamiento, pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. En este caso consta que existió pacto expreso, que figura documentalmente, entre los contratantes respecto al importe de las obras de reparación o reposición de una ducha efectuada por el demandado, pero no se ha acreditado que hubiera existido acuerdo en relación a las restantes obras. Si no existió el acuerdo que ampara el citado artículo 17 y tampoco se notificó previamente al arrendador la necesidad de las restantes reparaciones, se considera que el arrendatario no debió afrontar tales reparaciones, y sí lo hizo, y aun no discutiéndose que el coste de las mismas en tanto que necesarias debía ser satisfecho por el arrendador, debe ser la parte arrendataria quien debe correr con el coste de los trabajos realizados, por lo que no existe el crédito compensable que se alega para desvirtuar la petición de desahucio formulada, ni existe tampoco el enriquecimiento injusto aducido conforme a lo establecido en el apartado 2 del artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . En suma, no habiendo cumplido el arrendatario su obligación de pago íntegro de la renta pactada, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en relación con los artículos 1.555 y 1.569 del Código Civil , es procedente estimar las pretensiones contenidas en la demanda, declarando resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes, condenando al demandado a desalojar la vivienda y a abonar al actor la cantidad establecida en la resolución apelada, desestimándose el recurso de apelación deducido sobre las dos acciones planteadas.

CUARTO.-Se impugna también el pronunciamiento por el que se imponen a la parte demandada las costas ocasionadas en la primera instancia, conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Tal motivo de impugnación ha de ser estimado toda vez que no han sido acogidas todas las pretensiones contenidas en la demanda, habiéndose deducido de la cantidad reclamada las cantidades indebidamente reclamadas correspondientes a suministros de los meses previos a la toma de posesión de la vivienda, por lo que no se hace expreso pronunciamiento en relación a dichas costas conforme al apartado segundo de tal precepto. Y en virtud de lo establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la ley procesal , estimándose parcialmente el recurso de apelación interpuesto no se hace expreso pronunciamiento en relación a las costas causadas en el presente recurso.

Procede, igualmente, la devolución a la recurrente de la totalidad del depósito constituido para apelar, en aplicación de la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Isaac , la procurador de los tribunales Dª Mª Carmen Silva Montero, contra la sentencia, de fecha 13 de noviembre de 2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 (antes mixto nº 4) de los de Ourense, en autos de Juicio Verbal de desahucio nº 718/15, Rollo de apelación nº 582/15, que se revoca en el único sentido de no hacer expreso pronunciamiento en relación a las costas causadas en la instancia; no haciéndose tampoco expreso pronunciamiento de las costas de la apelación.

Devuélvase a la recurrente la totalidad del depósito constituido para apelar.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas optar, en su caso, por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal y casación por interés casacional, dentro de los veinte días siguientes al de su notificación ante esta Audiencia Provincial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.