Sentencia Civil Nº 244/2006, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 170/2006 de 26 de Mayo de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00244/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000170 /2006

SENTENCIA Nº 244

Ilmo. Sr. Presidente Acctal:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

D. JAUME MASSANET I MORAGUES.

En PALMA DE MALLORCA, a veintiséis de Mayo de dos mil seis.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, de Juicio verbal (Desahucio falta pago), seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Manacor, bajo el Número 179/05, Rollo de Sala Número 170/06, entre partes, de una como demandado apelante D. Pedro Antonio, representado por la Procuradora Sra. Magadalena Darder Balle y defendido por el Letrado Sr. Carlos Portalo Prada; y de otra como demandantes apelados Dª María Milagros y D. Eloy, representados por el Procurador Sr. Sebastià Coll Vidal y defendidos por el Letrado Sr. Sebastià Rubi Tomás.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. MATEO RAMÓN HOMAR

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo./a Sr./Sra. Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Manacor en fecha 21 de noviembre de 2005, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Estimar la demanda interpuesta por Dª María Milagros y D. Eloy contra D. Pedro Antonio, declarando resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en relación con la finca ubicada en la localidad de Felanitx, CALLE000, número NUM000, con imposición de las costas del presente procedimiento".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 23 de mayo del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los demandantes D. Eloy y Dª María Milagros, en su calidad de propietarios y arrendadores de una vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Felanitx, ejercitan una acción de resolución del contrato de arrendamiento que sobre la misma les vincula con el arrendatario D. Pedro Antonio, por impago de la renta de los meses de diciembre de 2.004 en adelante, que cifran en la suma de 300 euros al mes, solicitando que no se le admita la enervación al haber sido requerido de pago mediante burofax de 21 de diciembre de 2.004. El demandado se opuso, argumentando que la renta es de 135 euros al mes, por lo que existiría una cuestión compleja, y que el requerimiento no tiene virtualidad para impedir al enervación al referirse a una notificación de compraventa del inmueble, consignando las mensualidades debidas a la fecha del juicio a una cuantía de 135 euros al mes, más 600 euros por posibles gastos de agua u otros.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, y declara la resolución contractual, sin posibilidad de enervación, reputando que no se ha consignado la suma reclamada en la demanda, y por tanto, con indiferencia de si la renta es una u otra, no cabe la enervación, sin que se acredite "mora accipiendi".

Dicha resolución es impugnada por la representación del demandado en solicitud de nueva resolución que declare la existencia de una cuestión compleja, por imposibilidad de conseguir un pronunciamiento sobre la misma en un juicio sumarísimo, explica los motivos por los que debe prevalecer que la renta mensual es de 135 euros, y al no ser indubitada no puede ser examinada en este procedimiento. Subsidiariamente se solicita que se declare enervada la acción interpuesta por la consignación efectuada, sin que el requerimiento reúna las exigencias necesarias.

SEGUNDO.- El aspecto más relevante de la controversia es la discrepancia entre las partes respecto de la renta pactada, motivada por el hecho de que en el documento en que se plasmaron sus estipulaciones, de 1 de marzo de 2.004, y suscrito por propietario y arrendador distinto de los actuales, quienes adquirieron la vivienda en diciembre de dicho año, en la estipulación tercera se indica que "se cifra en la suma de trescientos euros (135 euros) mensuales" a pagar en el domicilio de los arrendadores en la CALLE001 nº NUM001 de Felanitx, con lo cual es evidente la existencia de una discrepancia entre la cantidad expresada en letras - que es la reclamada en la demanda-, y la recogida en números - que el arrendatario indica es la correcta-.

En base a ello, la representación del demandado plantea la existencia de una cuestión compleja que impediría dictar sentencia en este procedimiento sumario. A tal efecto, es preciso recordar que nos hallamos ante un juicio de carácter sumario, con prueba limitada, según artículo 444.1 de la LEC, a alegar y probar el pago o circunstancias relativas a la posible enervación de la acción, y no nos hallamos ante un procedimiento declarativo para determinar cual es la renta efectivamente pactada. No obstante ello, es inadmisible la postura mantenida por la representación del demandado conforme a la cual ello constituiría una cuestión compleja y le facultaría para no abonar renta alguna, ni siquiera la inferior cuya cuantía reconoce. En un simple examen, "prima facie", y sin prejuzgar lo que pueda dilucidarse en un procedimiento declarativo ulterior, en vista a la limitación de la prueba propia de esta litis, cabe concluir en la existencia de argumentos e indicios a favor de una y otra tesis, y así en beneficio de la actora, la estipulación cuarta relativa a la fianza, que conforme al artículo 36 LAU es de un mes de renta, se recoge la de trescientos euros, sin que tal suma sea múltiplo de 135; pero, sorprendentemente, el demandado aporta recibos correspondientes a ocho de las diez mensualidades abonadas desde el inicio del arrendamiento ( no se aportan las dos restantes), expedidas por el anterior propietario, en cuya posición se han subrogado los actuales demandantes al adquirir la vivienda, en las cuales se recoge la suma de 135 euros, tal como sostiene el arrendatario. La representación de los demandantes en el escrito de oposición alegan que tales recibos suponen un pago parcial y que el anterior propietario cedió a las presiones del inquilino sabiendo que iba a vender el inmueble, y examinando "prima facie" tales recibos, no se desprende que se suscriban a modo de pago parcial de renta, sino de su integridad, y en lo restante, este procedimiento no es cauce hábil para dilucidar un posible error del anterior propietario. Ante todo ello, debemos concluir, reiteramos, sin prejuzgar lo que en definitiva pueda resolverse, que la tesis sostenida por el demandado no es infundada, sino que aporta una prueba relevante a favor de su tesis, lo que permite afirmar que nos hallamos ante una cuestión compleja relativa a la cuantía de la renta que excede de los 135 euros al mes, que no puede ser resuelta en este procedimiento sumario con limitación de medios de prueba, y deberá ser dilucidada a instancias de la parte a quien interese en un procedimiento declarativo. No obstante tal hecho, no justifica el impago por el arrendatario de la cantidad que admite es la renta contractual ( 135 euros más actualización), pues, obviamente, sobre dicha cantidad mínima no existe controversia alguna, ni tampoco ninguna cuestión compleja. De lo actuado se pone de relieve que el demandado ni siquiera ha abonado la suma que consideraba debía pagar, ni ha probado la existencia de "mora accipiendi", por lo cual nos hallamos ante un impago de la renta imputable al arrendatario.

La sentencia de instancia considera que tal discrepancia es irrelevante, puesto que el arrendatario para poder enervar la acción debe abonar la suma reclamada en la demanda, y al no haberlo hecho, procede estimar la acción, sin entrar en dicho debate.. Al respecto, es de reseñar que, ciertamente, el artículo 22.4 LEC alude a cantidades reclamadas en la demanda, pero no se comparte que en un caso como en el que nos ocupa, en el cual, como antes se ha razonado, la postura del arrendatario del demandado no es injustificada, arbitraria o absurda, sino que aporta documentos a favor de su tesis, se estima que la cantidad a consignar por renta, al menos hasta tanto en resolución firme no se indique lo contrario, sería la de 135 euros al mes.. A efectos del artículo 449 de la LEC , el demandado ha consignado en total la suma de 3.600 euros, que se corresponde con la de 300 euros al mes durante doce meses, más la de diciembre, respecto de la que aporta un giro postal, con lo cual no se ha incumplido dicho requisito de admisibilidad del recurso de apelación.

TERCERO.- En cuanto a la enervación de la acción, conforme a lo antedicho, el demandado consignó antes del juicio oral las rentas debidas calculadas sobre 135 euros al mes, más 600 euros para otros gastos, con lo cual reúne los requisitos para que sea declarada enervada la acción. Se plantea por la actora la determinación de si es inaplicable dicho beneficio para el arrendador, por aplicación del artículo 22.4 de la LEC que lo impediría por haber transcurrido dos meses desde un requerimiento de pago, considerando como tal el burofax de 21 de diciembre. Dicha carta no puede ser considerada como requerimiento a estos efectos, pues no reúne el requisito de claridad suficiente, y su finalidad es la de comunicar al inquilino la novación contractual operada en la persona del arrendador, presumiblemente a los efectos de si desea ejercitar el derecho de retracto, y se limita a recordarle que la renta del mes de diciembre la deberá abonar en un nuevo domicilio, que obviamente, no será el del arrendador anterior, sino el del nuevo; y, por tanto, no se trata de un burofax cuya finalidad sea reclamar el pago de unas rentas atrasadas expresando las posibles consecuencias en caso de desatenderse, sino las anteriormente referidas, con lo cual se considera admisible la enervación de la acción, de modo que se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto.

En relación con las sumas consignadas deberá entregarse al arrendador la que resulte de multiplicar el número de meses debidos por 135 euros, y devolver al inquilino la diferencia.

En consecuencia, se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto.

CUARTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394.1de la L.E.C . se estima que nos hallamos ante una estimación parcial de la demanda, no por el hecho de la enervación, sino en atención a que se reclama una renta, cuya determinación en la parte discrepante se reputa cuestión compleja, por lo que no procede efectuar expresa imposición de las costas de la instancia; sin que, con respecto a las de esta alzada, proceda hacer especial pronunciamiento en virtud de lo establecido en el artículo 398del mismo texto legal , al no ser confirmatoria esta sentencia de la de primera instancia.

Fallo

1) ESTIMAR parcialmente el RECURSO DE APELACION interpuesto por la Procuradora Dª Francisca Ribot Binimelis, en nombre y representación de D. Pedro Antonio, contra la sentencia de fecha 21 de noviembre de 2.005, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manacor , en los autos Juicio de desahucio por falta de pago, de los que trae causa el presente Rollo, DEBEMOS REVOCARLA y la REVOCAMOS en todos sus extremos, y en su lugar

2) DEBEMOS ESTIMAR parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Angela Servera Soler, en el nombre y representación de Dª María Milagros y D. Eloy, contra D. Pedro Antonio, declarando enervada la acción ejercitada en atención a la consignación efectuada por el demandado. Se declara que la controversia sobre la determinación exacta de la cuantía de la renta, en lo que excede de 135 euros al mes más su actualización, constituye una cuestión compleja, que debe ser dilucidada en procedimiento declarativo ordinario a instancias de la parte que lo solicite.

3) No se efectúa expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.