Sentencia Civil Nº 244/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 562/2011 de 27 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00244/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DOCE

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN 562/2011

AUTOS: 421/2005 -ORDINARIO-

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 56 DE MADRID

DEMANDANTE/APELANTE: Dª Florinda

PROCURADOR: D. JUAN LUIS CÁRDENAS PORRAS

DEMANDADO/APELADO: AGEMI, S.A.

PROCURADOR: D. VICTORIO VENTURINI MEDINA

DEMANDADOS INCOMPARECIDOS: COMPRAVENTA DE PISOS Y LOCALES, S.A. Y D. Bienvenido

PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

SENTENCIA Nº 244

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En MADRID, a veintisiete de marzo de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 421/2005, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 56 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 562/2011, en los que aparece como parte demandante-apelante Dª Florinda representada por el Procurador D. JUAN LUIS CÁRDENAS PORRAS, y como demandados-apelados AGEMI, S.A. representada por el Procurador D. VICTORIO VENTURINI MEDINA y, COMPRAVENTA DE PISOS Y LOCALES, S.A. y D. Bienvenido , que fueron declarados en rebeldía en primera instancia y no se han personado en esta instancia, sobre acción declarativa de dominio, de nulidad y de cumplimiento de contrato, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Madrid, por el mismo se dictó sentencia con fecha 10 de junio de 2008 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMETE la demanda interpuesta por el procurador Sr. Juan Luis Cárdenas Porras, en nombre y representación de DÑA. Florinda , contra COMPRAVENTA DE PISOS Y LOCALES S.A., D. Bienvenido Y AGEMI, S.A. debo ABSOLVER Y ABSUELVO a los reseñados demandados de todos los pedimentos efectuados en su contra y con expresa imposición de las costas a la parte actora.'

Notificada dicha resolución a las partes, por Dª Florinda se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria AGEMI, S.A. que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 21 de febrero de 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Procede realizar un somero resumen de las alegaciones realizadas por las partes, al simple objeto de establecer una primera aproximación a las cuestiones planteadas en este proceso.

-La demandante indicaba en su demanda, en esencia y entre otras cuestiones, que la actora adquirió la propiedad del piso NUM000 , de la CALLE000 NUM001 de Madrid, en virtud escritura pública de 12 de julio de 1991. En la misma fecha constituyó hipoteca a favor de Banco Santander. Ante el impago de las cuotas del préstamo, el acreedor hipotecario instó ejecución de la hipoteca.

Estando en trámite de ejecución hipotecaria, se puso en contacto con la demandante el Sr. Marcelino , que actuaba en nombre de la entidad Compraventa de Pisos y Locales, S.A. (en adelante Comprapisos), el cual le ofreció financiación para evitar la subasta. El 15 de mayo de 1994, la actora y Comprapisos firman un contrato de compraventa con pacto de retro, por el cual la actora vendía el piso a la citada entidad por 10 millones Ptas, reservándose el derecho a retraer la propiedad en plazo de cuatro meses, previo pago de 12 millones Ptas. Comprapisos se comprometió a buscar un préstamo hipotecario que financiase el pago del precio.

El 15 de septiembre de 1994, ante la imposibilidad de conseguir financiación para hacer efectivo el pacto de retro, las partes firman un nuevo contrato, por el que Comprapisos vende a la actora la vivienda objeto de autos por precio de 14.500.000 Ptas, de los cuales se entregaron 3 millones Ptas, comprometiéndose a abonar al resto antes del 20 de diciembre de 1994.

A pesar de la ampliación del plazo por parte de Comprapisos, continúa indicando la demanda, la actora no logró encontrar financiación, por lo cual ésta se vio obligada a buscar una nueva vía de financiación, poniéndose en contacto con don Bienvenido , el cual aceptó prestar a doña Florinda los 11.500.000 Ptas que restaban por pagar. Dicho préstamo sería devuelto a través de cuotas periódicas que se instrumentaron mediante letras de cambio. Como consecuencia de ello, el 5 de enero de 1995 el Sr. Bienvenido abonó a Comprapisos la cantidad restante del pago del precio, si bien no se elevó a escritura pública el contrato privado de 15 de septiembre de 1994, otorgándose en cambio un poder a favor del Sr. Bienvenido que le autorizaba a disponer libremente del inmueble.

El 9 de mayo de 1995, continúa indicando la demandante, sin conocimiento de ella, el Sr. Bienvenido , haciendo uso del poder de Comprapisos, trasmitió la finca a la mercantil Agemi, SA (en adelante Agemi), por precio de 10 millones Ptas. El Sr. Bienvenido trabajaba para dicha sociedad como asesor financiero, habiéndose identificado desde un primer momento como tal, manteniendo las reuniones con la actora en las oficinas de dicha sociedad.

El Sr. Bienvenido nada indicó a doña Florinda sobre esta venta, la cual continuó devolviendo el dinero prestado. Al enterarse la demandante de que el piso era propiedad de Agemi, se negó a continuar pagando las letras de cambio, requiriendo al Sr. Bienvenido para solucionar el asunto, el cual, junto con Agemi, se ofreció a constituir una nueva hipoteca sobre la finca, firmándose a tal efecto en julio de 2001 contrato por el que Agemi se comprometía a vender el piso a la actora en 12.500.000 Ptas., y a buscar un préstamo de 16 millones Ptas., comprometiéndose a elevar dicho contrato privado a escritura pública. No obstante, al indicarle que había encontrado un prestamista, que era una sociedad dedicada a la venta al por menor de productos alimenticios, y dados los antecedentes, la actora contactó con una letrada, la cual le aconsejó que no firmara nada, dado que las condiciones del préstamo eran abusivas.

Solicitaba la actora se declarase nula por simulación absoluta la compraventa realizada entre Comprapisos y Agemi el 9 de mayo de 1995, se declarase la titularidad de la actora sobre la finca de autos, y se condenase a la demandada Comprapisos a elevar a escritura pública el contrato de compraventa de 15 de septiembre de 1994.

Subsidiariamente solicitaba la condena solidaria de los demandados a abonar a la actora la cantidad de 315.000 € o el importe que se estimase procedente como daños y perjuicios, dado el incumplimiento de lo estipulado en la compraventa de 15 de septiembre de 1994.

-La entidad Agemi se opuso a la demanda alegando, en esencia y entre otras cuestiones, que el proceso penal que se siguió por estos hechos, concluyó mediante auto de archivo en el que se indicaba que la propia dinámica de sucesión de los titulares del piso revelaba las dificultades económicas de la hoy actora al ir incumpliendo sus sucesivos compromisos de pago que le obligaron a acudir a fórmulas de financiación más costosas, lo cual hacía verosímil la tesis de los querellados.

Manifestaba desconocer, por ser ajeno a ella, las circunstancias en las que la actora adquirió el inmueble y la forma en que contactó con el representante legal de Comprapisos, si bien indica que se desprende de lo manifestado por la demandante y documentación aportada que, al no poder cumplir la actora lo estipulado en el contrato de 15 de septiembre de 1994, la demandante contactó con el Sr. Bienvenido , el cual contactó con Comprapisos, abonando a éste una cantidad que, según el Sr. Bienvenido , era cercana a los 14.500.000 Ptas, extendiéndose un poder a favor de éste para transmitir la propiedad a quien considerase oportuno.

Según las declaraciones del Sr. Bienvenido en el proceso penal, continúa indicando dicha demandada, su intención era revender el piso a la actora, procediendo a su vez a prestar dinero a la misma para que pudieran desarrollar el negocio de importación de maderas de Nigeria, de donde era originario el esposo de la actora y con los beneficios abonar el precio de la recompra.

Don Bienvenido mantuvo relaciones estrictamente profesionales con Agemi, asesorando a ésta desde el punto de vista financiero y de forma puntual, proponiendo la operación de compraventa del inmueble ocupado por la actora, explicando la situación de la misma y la ocupación del inmueble por la actora en concepto de precario, la cual sin embargo mostraba interés en la compra del piso. Tras diversas conversaciones se acordó la compra del inmueble en dicha situación, si bien solicitando la renuncia al pacto de retroventa.

Alegó igualmente que la demandada dejó de pagar diversas letras, y al menos las correspondientes a marzo, abril y mayo de 1995 y febrero y abril de 1996.

-La sentencia que se recurre desestimó la demanda.

SEGUNDO.-Cabe señalar que a lo largo de esta resolución se hará mención de algunas de las manifestaciones vertidas por diversos intervinientes en el proceso, realizándose tal designación indicando, de forma aproximada, el momento en que dichas manifestaciones quedaron recogidas en la grabación del acto de juicio.

TERCERO.-La demandante sostiene que el Sr. Bienvenido se limitó a prestarle el dinero necesario para hacer efectivo el precio estipulado en el contrato de compraventa de 15 de septiembre de 1994, haciendo entrega el citado Sr. Bienvenido a Comprapisos de los 11.500.000 Ptas que debían abonarse, actuando por cuenta de la demandante. Por ello entiende que la propiedad del bien le pertenece, ya que el Sr. Bienvenido no adquirió para sí el inmueble, limitándose a pagar el importe restante, habiendo acordado con la actora la devolución del préstamo mediante la aceptación de una serie de letras de cambio por un importe total de 42 millones Ptas.

CUARTO.-Se desprende de lo actuado:

-El 15 de mayo de 1994, la actora y Comprapisos celebraron contrato de compraventa con pacto de retro, por virtud del cual la hoy actora vendía a dicha entidad el piso objeto de autos por importe de 10 millones Ptas, reservándose el derecho a retraer la propiedad del inmueble en plazo de cuatro meses, previo pago de los 10 millones Ptas., más otros 2 millones en los que se fijaban los gastos ocasionados por la transmisión del inmueble y cancelación de la hipoteca que gravaba el mismo (documento 3 de la demanda, inscripción sexta).

-Llegada la fecha señalada para la conclusión del pacto de retro, y al no poder hacerse efectivo, se firmó contrato privado de compraventa el 15 de septiembre de 1994, por el cual Comprapisos vendía el inmueble objeto de autos a la hoy actora por 14.500.000 Ptas., abonando 3 millones Ptas en dicho acto, debiéndose pagar los 11.500.000 Ptas restantes al elevar el documento a escritura pública, y siempre antes del 20 de diciembre de 1994 (documento 6 de la demanda, folios 57 a 59).

-El 7 de diciembre de 1994, Comprapisos comunica a la hoy demandante que no han podido obtener préstamo hipotecario sobre la vivienda, por lo que debía ser ella quien financiase la operación, recordándole que la fecha máxima para ello era el 20 de diciembre de 1994 (documento 8 de la demanda, folio 62).

-A primeros de Enero del año 95, la hoy actora cita al legal representante de Comprapisos ante Notario. El Sr. Bienvenido hace pago en dicho acto de 11.500.000 Ptas, otorgando Comprapisos poder a favor del Sr. Bienvenido que le facultaba para disponer del inmueble. Así resulta de la declaración Don. Marcelino en las diligencias previas (folio 51), y de la inscripción séptima del inmueble objeto de autos, en el que consta el poder otorgado el cinco de enero de 1995 a favor del Sr. Bienvenido .

-El 26 de abril de 1995, la hoy demandante comparece ante Notario, renunciando al derecho de retroventa que figuraba en el Registro de la Propiedad a su favor, como consecuencia del contrato de 10 de mayo de 1994 suscrito con Comprapisos (documento 10 de la demanda, folio 70 y siguientes).

-El 9 de mayo de 1995, el Sr. Bienvenido , haciendo uso del poder anteriormente referido, vende el inmueble objeto de autos a la entidad Agemi por importe de 10 millones Ptas. Así resulta de la inscripción 7ª del inmueble objeto de autos.

-El 30 de julio de 2000, la demandante suscribe con Agemi contrato en documento privado, por virtud del cual la demandante adquiriría la vivienda por el importe de 12.500.000 Ptas, comprometiéndose la vendedora, es decir Agemi, a obtener préstamo hipotecario por un importe de 16 millones Ptas, en el que quedaría subrogada la hoy demandante en el momento de la firma de la escritura. Así resulta del documento 77 de la demanda, y si bien el mismo no se puede deducir con claridad la fecha, ya que únicamente consta que de 30 de julio 'del presente año', no obstante, la demandante indica en su demanda que se celebró en el año 2000 (página 9) y Agemi así lo viene a reconocer al contestar (página 17).

QUINTO.-Queda acreditado que el importe de del precio que restaba por pagar fue abonado por el Sr. Bienvenido , ya que así se desprende de lo manifestado por el legal representante de Comprapisos en el proceso penal (folio 51).

En dicho momento, la actora ya había abonado parte del precio, en concreto tres millones de pesetas, y por ello lo que se abonó fue el resto del precio, no su totalidad.

No consta debidamente probado que el Sr. Bienvenido abonase a la actora los tres millones restantes. Por el contrario, es Sr. Bienvenido manifestó en el proceso penal que nada entregó a la hoy actora 'porque no procede' (folio 55).

Manifestaba en dicha declaración que hizo entrega Don. Marcelino de unos 14.500.000 ptas. (folio 55). No obstante, aparte de que Don. Marcelino indica que recibió 11.500.000 ptas (folio 51), no resulta verosímil que se haga pago al representante de Comprapisos de la cantidad que indicó el Sr. Bienvenido , cuando sólo restaba por pagar 11.500.000 ptas. (documento 6 de la demanda, folio 59).

Por ello, el pago realizado por el Sr. Bienvenido no representa el abono íntegro del precio de la compra, lo cual pudiera ser considerado como un acto que exteriorizaría la consumación de la compra por su parte y en su favor, sino el pago de una parte del precio, y sin hacer entrega a la actora, tal y como reconoció en el proceso penal, de cantidad alguna, por lo cual resulta igualmente inverosímil que la actora aceptase la transmisión de la propiedad del bien al Sr. Bienvenido cuando nada había percibido directamente de éste, el cual además se limitó a abonar la parte restante del precio.

Por otro lado, no existe prueba que acredite debidamente que con tal pago el Sr. Bienvenido adquiría la propiedad del inmueble. Recibe, cierto es, un poder para disponer del inmueble, pero ni toma posesión del mismo ni realiza acto alguno que revele que con el pago parcial del precio realizado pretendía adquirir la propiedad del bien.

Además se libran diferentes letras de cambio con el fin de proceder a la restitución del importe abonado por el Sr. Bienvenido , lo cual si bien podría constituir la restitución aplazada del precio pactado entre el referido Sr. Bienvenido y la actora, de ser así, en un desarrollo normal de los acontecimientos (Ver Sentencias del Tribunal Supremo de 20 julio 2006 , 14 de mayo de 1994 y de 11 de diciembre de 1995 ), hubiera quedado debidamente recogido en el correspondiente contrato de compraventa celebrado entre la actora y el referido Sr. Bienvenido . Por el contrario, resulta más acorde a la existencia de un simple préstamo, el hecho de que se expidan letras de cambio que garanticen su recobro sin recoger el préstamo en un título escrito que determine la existencia de la deuda del prestatario, ya que ésta queda documentada con las letras libradas.

En conclusión, habiéndose pagado una parte del precio del contrato de compra en el que figura como compradora la actora, y no constando acreditado que con ello el Sr. Bienvenido asumiese la condición de comprador y adquiriese por ello la propiedad del inmueble, debe inferirse racionalmente de tales hechos ( artículo 386 LEC ) que efectivamente existió un préstamo del Sr. Bienvenido a favor de la actora.

Por tanto, procede acoger lo alegado por la recurrente, en el sentido de que el Sr. Bienvenido se limitó a prestarle la parte del precio que restaba por abonar, pero sin hacer suya la propiedad del bien.

SEXTO.-Como se indicaba anteriormente, como consecuencia de dicho pago lo que obtuvo el Sr. Bienvenido fue un poder que le autorizaba a disponer del inmueble.

Ahora bien, tal y como se señalaba anteriormente, no por ello se puede considerar que el mismo sea propietario. Lo que si se desprende de lo actuado es que utilizó dicho poder para disponer del inmueble al venderlo a la codemandada Agemi.

En definitiva, mediante tal poder, obtenido a consecuencia del préstamo, se hizo efectivo un auténtico comiso del inmueble, y se transmitió un inmueble que no era propiedad del vendedor, ya que ni era propiedad del titular registral, es decir, Comprapisos, dada la venta realizada como consecuencia del contrato de 15 de Septiembre de 1994, ni del Sr. Bienvenido , el cual, como se indicaba, únicamente había prestado el importe restante del precio de la compra.

La venta del piso a Agemi se produce el 9 de mayo de 1995, tal y como se desprende de la inscripción séptima de los asientos registrales.

A tenor de las letras de cambio aportadas por la demandante con su demanda, las letras con vencimientos de 10 de marzo, abril y mayo de 1995 no fueron atendidas en las fechas de sus vencimientos (documentos 13 a 15 de la demanda, folios 74 y siguientes).

Si bien el hecho de que la actora aporte dichas letras de cambio permite presumir su pago en un momento posterior, ya que no de otra manera se entiende cómo obtuvo la posesión de las cambiales, no obstante, el hecho de que no fuesen atendidas a sus respectivos vencimientos, y precisamente en los tres meses anteriores a aquel en que se realiza la venta a Agemi, lleva a concluir que ante el impago puntual de tales cambiales, el Sr. Bienvenido decidió hacer uso del poder, utilizándolo como instrumento para obtener el comiso del bien para cuya adquisición había prestado parte del precio a la demandante. Así por otro lado lo viene a indicar el propio Sr. Bienvenido en su declaración en el proceso penal, al señalar que viendo que la declarante no le pagaba procedió a vender el piso a Agemi (folio 55).

Es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo que señala la nulidad del pacto comisorio como forma de garantía de los préstamos u otro tipo de obligaciones, siendo taxativo el Código civil al prohibir dicho tipo de pactos en los derechos reales de garantía, tal y como indica el artículo 1859 del Código civil , considerándose por la jurisprudencia del Tribunal Supremo el pacto comisario como contrario a derecho y vulnerador de una norma de orden público ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de abril de 2001 y 28 de noviembre de 1993 , entre otras).

Con mayor razón en el presente supuesto en el que ni tan siquiera consta que la actora aceptase que, en caso de impago o retraso en el mismo, el Sr. Bienvenido pudiera disponer del inmueble para hacerse pago con el mismo a través de su transmisión a terceros.

En consecuencia, dicha enajenación es nula por suponer un comiso ilícito del bien, vulnerando con ello una norma de derecho imperativo, como es el artículo 1859 del Código civil , lo cual por aplicación del artículo 6.2 del Código civil conlleva su nulidad.

Por otro lado, dado que no existe tal pacto autorizándole a la venta del bien, lo que resulta indudable es que cuando el Sr. Bienvenido procede a enajenar el bien haciendo uso del poder, transmitía un bien que le era ajeno, ya que, tal y como queda indicado, lo que se desprende de lo actuado es que se limitó a prestar el importe que faltaba por abonar del precio, pero sin subrogarse en la posición de la hoy actora en el contrato de compraventa. Por ello carecía de titularidad dominical sobre el inmueble del que dispuso.

Por tanto, la actuación del señor Bienvenido debe ser calificada como venta de un bien ajeno, lo cual determina igualmente la ineficacia de la venta por carencia de objeto ( STS de 28 de diciembre de 1932 , 31 de enero de 1963 , 20 de octubre de 1954 , 22 de diciembre de 2000 , 22 de junio de 2004 , 10 de junio de 2003 , 16 de mayo y 11 de octubre de 2006 , entre otras).

La venta de un bien ajeno, como posteriormente se indicará con mayor detenimiento, autoriza al propietario del bien vendido a instar la ineficacia de la venta y reivindicar el bien ( STS 5 de Mayo de 2008 y 26 de Febrero de 2008 ).

SÉPTIMO.-Procede determinar si la ineficacia de dicha enajenación es extensible a la compradora codemandada, es decir a Agemi.

Para ello debe analizarse si dicha entidad está amparada por lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , dado que el bien figuraba inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de Comprapisos, y el Sr. Bienvenido tenían poder concedido por dicho titular registral.

Para que proceda la aplicación del referido precepto de la Ley Hipotecaria se precisa, entre otros requisitos, que el adquirente actúe de buena fe.

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria establece que 'la buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud el registro', y por su parte el Tribunal Supremo ha venido estableciendo en la interpretación de tal precepto, en lo relativo a la buena fe, indicando:

'a) el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales y, por ende, para la aplicación de la protección de la fe pública registral que reconoce el art. 34 LH al titular, ha sido precisado por reiterada doctrina jurisprudencial en el sentido de que este requisito consiste, en su aspecto positivo, en la creencia, por parte de quién pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quién adquirió la finca de que se trata era dueño de ello y podía transmitirle su dominio, y, en sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatorios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente ( SS., entre otras, 22 diciembre 2000 , 26 junio 2001 , 28 junio 2002 );

'b) La buena fe no solo significa -requiere- el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la exactitud ( SS., entre otras, 14 febrero 2000 ; 8 marzo 2001 ; 7 diciembre 2004 -no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido-). Un fundado estado de duda en el adquirente, sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe (S. 7 diciembre 2004, que cita la de 14 junio 1988);

'y, c) Aunque para desvirtuar la presunción legal son precisas probanzas auténticas y fehacientes ( SS., entre otras, 29 enero 1989 , 14 febrero 2000 , 25 junio 2002 ), - como decía la S. de 31 de enero de 1975 ( citada en la de 14 de febrero 2000 ) una prueba plena, cumplida y manifiesta que no deje lugar a dudas-, sin embargo tal apreciación constituye una cuestión de hecho de incumbencia de los juzgadores de instancia, la cual debe ser mantenida en casación siempre que no sea desvirtuada por el cauce procesal adecuado del error de derecho en la valoración de la prueba ( SS. 29 diciembre 2000 , 28 junio 2002 y 17 febrero 2004 , entre otras); aunque cabe la posibilidad de verificación casacional dentro de la 'questio iuris' cuando lo que se somete a revisión no son los datos fácticos valorados, sino la significación jurídica de los mismos en orden a determinar o configurar el concepto jurídico indeterminado ( SS. 5 junio 1999 , 28 junio 2002 , 12 marzo 2004 ).' (Transcrito de la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2005 , en similar sentido sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 2004 y 14-02-2000 , entre otras).

OCTAVO.-Agemi, en su contestación, indica que el Sr. Bienvenido les expuso la situación del inmueble, indicando que lo había comprado a Comprapisos, y que el bien seguía a nombre de dicha mercantil, y si bien el Sr. Bienvenido carecía de escritura, tenía un poder especial para escriturarlo a favor de cualquiera (hecho sexto, párrafo séptimo, página 14 de la contestación), así como la ocupación de la actora en concepto de precario, la cual no obstante mostraba la cual no obstante mostraba interés en la compra del piso (hecho sexto, párrafo primero, de la contestación, página 13).

Por otro lado, consta que el Sr. Bienvenido mantenía relaciones profesionales con Agemi.

En las actuaciones obra como documento 11 de la demanda la tarjeta a nombre del Sr. Bienvenido en la que figura como asesor financiero de Agemi (folio 71).

En el proceso penal del Sr. Bienvenido manifestó tener relaciones comerciales con dicha entidad, aclarando posteriormente que era asesor financiero de la misma. Igualmente indicó que mantuvo una reunión en las oficinas de Agemi, que se deduce que se refiere a la que se mantuvo con la actora y Comprapisos, ya que en ella interviene la persona designada como Benito, que a tenor de lo actuado fue quien puso en contacto a la actora con Comprapisos (folio 125). Así lo viene a reconocer igualmente la codemandada Agemi (hecho sexto, último párrafo, página 15 de la contestación).

En diversas letras de las liberadas como consecuencia del pago realizado por el Sr. Bienvenido a Comprapisos aparece Agemi como librador (documentos 13, 14, 15, 16, 18, 19 y 48).

Agemi, por su parte, reconoce que el Sr. Bienvenido ha tenido con ella relaciones comerciales, llevando a cabo operaciones de carácter financiero y mobiliario, actuando a veces conjuntamente y otras como intermediarios y tanto por separado como representando intereses contrarios o conjuntos. Igualmente reconoce que el Sr. Bienvenido ha asesorado desde el punto de vista financiero de forma puntual (páginas 13 y 14 de la contestación).

NOVENO.-Por tanto, Agemi reconoce en su contestación a la demanda que estaba al tanto de la discordancia entre el Registro y la realidad, ya que conocía que quien figuraba como titular registral realmente no lo era, manifestando haber adquirido el inmueble en la creencia de que el Sr. Bienvenido había adquirido su propiedad, pese a no figurar como titular registral.

Por ello, no se trata de la adquisición de un bien sobre la base de un poder otorgado por el titular registral y en la creencia de que el apoderado actúa como tal, es decir, en representación del titular registral. Nos encontramos ante la adquisición de un inmueble inscrito a nombre de entidad que el comprador conoce y sabe que no es el auténtico propietario, adquiriendo el bien, no sobre la base de lo que promulgan los asientos registrales, sino sobre la base de considerar que el apoderado, en contra de lo que figura en el Registro, es propietario del inmueble.

La fe pública registral tiene por objeto amparar a quien adquiere un derecho real inmobiliario inscrito en el registro la propiedad confiado en la exactitud de los asientos registrales. Si el adquirente conoce dicha inexactitud, no puede quedar amparado por la fe pública registral, ya que carecerá de la buena fe que dicho precepto exige, y cuya interpretación jurisprudencial queda reseñada en anterior fundamento de esta sentencia.

Por ello, las cuestiones relativas a si el Sr. Bienvenido realmente era propietario y si tenía aptitud para enajenar el bien, no quedan amparadas por la fe pública registral.

DÉCIMO.-No quedando Agemi amparada por la fe pública registral, procede declarar la ineficacia de la venta, ya que ha adquirido un bien de quien no era propietario del mismo, lo cual, como queda indicado, provoca la nulidad de la transmisión dominical.

Tal ineficacia viene dada por el hecho de que se transmitió aquello de lo que no se es propietario, sin precisar la buena o mala fe de la adquirente, ya que en todo la compraventa será ineficaz, dado que la obligación de transmitir el bien y el consiguiente derecho a su adquisición carecen de la base y sustento imprescindible para ello, que no es otra que la capacidad de disposición por parte del vendedor del bien que se transmite, de la cual se carece, obviamente, si no se es propietario.

No obstante, aparte de que la transmisión es ineficaz por sí misma, lo cierto es que la codemandada Agemi no era ajena a las extrañas vicisitudes que rodeaban la presunta adquisición por parte del Sr. Bienvenido .

Por un lado, el Sr. Bienvenido carecía de una escritura pública u otro documento que le acreditase como propietario. Cierto es que rige en nuestro sistema el principio consensualista y antiformalista en materia de contratación ( artículos 1278 y 1279 del Código civil ), pero no deja de ser anómalo el hecho de que quien pretende ser propietario del inmueble carezca de todo título escrito que lo acredite, y ofrezca como única garantía de ello un poder otorgado por quien es titular registral y su afirmación de que adquirió el inmueble como consecuencia del pago del precio.

Por otro lado, conocía Agemi que la hoy actora continuaba ocupando el inmueble. Indica dicha codemandada que consideraba que se encontraba en precario y con interés en readquirir la propiedad (hecho sexto de la contestación, párrafo 1º, página 13), si bien tales hechos no hacen sino incidir en lo anómalo de la situación, ya que el Sr. Bienvenido no sólo carecía de un título que le acreditase como propietario del bien, sino que además no lo ocupaba, estando habitado por quien se supone pretendía readquirirlo del vendedor, con lo cual, aparte de que quien en el contrato suscrito por el titular registral figuraba como compradora ocupaba el inmueble, el Sr. Bienvenido carecía de la posesión del inmueble, lo cual, al carecer de escritura pública, era otro elemento de duda con respecto a su derecho de propiedad, dada la necesidad de título y modo para adquirir el dominio ( artículo 609, en relación con el artículo 1462, párrafo segundo, ambos del Código civil ).

Quien en tales condiciones adquiere el inmueble, no puede considerarse que lo adquiera en situación tal que considere su posición como plenamente inatacable, sino que por el contrario, lo adquiere en una situación de plena incertidumbre que se sustenta ante todo en las afirmaciones que el vendedor realiza.

Lo indicado queda a su vez corroborado por lo manifestado por la apoderada de Agemi, señora Adela en las diligencias penales, al señalar que la actora había pagado una parte del precio y que el Sr. Bienvenido pagó el resto del precio a Comprapisos, y que por eso le habían dado un poder al Sr. Bienvenido , ofreciendo éste la venta del piso sin título y con la carga de la existencia de una ocupante del inmueble (Documento 81 de la demanda, folio 141).

Pero es más, ante la situación existente, en el sentido de que el Sr. Bienvenido manifestaba que había adquirido la propiedad del bien pero no constaba su nombre y que como sustitutivo de su título de propiedad ostentaba un poder para venderlo, y que la ocupación del inmueble por parte de la actora obedecía a un mero precario, una mínima cautela hubiera llevado al comprador a contactar con el titular registral para comprobar en qué términos concretos se produjo la supuesta venta y determinar si realmente existía una transmisión dominical del bien a favor del Sr. Bienvenido , o a obtener algún tipo de reconocimiento del derecho de propiedad a favor del Sr. Bienvenido por parte de la actora y/o del titular registral.

UNDÉCIMO.-Cierto es que consta que días antes de la venta a Agemi la actora renunció a su derecho de retro venta, constituido en su día mediante contrato concertado con Comprapisos (documento 10 de la demanda, folio 70 y siguientes), e igualmente consta que con posterioridad a la compra por parte de Agemi, la actora contactó con ésta para adquirir la propiedad del inmueble (documento 77 de la demanda, folios 127 y 128).

No obstante, dada la situación en la que se ve inmersa la actora, que como consecuencia del pago de parte del precio por parte del Sr. Bienvenido abona las letras de cambio a tal efecto emitidas, y carece de título que acredite su condición de titular, resulta verosímil lo alegado por ésta, en el sentido de que accedió a realizar tales actuaciones ante la angustiosa situación en que se encontraba al no poder acreditar su titularidad pese a los pagos de las letras, y por el temor de perder la propiedad del inmueble, lo cual le llevó a estar dispuesta incluso a adquirir el inmueble que en realidad le pertenecía, si se le ofrecían condiciones de financiación aceptables y se descontaba el importe de lo pagado (16:20 a 21:30, 27:40 y 28:00).

En concreto, en lo que se refiere a la renuncia al pacto de retro, aparte de lo indicado, lo cierto es que tal renuncia no consta que se hiciese con conocimiento de la venta que se iba a realizar Agemi, y por otro lado dicha renuncia no es contradictoria con lo manifestado por la actora, ya que ésta mantiene que como consecuencia del pago del precio a Comprapisos, realizado en parte por ella y en parte mediante el préstamo del Sr. Bienvenido , había adquirido nuevamente la propiedad del inmueble, con lo cual el pacto de retro carecía de virtualidad, de ahí que su renuncia a éste pudiera parecerle que no tenía mayor trascendencia.

En lo que se refiere a la intención de comprar el inmueble a Agemi, que aparece recogida en el referido documento 77 de la demanda, reconoce Agemi que tal operación se realizó por intermediación del Sr. Bienvenido (hecho séptimo de la contestación, página 18 de la misma), lo cual unido a lo ya indicado, hace verosímil lo manifestado por la actora, en el sentido de que se negó a firmar la escritura ya que las condiciones ofrecidas no eran aceptables, al no descontarse las cantidades que había abonado al señor Bienvenido (20:40), dado que si este medió en dicha operación, es lógico y verosímil que la actora considerarse que el importe por éste recibido como consecuencia de las letras abonadas habría de descontarse del precio a pagar.

DUODÉCIMO.-Por lo indicado, procede declarar la nulidad de la venta realizada por el Sr. Bienvenido , actuando en nombre de Comprapisos a favor de la codemandada Agemi.

Como se indicaba anteriormente, la venta realizada por el Sr. Bienvenido a Agemi debe ser considerada como venta de cosa ajena.

La venta de cosa no perteneciente al vendedor, será válida en lo que se refiere a las relaciones crediticias entre comprador y vendedor, cuando se conozca y acepte por las partes que el vendedor no es propietario, y siempre que el comprador llegue a adquirir la propiedad del bien que vende ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 1991 , 3 de febrero de 2009 y 28 de marzo de 2012 ).

Ahora bien, cuando se dispone como propio de un bien, y el vendedor no adquiere posteriormente la propiedad del mismo, con independencia de las relaciones de carácter crediticio entre comprador y vendedor, no se produce la transmisión de la propiedad, siendo el contrato nulo por carencia del objeto, ya que como ha señalado el Tribunal Supremo, el objeto del contrato no es sólo la cosa en sí misma, sino también los derechos sobre la misma que se pretenden transmitir, por lo cual la venta de cosa ajena es nula por falta de objeto ( STS de 28 de diciembre de 1932 , 31 de enero de 1963 , 20 de octubre de 1954 , 22 de diciembre de 2000 , 22 de junio de 2004 , 10 de junio de 2003 , 16 de mayo y 11 de octubre de 2006 , entre otras).

En tal supuesto, el propietario perjudicado por dicha transmisión puede solicitar la ineficacia de la misma y reivindicar el bien o instar la acción declarativa correspondiente. Como señala STS de 5 de Mayo de 2008 :

'la falta de poder disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código civil en los bienes muebles y del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles. Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla.'(en similar sentido STS de 26 de Febrero de 2008 ).

Si bien el demandante considera que existe simulación en la compraventa, y realmente lo que se aprecia es la existencia de nulidad por venta de cosa ajena, no obstante, sabido es que rige en nuestro derecho el principio 'iura novit curia' que permite, sobre la base de lo alegado y probado en el proceso, aplicar la norma jurídica que se estime conducente para resolver las pretensiones planteadas, por cuanto 'el principio 'iura novit curia' en el que se basa la potestad de los Jueces y Tribunales respecto a la aplicación de la norma que consideren adecuada, sin estricta acomodación a la literalidad de los escritos de las partes, tiene como límite infranqueable el respeto a la 'causa petendi' es decir, al hecho debatido y a la norma que éste naturalmente postule'( STS 7-10-2002 , en igual sentido, entre otras muchas, STS 2-10-2002 , S 2-7-2002 , 2-10 - 2003 y 17-09-2008 ).

Por tanto, sobre la base de los hechos planteados por las partes y que resultan acreditados, procede declarar la ineficacia de la transmisión dada la nulidad del contrato de compraventa que entraña la venta de un bien ajeno.

DECIMOTERCERO.-No obstante lo indicado, debe precisarse el alcance de la estimación de la pretensión de la demandante, ya que ésta solicita la cancelación de asientos registrales en los que resulte como titular registral Agemi.

Consta en los asientos registrales embargo acordado en procedimiento seguido por la Comunidad de Propietarios contra Agemi. Igualmente consta hipoteca constituida sobre el inmueble objeto de autos a favor de la entidad Loygoz Cruz, S.L., no habiendo sido demandados en este litigio los titulares de los respectivos derechos a los que tales asientos se refieren (documento nº 3 de la demanda).

Obviamente para que los efectos de la sentencia se puedan extender a los titulares de asientos registrales, es preciso que éstos hayan sido demandados en el litigio, ya que de lo contrario se estarían afectando sus derechos sin haber tenido oportunidad de defensa, vulnerándose con ello lo dispuesto en el artículo 24 de la Constitución Española . Por tanto, sin perjuicio de las acciones que pudieran entablarse a tal respecto en los oportunos procesos, no procede en el actual procedimiento extender los efectos de la presente resolución a la cancelación de asientos registrales en los que aparecen derechos a favor de quienes no son parte en el proceso.

Cabiendo añadir, en lo que a la hipoteca se refiere, que la misma, por virtud de su existencia y constancia registral y su oponibilidad frente a terceros ( artículo 1876 del Código civil ), ha de continuar produciendo sus efectos, sin perjuicio, como se indicaba, de las acciones que a tal efecto se puedan ejercitar en el oportuno proceso.

Igualmente cabe señalar que los gastos de otorgamiento de escritura del contrato suscrito entre la actora y Comprapisos, deberán ser sufragados por la hoy actora, ya que en dicho contrato se estipula que todos los gastos e impuestos que deriven de la compraventa serán de su cuenta (documento 6 de la demanda, cláusula segunda, inciso final, folio 59). La condena debe ceñirse a dicho otorgamiento, correspondiendo a la fase de ejecución de sentencia la forma en que se llevará a efecto la condena, para el caso de que no se cumpliese voluntariamente dicho otorgamiento por parte de la entidad Comprapisos.

Es procedente declarar que la propiedad se adquiere por la actora desde la fecha del contrato de 15 de septiembre de 1994, ya que al ostentar la actora la posesión del bien, y no constar en dicho contrato que se dilatase la transmisión de la propiedad hasta el momento del pago del resto del precio, debe entenderse que la demandante ostentaba desde la firma de dicho contrato título y modo ( artículo 609 del Código civil ), siendo por ello propietaria desde tal fecha.

Por otro lado, las acciones que al Sr. Bienvenido competan para reclamar la parte del préstamo aún no abonada, si la hubiere, deberán ser ejercitadas en el oportuno proceso, si a su derecho conviene, toda vez que en el presente no existe pretensión encaminada al cobro de la cantidad del préstamo que pudiera restar por pagar.

Igualmente, las acciones que pudieran corresponder a Agemi como consecuencia de la declaración de nulidad de la compraventa realizada por el Sr. Bienvenido en nombre de Comprapisos, deberán solventarse, en su caso, en el proceso correspondiente.

DECIMOCUARTO.-Aparte de la estimación parcial de las pretensiones de la demandante, ya que en lo relativo a gastos de escritura no se estima su demanda, en todo caso concurren en el presente supuesto dudas de hecho y de derecho, tal y como se pone de manifiesto a través de los razonamientos de la presente resolución que revela lo intrincado, complejo y atípico de la cuestión planteada, la cual indudablemente no puede ser considerada como una cuestión al uso, y que ofrecía indudablemente dudas que van más allá de las inherentes a todo litigio.

Por ello en aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer imposición de las costas causadas en la primera instancia de este proceso.

DECIMOQUINTO.-Estimándose el recurso interpuesto, por aplicación del Artº 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada.

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por Dª Florinda contra la sentencia de fecha 10 de junio de 2008 dictada en autos 421/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Madrid en los que fueron demandados AGEMI, S.A., COMPRAVENTA DE PISOS Y LOCALES, S.A. y D. Bienvenido , DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida sentencia, y dejándola sin efecto, DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS la demanda interpuesta por la citada actora contra los referidos demandados:

-Declaramos nula en la compraventa de la finca realizada entre COMPRAVENTA DE PISOS Y LOCALES, S.A. y AGEMI, S.A., con fecha 9 de mayo de 1995, documentada en escritura pública otorgada ante notario de Madrid don Ángel Sanz Iglesias.

-Declaramos cierta la titularidad dominical de la actora sobre la finca objeto de autos, desde la fecha del contrato de compraventa celebrado entre ella y Compraventa de Pisos y Locales, S.A., es decir el 15 de septiembre de 1994, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración, así como que cese cualquier perturbación de dicho dominio y se abstengan de producir perturbación alguna en el futuro.

-Acordamos la cancelación en el Registro de la Propiedad número 21 de Madrid de la inscripción, anotaciones y asientos registrales relativos a la finca 46.635, inscrita al folio 49 del libro 1372 del archivo de dicho registro, de las que resulte titular registral la demandada AGEMI, S.A., y se proceda a su rectificación, ordenando la inscripción de la presente sentencia, si bien con mantenimiento de los asientos registrales en los que aparezcan como titulares de derechos personas o entidades no demandadas en este proceso.

-Condenamos a Compraventa de Pisos y Locales, S.A. a elevar a público el contrato de compraventa de 15 de septiembre de 1994, a fin de poder proceder a su inscripción registral, siendo los gastos de otorgamiento de escritura a cargo de la actora.

Todo ello sin hacer imposición de las costas causadas en ambas instancias de este proceso.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477.2.3 y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con lo dispuesto en la Disposición Final Decimosexta de la misma Ley , si concurren los requisitos legalmente exigidos para ello, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 208.4 de la L.E.C . 1/2000, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.