Sentencia CIVIL Nº 244/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 108/2018 de 11 de Julio de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0032594
Recurso de Apelación 108/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 232/2017
APELANTE: D. Baltasar
PROCURADOR Dña. ANA REY MACRIDACHIS
APELADO: Dña. Flor
PROCURADOR Dña. MARIA JESUS GONZALEZ DIEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a once de julio de dos mil dieciocho.
Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre juicio verbal 232/2017 seguidos en el Juzgado
de 1ª Instancia nº 87 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Baltasar representado por la
Procuradora Dña. ANA REY MACRIDACHIS y defendido por la Letrada Dña. MARÍA DE LAS MERCEDES
GIRÓN JIMÉNEZ y como parte apelada Dña. Flor representada por la Procuradora Dña. MARÍA JESÚS
GONZÁLEZ DÍEZ y defendida por el Letrado D. MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ-FRESNEDA; todo ello en
virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha
30/10/2017 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid, se dictó Sentencia de fecha 30/10/2017 cuyo fallo es del tenor siguiente: 'DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda promovida por el Procurador Sra González Díez en nombre y representación acreditada.

DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO las excepciones de INADECUACIÓN DE PROCEDIMIENTO Y FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA formuladas por el Procurador Sra Rey Macridachis, en nombre y representación acreditada.

DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto por EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO el contrato de arrendamiento suscrito el 13 de octubre de 1997 y 1 de octubre de 2002 entre D Jose Carlos , para el primero y D Estibaliz , para el segundo y D Baltasar en ambos casos.

DEBO CONDENAR Y CONDENO a D Baltasar a que desaloje voluntariamente el inmueble sito en Madrid, CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 Letra DIRECCION000 , objeto del presente procedimiento en plazo de 1 mes a contar desde la fecha de la notificación de la presente Resolución, con apercibimiento que, de no verificarlo, se continuará su lanzamiento a su costa, (salvo que proceda la prórroga debidamente justificada), en la fecha que sea fijada por el SCNE, y que será debidamente comunicada a las partes, sin necesidad que se presente demanda de ejecución, pues así se ha interesado la ejecución directa en el escrito de demanda.

DEBO CONDENAR Y CONDENO a D Baltasar a que abone las costas de este procedimiento'.

Posteriormente por el Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid se dictó Auto de fecha 21/11/2017 . cuya parte dispositiva es del tenor siguiente: 'Se estima la petición formulada por D./Dña. Baltasar de rectificar el/la Sentencia dictado/a en el presente procedimiento con fecha 31/10/2017, en el sentido de que: Donde dice: 'Vistos por ILMA SRA DÑA. ªCARMEN PÉREZ GUIJO, Magistrado-Juez Titular del Juzgado de 1ª Instancia n 87 de los de esta Ciudad y su Partido, los Autos de Juicio Verbal seguidos ante este Juzgado bajo nº 232/2 017 por DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE RENTAS'.

Debe decir: 'Vistos por ILMA SRA DÑA.ª CARMEN PÉREZ GUIJO, Magistrado-Juez Titular del Juzgado de 1ª Instancia n 87 de los de esta Ciudad y su Partido, los Autos de Juicio Verbal seguidos ante este Juzgado bajo nº 232/2 017 por DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO.' No habiendo lugar al resto de solicitudes de rectificación toda vez que no afectan al Fallo de la Sentencia, manteniéndose la misma en todos sus extremos.'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Baltasar , al que se opuso la parte apelada Dña. Flor , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 4 de julio de 2018

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

Fundamentos

PRIMERO.- El debate.

Dª Flor es propietaria del piso de la C/ CALLE000 Nº NUM000 , piso NUM001 , letra DIRECCION000 , de la localidad de Madrid por título de compraventa, del que eran usufructuarios simultáneos y sucesivos sus padres ya fallecidos D. Jose Carlos , y Dª Salome .

D. Jose Carlos como apoderado de su hijo, y en concepto de tal; así figura en los ejemplares del contrato F. 15 y 67 arrendó al demandado el piso que nos ocupa firmándose el contrato en fecha 13/10/1997 por un año de duración y renta de 65.000 Ptas., hoy 390#65 €.

Dicho contrato se vino manteniendo y prorrogando anualmente hasta su vencimiento, pactándose un nuevo contrato de 1-10-2002, en que ya se mencionaba que Dª Estibaliz ostentaba la condición de propietaria, con una duración anual prorrogable hasta un máximo de 5 años. El párrafo siguiente de dicha cláusula segunda, disponía que si no mediara comunicación de terminación del contrato, el mismo seguiría prorrogándose por un máximo de 3 años y, si pasado ese plazo, no mediara comunicación por cualquiera de las partes, continuaría prorrogándose por periodos anuales hasta que cualquiera de las partes denunciara su vencimiento con una antelación mínima de un mes.

Se pactó igualmente el pago de una renta mensual de 495,00€ que actualmente ascienden a 605,00 euros al mes por mor de las sucesivas actualizaciones.

Afirma la parte actora que, no estando interesada en continuar con la prórroga del contrato de arriendo y próximo el vencimiento de la anualidad de 2016, remitió al Sr. Baltasar , burofax por el que le comunicaba su intención de no renovar el contrato aduciendo necesidad a favor de su hijo, afirmando que el mismo quedaba extinguido con fecha 30 de septiembre de 2016. Dicha comunicación fue recibida por el propio demandado en fecha 29 de julio de 2016.

Afirma que el demandado no ha abandonado la vivienda, por lo que solicita sea declarada la resolución judicial del contrato por expiración del término, ya sea por vencimiento contractual o por causa de necesidad y se proceda al lanzamiento del hoy demandado de la vivienda alquilada.

Se sustenta en el contrato de arrendamiento ya descrito de octubre de 1997, así como la modificación posterior de fecha 1 de octubre de 2002, nota simple informativa de la titularidad registra] de la vivienda hoy controvertida, burofax de requerimiento de abril de 2016 con los resguardos de envío y recibo del hoy demandado de fecha 29-7-2016.

D. Baltasar se opuso por razones de naturaleza procesal como material. Entre las primeras articuló inadecuación del procedimiento al considerar que la acción de denegación de prórroga por causa de necesidad debe hacerse valer a través del procedimiento ordinario y no del trámite del procedimiento verbal civil. Entiende que, a título argumentativo, no concurre dicha necesidad por cuanto la hoy actora es propietaria de otras viviendas en el mismo edificio y puede acudir a cualquiera otra para atender la presunta necesidad del hijo.

Alegó falta de legitimación activa de la hoy demandante por cuanto el contrato de arrendamiento se hizo siempre por D. Jose Carlos en su condición de usufructuario de la vivienda.

Alega que existe un único contrato de arriendo de octubre de 1997 celebrado con D. Jose Carlos , que era el único arrendador, careciendo la actora de dicha condición por lo que no puede accionar para reclamar la vivienda.

Niega la existencia del segundo contrato arrendaticio de 2002 y menos aún que fuera firmado por la hoy demandante en condición de arrendadora.

Entiende, por razones materiales, que en cualquier caso, el contrato arrendaticio celebrado por el usufructuario se ha extinguido a la muerte de éste, pues afirma que él ha pagado siempre la renta a la cuenta corriente del usufructuario y, a la muerte del mismo, de su esposa Sra. Salome , lo que evidencia que era un único y mismo contrato celebrado con los usufructuarios. A la muerte de estos, operó la tácita reconducción y la misma solo puede entenderse con quienes fueron las mismas partes del contrato inicial.

Alega también que, dado que los contratos anteriores se han extinguido por el fallecimiento de los usufructuarios, solo quedaría el último contrato de naturaleza verbal nacido en mayo de 2016, por lo que el requerimiento de julio no sería pertinente habida cuenta que no habría transcurrido la duración acordada.

La sentencia de instancia estimó la demanda.



SEGUNDO.- Recurso del demandado.

Partimos de la alegación segunda, al estar dedicada la primera a los requisitos de procedibilidad, reproduciendo en lo necesario el escrito de recurso.

SEGUNDA.-.Esta parte planteo 2 EXCEPCIONES.

Excepción de falta de legitimación activa de la actora para reclamar la finalización del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 - NUM001 DIRECCION000 , de Madrid, tanto el suscrito el 13 de octubre de 1997 como el suscrito el 1 de octubre de 2002, por carecer la actora de la condición de arrendadora en los contratos de arrendamiento de 1997 como en el de 2002.

Pues la actora en su demanda solo manifestó ser propietaria desde 1983, por compraventa. Siendo de hacer constar que en ningún momento, la actora, ni en demanda, ni en acto de juicio, se ha hecho mención alguna al usufructuario, su padre, refiriéndose vagamente a patrimonio familiar, y mucho menos a su madre, como usufructuaria.

Constando en el Registro de la Propiedad Nº 1 de Madrid de tal finca, Flor adquirió la misma por compraventa el 21/05/1983, poniendo de manifiesto que tanto en 1997, como en 2002, fecha de suscripción de los contratos de arrendamiento, era la nuda propietaria. NO SU HERMANA Estibaliz . Habiéndose consolidado el pleno dominio por extinción del usufructo en virtud de instancia suscrita el 28/01/2016, según consta de la inscripción 4° con fecha 23/05/2016.

También era usufructuaria, con usufructo vitalicio simultaneo y sucesivo DOÑA Salome , desde el 14/03/1997, según escritura de donación, y que la fecha de su fallecimiento, el 8-11-2015. Hechos estos desconocidos por el arrendatario. Por lo que es de suponer que también el padre lo tendría desde esa fecha.

Poniendo de manifiesto, a pesar de decirse en el contrato de arrendamiento de 2002, que DOÑA Estibaliz , nunca ha sido propietaria de dicho piso, habrá sido 'GESTORA' de dicho contrato, cuando dejó de gestionarlo directamente su padre. Así LOS ARRENDADORES/ USUFRUCTUARIOS de dichos contratos de 1997 y 2002 han sido sus padres.

Siendo incierto, lo expresado por la actora 'Los contratos figuran firmados por parte de la propiedad por dos hermanos de la demandante, ya que se trataba de un patrimonio familiar. Hecho que no ha sido acreditado.

Nuestro mandante desde octubre de 1997 hasta el mes de Abril de 2016, ha venido pagando la renta a D. Jose Carlos , mediante ingreso en la cuenta corriente del banco Santander NUM002 , siendo titular DE DICHA CUENTA CORRIENTE IGNORANDO QUE LA MISMA FUERA USUFRUCTUARIA.

Habiendo buscado y encontrado esquela del fallecimiento de Jose Carlos , en fecha 3/2/2013, publicada en el periódico ABC, aportado en el acto de Juicio por esta parte. Sin que se le comunicara nada al arrendatario.

Dado que la propietaria consolida el dominio con el fallecimiento del arrendador/usufructuario, en 23/5/2016. Y por imperativo legal, según lo establecido en el art. 13.2 de LAU de 1994 , 'el arriendo se extinguirá al termino del derecho del arrendador'.

Así el contrato de arrendamiento se había extinguido, por muerte de los arrendadores /usufructuarios puede requerir la propietaria, al inquilino para dar por finalizado el arrendamiento por denegar la prorroga anual, según contrato de 2002, ya extinguido por ley. Luego dicho requerimiento carece de fuerza legal alguna, denegando la prorroga anual, a los dos meses de manifestar que es la propietaria, alegando necesidad para su hijo Juan Antonio cuando, además en la legislación aplicable a dicho contrato el art. 9.3 de la LEY 1994, solo reconocía la necesidad a quien ostentase la condición de arrendador ( el usufructuario), recogiéndolo así la estipulación segunda del contrato de 1997, siendo a partir del 24 de Diciembre de 2009, con la Ley 19/2009, de 23 de Noviembre , cuando el art. 9,3 de la LAU establece otros familiares.

Y prueba de ello es que mi mandante/arrendatario ha realizado el pago de la renta del arrendamiento desde su inicio 1997 hasta el mes de Abril de 2016, inclusive, en la cuenta del banco Santander del Sr.

Jose Carlos siendo también titular de la cuenta corriente designada de pago su esposa, según consta en los justificantes de pago aportados. Y la actora, a través de su hermana Estibaliz , en vez de extinguir el contrato, comunica al Sr. Baltasar que ingrese la renta a partir de mayo de 2016, en una cuenta corriente del banco Santander de titularidad de Doña Salome , LUEGO CLARAMENTE EXPRESA Y MANIFIESTA . SEIS MESES DESPUES DEL FALLECIMIENTO DE LA ULTIMA USUFRUCTUARIA DEL PISO SU VOLUNTAD DE ESTABLECER UN NUEVO CONTRATO, SIN COMUNICAR LA EXTINCION DEL CONTRATO POR FALLECIMIENTO DE SU MADRE EL 8-11-2015 Manifestando en interrogatorio el Sr. Baltasar ' pues él todo lo entendía con Estibaliz (hermana de Flor ) a la muerte del padre' totalmente coherente dada la fecha de fallecimiento de D. Jose Carlos (3-2-2013), y desconocía había otra usufructuaria del piso, por eso solo reconoce como arrendador a D. Jose Carlos , y ahora a Doña Flor .

En acto de juicio es donde el Sr. Baltasar ' Afirma que él ha pagado todas las rentas mensualmente y su problema es que carece de ingresos suficientes como para procurarse otra vivienda de similares características.' Debiendo tenerse en cuenta las manifestaciones que hizo el mismo con respecto a los servicios médicos del Samur, a los que llamó la arrendadora, el día que le notificaron la demanda, y que cuando esta letrada le intento preguntar quién había llamado a los Servicios Sociales, la juzgadora a quo, le retiro la palabra, no dejando que el Sr. Baltasar narrara, como la actora, psicóloga de profesión, busco pisos en otras zonas de Madrid en agosto y septiembre de 2016 y le trajo documentación, para solicitar través de los Servicios Sociales del Ayuntamiento y Comunidad de Madrid, una residencia para trasladarse a vivir, viéndose nuestro mandante obligado a firmar la solicitud y también proponiéndole pisos compartidos, confundiendo al Sr. Baltasar diciéndole que teniendo el grado de minusvalía del 65% esta 'rayando la incapacitación'.

Luego el contrato estaba extinguido, por el fallecimiento de los arrendadores/usufructuarios Dª Flor , dio instrucciones a su hermana, formalizo un nuevo contrato de arrendamiento verbal como propietaria, con el Sr. Baltasar , sobre dicha vivienda, con la renta anual de 7.260 euros, pagadera por meses a razón de 605 C.

NUNCA Estibaliz HA SIDO PROPIETARIA DEL PISO OBJETO DE LA LITIS, Flor HA SIDO NUDA propietaria DESDE 23/05/1983 Y PERO LOS ARRENDADORES DE DICHO PISO HAN SIDO LOS USUFRUCTUARIOS HAN SIDO SUS PADRES.

RECOGIENDO LA SENTENCIA , QUE LA EXCEPCION DEBERA DECAER Aceptamos que está legitimada la actora, y en contra de lo que manteníamos es aplicable el Art.1566 C.C ., que establece que si al terminar el contrato permanece el inquilino disfrutando quince días de la vivienda o local, se sobrentiende que el dueño lo consiente, y por tanto el contrato entra en tacita reconducción.

No se trata de la continuación o prórroga del anterior contrato de arrendamiento, sino de un nuevo contrato, en el que las partes prestan su consentimiento de forma presunta. El plazo que va a durar esa tácita reconducción, es decir, qué tiempo se le permite al inquilino seguir en la vivienda o local, va a depender de cómo se haya fijado la renta en el anterior contrato de arrendamiento. Por la tácita reconducción continua la relación arrendaticia mediante la aparición de un nuevo arriendo consentido en forma tácita y con efectos novatorios respecto al primero.

En tal supuesto se extinguen, salvo pacto expreso, las garantices de terceros y el nuevo contrato puede estar sometido en régimen jurídico distinto del inicial (así D.T. la 1.y 2 LAU).La tácita reconducción supone que el contrato de alquiler se ha terminado - por expiración del plazo contractual o de la prorroga legal o pactada -, y que no hay prórroga del contrato original. Hay un nuevo contrato, aunque sujeto a las mismas condiciones y a la misma renta que el anterior (Tribunal Supremo, 14.4.2006). Este nuevo contrato de alquiler se forma mediante las voluntades presuntas de arrendador y arrendatario. Del arrendador porque no requiere al inquilino para el desalojo; de éste porque permanece en la vivienda o en el local de negocio.

La nuda propietaria, consolida su dominio, mediante instancia al registro de la propiedad el 28-1-2016, sin comunicar el fallecimiento del usufructuaria, al sr. Baltasar , sigue percibiendo la renta y suministros, de noviembre del 15/abril del 2016, mediante ingreso en la cuenta de los usufructuarios, siendo en abril en que doña Estibaliz , en nombre de su hermana, le dice se cambia la cuenta de pago de la renta de titularidad de doña Flor , mostrando dicho hecho su voluntad de establecer un nuevo contrato.

La tácita reconducción sólo tiene lugar cuando la relación contractual se mantiene entre los mismos sujetos que la crearon. Si el arrendador es usufructuario del inmueble el contrato de alquiler termina cuando fallece ( artículo 480 del Código civil y 13.2 de la Ley de arrendamientos urbanos ).

Y doña Flor al consolidar el usufructo, en 2016, no comunico, el fallecimiento del usufructuario ( padre de Doña Flor ), a nuestro mandante, comunicándole la terminación del contrato, sino que al establecerse ella como arrendadora, pagándosele a ella la renta , entro en vigor un nuevo contrato de arrendamiento verbal con nuestro mandante de dicha finca, en virtud del artículo 13. 2 LAU , pues ella como propietaria no era arrendadora, al haberse extinguido el arrendamiento, con la muerte del arrendador/ usufructuario. Al que le serían aplicable las condiciones de pago establecidas en el contrato de 2002, por exigirlo así la actora y en cuanto a su duración la LAU de 2013.

Luego no estaría finalizado el plazo mínimo de duración de 3 años, dada la redacción actual del art.9 y 10 de la LAU .

La actora no es la arrendadora de los contratos de los pide la denegación de la prórroga, su padre/ arrendador/usufructuario fallecido en 2013, y su madre/arrendadora/usufructuaria fallecida el 8 de noviembre de 2015, no tiene capacidad ni legitimación activa en dicho contrato de 2002, por haberse extinguido ope legis.

El arrendamiento se extingue al extinguirse el derecho de usufructo: 480 CC o Contratos sometidos a la L.A.U. De acuerdo con lo dispuesto en el art. 13.2 , el arriendo se extinguirá al término del derecho del arrendador. Y aquí está claro con independencia de los contratos firmados, el contrato que se ha aplicado ha sido el del 1997, pues siempre ha pagado al arrendador/usufructuario de la finca hasta su muerte. Y la actora, en lugar de extinguir el contrato, establece un nuevo contrato. Exigiendo el pago de la renta mediante domiciliación Bancaria.

Pero basta exponer, que dicha necesidad del hijo no es cierta además de no estar contemplada en contrato, solo lo sería el arrendador que era D. Jose Carlos , dada la legislación vigente a la hora de efectuar los mismos, ni se pactó en los contratos, y la doctrina de los actos propios, de Doña Flor , pues Doña Flor tiene 4 apartamentos más en dicha CALLE000 , NUM000 , el NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 , además del NUM004 DIRECCION000 que ocupa mi mandante, todos en alquiler y todos adquiridos en 1983, y consolidado el dominio en 2016, constándome que se están alquilando a 1000 euros mensuales, y que el 70 J , se ha alquilado hace unos meses alquilados acreditado con documentos Nº 15.16. 17. 18.

Y que no obstante a dar por resuelto el contrato, la actora, dice que con fecha 30 de Septiembre, de 2016 la arrendadora, ha seguido percibiendo las rentas devengadas desde el mes de Octubre de 2016 hasta la fecha.

Razonando la actora, que como ha requerido, puede seguir cobrando las rentas, alegando que es de aplicación la cláusula de penalización, clausula, primera del contrato de 2002, cobrar las rentas mensuales duplicadas desde Octubre de 2016 hasta que se recupere la posesión, sin que exista la misma en el contrato de arrendamiento de 1997, de penalización de un contrato extinguido, por haber mediado requerimiento, para no incurrir en tacita reconducción, siguiendo percibiendo las rentas desde Octubre de 2016 hasta el mes actual.

Cuando el contrato de arrendamiento, existente, entre mí mandante y la hoy actora, es el verbal, existente nacido el mes de Mayo de 2016, entre mi mandante y la hoy actora, así el requerimiento en julio de 2016, ' pues carece de sentido denegar la prórroga de un contrato extinguido por fallecimiento del Arrendador/ usufructuario, siendo nulo de pleno derecho, al estar extinguido el contrato en aras del art.13.2 de la LAU .

La actora no es la arrendadora de los contratos de los pide la denegación de la prórroga, lo es su padre/ arrendador/usufructuario fallecido en 2015; no tiene capacidad ni legitimación activa en dicho contrato de 2002, al tratarse de contratos distintos estando extinguido para el que niega la prorroga no siendo la arrendadora.

ESTANDO VIGENTE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL ESTABLECIDO EN MAYO DE 2016, Con doña Flor .

El tiempo de duración de la tácita reconducción depende de cómo se fija la renta del alquiler en el contrato. Se aplica el artículo 1581 del Código civil , que determina esta duración para arrendamientos sin fecha de término. Si se estipuló una renta anual la tácita reconducción será por un año; si se estableció una renta mensual la tácita reconducción opera mes a mes (Tribunal Supremo, 29-9-1896), y sí se estableció por días, día a día. El arrendador sólo puede finalizar la tácita reconducción cuando acaban los períodos mencionados, igual que el inquilino. Si el arrendatario decide desistir y entregar las llaves y el arrendador no acepta vendrá obligado al pago de la renta hasta el fin de la tácita reconducción.

La tácita reconducción sólo tiene lugar cuando la relación contractual se mantiene entre los mismos sujetos que la crearon. Si el arrendador es usufructuario del inmueble el contrato de alquiler termina cuando fallece ( artículo 480 del Código civil y 13.2 de la Ley de arrendamientos urbanos ). En este caso la permanencia del inquilino en la finca no da lugar a la tácita reconducción en ningún caso. Para que haya tácita reconducción es preciso que el uso de la vivienda o local de negocio se produzca con la aquiescencia del arrendador. La palabra aquiescencia que utiliza el Código civil significa asenso o consentimiento (de la misma raíz latina es la palabra quieto), no tolerancia. Si sólo hubiere tolerancia estaríamos ante un caso de precario, o incluso de un acto violento del arrendatario. El arrendador se aviene a la permanencia del inquilino en la finca.

2.-INADECUACION DE PROCEDIMIENTO.- El Juicio Ordinario es el procedimiento general previsto para dirimir las controversias que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles (elevación de renta, repercusión de obras, resolución del contrato por circunstancias diferentes a la falta de pago, etc.), salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia ( art. 249 . 60 LEC ).

Cuando en el presente caso no se pretendía la resolución ni por falta de pago de la renta ni por expiración del plazo, sino por DENEGACIÓN DE PRORROGA, por necesidad del hijo de Doña Flor .

Manteniendo la sentencia que es aplicable el art.250.1.2, del juicio verbal, discrepando e impugnando, el no acogimiento de dicha excepción, por la juzgadora a quo, supone que al no celebrarse en procedimiento ordinario, como establece el art. 249.6º LEC , no se ha podido resolver la denegación de prorroga planteada de contrario, adecuadamente, articulo que consideramos infringido.

La denegación de prórroga del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador ( art. 9.3 de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos ). Es doctrina sentada por nuestro alto tribunal que es 'por necesidad se entiende no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo, y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, no atribuyéndose a la necesidad un alcance tan reducido que abarque solo aquellos supuestos en que la disponibilidad de la vivienda aparezca como algo absolutamente imprescindible y como única forma de resolver el alojamiento de la persona beneficiaria de la denegación de prórroga, ni tan amplio que abarque todo supuesto en que la ocupación de la vivienda arrendada sea conveniente o útil al beneficiario' ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28¬09-1954, y 17-02-1955 ).

Respecto a la carga de la prueba de la necesidad, nuestra jurisprudencia establece que 'en los casos amparados por la presunción, la carga de la prueba se distribuye entre ambas partes, correspondiendo al arrendador la prueba de los elementos de hecho en que asienta la presunción, y al arrendatario la de aquellos hechos que permitan desvirtuar la causa de necesidad invocada de contrario'. Cuando se produce colisión de intereses, por necesitar las dos partes en conflicto la vivienda 'debe prevalecer en principio el derecho del propietario frente a un derecho de rango inferior como es el arrendamiento, puesto que lo contrario sería tanto como negar el derecho de propiedad' ( Sentencia del Tribunal Supremo de 3-02- 2009, Rec. 287/2008 ).

Fuera de los casos del artículo 63.2, es decir, de los cuatro supuestos anteriores, la carga de la prueba de la 'necesidad' corresponde al arrendador.Dene9ación de la prórroga del arrendarniento7, requisitos La denegación de la prórroga se practicará mediante requerimiento fehaciente, dando a conocer al arrendatario el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde, que ha de ser efectiva en el plazo de un año desde el requerimiento, y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos.' Los requisitos para denegar la prórroga son que haya pasado un año de la firma del contrato, que la necesidad sea para vivienda habitual, que se comunique al inquilino con al menos dos meses de antelación, y que efectivamente la vivienda sea ocupada' '3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Ciertamente pide la actora la extinción del contrato por expiración del término, cuando la realidad es que deniega por prorroga anual por necesidad de un hijo , haciéndolo con los plazos del contrato del 2002, cuando la resolución del contrato se había producido ope legis por el art.13.2 de la LAU por muerte de los arrendadores/ usufructuarios, la última la de su madre Salome , EL 8 DE NOVIEMBRE DE 2015, cuestión que no es ni planteada por la actora, ni resuelta por el juzgador que dice ' patrimonio familiar', cuando la documental del registro de la Propiedad pone de manifiesto ser inciertas dichas afirmaciones Es decir desde Noviembre de 2015, extinguido el usufructo por muerte del usufructuario, quedo resuelto el contrato de arrendamiento otorgados con los mismos usufructuarios, toda vez que como insiste la actora, reconoce la juzgadora a quo , y el arrendatario; el contrato de 1 de octubre de 2002, solo lo firma Estibaliz como gestora (NUNCA PROPIETARIA) de dicho piso desde 1983, es una modificación del contrato del 1997, pero con continuidad del hecho de que los arrendadores son los usufructuarios.

Y que no obstante a dar por resuelto el contrato, la actora, dice que con fecha 30 de Septiembre, de 2016 la arrendadora, ha seguido percibiendo las rentas devengadas desde el mes de Octubre de 2016 hasta la fecha,_razonando la actora, que como ha requerido, puede seguir cobrando las rentas, alegando que es de aplicación la cláusula de penalización, clausula, primera del contrato de 2002, cobrar las rentas mensuales duplicadas desde Octubre de 2016 hasta que se recupere la posesión, sin que exista la misma en el contrato de arrendamiento de 1997, de penalización de un contrato extinguido, por haber mediado requerimiento, para no incurrir en tacita reconducción, siguiendo percibiendo las rentas desde Octubre de 2016 hasta el mes actual.

Cuando el contrato de arrendamiento, existente, entre mi mandante y la hoy actora, es el verbal, existente nacido el mes de Mayo de 2016, entre mi mandante y la hoy actora, así el requerimiento en julio de 2016, ' pues carece de sentido denegar la prórroga de un contrato extinguido por fallecimiento del Arrendador/ usufructuario, siendo nulo de pleno derecho, al estar extinguido el contrato en aras del art.13.2 de la LAU .

La actora no es la arrendadora de los contratos de los pide la denegación de la prórroga, lo es su padre/ arrendador/usufructuario fallecido en 2015; no tiene capacidad ni legitimación activa en dicho contrato de 2002, al tratarse de contratos distintos estando extinguido para el que niega la prorroga no siendo la arrendadora.

ESTANDO VIGENTE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL ESTABLECIDO EN MAYO DE 2016, con doña Flor .

El tiempo de duración de la tácita reconducción depende de cómo se fija la renta del alquiler en el contrato. Se aplica el artículo 1581 del Código civil , que determina esta duración para arrendamientos sin fecha de término. Si se estipuló una renta anual la tácita reconducción será por un año; si se estableció una renta mensual la tácita reconducción opera mes a mes (Tribunal Supremo, 29-9-1896), y si se estableció por días, día a día. El arrendador sólo puede finalizar la tácita reconducción cuando acaban los períodos mencionados, igual que el inquilino. Si el arrendatario decide desistir y entregar las llaves y el arrendador no acepta vendrá obligado al pago de la renta hasta el fin de la tácita reconducción.

La tácita reconducción sólo tiene lugar cuando la relación contractual se mantiene entre los mismos sujetos que la crearon. Si el arrendador es usufructuario del inmueble el contrato de alquiler termina cuando fallece ( artículo 480 del Código civil y 13.2 de la Ley de arrendamientos urbanos ). En este caso la permanencia del inquilino en la finca no da lugar a la tácita reconducción en ningún caso. Para que haya tácita reconducción es preciso que el uso de la vivienda o local de negocio se produzca con la aquiescencia del arrendador, AQUÍ FALLECIDO. La palabra aquiescencia que utiliza el Código civil significa asenso o consentimiento (de la misma raíz latina es la palabra quieto), no tolerancia. Si sólo hubiere tolerancia estaríamos ante un caso de precario, o incluso de un acto violento del arrendatario. El arrendador se aviene a la permanencia del inquilino en la finca.



TERCERO.- Adecuación de procedimiento .

El Art. 249. 1 6ª L.E.C . fija el tipo de procedimiento a seguir en las cuestiones arrendaticias según la materia, ordenando que se sigan por juicio ordinario: 6 .º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvoque se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia. (negrita es nuestra) Por su parte, y de forma coherente, el Art.250. 1 1ª L.E.C . atribuye la clase de proceso por razón de la materia del siguiente modo: 1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.(negrita es nuestra Dicho de otro modo, bien por atribución directa. Art.250, bien por atribución por exclusión, el Juicio Verbal es el tipo procesal adecuado.



CUARTO.- Arrendamiento y usufructo.

Antes se seguir adelante haremos dos observaciones.

La primera que las citas de la L.A.U., se entienden hechas a la L.A.U. de 1994 y a su versión original, que es la aplicable a los contratos que nos ocupan por razón de sus fechas. .

La segunda que el recurso parte de un error esencial, que es el de identificar al usufructuario con el arrendador, cuando ninguno de los contratos que nos ocupan están firmados por ninguno de los usufructuarios; el usufructuario no tiene porque ser arrendador, y puede disfrutar de su derecho percibiendo la renta de los inmuebles arrendados por los nudo propietarios.

Estamos conformes con el recurrente en que la muerte del usufructuario extingue el contrato de arrendamiento formalizado por él con un tercero. Así lo dice el Art.13.2 L.A.U ., pero nuestro acuerdo acaba ahí.

El usufructuario puede arrendar en su propio nombre y derecho, y en su concepto de tal, extinguiéndose el arrendamiento a su muerte, o a la extinción del usufructo por otra causa. Estamos ante el usufructuario arrendador.

Pero puede ocurrir lo contrario, puede que el usufructuario no sea arrendador, lo que no perjudica ni merma la efectividad del derecho de usufructo, sea único, o simultaneo y sucesivo. El usufructo le permite hacer suyas las rentas de los arrendamientos concertados por el nudo propietarios, en cuyo caso el Art. 13 L.A.U . nada tiene que decir; no es aplicable al no darse el supuesto de hecho previsto en la norma.

Dicho de otro modo, lo decisivo no es la existencia del usufructo; puede haber y hay usufructuarios no arrendadores. Lo decisivo es el título; que el arrendador sea el usufructuario.

En este caso, el contrato de 13-10-1997 estaba firmado por el padre de la actora como apoderado, según aparece en los ejemplares de cada uno de los litigantes, por lo que la alegación del carácter de usufructuario del arrendador no tiene sentido, ya que el título que exhibe el arrendador no es el de usufructuario, es el de apoderado.

Dicho de otro modo, las relaciones internas entre usufructuario y nudo propietario permanecen al margen del arrendamiento, sin que el recurrente pueda inmiscuirse en ellas, ni convertir al usufructuario en arrendador.

Pero aunque así fuese, la norma de extinción del contrato del Art.13 L.A.U . es ley especial para ese caso concreto, y no es la única, ni impide la aplicación de las normas comunes de extinción por vencimiento del plazo de los Arts.9 a 12, L.A.U ., y las de incumplimiento de los Arts.27 y 28 L.A.U ., también afectan a los arrendamientos concertados por el usufructuario.

El sentido del Art.13 L.A.U . es añadir una causa de extinción adicional para los casos de fallecimiento del usufructuario durante el plazo de vigencia del arrendamiento concertado por este.



QUINTO.- La extinción del contrato El Art. 9 L.A.U . en su redacción original preveía la extinción a los 5 años, por lo que el contrato de 13-10-1997 se extinguiría el 13-10-2002, debiéndose firmar otro nuevo antes de esa fecha, y si eso no ocurría, el arrendatario debía abandonar el inmueble en ese momento.

Lo cierto es que se firmó nuevo contrato de fecha 1-10-2002, pero con un pequeño y esencial detalle; el arrendador no era D. Jose Carlos , era otra persona; una hermana de la actora como representante suya.

En la antefirma aparecen las siglas 'P.O.' El recurrente se aferra a que no ha firmado el contrato de 1-10-2002, pero el hecho cierto es que su firma esta puesta, y es idéntica a la de 1997, y las consecuencias de esa firma son evidentes.

El contrato de 1997 ya había vencido ex art 9 L.A.U . y sin merma alguna del derecho de usufructo de los padres de la actora, ya que el recurrente es tercero ajeno no legitimado para inmiscuirse en las relaciones internas entre usufructuario y nudo propietario. No puede forzar que el nuevo contrato sea concertado por el usufructuario.

Según el Art.9 L.A.U ., el contrato de 2002 vencía a los 5 años; el 1-10-2007, con posibilidad de prórroga por otros tres años más, por lo que el vencimiento absoluto seria el 1-10-2011.

A partir de ese momento, si no había nuevo contrato ni desalojo del inmueble, entraba en vigor la prorroga anual potestativa de la cláusula 2ª, de manera que cualquiera de los contratantes podía hacerlo cesar, comunicando su intención con un mes de antelación al vencimiento del año, sin que eso suponga tacita reconducción del Art.1566 C.C . Es simplemente prorroga voluntaria, instrumentada a través del derecho de desistimiento bilateral, en plano de perfecta igualdad, sin expresión de causa, y no sujeto a más requisito que el de la denuncia con un mes de antelación al vencimiento.

Si aceptamos la tacita reconducción que quiere el recurrente la solución sería la misma.

Al ser la renta mensual, la arrendadora podía extinguir al mes siguiente, o prorrogarlo a voluntad hasta que le conviniera, de manera que la tacita reconducción actuara como un sistema de prorroga facultativa del arrendador, hasta que se activase el requerimiento que dice el Art.1566 C.C ., Llegados a este punto es preciso hacer tres precisiones adicionales.

La primera, que aunque la madre de la actora fuese usufructuaria simultánea y sucesiva junto con su difunto esposo del inmueble litigioso, el recurrente es un tercero ajeno a las relaciones entre usufructuario y nudo propietario, por lo que no puede imponer a la actora que el contrato de 1997 ya extinguido, permanezca vigente mientras no fallezca la última usufructuaria.

La segunda que estando ante prorroga voluntaria de contratos vencidos, resolubles por denuncia unilateral sin expresión de causa, la invocación de causa de necesidad es indiferente.

La tercera, que aunque no fuese así, la carga de la prueba de la ausencia de necesidad le corresponde al recurrente, y no lo ha probado.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. EL REY, y por la autoridad que el pueblo nos confiere

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D . Baltasar , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 87 de los de esta Villa, en sus autos Nº 232/2017, de fecha treinta de octubre de dos mil diecisiete, aclarada por auto de veintiuno de noviembre de dos mil diecisiete .

CONFIRMAMOS dicha resolución, e IMPONEMOS las costas de esta alzada al recurrente MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid , con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274 , que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: « 2649-0000-00-0108-18 » excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a tres de septiembre de dos mil dieciocho.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.