Sentencia CIVIL Nº 244/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 698/2017 de 17 de Mayo de 2018

Encabezamiento

ROLLO Nº 698/17
SENTENCIA Nº 000244/2018
SECCIÓN OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ
Magistrados/as
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD
D RAFAEL JUAN JUAN SANJOSÉ
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En la ciudad de VALENCIA, a diecisiete de mayo de dos mil dieciocho.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. D./Dª
EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago), promovidos ante
el Juzgado de 1ª Instancia nº CUATRO de CARLET, con el nº 000932/2015, por ARRENDIA ALQUILERES Y
SERVICIOS SL representado en esta alzada por el Procurador D. ALBERTO DOCON CASTAÑO y dirigido por
el Letrado D. VICENTE ELUM MACIAS contra Gumersindo representado en esta alzada por la Procuradora
Dª. CARMEN GUILLEM RAMIRO y dirigido por la Letrada Dª. RAQUEL NOGUES OSCA, pendientes ante la
misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. ARRENDIA ALQUILERES Y SERVICIOS SL.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 4 de CARLET, en fecha 25 de enero de 2017 , contiene el siguiente: 'FALLO: Desestimo la demanda interpuesta por la representación de ARRENDIA ALQUILERES Y SERVICIOS, S.L.contra D. Gumersindo , absolviendo al demandado de los pedimentos formulados en su contra, con imposición de costas a la actora.'.



SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por ARRENDIA ALQUILERES Y SERVICIOS SL, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 14 de mayo de 2018.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad Arrendia Alquileres y Servicios S.L. formuló el 19 de Febrero de 2.015, demanda de juicio verbal, en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de cantidad, contra Don Gumersindo y ello en relación a la vivienda sita en el CALLE000 NUM000 - NUM001 - NUM002 de L' Alcudia, que como arrendatario ocupaba en virtud de contrato suscrito el 20 de Febrero de 2.014. La cantidad adeudada era la de 930 euros correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre, a razón de 310 euros cada mes. Requerido que fue el demandado en los términos previstos en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se opuso a la demanda, alegando la excepción de falta de legitimación pasiva, sobre la base de no residir en la vivienda arrendada desde Agosto de 2.014, manifestando que tampoco procedía acordar el lanzamiento, toda vez que Doña Milagrosa que era quien lo hacía, procedió a entregarla en su día, si bien desconoce cómo y cuando se produjo. Añadió que en el momento del arriendo eran pareja de hecho, conviviendo allí con su hija hasta el momento de la separación en el verano de 2.014, por lo que se debe considerar a la Sra. Milagrosa subrogada en su posición en virtud del artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , o cuanto menos, debería igualmente ser condenada en base a la doctrina del enriquecimiento injusto. Añadió además que el contrato fue por él resuelto mediante burofax remitido el 31 de Julio de 2.014 y que entregado a la actora el 6 de Agosto, sin que lo contestase.

Convocadas las partes a la celebración de vista, en dicho acto, la demandante amplió la suma adeudada por el concepto de rentas a la cantidad de 7.750 euros de los que 930 euros ya se reclamaban en la demanda (Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.014) y los 6.820 euros restantes, a las de Enero de 2.015 a Octubre de 2.016). La sentencia de instancia aceptó la postura de la parte demandada y en su virtud, desestimó la demanda interpuesta por la representación de Arrendia Alquileres y Servicios S.L. contra Don Gumersindo , absolviendo al demandado de los pedimentos formulados en su contra, con imposición de costas a la actora, siendo esta resolución recurrida por ella en apelación.



SEGUNDO.- La razón por la que el juzgador de instancia desestimó integramente la demanda formulada por Arrendia Alquileres y Servicios S.L. fue por considerar, como así lo expresó, en el último párrafo del fundamento jurídico segundo, que 'debe entenderse válidamente resuelto el contrato en Septiembre de 2.014 y por tanto, la acción de desahucio carece de objeto y respecto a las rentas reclamadas, se estiman indebidas por falta de vigencia del contrato' La Sala, examinadas las actuaciones, no comparte las conclusiones que establece el fallo apelado, coincidiendo, por contra, con el error en la apreciación de la prueba que denuncia la parte apelante y ello por las razones que a continuación se exponen: A) Como punto de partida se ha de significar que tradicionalmente la jurisprudencia ha venido declarando, que el juicio de desahucio es un procedimiento especial y sumario encaminado a reintegrar al dueño de una finca en la posesión que de la misma se haya privado en virtud del contrato locativo, por lo que su ámbito queda limitado a decidir sobre la procedencia de la acción ejercitada en relación con la persona del demandado, esto es, el derecho del arrendador para instar el desalojo y el del arrendatario para permanecer en su disfrute. Este carácter sumario del juicio de desahucio ha tenido su reflejo en la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que si esa naturaleza procedimental comporta una limitación de las alegaciones de las partes, y en ocasiones de los medios de prueba, así como de la cognición judicial, cabe la posibilidad de acudir a un juicio plenario posterior en el que se plantee la controversia con toda su amplitud. Estas peculiaridades se proyectan al juicio verbal contemplado en el artículo 250.1.1º de dicho texto legal . Así encontramos, de un lado, que la sentencia que se dicte no produce efecto de cosa juzgada, según dispone el artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y de otro, que el artículo 444.1 del mismo texto legal , establece que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Aquí el debate litigioso ha quedado ceñido, como así resulta de la fundamentación de la sentencia, a la cuestión relativa a determinar si el contrato, cuya resolución se pretende, lo había sido con anterioridad a la presentación de la demanda el 19 de Febrero de 2.015. En consecuencia, es indudable que la fijación del marco alegatorio y, consiguientemente, del objeto de la prueba, que impone el citado precepto, no armoniza con la controversia desplegada en el juicio que nos ocupa, en cuanto que dificilmente puede cumplir su finalidad el juicio verbal de desahucio, cuando se está discutiendo algo que constituye un antecedente previo al tema del impago de la renta o cantidades asimiladas, como es la existencia misma o no del contrato cuya resolución se pretende, interrogante ésta que no puede ser despejada en el seno de dicho juicio, debiendo, por tanto, acudirse a un declarativo para resolver esta cuestión. Como declara la SS. de 8-5-13 de la Sec. 1ª de la A.P. de Pontevedra, la jurisprudencia viene entendiendo que el demandado no puede oponer a la pretensión del arrendador de dar por resuelto el vínculo por motivo de la inobservancia de la principal obligación del arrendatario, excepciones diferentes al pago o a la facultad de enervar. B) Aunque prescindiésemos de lo anterior, se podría considerar que la controversia suscitada resulta viable, en la medida que la premisa inicial que condiciona la aplicación de dicho artículo, es la recuperación de un inmueble ' dado en arrendamiento ', no debiendo existir duda alguna sobre la vigencia de la relación locativa. Por tanto, la legitimación, es decir, lo que afecta al título constitutivo puede ser discutida en el marco del juicio de desahucio. En consonancia con ello, su estrecho marco no excluye que, en algunos supuestos, pueda discutirse el derecho del 'actor' a desalojar, o lo que es igual, las cuestiones que afecten a su título (junto a las que atañen al demandado como incurso en la causa de resolución alegada), en tanto que se trata de un extremo estrechamente vinculado a la relación que se trata de extinguir, y es un presupuesto obligado del pronunciamiento del fallo ( SS. del T.S. de 12-2-62 , 19- 12-62, 2-2-63 , 31-10-63 , 2-2-66 , 26-3-79 y 7-6-79 ). Además el alcance del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no puede desligarse del artículo 27.2. a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuando dice que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo abono haya asumido o corresponda al arrendatario . Consecuentemente, cabe oponer la falta de legitimación pasiva cuando en el demandado no concurra la referida cualidad, de no ser así, se crearía la más flagrante indefensión para quien se ve inmerso en un juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad, si no se le permitiese aducir que no ostenta la condición con que se le demanda.

C) Siguiendo esta línea, diremos que la acción ejercitada por Arrendia Alquileres y Servicios S.L. contra el Sr. Gumersindo es de naturaleza personal con sustento en el contrato de arrendamiento suscrito el 20 de Febrero de 2.014 (documento número uno de la demanda a los f. 8 al 12). En materia de contratación rige el principio 'pacta sunt servanda ' consagrado en el artículo 1.091 del Código Civil , a cuyo tenor las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos, relación que, como se ha dicho se concertó únicamente entre Arrendia Alquileres y Servicios S.L.

y el Sr. Gumersindo , que en principio es quien ha de asumir las obligaciones correspondientes. Esto es así, conforme al principio de relatividad contractual que proclama el artículo 1.257 del Código Civil , al establecer que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos, lo que significa que únicamente a ellos quedan limitadas sus obligaciones ( SS. del T.S. de 15-11-02 , 31-1-03 , 1-3-03 y 25-2-04 , entre otras), ya que para los terceros, el contrato es ' res inter alios acta', esto es, algo hecho entre otros, de ahí que por esta razón el contrato no puede desplegar ninguna eficacia en la esfera jurídica de los terceros, ni en su beneficio, ni en su perjuicio (nec prodest nec nocet). D) Es cierto que las partes convinieron en la estipulación undécima del contrato, su desistimiento en lo siguientes términos: 'Las partes acuerdan que en caso de desistimiento del contrato de alquiler por parte del arrendatario éste deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir o la cantidad proporcional que corresponda al período de que falte por cumplir, si ésta fuera inferior a una anualidad'. En ello pretende apoyar su postura el Sr. Gumersindo al manifestar que ese propósito de desistir lo participó a la arrendadora mediante burofax fechado el 31 de Julio de 2.014 ( documento número uno a los f. 70- 71 y 110-111) y que fue entregado el 6 de Agosto (f. 72 y 112). Mas no se ha de olvidar, de un lado, que dicha misiva hace referencia a un contrato de 2 de Febrero de 2.013, cuando el que nos ocupa es de diferente fecha, dado que su data es la de 20 de Febrero de 2.014, y de otro, que en aquélla se indica que ' llegada la fecha en el que se haga efectivo el desistimiento, esto es, el 1 de Septiembre, se procederá a la entrega de la posesión'. Pero tal circunstancia no consta en las actuaciones haya tenido lugar.

E) El hecho de que el arrendatario haya abandonado la vivienda no justifica el rechazo de la demanda, toda vez que no puede anudarse la situación de desocupación del habitáculo arrendado con la recuperación de su posesión por parte del arrendador, ya que ello no ha tenido lugar y prueba evidente es que la interposición de la presente demanda, lo contradice frontalmente, es decir, la lógica de las cosas, pone de manifiesto que el demandado no ha devuelto a Arrendia Alquileres y Servicios S.L. la posesión de la vivienda que le fue cedida en méritos del contrato de arrendamiento suscrito, lo que comporta indefectiblemente que la actora se haya visto obligado a entablar la acción que nos ocupa a fin de poder recuperarla, pues de haberlo sido, resulta obvio que el litigio no habría tenido lugar. Como declara la SS. del T.S. de 20-7-11 el contrato suscrito sólo terminaría de facto, no por el hecho de no ocupar la vivienda, sino por su efectiva puesta a disposición del arrendador, expresado de manera directa con la entrega de llaves o por cualquier otra diligencia de prueba que justifique sin lugar a dudas la resolución contractual. F) Corrobora lo anterior, la comunicación efectuada por el Sr. Gumersindo a Arrendia Alquileres y Servicios S.L. con fecha 1 de Septiembre de 2.015, es decir, un año después de manifestarle su voluntad de desistir del contrato, participándole haber tenido constancia, tanto por su parte, mediante llamada telefónica a mi abogada, como por parte de la Sra. Milagrosa , que la vivienda sita en la localidad de L'Alcudia en la CALLE000 NUM000 - NUM001 NUM002 , ya les ha sido entregada en Agosto de 2.015 , por parte de la Sra. Milagrosa , que es la que lo estaba ocupando este último año (f.

81 al 83 y 98 al 100). Mas tampoco este dato se ha justificado, ni obra en las actuaciones documento o recibo alguno acreditativo de la entrega de llaves y en cualquier caso, fue posterior a la interposición de la demanda.

G) La entrega de la posesión y de las llaves constituye carga probatoria del demandado, no de la actora, como equivocadamente expresa en el recurso el Sr. Gumersindo , ya que ello implicaría desplazar sobre aquélla la carga de probar un hecho negativo, esto es, no haberla recibido, lo que procesalmente no es factible, de acuerdo con la regla 'negatia non sunt probanda' ( SS. del T.S. de 17-10-83 , 23-9-86 , 8-7-88 , 30-10-92 , 9-2-93 , 16-3-96 y 17-4-01 , entre otras). H) Tampoco es aplicable el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , puesto que, de un lado, el arriendo aparece suscrito únicamente por el Sr. Gumersindo , y de otro, cuando comunica a la arrendadora su voluntad de desistir, nada le participa acerca de la presencia u ocupación en la vivienda locada de la Sra. Milagrosa y siendo esto así, malamente podrá jugar el precepto de referencia.

I) En cuanto a que la no contestación al burofax de 31 de Julio de 2.014 equivalga al consentimiento con la resolución unilateral del contrato, el Tribunal Supremo en su SS de 27-9-13 , declara sobre el valor del silencio como expresión de consentimiento, que para ello ha de tomarse en consideración no solo la recepción de la comunicación de abandono del inmueble arrendado y entrega de llaves, sino los actos concomitantes que permitan entender debidamente probado el consentimiento tácito del arrendador ( SS. de 20-7-11 ), lo que no ha sucedido y J) La apelada interesó la aplicación de lo dispuesto en el artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Este precepto expresa que si la parte citada para el interrogatorio no compareciere al juicio, el tribunal podrá considerar reconocidos los hechos en que hubiese intervenido personalmente y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial. El reconocimiento de hechos que establece, en consecuencia idéntica a la 'ficta confessio' del artículo 593 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881 , ha de quedar completado con las preguntas que se le formulen y aquí ninguna se le hizo. Es verdad que si se intentó y que el juez ' a quo', no las admitió (14' 18''), que recurrió en reposición esa denegación y contra su rechazo formuló protesta. Pero ello debía haber tenido su correlato, con la solicitud de dicha prueba en segunda instancia, al amparo de lo previsto en el artículo 460.2.1º de la Ley de Enjuicamiento Civil , lo que no hizo. Finalmente ninguna valoración cabe hacer sobre la documental referida en el escrito de oposición, al no figurar unido a las actuaciones, sin que se aprecie salto numérico alguno en el foliado, procediendo, en atención a lo expuesto, la estimación del recurso y la revocación de la sentencia, en el sentido de estimar la demanda.



TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la estimación del recurso motiva la no imposición de las costas de esta alzada, siendo las de primera instancia de cargo del demandado, según prescribe el artículo 394.1 del mismo texto legal .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Alberto Docón Castaño en nombre de Arrendia Alquileres y Servicios S.L., contra la sentencia dictada el 25 de Enero de 2.017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Carlet , en autos de juicio verbal de desahucio seguidos con el nº 932/15, que se revoca en su totalidad, y en su virtud, se estima íntegramente la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre partes y, por tanto, el desahucio del demandado Don Gumersindo , a quien se condena al pago de 7.750 euros en concepto de rentas impagadas, más todas aquéllas que se hayan devengado y se devenguen hasta la recuperación de la posesión por parte de la actora, así como a las costas de primera instancia y sin hacer pronunciamiento sobre las de esta alzada. Dese al depósito constituído el destino legal procedente.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 47.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Con fecha , una vez firmada por todos los Magistrados componentes de la Sala, ha sido leída y publicada la presente Sentencia, estando celebrando Audiencia la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia y expidiéndose testimonio para el Rollo de su razón, con esta fecha. Doy fe.