Sentencia Civil Nº 245/2014, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 269/2014 de 10 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 269 de 2014

Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Vila-real

Juicio Ordinario número 464 de 2012

SENTENCIA NÚM. 245 de 2014

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

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En la Ciudad de Castellón, a diez de julio de dos mil catorce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el día veintitrés de diciembre de dos mil trece por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Vila-real en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 464 de 2012.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Organización Nacional de Ciegos Españoles (ONCE), representada por la Procuradora Doña Marta Albalat Moreno y defendida por la Letrada Doña Sonsoles de la Villa de la Serna, y como apelada, Gout XXI, S.A., representada por la Procuradora Doña Sonia Sánchez Bosquet y defendida por el Letrado Don Fernando Fortuño Mezquita.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN, que expresa el parecer de la Sala

Antecedentes

PRIMERO.-La parte Dispositiva de la Sentencia apelada literalmente establece: ' DESESTIMAR la demanda interpuestapor la Procuradora de los Tribunales Sra. Albalat Moreno, en nombre y representación de ORGANIZACIÓN NACIONAL DE CIEGOS ESPAÑOLES contra GOUT XXI S.L. y con imposición de costas a la parte demandante.-'.

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de la Organización Nacional de Ciegos Españoles (ONCE) se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, solicitando que se dictara sentencia por la que se estimaran todas las peticiones de dicha parte con condena de la demandada al pago de las costas causadas en ambas instancias.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de las costas causadas en la alzada a la parte recurrente.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 9 de junio de 2014, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera en virtud del turno de reparto de asuntos que devino aplicable.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 12 de junio de 2014 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 2 de julio de 2014 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 9 de julio de 2014, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia apelada desestima una pretensión pecuniaria por importe de 9.524,83 euros más IVA deducida en reclamación de las rentas arrendaticias de un local comercial correspondientes al periodo de arrendamiento que media entre el fallecimiento la usufructuaria arrendadora del local y la devolución de las llaves del mismo por la arrendataria.

Fundamento esencial de dicha desestimación es que, partiendo de que tenía arrendado el local la demandada en virtud de contrato celebrado con la usufructuaria del local en el año 2003, una vez fallecida ésta no ha quedado probado que continuara vigente el arrendamiento, dado que no se puede concluir que hubiere una voluntad por parte de la demandada de continuar el alquiler con el nuevo arrendador (a la sazón la parte actora y aquí apelante, nudo propietario del local que devino pleno con la extinción del usufructo al fallecer su titular) y de que se hubiere suscrito un contrato entre las partes.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada insistiendo en la pertinencia plena de su pretensión por entender que se ha incurrido en un error a la hora de valorar la prueba en cuanto a la existencia de un arrendamiento entre las partes.

SEGUNDO.-Delimitado así en esencia el objeto del presente pleito, previamente a su debido análisis, debemos poner de manifiesto tres circunstancias dadas las alegaciones de las partes

1.- Con independencia del resultado del recurso no podrán imponerse las costas del mismo a la parte apelada dados los términos del art. 398 LEC .

2.- Nuestras facultades valorativas de la prueba son plenas y no están sujetas a cortapisas conforme al art. 456.1 de la LEC , no siendo por ello aplicables en esta alzada los criterios que al respecto se manejan en sede casacional.

3.- Las cuestiones relacionadas con la deontología profesional en relación con la aportación de medios de prueba carece de relevancia a los efectos que aquí nos ocupan siempre que no integren un supuesto de obtención de pruebas violentando derechos fundamentales ( art. 11.1 LOPJ ), lo que aquí no ha sido suscitado.

Realizadas estas determinaciones señalaremos que, una vez examinado el acervo probatorio en relación con las alegaciones de las partes, consideramos que debe acogerse el recurso en el sentido de estimar parcialmente la demanda condenando a la demandada a abonar la cantidad de 7.946 euros en concepto de rentas arrendaticias, suma que conforme lo postulado en la demanda devengará el correspondiente interés legal desde su fecha de presentación ( arts. 1.100 , 1.101 y 1.108 del C. Civil ) y deberá igualmente incrementarse con el IVA devengado.

Fundamento esencial de nuestra decisión, que seguidamente desarrollaremos, es que una vez fallecida la usufructuaria arrendadora del local se extinguió el arrendamiento, aceptando ambas partes de manera tácita la continuación de dicha situación, con el consiguiente surgimiento de una nueva relación arrendaticia coincidente en sus elementos esenciales con la anterior y que se mantuvieron hasta su finalización por no alcanzarse un acuerdo en orden a su modificación.

TERCERO.-Pese a lo señalado en el recurso contradiciendo la posición inicial que venía a expresarse en la demanda, el fallecimiento en fecha 6 de noviembre de 2009 de la usufructuaria que había arrendado en el año 2003 el local a la demandada por un periodo de diez años (docs. 3 y 4 de la demanda), conllevó la extinción del arrendamiento conforme al art. 480 del C. Civil (' Podrá el usufructuario aprovechar por si mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola'), aplicable por remisión del art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (' Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'). En este sentido, Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, S.11, de 30 de junio de 2005 ; Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, S.6, de 2 de septiembre de 2008 ; y Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, S.5, de 13 de mayo de 2013 .

Como consecuencia de ello, pese a la insistencia en defender lo contrario la parte apelante, no puede admitirse que se subrogara en la posición contractual de la usufructuaria. Ahora bien, ello no impide que, sin solución de continuidad, pudiere pervivir la posesión del local por la demandada y aquí apelada como arrendataria de surgir una nueva relación locativa, que es lo que concluimos que aquí ha acontecido de manera tácita, de un modo similar al supuesto contemplado en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, S.3, de 7 de abril de 1.999 .

Basamos dicha apreciación probatoria en que de las comunicaciones entre las partes vía correo electrónico documentadas con la demanda se desprende la existencia de la relación arrendaticia y la correspondiente voluntad de las partes al respecto porque se reflejan unas discrepancias en cuanto al importe en que debe fijarse la renta, se reclaman las rentas adeudadas, se esgrime desde la demandada ante dicha pretensión la existencia de unas reparaciones costeadas por la misma al modo de una compensación (o como mecanismo de defensa de estar a las palabras de D. Gilberto Albella en el acto del juicio, que era quien actuaba por la arrendataria) y se habla igualmente por la propia demandada de renegociar la renta, lo que además debe unirse al hecho más que sintomático de mantenerse la arrendataria en la posesión del local y abandonarlo ante el requerimiento de la apelante por no fructificar la negociación en cuanto a la determinación definitiva de la cuantía de la renta (según se infiere de los últimos correos cruzados entre las partes).

De ahí que discrepemos de la valoración probatoria verificada en la instancia, en tanto en cuanto el hecho de que no llegara a formalizarse por escrito un contrato de arrendamiento en los términos pretendidos por la demandante con un incremento de la renta y de que, efectivamente, no pueda estimarse acreditada su concertación verbal pues no reflejan aquellos correos una voluntad en tal sentido de la demandada y por el momento temporal en que se ubica (bastante tiempo después del fallecimiento de la usufructuaria con conocimiento ya anterior del mismo) debería hablarse de una novación en sentido estricto (que es bien sabido que no se presume), no empece a la continuidad del arriendo conforme fue pactado en su día con la usufructuaria por la concurrencia de la voluntad tácita de ambas partes en los términos que han sido reseñados.

Ciertamente el supuesto sometido a nuestra consideración genera serias dudas, dado que se entremezcla una situación de negociación de un arrendamiento ex novo derivada de la extinción de uno precedente de la que surgía la posesión de la demandada y que se mantiene, con el añadido además de no haberse pagado renta alguna desde el conocimiento del fallecimiento de la usufructuaria, si bien entendemos que los hechos anteriormente referidos no se comprenden sino es en el marco de la existencia de una relación locativa pues es entonces cuando cobra todo su sentido la reclamación de unas rentas devengadas incluso desde el fallecimiento de la usufructuaria, la articulación de medios de resistencia ante la misma, el hablar de renegociar o rebajar la renta y, en definitiva, el mantenimiento de la posesión del local en dichas circunstancias, bien lejanas desde luego de una situación de mera tolerancia que parece que es la alternativa que ha manejado la Juez de primer grado.

CUARTO.-Aunque la existencia de un acuerdo verbal entre las partes fijando la renta en 400 euros que defiende la apelante ya ha sido rechazada previamente, añadiremos a la valoración probatoria en que hemos sustentado nuestra decisión que desde el momento en que no hay comunicación alguna de la demandada aceptando dicha condición (y la relativa a la duración del contrato aneja a la misma) y además se rechaza la firma del contrato escrito que la recogía (doc. 7 de la demanda) no puede sentarse su existencia, sin que el que se hablara por la demandada de rebajar la renta signifique necesariamente que concurra, dado que perfectamente podía referirse a la que había estado abonándose bajo la relación concertada con la usufructuaria, máxime cuando la diferencia entre ambas era mínima.

QUINTO.-Como consecuencia de lo expuesto procederá la condena de la demandada a satisfacer las rentas devengadas durante el periodo que medió entre la última mensualidad que satisfizo y el final de la relación asumido por ambas partes y consumado con la entrega de llaves, a razón de los 387,65 euros mensuales que figuraban en su día en el contrato celebrado con la usufructuaria, lo que nos da la suma ya adelantada de 7.946,83 euros, que deberá adicionarse con los incrementos ya señalados previamente.

Ello significa en relación con el desglose que se efectúa en la demanda que excluimos las mensualidades devengadas hasta febrero del año 2010 y que en lugar de 400 euros deba tomarse como referencia en las rentas en que lo ha sido la cantidad antedicha.

La razón de excluir esas mensualidades se impone por cualquiera de estas alternativas.

1.- De situar la voluntad tácita de la continuación de la relación arrendaticia en el momento del conocimiento del fallecimiento de la usufructuaria, porque nacería el correspondiente derecho de la demandante en dicho momento, situándose el mismo según se infiere de haberse pagado la renta hasta febrero del 2010 conforme lo pactado en el contrato con aquella y no haberse pagado la siguiente a partir del vencimiento de dicha mensualidad.

2.- De entender en todo caso que dicha voluntad alcanzó todo el periodo transcurrido desde el fallecimiento de la usufructuaria (circunstancia a la que parecen apuntar en principio las comunicaciones electrónicas entre las partes al venir a contemplarse en determinados momentos todo el periodo), porque el pago de la renta verificado por la demandada en la cuenta designada en el contrato formalizado con la usufructuaria goza de efectos liberadores desde el momento en que no consta comunicación alguna variando la forma de pago y, no pudiéndose afirmar como hemos visto un conocimiento previo de la nueva situación derivada del óbito de la arrendadora, su situación es asimilable al que de buena fe paga al que aparece como poseedor del crédito ( art. 1.164 del C. Civil ) o al que abona una deuda al acreedor antes de tener conocimiento que ésta ha cedido el crédito ( art. 1527 del C. Civil ), como no se le debió escapar en su momento a la parte cuando en una comunicación (doc.6 de la demanda) solicita a la demandada que hable con el hermano de la usufructuaria para que le reintegre las rentas abonadas tras su fallecimiento.

SEXTO.-Señalar finalmente que como ya puede inferirse de las consideraciones precedentes no hemos otorgado virtualidad alguna a las alegaciones referentes a las obras verificadas en el local arrendado, dado que reduciéndose desde un inicio aquella a las verificadas tras el fallecimiento de la usufructuaria (doc. 10 de la contestación), la ausencia de otra actividad probatoria eficiente al respecto (sin ir más lejos ni siquiera se ha ratificado pese a la impugnación de adverso la factura correspondiente relativa a los mismos) impide cualquier computación de su importe para la determinación de la deuda existente entre las partes derivada de su relación, teniendo en cuenta además la regulación contenida en el art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con el art. 30 de la misma Ley , dada la ausencia igualmente de constancia de cualquier comunicación previa o urgencia en la actuación, siendo por otro lado sintomático que solo se esgrimiera tal circunstancia por la demandada en las últimas comunicaciones privadas entre las partes y ante la reiteración en la reclamación de las rentas adeudadas.

SEPTIMO.-En cuanto a las costas de la alzada, la estimación del recurso de apelación determina que no proceda especial pronunciamiento conforme al art. 398 LEC .

En cuanto a las de la instancia, al ser estimada parcialmente la demanda de manera definitiva fruto del acogimiento de la apelación, tampoco procederá expresa imposición conforme al art. 394 LEC , procediendo por ello también la reforma de la resolución apelada en este punto, al margen que de que pudiere proceder igualmente en este punto dicho pronunciamiento en todo caso en aplicación del mismo precepto legal por quiebra del principio del vencimiento objetivo dadas las consideraciones expuestas previamente sobre el caso que se nos ha sometido a decisión.

Por otro lado, deberá procederse a la devolución del depósito constituido para recurrir conforme lo previsto en el ap. 8 de la Disp. Ad. Decimoquinta de la LOPJ.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimandoel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Organización Nacional de Ciegos Españoles (ONCE), contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Vila-real en fecha veintitrés de diciembre de dos mil trece, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 464 de 2012, revocamosla referida resolución, adoptando en su lugar, con estimación parcial de la demanda deducida por dicha representación procesal, los pronunciamientos definitivos siguientes:

1.- Condenar a la demandada Gout XXI SL a satisfacer a la demandante Organización Nacional de Ciegos Españoles la cantidad de siete mil novecientos cuarenta y seis euros con ochenta y tres céntimos (7.946,83 euros), a incrementar con el correspondiente IVA e intereses legales devengados por dicho principal desde la fecha de presentación de la demanda.

2.- No efectuar expresa imposición de las costas procesales devengadas durante la primera instancia.

En cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada no procede especial pronunciamiento.

Devuélvase a la parte recurrente la cantidad consignada como depósito para apelar.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.