Sentencia CIVIL Nº 245/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 73/2018 de 17 de Julio de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0132422
Recurso de Apelación 73/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 84 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 795/2015
APELANTE: CAMPAUTO Y SERVICIOS S.L.
PROCURADOR Dña. CELIA LOPEZ ARIZA
APELADO: COMUNIDAD PROPIETARIOS DEL GARAJE DE LA CALLE000 NÚMERO NUM000 DE
MADRID.
PROCURADOR D. MIGUEL ANGEL BAENA JIMENEZ
SENTENCIA
ILMA. SRA. MAGISTRADO:
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En Madrid, a diecisiete de julio de dos mil dieciocho.
Visto en grado de apelación, por la Magistrada de esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid,
la Ilma. Sra. Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO, actuando como Tribunal Unipersonal en segunda
instancia, los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 795/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia
nº 84 de Madrid, en los que aparece como parte apelante CAMPAUTO Y SERVICIOS SL representado por
la Procuradora Dña. CELIA LOPEZ ARIZA y defendido por el Letrado D. JOSE MARTINEZ MERINO, y como
parte apelada COMUNIDAD PROPIETARIOS DEL GARAJE DE LA CALLE000 NÚMERO NUM000 DE
MADRID, representado por el Procurador D. MIGUEL ANGEL BAENA JIMENEZ y defendido por el Letrado D.
ALFONSO DIAZ MARTIN; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada
por el mencionado Juzgado, de fecha 25/09/2017 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 84 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 25/09/2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Estimo la demanda presentada por el Procurador Sr. Baena Jiménez, en representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 de Madrid y condeno a CAMPAUTO Y SERVICIOS S.L.: 1.- Al pago a la actora de dos mil veinticinco euros (2.025 euros), más el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda y el procesal desde el dictado de esta resolución.

2.- A reparar en el plazo máximo de dos meses la solera del parquing en la forma expuesta en el informe pericial de la actora (sellado de grietas y pintura de caucho). En el caso de no hacerlo, en ejecución de Sentencia se podrá realizar a su costa'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada CAMPAUTO Y SERVICIOS S.L. al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD PROPIETARIOS DEL GARAJE DE LA CALLE000 NÚMERO NUM000 DE MADRID y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

MAGISTRADO ÚNICO: Por Providencia, se acordó señalar el día 3 de julio de 2018 para resolver el recurso.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido el cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada.

La demanda presentada en la primera instancia por la Comunidad de Propietarios del Garaje de la casa número NUM000 de la CALLE000 , de Madrid, contra Campauto y Servicios, S.L. (Campauto), pretendía la condena de la demandada a reparar las averías que causan daños materiales en el garaje descrito, en la cantidad de 2.025 €, más intereses legales. Tras presentar informe pericial complementario, se cuantificó la reclamación en el coste de los daños causados, más el valor de reparación de la avería que los ocasiona, en la suma de 5.730 €.

La sentencia dictada en la primera instancia analiza en primer lugar la excepción de falta de legitimación activa opuesta por Campauto, alegando que el Presidente de la Comunidad que comparece en el procedimiento carece de autorización otorgada por la Junta de Propietarios para interponer la demanda.

Existe una autorización reflejada en Junta de 16 de Marzo de 2015, pero únicamente contempla el ejercicio de acciones por parte de la aseguradora de la Comunidad, no por su Presidente, y además se incluye en el apartado de ruegos y preguntas, sin incluir en el orden del día. Se rechaza la excepción opuesta en atención a la doctrina jurisprudencial que se cita, y que declara suficiente con una autorización genérica para ejercitar acciones, sin exigir además que sea expresa. Además de ello, los acuerdos adoptados en aquella Junta no fueron impugnados, lo que permite declarar válido el acuerdo que se examina. Sobre la reclamación de fondo, se fundamenta en el art. 1902 Cc ., cuya explicación exige la concurrencia de una acción u omisión negligente, un resultado dañoso y una relación de causalidad entre uno y otro, incumbiendo a la parte actora la carga de probar la concurrencia de esos tres elementos ex art. 217.2 L.E.c . Valorando la prueba practicada, se declara justificada la existencia de daños materiales por filtracioness de agua que afectan a los paramentos, principalmente horizontales, del garaje comunitario, y que tienen su origen en la falta de mantenimiento de la solera del parking propiedad de Campauto. El informe pericial aportado por la demandante sitúa el origen del daño en la falta de mantenimiento de la solera del parking de Campauto, pudiendo observarse a simple vista encharcamientos de agua, por lo que aconseja revisar el sistema de evacuación, actuación que compete a la demandada, no a la Comunidad, pues no afecta a un elemento estructural de la cubierta, y correspondiendo a Campauto el mantenimiento de la solera, cuyo mal estado puede provocar el deterioro de la tela asfáltica, e incluso del forjado. La demandada se ha limitado a negar su responsabilidad sin aportar prueba alguna. No se exige a Camapauto acometer obras estructurales de la cubierta, sino exclusivamente el mantenimiento de la solera, de cuyo uso disfruta destinándolo a parking. Por todo lo cual se estima en su integridad la demanda.



SEGUNDO.- Primer motivo de recurso. Legitimación activa.

Planteamiento: En el primero de los motivos del recurso interpuesto por Campauto, se reitera la excepción de falta de legitimación activa de la Comunidad, por no haberse otorgado autorización a su Presidente para el ejercicio de la acción. La doctrina jurisprudencial exige que los asuntos a tratar en Junta de Propietarios estén previamente incluidos en el orden del día, de forma que puedan llegar al conocimiento de los interesados. Además de lo anterior, del texto del acuerdo se desprende que la autorización para litigar no se concedió al Presidente de la Comunidad, sino a la aseguradora de dicha Comunidad, a pesar de que la doctrina jurisprudencial exige para la interposición de demanda el previo acuerdo que autorice expresamente al Presidente para interponer acciones judiciales.

Resolución: Siendo correctas las dos líneas jurisprudenciales invocadas en el recurso, no conducen, sin embargo, a estimar la excepción opuesta.

Es cierto que la validez de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios exige la previa mención del acuerdo entre los puntos del orden del día difundidos mediante la convocatoria dirigida a los copropietarios.

Y que, en el supuesto enjuiciado, no se incluyó en el orden del día ninguna mención al otorgamiento de autorización al Presidente de la Comunidad para litigar por los daños materiales controvertidos. Sin embargo, es igualmente cierto que ni la demandada, ni otros condueños, han ejercitado acciones de impugnación del referido acuerdo de autorización, adoptado en Junta de 16 de Marzo de 2015, y que fue conocido por Campauto, como mínimo, al practicarse el emplazamiento el 5 de Septiembre de 2016. Desde entonces ha transcurrido con exceso el plazo máximo de un año que establece el art.18 L.P.H . para la impugnación judicial de acuerdos, que pudo plantearse sin obstáculo durante la tramitación del presente procedimiento. Al no haberse ejercitado acción de impugnación, el acuerdo ha devenido firme y consentido, pese a no estar comprendido en el orden del día.

Asimismo, durante el transcurso de ese plazo de un año, el acuerdo era ejecutivo, pues los acuerdos no impugnados despliegan efectos desde el momento de su adopción, e incluso son ejecutivos aunque se ejerciten acciones judiciales, salvo que se acuerde judicialmente su suspensión. Declara el art. 18.4 L.P.H .

que ' la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios '; y ello considerando que, a tenor del art. 19.3.3.in fine del mismo texto ' desde su cierre -del acta- los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario '.

De otro lado, la autorización para ejercitar acciones judiciales no se otorgó al Presidente de la Comunidad, sino a la aseguradora de la Comunidad. En el acuerdo litigioso, tras informar el Presidente de que ' la compañía de seguros de la Comunidad va a proceder a demandar a la empresa Campauto, por no reparar convenientemente las filtraciones que se vienen produciendo ', se aprueba ' por unanimidad autorizar a la compañía de seguros para efectuar la reclamación correspondiente '.

Mediante dicho acuerdo se estima cumplimentada la autorización a que se refiere el art. 13 L.P.H ., pues lo relevante es la voluntad de los copropietarios de ejercitar una acción judicial determinada, que concurre en el supuesto enjuiciado. La decisión de plantear la acción en forma directa, por el Presidente de la Comunidad, o alternativamente por el cauce del art. 43 L.C.S ., litigando la aseguradora, es una cuestión de estricta técnica procesal que no desvirtúa la voluntad manifestada de los copropietarios de formular una pretensión ante los tribunales, que en definitiva es lo exigido en el régimen de propiedad horizontal. Por lo que la autorización controvertida se considera debidamente otorgada.



TERCERO.- Segundo motivo de recurso. Error en la apreciación de la prueba.

Planteamiento: En el acto del juicio declaró el Presidente de la Junta que desde la construcción de los garajes, en el año 1991, la Comunidad no ha realizado obras de mantenimiento en la cubierta del edificio. Vista esa afirmación, no sería ilógico que se hubieran producido alteraciones en la tela asfáltica del edificio, o en el forjado del edificio. Ni la sentencia apelada, ni el informe pericial, tienen en cuenta esa falta de mantenimiento imputable a la Comunidad. Asimismo manifiesta el Presidente que las manchas se localizan en cuatro o cinco puntos, puntos que en ningún caso serían los 405 m2 cuya pintura se reclama por la Comunidad. Pese a ello la sentencia declara que Campauto debe pagar la pintura de la planta entera, asumiendo el coste de la pintura de lo que en 26 años no ha sido pintado. Finalmente, el Presidente manifestó que no le consta que Campauto haga mal uso de la solera del parking.

Resolución: El presente motivo de recurso se limita a plantear valoraciones técnicas en materia de construcción a partir de la declaración testifical del Presidente, valoraciones que constituyen objeto exclusivo de la prueba pericial, ex art. 335 L.E.c . En todo caso, carecen de trascendencia. Ante todo, el Presidente no declara que no se haya hecho ninguna obra de mantenimiento en 26 años, sino que a él, que lleva 4 años como Presidente (se ignora cuántos en la Comunidad), no le consta. De otro lado, lo relevante no es que resulte o no 'lógico' que aparezcan alteraciones de la tela asfáltica o el forjado del edificio tras más de veinte años sin obras de mantenimiento. Lo relevante sería que necesaria o imperativamente hayan de aparecer esas alteraciones (valoración técnica que no está probada), o bien que en realidad se hayan producido las alteraciones, lo que tampoco ha sido probado. El propio apelante destaca que no se han hecho calas para comprobar el estado de la tela asfáltica o el forjado, y tampoco ha propuesto prueba pericial a ese fin.

De otro lado, no es cierto que resulte probado que el techo del garaje no haya sido pintado durante veintiséis años. Sobre ese hecho ni declaró el Presidente, ni se manifestó el perito. Y no cabe extraer consecuencias de un hecho no probado.

La pintura completa de un paramento que presenta cuatro o cinco manchas por humedad es una exigencia del principio de reparación íntegra, que incluye la subsanación del daño estético.

Tampoco declaró el Presidente que 'no le conste' un mal uso del suelo del parking descubierto.

Preguntado el Presidente si Campauto hace mal uso del suelo del parking, contestó que lo desconoce. Pero, en todo caso, es de nuevo improcedente que se extraigan conclusiones técnicas de esa manifestación del Presidente.



CUARTO.- Tercer motivo de recurso. Impugnación de la prueba pericial, y error en su valoración.

Planteamiento : Se alega que el perito carece de titulación, no justifica los estudios de arquitectura técnica que manifiesta haber cursado, y sólo declara haber trabajado veinte años en seguros. Asimismo el perito manifestó no haber realizado calas, limitándose a una inspección ocular, sin entrar en el parking de Campauto. La nivelación del suelo del parking no compete a Campauto, ni forma parte de sus deberes de mantenimiento, sino que afecta a la corrección estructural del edificio, lo que evidencia además la falta de rigor del perito, quien atribuye a la demandada los defectos de nivelación del suelo. El perito olvida que el parking de Campauto está al aire libre, y la tela asfáltica queda sometida a la lluvia y a los cambios de temperatura, por lo que si dicha tela no se renueva habrán de producirse filtraciones de agua.

Resolución: Sobre la preparación técnica del perito, no es determinante que carezca de conocimientos académicos, pues el art. 335 L.E.c . permite la emisión de informes contando exclusivamente con conocimientos prácticos, y el impugnante no niega el hecho afirmado por el perito de haber dedicado ocho años a la gestión de obras y cuatro a la emisión de informes periciales.

Sobre la fuente de conocimiento del perito, es irrelevante que no haya entrado en el recinto del parking descubierto. Pues el suelo del mismo resulta visible desde el exterior, al tratarse de un parking abierto, sin muros de cerramiento, y así lo examinó el perito, como lo revela además la aportación de imágenes fotográficas que muestran el solado del parking.

Para valorar las declaraciones del perito es preciso concretar determinadas premisas de naturaleza jurídica, no técnica, relativas a las obligaciones de mantenimiento y conservación de las terrazas-cubierta en el régimen de propiedad horizontal, entendiéndose por tales las superficies descubiertas pisables que, al mismo tiempo, cumplen la función de cubierta del inmueble. Esa es la condición del parking propiedad de Campauto, como superficie útil descubierta destinada a aparcamiento de vehículos, que cumple además la función de cubierta del inmueble, pues bajo el parking se encuentra la planta sótano-primero del garaje propiedad de la Comunidad.

También procede hacer una precisión terminológica. La sentencia apelada alude repetidamente al término 'solera' para referirse a la capa o revestimiento exterior, pisable, del suelo del parking. Por el contrario, se utiliza ahora el término 'solado', o 'pavimento', para aludir a ese revestimiento exterior. En ese sentido, el Diccionario de la Real Academia define solado como ' revestimiento de un piso con ladrillo, losas u otro material' . Por el contrario, se reserva el término 'solera' para el elemento situado inmediatamente debajo del 'solado', generalmente de hormigón, como elemento no estructural destinado a proporcionar un firme horizontal como base del solado.

Sentado lo anterior, esta Sala ha analizado en anteriores ocasiones, como en Ss. 22.Sep.2015 o 13.Jun.2006 , entre otras, la especial naturaleza las terrazas-cubierta, que aunque se integren dentro del espacio privativo de un piso o local (ya lo sean en pleno dominio, ya en uso exclusivo), cumplen simultáneamente la función de cubierta del edificio, en este caso de cubierta de la planta sótano-primero de garaje. En esas terrazas-cubierta, el solado es de carácter privativo, en este caso propiedad privativa de Campauto, en tanto que la solera, la impermeabilización y el forjado ubicados bajo el solado constituyen elementos comunes. En esos supuestos ' la Comunidad no queda exonerada de cualesquiera obligaciones de mantenimiento y reparación, sino tan sólo de aquéllas que afectan a la superficie exterior de la terraza, significadamente al pavimento o solado, soportadas éstas por el propietario que disfruta de su uso en exclusiva.

Pero, por el contrario, persiste el deber de la Comunidad de mantener y reparar los elementos estructurales e impermeabilización de la terraza, cuya naturaleza de elemento común, en calidad de cubierta ( arts. 396 Cc . y 10 L.P.H .), no se ve alterada por el hecho de que uno de los copropietarios disfrute en exclusiva de su función como terraza'; lo que denota su función como elemento común, así como la naturaleza de elemento común de la solera, impermeabilización y forjado ubicados bajo el solado, como cubierta del inmueble '.

Por todo ello, la solución del litigio descansa exclusivamente en la demostración del origen de los daños materiales por filtraciones de agua, que pueden provenir del deterioro del solado, o bien del deterioro de la solera, impermeabilización o forjado. Bien entendido que el deterioro del solado, al permitir filtraciones de agua y afectaciones por cambio de temperatura, necesariamente habrá de deteriorar correlativamente la solera, impermeabilización y forjado, pero en ese caso no ya como defecto originario de esos elementos comunes, sino como producto del deterioro previo de un elemento privativo.

Volviendo a la valoración de la prueba pericial, el perito informa con absoluta claridad que el solado o pavimento del parking descubierto presenta defectos, tanto por deterioro de su superficie como por falta de mantenimiento de las juntas de dilatación existentes en el solado, lo que permite la entrada de agua hacia las capas inferiores. Explica que la pintura del solado presenta defectos de mantenimiento, y que debe aplicarse una capa de pintura de caucho para que cumpla su función de impermeabilización hacia esas capas inferiores.

Que también aprecia falta de mantenimiento en las juntas de dilatación, pues no se ha renovado el sellado de las mismas, permitiendo igualmente la entrada de agua. Manifiesta que las filtraciones se evitarían mediante esas dos acciones sobre el solado: pintura de caucho y sellado de juntas.

Indica el perito igualmente que se forman charcos de agua, por la defectuosa pendiente del suelo del parking. Si bien no propone medida correctora alguna. No cabe aceptar que los posibles defectos de pendiente traigan causa de la construcción del edificio, pues las filtraciones no surgieron hasta el año 2011.

La parte apelante sugiere que también existen defectos en la solera, impermeabilización y forjado, todos ellos elementos comunes, por la falta de mantenimiento imputable a la Comunidad. Pero la afirmación no se apoya en prueba alguna, pues ni Campauto ha propuesto prueba pericial, ni el perito designado por la parte actora ha apreciado esas deficiencias. Únicamente se han constatado cuatro o cinco puntos de filtración de agua, que se corresponden con la explicación del perito, relativa a que el defectuoso mantenimiento del solado o pavimento, por deterioro de la pintura y juntas de dilatación, ha permitido que el agua alcance y deteriore la solera y capas inferiores. Únicamente si las filtraciones de agua fueran generalizadas, no solo en cuatro o cinco puntos, existiría un dato externo indicativo de la falta de mantenimiento de la solera, impermeabilización o forjado. Pero ante la falta de prueba de esos datos, no cabe atribuir culpa determinante, ni concurrente, a la Comunidad de Propietarios.

Consecuencia de todo ello es que los daños provienen de la falta de mantenimiento de un elemento privativo, como es el solado del parking, y precisamente por ello la subsanación sólo exige actuaciones sobre ese elemento privativo, mediante pintura de caucho y sellado de juntas. El deterioro de los elementos comunes situados bajo el solado, es decir, solera, impermeabilización y forjado, se manifiesta a través de cuatro o cinco puntos, y no consta sean deficiencias originadas en esos elementos comunes, sino provenientes de la permeabilidad del agua a través del solado.



QUINTO.- Cuarto motivo de recurso. Errónea interpretación de doctrina jurisprudencial relativa a los elementos comunes y deber de su mantenimiento.

Planteamiento : En las terrazas-cubierta de los edificios la conservación del forjado y tela asfáltica incumbe a la comunidad, mientras que al usuario de la terraza corresponde el mantenimiento del suelo. En el presente caso, el informe pericial nada dice de que las filtraciones se produzcan por rotura de la solera del parking, sino que precisamente existe un problema de falta de impermeabilización.

Resolución: Sobre la naturaleza de las terrazas-cubierta, se reproduce lo ya expresado a propósito de que el mantenimiento del solado incumbe al copropietario que detenta su propiedad, o su uso exclusivo, en tanto que la conservación de la solera, impermeabilización y forjado corresponde a la Comunidad.

No es cierto que el informe pericial desvincule las filtraciones del deterioro del solado. Sucede que, en el supuesto enjuiciado, el solado incorpora un elemento impermeabilizante, como lo es la pintura de caucho. La necesaria impermeabilidad de los solados exteriores de uso individual, cuya conservación incumbe al copropietario, puede obtenerse de muy diversas formas, generalmente mediante baldosas aptas para exteriores, pero también como ahora sucede mediante pinturas o imprimaciones impermeabilizantes. En todos los casos, el propietario responde de su conservación.

No debe confundirse la función impermeabilizadora del solado, con la capa de impermeabilización que, situada entre la solera y el forjado, constituye elemento común. Sólo esa capa de impermeabilización es responsabilidad de la Comunidad de Propietarios.

En el supuesto enjuiciado, el perito aprecia deterioro y falta de mantenimiento de la pintura del solado, que exige aplicar una pintura de caucho impermeabilizante. Al igual que se requiere el sellado de las juntas de dilatación. Obligaciones ambas que incumben a Campauto como propietario de la terraza-cubierta destinada a parking exterior.



SEXTO.- Costas.

Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M.

EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. López Ariza en representación de Campauto y Servicios, S.L., contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 84 de Madrid, bajo el número 795 de 2015, DEBO CONFIRMAR Y CONFIRMO dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno.

Así, por mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a 3 de septiembre de 2018.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.