Sentencia Civil Nº 246/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 86/2012 de 17 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00246/2012

ROLLO DE SALA Nº 86/2012

S E N T E N C I A Nº 246

En Palma de Mallorca a 17 de mayo de 2012

VISTOS por D. Gabriel Oliver Koppen, Magistrado de la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio verbal, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Palma, bajo el número 434/2011, Rollo de Sala núm.86/2012 , entre partes, de una como demandada-apelante, doña Carlota representada en esta alzada por procurador don Juan Miguel Perelló Oliver y dirigida por el letrado don Andrés Buades de Armenteras, y de otra como demandante-apelado, don Jose Manuel , representado en esta alzada por el procurador don Antonio J. Ramón Roig y dirigido por el letrado don Vicente Juan Torres Costa.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de, se dictó sentencia en fecha 23 de septiembre de 2011 en los referidos autos, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda sucinta de juicio verbal promovida por don Jose Manuel , contra doña Carlota debo condenar y condeno a la referida demandada a abonar a la parte actora la suma de 590,88 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial con imposición de costas si las hubiere.

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación. Recibido el juicio verbal en esta Audiencia Provincial, se procedió al reparto del asunto con arreglo a las disposiciones establecidas para esta Sección Tercera, correspondiendo el turno al magistrado don Gabriel Oliver Koppen.

TERCERO.- El presente proceso es un juicio verbal por razón de la cuantía por lo que, con arreglo a lo previsto en el artículo 82.2.1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , la Audiencia se constituye con un solo Magistrado para la resolución del recurso de apelación.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia de primera instancia en cuanto no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Don Jose Manuel formuló demanda sucinta de juicio verbal en reclamación de la suma de 800 euros entregada en concepto de fianza al suscribir contrato de arrendamiento de la finca identificada como parcela NUM000 del polígono NUM001 en el término municipal de Petra.

La parte demandada se opuso, en síntesis, alegando que no se devolvió la fianza por tres motivos:

- No haber abonado el arrendatario la renta pactada.

- El incumplimiento absoluto por el arrendatario en relación al plazo pactado, así como de su obligación de reparar a su costa los desperfectos que pudiera haber en la vivienda.

- Por los desperfectos dejados en la vivienda, así como los que tuvo que adelantar, que deben descontarse de la fianza:

a) Importe de pintura: 209,12 euros.

b) 123,07 euros importe de reparación de la bomba de agua estropeada por los actores.

c) 50 euros, importe de material que tuvo que comprar.

d) 157 euros, en concepto de mano de obra y desplazamiento para la instalación de la bomba de agua.

e) 500 euros abonados a don Juan Antonio para el arreglo de los desperfectos.

La sentencia de instancia, tras exponer la doctrina jurisprudencial en relación a la compensación y a la posibilidad de apreciarla sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al crédito del actor, así como lo establecido en los artículos 1.562 y 1.563 del Código Civil , considera que no se ha acreditado que los desperfectos que se reclaman sean imputables al arrendatario, razón por la cual procede a la estimación parcial de la demanda, descontando de la suma de la fianza la cantidad de 209,12 euros correspondiente a la pintura adquirida por la propietaria.

Formula la demandada recurso de apelación en la que reitera las alegaciones realizadas en primera instancia. Muestra su disconformidad con la conclusión alcanzada en la sentencia de que las partes acordaran una rebaja de 100 euros mensuales de la renta, pues afirma que el compromiso alcanzado con el arrendatario fue el de asumir los gastos del cercamiento del porche y de la finca, que se irían descontando mes a mes de la renta, siendo este compromiso incumplido por el arrendatario.

Señala la parte demandada en su recurso que es incierto que la bomba no funcionara, sino que la estropearon los inquilinos con un mal uso. Muestra de su voluntad de reparar los desperfectos es que arregló los problemas existentes en el generador.

Se afirma que fue el arrendatario que, de forma unilateral, decidió resolver el contrato de arrendamiento, y se reiteran los motivos por los que no se procedió a la devolución de la fianza, con la salvedad del impago de rentas que se mencionaba al contestar, al que no se hace mención en el escrito de interposición del recurso.

SEGUNDO.- Sobre la fianza, el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que "a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda".

La fianza arrendaticia es una obligación impuesta por la Ley de naturaleza accesoria y en función de garantía que responde al designio de servir de garantía al arrendador frente a eventuales incumplimientos por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales. De esta manera, debe se aplicada, en primer lugar, al cumplimiento de estas obligaciones (reparación de daños, reposición de objetos, ...).

Entre las muchas funciones de garantías atribuidas a la prestación de la fianza por parte del arrendatario se encuentran los de responder de la obligación del pago de la renta y de cualquier otra cantidad cuyo pago corresponda a dicho arrendatario ( artículos 1555.1 del Código civil , 17 y 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), y de indemnizar, en su caso, al arrendador o los daños y menos cabos producidos en la vivienda arrendada tanto intencionadamente o mediante la ejecución de obras no consentida será necesaria la reposición de la finca al estado anterior ( artículos 1563 y 1564 del Código civil y 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), como por los adecuado o no dirigente de la finca ( artículo 1555.2 del Código civil ), e incluso por no haber actuado con la diligencia debida ante la aparición de hechos o daños que exigieron al hacer urgente o una comunicación inmediata al arrendador ( artículos 1558 y 1559 del Código civil y 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ). Hay que recordar que artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos atribuye al arrendatario la responsabilidad por las pequeñas reparaciones que exige al desgaste por el uso ordinario de la vivienda y que el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos remite al artículo 21 citado.

El examen de la prueba practicada en el acto de la vista conduce a dictar una sentencia confirmatoria de la dictada en primera instancia.

Aun cuando en el contrato de arrendamiento firmado se señala (cláusula séptima), que "la parte arrendataria conoce el estado de conservación y de acometidas, y ramales del inmueble, y las acepta y se obliga a conservarla en perfecto estado durante el plazo de duración libremente pactado por las partes", lo cierto es que del contenido de los correos electrónicos aportados por la parte demandada, se deduce que la vivienda tenía desperfectos en el momento del arrendamiento.

Así en el remitido por el actor en fecha 2 de noviembre de 2010 se hace mención a las goteras de la habitación, la estanquidad de la escalera por la humedad de la pared y la pintura de fachada por la humedad de las paredes (folio 37); en el remitido por la actora en fecha 3 de diciembre de 2010 se incluye mención a las facturas de pintura, espuma de la escalera y caucho goteras. De la declaración del actor resulta la realidad del compromiso inicial de cercar la finca, razón por la que se descontarían 100 euros cada mes, pero ello es independiente de otros defectos. A ellos hace mención Juan Antonio en su declaración, quien elaboró un presupuesto para su reparación, 500 euros (este documento mencionado por la parte demandada no aparece unido a las actuaciones). Ha manifestado que eran unos arreglos que se tenían que hacer conforme se dijo a los inquilinos que había y que no se hicieron, referentes a la terraza, grietas y unas fiolas. No son desperfectos causados por el arrendatario.

Así se concluye también de la declaración de la otra testigo, doña Julieta , quien manifestó que el acuerdo era de reducir una parte de la renta mensual por unos arreglos que debían hacerse.

Por otra parte, la documental aportada no justifica la realidad de los arreglos, más allá de la pintura a la que se hace referencia en la sentencia. Del arreglo de la bomba se aporta un presupuesto, que no acredita de forma adecuada la efectiva reparación, no siendo posible determinar los elementos de la factura aportada como documento nº 6 que se corresponden con el arreglo de la bomba, más allá del primero de ellos. El documento nº 7, por importe de 50 euros tampoco puede relacionarse con ningún desperfecto en concreto.

Es por todo lo anterior que procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida en todos sus términos.

TERCERO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares, constituida a efectos de este recurso por el magistrado de la misma don Gabriel Oliver Koppen, acuerda:

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por contra la sentencia dictada el 23 de septiembre de 2011 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Palma en el juicio verbal del que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta mi Sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente que la firma en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.