Sentencia Civil Nº 246/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 520/2014 de 07 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 520/2014 - 5ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 1375/2012

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 56 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 246

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a siete de septiembre de dos mil quince.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 1375/2012 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 56 Barcelona, a instancia de PUBLINAIR GESTIÓN, S.L. contra D. Cayetano y Dª. Adoracion , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 8 de mayo de 2014 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Desestimo en su integridad la demanda de desahucio por falta de pago interpuesta por PUBLINAIR GESTIÓN, S.L. contra D. Cayetano y Dª. Adoracion , relativa a la finca sita en DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Barcelona, y CONDENO a la demandante al pago de las costas causadas en el presente juicio'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria, oponiéndose la apelada Adoracion en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 14 de julio de 2015 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución y consiguiente desahucio por falta de pago de la renta de los meses de mayo a octubre, ambos inclusive, a razón de 600 €/mes, respecto del contrato de arrendamiento de 20.4.2012, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 de Barcelona, al amparo del art. 27.2.a LAU 94, consignándose en la demanda la posibilidad de enervar, a cuya pretensión se acumula la reclamación de las rentas vencidas y no pagadas, por importe de 3600 €, sin perjuicio de las rentas que vayan devengándose hasta la efectiva entrega de la posesión, al amparo del art. 438.3º.3 LEC . A dicha pretensión se opuso Dª Adoracion alegando la existencia de prejudicialidad penal,en base a lo cual interesa la suspensión al amparo del art. 40.2 LEC ; por auto de 18.1.2013, se acordó la suspensión; frente a dicha resolución se alzó la actora; deviniendo firme el auto de sobreseimiento y archivo del procedimiento penal, por esta Sala se acordó la terminación del recurso , con fundamento en el art. 22.1 LEC , en base a lo cual se alzó la suspensión, señalándose después la celebración de la vista. A las pretensiones deducidas en la demanda se opuso Dª Adoracion , alegando la nulidad del contrato de compraventa anterior del que deriva el contrato de arrendamiento.

La sentencia de instancia desestima la demanda, al considerar que la cuestión debatida (discusión sobre la propiedad del inmueble) excede, por compleja, del ámbito del desahucio, sumario, con imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza ésta, negando la complejidad (solo es el resultado de los argumentos defensivos de la demandada), máxime cuando no se alegó la inadecuación del procedimiento, ni se cuestionó la validez del contrato de arrendamiento, ni se formuló oposición conforme al art. 440.3 en relación con el 444 LEC , quedando pues, planteado el debate, en los mismos términos que en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda (f. 5 y ss, 97 y ss) concertado entre D. José , en nombre y representación de la entidad PUBLINAIR GESTIÓN SL 'como propietaria y arrendador', y D. Cayetano y Dª Adoracion , como arrendatarios, por 5 años y un mes y una renta anual de 7.200 €, a pagar en plazos mensuales de 600 € cada uno, por adelantado dentro de los 5 primeros días de cada mes, mediante transferencia bancaria a la cuenta de la arrendador que se identifica, y asumiendo los arrendatarios los gastos de Comunidad y el IBI, así como los consumos por suministros de agua, luz, gas, teléfono, constituyéndose fianza por 600 €;

2) conforme al hecho 1º de la demanda 'el arrendador es propietario...en virtud de la escritura de compra-venta...' y así consta en el Registro (f. 83 y ss).

3) No consta que se haya abonado ninguna de las rentas correspondientes al contrato.

4) Se da la circunstancia de que Dª Adoracion fue anterior propietaria del referido inmueble (f. 83 y ss); y que por escritura pública de compraventa 19 abril 2011lo vendió a ASESORÍA PILAR SIGLO XXI, por 50.000 €, otorgada por el hijo de la actora como apoderado de su madre; efectivamente, ésta había otorgado poderes; en 2.5.2011,Dª Adoracion se ratificó en la compraventa otorgada por su hijo (según el auto de archivo, de las diligencias previas, en 2.5.2011).

5) Constan diversas entregas a D. Cayetano y a su madre (auto de archivo de las diligencias previas).

6) Por escritura pública de 13.4.2012, la actora compró a ASESORÍA PILAR SIGLO XXI, la referida vivienda (auto de archivo de las diligencias previas), por 55.000 €, reteniéndose la suma de 11.172'77 € para efectuar el pago pendiente a D' Adoracion .

7) Según Acta notarial de entrega de 20.4.2012 (f. 134 y ss, la misma fecha que el contrato de arrendamiento, que se protocolizó, f. 133 y ss), la hoy actora, PUBLINAIR GESTIÓN SL, representada por su administrador único D. José , entregó a Dª Adoracion , 11.172'77 €, retenidos como cantidad pendiente de pago en otra escritura de 19.4.2011, y que formaba parte del precio de venta, de la compraventa de 13.4.2012, por la que ASESORÍA PILAR SIGLO XXI vendía a PUBLINAIR GESTIÓN SL la referida vivienda; de dicha suma se entregan a la demandada 1172'77 €, en efectivo, 9.400 mediante dos cheques y 600, se retienen por la fianza del arrendamiento (se reconoce en la misma denuncia).

8) Vía burofax de 4.7.2012, por la actora se reclamó el importe de la renta correspondiente a los meses de mayo, junio y julio 2012, 1800 €.

9) En 23.11.2012 (fecha posterior al requerimiento del Juzgado, en 31.10.2012,f.54) se formuló denuncia de Dª Adoracion , por estafa contra D. José , como administrador de la actora, y D. Cayetano , hijo de la denunciante (f. 81 y ss) :a) refiriendo que en 13.4.2012 la misma 'transmitió con engaño' la propiedad del inmueble a la actora (recordemos que, en esa fecha, lo que se suscribe es las escritura pública por la que la entidad actora compró a ASESORÍA PILAR SIGLO XXI, la referida vivienda), cuando había acudido a la notaría con intención de constituir un préstamo con garantía real, por el precio de 50.000 €, firmando todos los documentos confiando en su hijo, quien, con D. José , le explicaron lo que en realidad había firmado, percibiendo ella, solo 6400 € mediante cheque (f. 87 y ss) y otros 3000 € para pagar una deuda con la Comunidad, apropiándose el resto su hijo 'en connivencia' con el referido administrador; asimismo, le hicieron firmar un contrato de arrendamiento, cuyas condiciones desconocía, siendo arrendador el adquirente, y a pesar de que su hijo le dijo que se haría cargo del pago de la renta no lo ha hecho.

b) Dicha denuncia dio lugar a la incoación de diligencias previas 5657/2012 seguidas en el Juzgado de Instrucción 31 de Barcelona (f. 132); tales diligencias concluyeron por auto de 25.11.2013 de sobreseimiento y archivo.

TERCERO.- La entidad actora insta el desahucio 'como propietaria y arrendadora' de la referida vivienda; de aquellos hechos básicos, transcritos en el fundamento anterior no deriva participación alguna de la actora en la compraventa de 19.4.2011, por la que se vendió a ASESORÍA PILAR SIGLO XXI, por 50.000 €, otorgada por el hijo de la actora como apoderado de su madre, efectivamente, ésta había otorgado poderes en favor del mismo; en 2.5.2011, Dª Adoracion se ratificó en la compraventa otorgada por su hijo (según el auto de archivo, de las diligencias previas, en 2.5.2011); sino que, un año después, la actora adquiere la vivienda de la inmediata anterior adquirente, abonando a Dª Adoracion parte del precio de la primera compraventa, aún no enteramente pagada por ASESORÍA PILAR SIGLO XXI.

Por lo demás, los términos del contrato de arrendamiento de 20.4.2012 se revelan claros en cuanto a la identificación de las partes, la de la vivienda, su duración, la renta a abonar mediante una transferencia bancaria, asimismo identificada en el contrato, constando el impago de la misma; es más, la pretendida nulidad del contrato, se alega tras el requerimiento de éste desahucio a través de la denuncia por estafa, y nada se dijo tras el requerimiento extrajudicial de pago de julio de 2012.

La misma actora es consciente de la venta de su vivienda (no denuncia cuando, según ella, 'tras la firma ...se le comunicó que en dicho acto había transmitido la propiedad del inmueble'; y no formula demanda alguna en ningún sentido )

Además, no consta vinculación alguna entre la entidad ASESORÍA PILAR SIGLO XXI y la entidad actora (en el mismo recurso, ya no se habla de la connivencia del representante de la actora con su hijo, sino de la del representante de ASESORÍA PILAR SIGLO XXI y su hijo), que no tuvo ninguna participación en la primera venta de 2011, que fue ratificada por la misma demandada comparecida en escritura pública, percibiendo diversas cantidades.

CUARTO.- La finalidad del desahucio por falta de pago es la resolución o extinción de un arrendamiento y la recuperación posesoria, a través de la desposesión del demandado (en definitiva, la pretensión fundamental en 'todos' los 'desahucios' es la petición de condena del demandado a entregar el inmueble - poniendo fin a la posesión del demandado ocupante - previa declaración de resolución o extinción del derecho arrendaticio o la constatación de una situación de precario).

Es un 'sumario' y como tal carecen de fuerza de cosa juzgada (art. 447.2, también reformado, que extiende esta característica al desahucio por expiración del plazo, con lo que éste recupera el carácter sumario que tenia en la anterior legislación). Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80 ) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 19.12.61 , 5.6.87 , 28.2.91 , 23.3.1996 ) que atribuye al desahucio, sumario, al menos 'en parte' excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición). Se reserva solo aquellas cuestiones 'complejas' que requieran una previa declaración de derechos. No tiene carácter sumario cuando se trata de un verbal de reclamación de rentas.

Es más, en el caso del desahucio por falta de pago, se trata de un sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1 LEC ), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2 y 6 en relación con dicho 444.1 LEC , parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago).

Consecuentemente se excluyenlas cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...); tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba. Y ello permite la discusión sobre: el pago, la misma posibilidad de enervar, siempre que se haya consignado la cantidad adecuada, la realidad de la primera enervación (excluyente de otra posterior), el requerimiento de pago excluyente de la enervación, la negativa injustificada al cobro (mora accipiendi), la cantidad necesaria para la enervación, la realidad de un ofrecimiento real de pago 'de todo lo adeudado' ( art. 1176 CC ) rechazado por el acreedor, lógicamente, la 'legitimación' también puede ser discutida (en relación con ésta, los supuestos de contrato extinguido: p.e.por expropiación).

Se basa en una causa resolutoria: la falta de pago de 'las rentas o cantidades debidas por el arrendatario'; no obstante, es preciso resaltar que la norma determina el procedimiento aplicable no la interpretación de la causa resolutoria. A este respecto conviene simplemente apuntar la más reciente doctrina del Tribunal Supremo: parte de un concepto amplio de renta: 'todo' aquello a cuyo pago venga obligado el arrendatario, de manera que cualquier impago dará lugar la concurrencia de causa resolutoria, procurando una igualdad de trato tanto en la interpretación del 114.1 TR como del 27.2.a LAU.

QUINTO.- Si ello es así, procede la estimación del recurso de apelación formulado por la entidad PUBLINAIR GESTIÓN SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocando dicha resolución y, en su lugar, estimando la demanda formulada por la referida entidad, declarar resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, condenando a los demandados a desalojar la vivienda, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal así como a pagar a la actora las rentas adeudadas desde mayo de 2012, a razón de 600 €/mes, hasta la recuperación de la posesión por la actora, todo ello, con expresa imposición de las costas a dichos demandados.

Fallo

QUE ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la entidad PUBLINAIR GESTIÓN SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar, estimando la demanda formulada por la referida entidad, declaramos resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, condenando a los demandados D. Cayetano y Dª Adoracion , a desalojar la vivienda, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal así como a pagar a la actora las rentas adeudadas desde mayo de 2012, a razón de 600 €/mes, hasta la recuperación de la posesión por dicha actora, todo ello, con expresa imposición de las costas a dichos demandados.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.