Sentencia Civil Nº 246/2015, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 10443/2014 de 24 de Junio de 2015

Encabezamiento

S E N T E N C I A
Audiencia Provincial de Sevilla
Sección Quinta Ponente Sr. Gallardo Rollo n.º 10443/2014
Juzgado n.º 4 de Sevilla
Autos n.º 125/2014
Ilmos. Sres.:
Don Juan Márquez Romero
Don José Herrera Tagua
Don Conrado Gallardo Correa
En la ciudad de Sevilla a 24 de junio de 2.015. Vistos por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial
de Sevilla los autos de juicio verbal n.º 125/2014 sobre resolución de contrato de arrendamiento por impago
de renta y reclamación de rentas pendientes por importe de 12.533,20 #, discutiéndose en esta alzada de esa
cantidad la cifra de 8.000 #, que procedentes del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Sevilla, penden en
grado de apelación ante este Tribunal, promovidos por DIEZMA, S.L., CIF B41080516, con domicilio social en
Sevilla, representada por el Procurador Don Mauricio Gordillo Alcalá y defendida por el Abogado Don Juan
José Martín Arahal, contra PANNETURE, S.L., CIF B90040510, con domicilio social en Sevilla, Doña Candida
, DNI NUM000 , mayor de edad y vecina de Mairena del Aljarafe (Sevilla), y Don Federico , DNI NUM001 ,
mayor de edad y vecino de Sevilla, representados por el Procurador Don Jesús León González y defendidos
por el Abogado Don José Carlos Sánchez Peña. Habiendo venido los autos originales a este Tribunal en
méritos del recurso de apelación interpuesto por la segunda de las mencionadas partes contra la sentencia
proferida por el expresado Juzgado en fecha 10 de julio de 2.014 , resultan los siguientes antecedentes de
hecho y fundamentos de derecho.

Antecedentes

Primero .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice literalmente: 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. Gordillo Alcalá, en nombre y representación de la mercantil DIEZMA S.L., contra la mercantil PANNETURE, S.L. (antes GLOMINVER, S.L.), con C.I.F. nº B-90040510, D. Federico , con D. N.I. nº NUM001 y DÑA. Candida , con D. N.I. nº NUM002 : 1º.- Debo DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes de fecha 17 de enero de 2013 y que tiene por objeto el local sito en Sevilla, Avenida de la Buhaira nº 13, por falta de pago de rentas, constando ya entregada la posesión del inmueble.

2º.- Debo CONDENAR Y CONDENO solidariamente a los demandados a pagar a la parte actora la suma de DOCE MIL QUINIENTOS TREINTA Y TRES EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS (12.533,20 EUROS) en concepto de rentas de los meses de agosto de 2013 a abril de 2014, junto al interés legal del dinero desde la fecha de la interpelación judicial.

Todo ello sin hacer imposición de costas'.

Segundo .- Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada, y admitido el mismo, tras formular escrito de oposición la parte actora, se elevaron seguidamente los autos originales a este tribunal, e iniciada la alzada y seguidos todos los trámites se señaló el día 22 de junio de 2.015 para la deliberación y fallo, en cuya fecha tuvo lugar.

Vistos , siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Conrado Gallardo Correa.

Fundamentos

Primero .- Los demandados apelantes ciñen su recurso a reiterar su petición de que se deduzca por compensación de la cantidad que se les condena a pagar en concepto de rentas debidas la cantidad de 8.000 #, correspondiendo 2.000 a la fianza estipulada en el contrato y 6.000 a la garantía adicional. Alega para ello, en esencia, la existencia de un pacto verbal de compensar las rentas debidas con esas cantidades y que, en todo caso, tanto la fianza como la garantía deben ser reintegradas si se entrega el inmueble en perfectas condiciones, tal y como ha ocurrido en el caso de autos, por lo que tiene derecho a su devolución y consecuentemente a que se compense con lo que se le condena a pagar.

Segundo .- La carga de probar la existencia de un pacto verbal en cuya virtud se deducirían de las cantidades debidas por impago de renta la fianza y garantía constituidas al firmar el contrato corresponde a la parte que alega para oponerse al pago exigido, en este caso la demandada, la cual deberá hacerlo con certeza, todo ello según resulta de los apartados 1 y 3 del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Negado tal pacto por la actora, basada su existencia en meras afirmaciones de parte y no habiéndose aportado la más mínima prueba objetiva que apoye esas afirmaciones, no cabe sino concluir, como hace la sentencia apelada, que no puede estimarse probada la existencia de ese pacto.

Por tanto, para determinar si tales cantidades son o no compensables con las rentas debidas habrá que estar a lo pactado en el contrato de arrendamiento y a lo que establece la Ley al respecto.

La cláusula octava del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 17 de enero se rubrica del siguiente modo: 'Garantías y fianza arrendaticia. Afianzamiento personal'. En el apartado I regula la 'cantidad entregada en garantía'. Tal cantidad que asciende a la cifra de 6.000 # no eximía del pago de las rentas, sólo estaba obligado a devolverla el arrendador en caso de resolución del contrato 'con arreglo a lo aquí estipulado o en virtud de acuerdo expreso por escrito'. Sin embargo en caso de 'resolución por incumplimiento o por cualquier causa imputable a la Arrendataria, la Propiedad, sin perjuicion del resto de derechos que le asistan en el caso de que se trate, hará suya dicha cantidad en concepto de daños y perjuicios'. Habiéndose resuelto el contrato en un procedimiento judicial por el impago de las rentas por parte de la arrendataria, no resulta del tenor literal de tal estipulación la obligación de devolver esa cantidad a la arrendataria en caso del incumplimiento del contrato por su parte, por lo que no cabe estimar la compensación que se pretende.

Es cierto que inicialmente el actor planteó en su demanda la condena expresa a la pérdida de esa cantidad en concepto de daños y perjuicios, pero de tal pretensión se desistió cuando fue advertido por el Secretario Judicial de que no podía deducirse en un juicio verbal de desahucio. Por tanto en este juicio ha quedado imprejuzgada la cuestión de si el actor tiene derecho o no a quedarse con la citada cantidad a la vista del incumplimiento del arrendatario, debiendo resolverse en el juicio que por su cuantía corresponda.

Tercero .- En el apartado II de la cláusula octava se regula la fianza arrendaticia que se constituye por importe de 2.000 #. Se estipula en dicho apartado que 'la fianza será devuelta por la Propiedad a la Arrendataria al término del presente contrato, salvo que existiese motivo de retención de la misma conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos'.

Es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con los previsto en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, por lo que es posible aplicar la fianza al pago de las deudas a cargo del arrendatario que queden a la terminación de la relación arrendaticia, debiendo aplicarse la fianza, en el caso de haber varias deudas a cargo del arrendatario, en defecto de imputación expresa del deudor, al pago de la deuda más onerosa entre las que estén vencidas, de conformidad con la norma del artículo 1174 del Código Civil .

Cuando se presenta la demanda el día 22 de enero de 2.014, ni el actor había recuperado el local, lo que no tiene lugar hasta el 21 de abril de 2.014 por entrega de las llaves al Juzgado, ni se había producido la terminación de la relación arrendaticia, siendo el propósito del litigio precisamente la resolución judicial contrato.

La litispendencia, conforme a los artículos 410 y 413 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , comienza con la interposición de la demanda y determina que no se puedan tener en cuenta en la sentencia las innovaciones posteriores que introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas que hubieren dado origen a la demanda, por lo que la entrega de las llaves ni impide ni evita la necesidad de una resolución judicial que ponga termino a la relación arrendaticia.

No cabe pues entender que surge para la parte actora la obligación de restituir la fianza desde el momento en que se lleva a cabo la entrega de llaves por los demandados con posterioridad a la presentación de la demanda. Por el contrario, esa obligación no nacerá a partir de que el contrato quede resuelto por sentencia firme, debiendo computarse a partir de la fecha de firmeza el plazo establecido en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para aplicarla a obligaciones pendientes o devolverla al arrendatario.

Cuando se dicta la sentencia no concurren pues los requisitos que el artículo 1.196 del Código Civil establece para que en dicha resolución pueda declararse la compensación, por no ser exigible al arrendador la devolución de la fianza, por lo que no puede reducirse la deuda que reclama con el importe de la referida fianza. Todo ello naturalmente sin perjuicio de que, a partir de la firmeza de la sentencia, el actor pueda aplicar la fianza a cubrir parte de la cantidad que se le reconoce en la misma, si no existen otras obligaciones distintas a cuya cobertura deba destinarse.

Procede pues desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada.

Cuarto .- Se imponen las costas procesales de esta alzada a la parte apelante de acuerdo con el criterio del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de su imposición a la parte que vea rechazadas pretensiones, precepto al que se remite el artículo 398 de dicho texto legal en los casos en que la apelación sea desestimada.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por el Procurador Don Jesús León González, en nombre y representación de PANNETURE, S.L., Don Federico y Doña Candida , contra la sentencia dictada el día 10 de julio de 2.014 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Sevilla, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

Una vez firme, devuélvanse a su tiempo las actuaciones originales al Juzgado de donde proceden, con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

INFORMACIÓN SOBRE RECURSOS Contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar porinterponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo ( artículos 466 y 478 y disposición final decimosexta LEC ).

En tanto no se confiera a los Tribunales Superiores de Justicia la competencia para conocer del recurso extraordinario por infracción procesal, dicho recurso procederá, por los motivos previstos en el artículo 469, respecto de las resoluciones que sean susceptibles de recurso de casación conforme a lo dispuesto en el artículo477. Solamente podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación frente a las resoluciones recurribles en casación a que se refieren los números 1.º y 2.º del apartado segundo del artículo 477 de esta Ley ( disposición final decimosexta LEC ).

El recurso de casación y, en su caso, el extraordinario de infracción procesal, se interpondrán ante el tribunal que haya dictado la resolución que se impugne dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla ( artículo 479 y disposición final decimosexta LEC ), previo pago del depósito establecido en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial y la tasa prevista en la Ley 10/2012.

Artículo 477 LEC . Motivo del recurso de casación y resoluciones recurribles en casación.

1. El recurso de casación habrá de fundarse, como motivo único, en la infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso.

2. Serán recurribles en casación las sentencias dictadas en segunda instancia por lasAudiencias Provinciales, en los siguientes casos: 1º Cuando se dictaran para la tutela judicial civil de derechos fundamentales, excepto los que reconoce el art. 24 de la Constitución .

2º Siempre que la cuantía del proceso excediere de 600.000 euros.

3º Cuando la cuantía del proceso no excediere de 600.000 euros o este se haya tramitado por razón de la materia, siempre que, en ambos casos, la resolución del recurso presente interés casacional .

3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas que no lleven más de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo relativa a normas anteriores de igual o similar contenido.

Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que también existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial o no exista dicha doctrina del Tribunal Superior sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Artículo 469. Motivos del recurso extraordinario por infracción procesal.

1. El recurso extraordinario por infracción procesal sólo podrá fundarse en los siguientes motivos: 1.º Infracción de las normas sobre jurisdicción y competencia objetiva o funcional.

2.º Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia.

3.º Infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías delproceso cuando la infracción determinare la nulidad conforme a la ley o hubiere podido producir indefensión.

4.º Vulneración, en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución .

2. Sólo procederá el recurso extraordinario por infracción procesal cuando, de ser posible, ésta o la vulneración del artículo 24 de la Constitución se hayan denunciado en la instancia y cuando, de haberse producido en la primera, la denuncia se haya reproducido en la segunda instancia. Además, si la violación de derecho fundamental hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas.

PUBLICACIÓN Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que ha sido ponente en estos autos estando celebrando audiencia pública ordinaria la Sección Quinta de esta Audiencia en el día siguiente hábil al de su fecha.