Sentencia Civil Nº 247/2009, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 18/2009 de 25 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00247/2009

SENTENCIA Nº 247/09

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000018 /2009

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D. José Ignacio Álvarez Sánchez

MAGISTRADOS

D. Agustín Azparren Lucas

D. Guillermo Sacristán Represa

En Oviedo a, veinticinco de Junio de dos mil nueve.

VISTOS en grado de apelación por esta Sección Primera de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los presentes autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 378 /2007, procedentes del JDO.1A.INST. E INSTRUCCION N.1 de CANGAS DE ONIS, Rollo 18 /2009, entre partes, como Apelante/s D. Natividad representado por el Procurador de los Tribunales Dª ISABEL GARCIA-BERNARDO PENDAS, y bajo la dirección letrada de D. ANGEL MANUEL DIAZ TEJUCA, y como Apelada impugnante D. Pura representada por el Procurador de los Tribunales D. JOAQUIN I. ALVAREZ GARCIA, y bajo la dirección letrada de D. ALEJANDRO MARTIN PACIOS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onis dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 15 de Septiembre de 2008 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda formulada por Doña María de los Angeles Diego Cepa, Procurador de los Tribunales en nombre y representación de DOÑA Pura contra DOÑA Natividad representada por el Procurador de los Tribunales Don Ignacio Díaz Tejuca debo declarar y declaro: - No haber lugar a la misma absolviendo a la demandada de las pretensiones contra ella formuladas. - Debo imponer las costas a la actora. Que desestimando íntegramente la reconvención formulada por Don Ignacio Díaz Tejuca Procurador de los Tribunales en nombre y representación de DOÑA Natividad contra DOÑA Pura debo declarar y declaro: No haber lugar a la misma absolviendo a la actora la reconvenida de las pretensiones contra ella formulada. Debo imponer las costas a la demandada reconviniente."

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, por la parte apelada se formuló escrito de oposición e impugnación, en los términos que recoge el suplico del escrito obrante en autos, y se dio traslado a la parte apelante, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 24 de Febrero de 2009, quedando los autos para sentencia.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Don Agustín Azparren Lucas.

Fundamentos

PRIMERO.- Son hechos que resultan de interés para la resolución del presente recurso los siguientes: Por parte de Dª. Pura se presentó demanda interesando la condena de la arrendadora a la ejecución de cuantas obras fueran necesarias para reparar la vivienda objeto del contrato, conforme al art. 107 de la LAU de 1964 , oponiéndose la propietaria que reconviene solicitando tanto la resolución del contrato de arrendamiento conforme al art. 118.2 de la LAU de 1964 , como por no uso durante seis meses al año, conforme a los arts. 114.11 y 62.3 de la LAU de 1964 ; por último la reconviniente también solicita la extinción del contrato de arrendamiento litigioso por transcurso del plazo contractual y sus prórrogas; y para el caso de no prosperar la reconvención, se solicita subsidiariamente la estimación parcial de la demanda determinándose en periodo de prueba las obras de reparación necesarias, con la fijación de las repercusiones e incrementos de renta a que viene obligada la arrendataria; finalmente se solicitaba la actualización de la renta litigiosa.

SEGUNDO. Si ya la demanda y la reconvención formuladas constituyeron un claro despropósito, puesto de manifiesto en los motivados fundamentos de la sentencia de la juez de instancia, más aun lo constituye la insistencia de las partes en recurrir una resolución que explica al detalle las razones para la desestimación de los pedimentos de demanda y reconvención.

La primera cuestión controvertida es la relativa a la fecha de inicio de la relación arrendaticia ya que señalándose en la demanda que la actora es arrendataria desde "aproximadamente" el año 1977, la propietaria sostiene que la relación se inició como precario y que es solo a partir del año 1989 cuando comenzó la relación arrendaticia.

La cuestión tiene trascendencia en cuanto a la legislación aplicable y a las consecuencias diferentes según dicha legislación, en relación a los distintos pedimentos de demanda y reconvención, sobre todo si el arrendamiento es anterior o no al Decreto de 9 de abril de 1985 .

Teniendo en cuenta que la propietaria demandada señala que el inicio de la relación arrendaticia es en el año 1989 y que como consta en autos (folio 82) en el mes de julio de 1989 presentó una demanda de desahucio por falta de pago contra la arrendataria por impago de las rentas de los últimos quince meses, es decir desde el mes de abril de 1988, difícilmente será creíble su otra afirmación de que la relación empezó siendo de precario para convertirse en arrendaticia a partir del año 1989. Como señala la juez de instancia en el fundamento segundo de su resolución, se ha de estar, como mínimo a la fecha de 1981, de acuerdo con la certificación del Ayuntamiento sobre el padrón municipal de fecha 18 de mayo de 2007, que acredita que la demandante figura empadronada en la vivienda arrendada, "constando en la Hoja de Renovación del año 1981 que ya llevaba viviendo en este municipio 5 años" (folio 6 de los autos).

TERCERO. Entrando a examinar los motivos del recurso de apelación que presenta la demandada reconviniente, que vuelve a reiterar las peticiones de la reconvención, todas ellas rechazadas por la sentencia apelada, debe partirse de que, tras haberse confirmado aquí la tesis de la sentencia de que la relación arrendaticia se inició al menos en el año 1981 y en consecuencia el contrato se rige por las disposiciones del Decreto 4104/1964 , procede el rechazo del motivo de apelación que se fundamenta en la legislación posterior no aplicable al caso, como es la declaración de extinción del contrato de arrendamiento por el transcurso del plazo legal de vigencia del mismo y sus prórrogas que apoya en la disposición transitoria 1ª 1 de la LAU de 1994 .

CUARTO. En cuanto al resto de los motivos de apelación, se insiste por la arrendadora en la causa esgrimida de no uso de la vivienda arrendada, y así se sostiene por esta en el recurso que es un hecho probado por certificación del SESPA que hasta el 17 de septiembre de 2003 la arrendataria tenía un domicilio distinto como lo acredita el hecho del cambio de Centro de Salud desde Pumarín a Cangas de Onís (folio 164), lo que según la recurrente, contradice la alegación de la arrendataria de que tiene residencia continuada desde 1981 en Cangas de Onís, destacando el reconocimiento en el momento del interrogatorio de Dª. Pura de que trabajaba en Oviedo como empleada de hogar, e incluso el hecho de que los ingresos de la renta se hicieran en muchos casos desde Oviedo; todo ello completado con la prueba testifical de los vecinos del inmueble y con las certificaciones de ausencia de consumos de agua en el primer y cuarto trimestre del 2007.

La causa de no uso, que se alega en base al art. 114.11 en relación con el art. 62.3 del Decreto 4014/1964 , requiere que la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso del año; partiendo de que la alegación de la reconviniente se basa fundamentalmente en el cambio de centro de salud ocurrido el 17 de septiembre de 2003, lo que no implica necesariamente un cambio de domicilio, en todo caso se está reconociendo que el no uso sería anterior a esa fecha, lo que se contradice con resaltar la falta de consumo de agua en dos trimestres, no consecutivos, que se refieren al año 2007 (folio 166), cuestión esta última que además tiene una explicación en el propio informe de intervención del Ayuntamiento por las dificultades de acceso a los contadores "por lo que hay muchos trimestres en los que no consta consumo sin que ello implique necesariamente que no lo hubiera", y sin que sea necesario entrar a examinar la prueba testifical suficientemente valorada por la juez de instancia, por lo que en definitiva no existe constancia de una falta de uso continuado al que se refiere la LAU de 1964 , sino en todo caso ausencias temporales o esporádicas, en algún caso incluso reconocidas por la arrendataria por razones laborales u otros motivos, debiendo rechazarse el recurso en este extremo.

QUINTO. El mismo rechazo merecen las alegaciones del recurso en cuanto a la repercusión en la renta del importe de las obras, que según consta en el escrito de reconvención se trata de dos obras distintas, las ya realizadas y las que se solicitaban en la demanda pendientes de realizar; ni una ni otra petición resultan procedentes, en cuanto a las pendientes de realizar porque no se ha estimado la demanda y por tanto no procede hacer pronunciamiento alguno y en cuanto a las ya ejecutadas, con aportación de fotografías, prueba documental y testifical realizada, y que la apelante se atreve a calificar de "manifiesto error" de la juzgadora, no es más que una constatación de un olvido de la parte demandada en el suplico de la reconvención, pues en el extremo quinto, apartado a) de la Súplica de la demanda reconvencional, donde dice la apelante que se encuentra la supuesta petición, se hace únicamente referencia a la repercusión de las obras que "habrán de ser ejecutadas", y en ningún momento se refiere a las ya ejecutadas, insistiendo que "con fijación igualmente, en dicho supuesto" (es decir en las que estaban pendientes de determinar), "de las repercusiones e incrementos de renta...".

SEXTO. El sexto de los motivos del recurso de apelación, último con independencia de la impugnación de las costas, se refiere a la actualización de la renta, que se solicitó en la reconvención conforme a la disposición transitoria segunda letra D apartado 11 de la LAU de 1994 , aplicable a los arrendamientos de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1995 y que si bien la sentencia hace la referencia errónea a la disposición transitoria tercera (aplicable a los locales de negocio), sin embargo acierta en cuanto a los requisitos exigibles por la disposición transitoria segunda, letra D apartado 11 , ninguno de los cuales cumple la reconviniente como son el "previo requerimiento fehaciente al arrendatario" y la notificación a este del importe de la actualización "acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada", por lo que igualmente ha de rechazarse este motivo del recurso.

SÉPTIMO. En cuanto a la impugnación de la sentencia efectuada por la arrendataria, tras oponerse al recurso de apelación presentado por la demandada, se centra en el ejercicio de la acción de reparación de obras necesarias del art. 107 de la LAU de 1964 , como se dijo aplicable al contrato arrendaticio litigioso: La juzgadora desestima la petición ante lo que considera insuficiencia probatoria pues toda la prueba practicada por la actora para solicitar las reparaciones necesarias consiste en un acta notarial en la que el Notario se limita a dar fe de que las fotografías adjuntadas se corresponden con la realidad, fotografías sobre determinados lugares de la casa en las que se aprecia desnivel del pavimento y grietas en paredes. Para la juzgadora no se acredita si las reparaciones que se solicitan son necesarias y si lo son para conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido o cuales son las deficiencias, cual el motivo de las mismas, si afectan a elementos estructurales, si son reparables y a cuanto asciende el importe de la reparación, añadiendo que la parte actora lo tenía muy fácil con una simple prueba pericial, más aun cuando tal deficiencia probatoria fue puesta de manifiesto por la parte demandada tanto en la contestación como en la audiencia previa. Por último dice la juez de instancia que no cabe dejar tal determinación para el trámite de ejecución de sentencia, citando el art. 219 de la LEC como límite en este aspecto.

Con independencia de que el art. 219 de la LEC se refiere expresamente a otro tipo de condenas con reserva de liquidación, lo cierto es que la obligación de conservación de la finca arrendada, propia del arrendador, que nace en el momento en que el inmueble sufre daños que aconsejan la reparación del mismo, no supone que cualquier daño ocasionado a la vivienda desencadene esta obligación de reparación a cargo de arrendador, sino sólo aquel que califique de necesaria la reparación, en el sentido de que tienda a conservar la vivienda en condiciones de servir al uso convenido y aunque pueda admitirse que el acta notarial es prueba evidente de la existencia de daños e incluso de la clase daños que se aprecian en las fotografías, faltan elementos esenciales para determinar aspectos tales como el origen de los daños, la posibilidad o no de reparación, la naturaleza de la reparación pues podrían quedar fuera de este concepto, como ha puesto de relieve la doctrina las reparaciones locativas o menores o las obras de reconstrucción, o incluso el coste de la reparación, que en ocasiones ha sido tenido en cuenta por la jurisprudencia para aplicar la equidad y denegar la reparación, o por último, la posible aplicación del 118.2 de la LAU de 1964 que alega la parte demandada en la que es necesario valorar las obras como de reparación o de reconstrucción, todo lo cual solo cabe acreditarlo con una prueba pericial, que la actora podía fácilmente realizar, más aun cuando se le objetó tal insuficiencia probatoria y cuya falta solo le puede perjudicar a ella conforme al art. 217 de la LEC .

OCTAVO. En definitiva procede desestimar tanto el recurso de apelación presentado por la representación de Dª. Natividad como la impugnación de la sentencia formulada por la representación de Dª. Pura , confirmando la sentencia dictada por la juez de 1ª Instancia de Cangas de Onís de fecha 15 de septiembre de 2008 , con la condena de la parte apelante a

l pago de las costas causadas por el recurso y de la impugnante de las costas causadas por la impugnación, conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la LEC .

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación y la impugnación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y confirmamos en todos sus pronunciamientos la sentencia recurrida e impugnada, con imposición a las partes apelante e impugnante de las costas causadas en la presente alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.