Sentencia Civil Nº 247/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 357/2015 de 09 de Julio de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

C/ Ferraz, 41, Planta 5 - 28008

Tfno.: 914933886,914933815-16-87

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0206468

Recurso de Apelación 357/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 05 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1587/2013

APELANTE:Dña. María Consuelo

PROCURADOR: D. MANUEL FRANCISCO ORTÍZ DE APODACA GARCÍA

APELADO:Dña. Bibiana

PROCURADOR: Dña. MARÍA ISABEL GARCÍA ESPINAR

SENTENCIA Nº 247

PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO

DÑA. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

En Madrid, a nueve de julio de dos mil quince.

La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1587/2013 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 05 de Madrid seguidos entre partes, de una, como apelante-demandante Dña. María Consuelo , representada por el Procurador D. MANUEL FRANCISCO ORTÍZ DE APODACA GARCÍA y defendido Letrado, y de otra, como apelada-demandada Dña. Bibiana , representada por la Procuradora Dña. MARÍA ISABEL GARCÍA ESPINAR y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 15/12/2014 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 05 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 15/12/2014 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que, desestimando la demanda formulada por DOÑA María Consuelo , representada por el Procurador de los Tribunales don Manuel Francisco Ortíz de Apodaca García y dirigidos por el Letrado don Juan Carlos Mejías López, contra DOÑA Bibiana , representada por el Procurador doña María Isabel García Espinar y asistida del Letrado doña María José Aroca Piñeiro, debo declarar y declaro no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento referido a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 de Madrid, y, en consecuencia, a la pretensión de desahucio ejercitada en Autos, y todo ello con expresa imposición en cuanto a las costas causadas en esta instancia a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, dándose traslado a la adversa que se opuso al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 7 de los corrientes.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida, que difieran de los siguientes:

PRIMERO.-El presente recurso de apelación se dirige contra la sentencia nº 242/2014, de 15 de diciembre, del Juzgado de primera instancia nº 5 de Madrid , dictada en el juicio ordinario nº 1587/2013, en que se había desestimado la demanda de resolución de arrendamiento de vivienda por denegación de prórroga por causa de necesidad, porque no se había probado alguna de tales causas, que fueron alegadas, siendo objeto de aclaración, recayendo Auto de 25 de febrero de 2015, en que no se subsanó dicha sentencia.

Las principales circunstancias que deben ser tenidas por la Sala en consideración para la resolución del presente asunto litigioso son: 1ª Existencia del contrato de arrendamiento de vivienda urbana de 15 de abril de 1959, relativo al piso NUM001 , del edificio sito en la C/ CALLE000 nº NUM000 de Madrid, cuya inquilina es Dª Bibiana . 2ª Renuncia por la inquilina, en documento notarial, el 31 de marzo de 2011, folios 32 y 33 de autos, a ejercitar los derechos de tanteo y retracto sobre dicha vivienda, que estaba embargada según consta al folio 26 de autos (por ambas caras), en la nota simple informativa del Registro de la Propiedad nº 27 de Madrid de 28 de marzo de 2011. 3ª Compraventa de la vivienda citada por Dª María Consuelo , conociendo la carga del arrendamiento, mediante escritura de 1 de abril de 2011, folios 16 a 30 de autos. 4ª Mediante burofax de fecha de envío 15 de junio de 2012, por la referida dueña se le denegó la prórroga del citado contrato de alquiler a la inquilina. En dicho requerimiento denegatorio de la prórroga forzosa y en la demanda admitida a trámite el 19 de diciembre de 2013, se alegó por la actora que necesita la vivienda litigiosa porque tenía fijada su residencia en una vivienda alquilada, sita en el piso NUM002 , del edificio sito en la C/ CALLE000 nº NUM000 de Madrid, aportando el contrato de dicho alquiler de 30 de septiembre de 2008, en el documento nº 8 de los adjuntos a la demanda, folios 41 a 46 de autos, cuya renta mensual es de 900 € al mes, folio 46 de autos, manifestando que había sido requerida por los propietarios para desalojarla en el mes de octubre de 2012. Sin embargo al ser presentada la demanda el 13 de diciembre de 2013, seguía viviendo en dicho piso, según se manifestó en el punto 5º del hecho segundo de la demanda. En el acto del juicio declaró la actora que dicha vivienda estaba en obras, y que se ha tenido que mudar a un apartamento de la propietaria de la misma. 5ª También alegó la causa de necesidad consistente en querer hacerse cargo de sus padres, ambos de avanzada edad y con delicado estado de salud, y que necesitaba dicha vivienda para residir con su pareja, siendo deseo de la propietaria Dª María Consuelo , ser madre a la mayor brevedad posible. 6º Se adjuntó como documento nº 10 de la demanda la escritura de préstamo con hipoteca unilateral de 1 de abril de 2011, folios 63 a 109 de autos, cuyo importe mensual es de 761,93 €, y que se suscribió para la compra de la vivienda litigiosa. 7º El salario mensual de la actora es de 2.019,89 €, según el recibo unido al folio 111 de autos, teniendo su actual puesto de trabajo en Arganda del Rey.

SEGUNDO.-Los motivos del recurso de apelación son, en síntesis: Infracción de los artículos 62 de la LAU de 1964 , y 114.11 a) de la misma ley . Error en la apreciación de la prueba.

La inquilina demandada se ha opuesto a la demanda y al recurso de apelación manifestando que la propietaria recurrente Dª María Consuelo , no ha acreditado que fuera desalojada del piso NUM002 , del edificio sito en la C/ CALLE000 nº NUM000 de Madrid, así como, alega que ésta dispone de otra vivienda en Madrid, y que el edificio litigioso no tiene ascensor, por lo que no es posible que la actora pueda hacerse cargo de sus padres en dicha vivienda, ubicada en el piso NUM001 , del edificio sito en la C/ CALLE000 nº NUM000 de Madrid, teniendo en cuenta el estado de salud de cada uno de ellos, no habiendo acreditado las restantes circunstancias en que trata de justificar las causas de necesidad alegadas.

TERCERO.-La Sala, después de examinar las alegaciones y pruebas de ambas partes litigantes, entiende que la arrendadora demandante Dª María Consuelo , ha probado la primera causa por la que necesita la vivienda arrendada en el piso NUM001 , del edificio sito en la C/ CALLE000 nº NUM000 de Madrid, porque ha acreditado que necesita dicha vivienda para ella pues vive como inquilina en el piso NUM002 , del edificio sito en la C/ CALLE000 nº NUM000 de Madrid, donde la renta de alquiler pactada es de 900 € al mes, aunque en el acto del juicio celebrado el día 2 de diciembre de 2014, haya manifestado que dicho piso se encuentra en obras, por lo que vive en un apartamento de la propietaria. También consta que tiene concertada hipoteca inmobiliaria, según figura al dorso del folio 102 de autos, para la adquisición de la susodicha vivienda del piso NUM001 , por la que tiene que pagar un importe de amortización mensual de 761,93 €, folio 110 de autos. El argumento de que la actora residía en el piso de enfrente como inquilina, y que iba a ser desalojada en el mes de octubre de 2012, fue modificado por circunstancias sobrevenidas, porque cuando interpuso la demanda el 13 de diciembre de 2013, alegó seguir viviendo en el mismo piso, pero tuvo que desalojarlo más tarde por las obras que se estaban realizando, según declaró en su interrogatorio del juicio ordinario de 2 de diciembre de 2014. En el presente caso, la vivienda estudio de 22 m2 sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM003 de Madrid, cuya titular es la actora, está hipotecada y arrendada, devengando una renta mensual de 500 €, al haberlo testificado así su actual inquilina Dª Josefina en el acto del juicio. Dicho bien inmueble ha sido objeto de sendos contratos de arrendamiento de 30 de septiembre de 2008, y 31 de agosto de 2012, estando prevista la duración de este último hasta el día 31 de agosto de 2017, en su cláusula segunda, al folio 129 de autos, por lo que no puede disponer de dicha vivienda estudio la parte apelante. La circunstancia de que la demandante trabaje en el momento del juicio, según ha declarado al reconocer uno de sus recibos salariales, en Arganda del Rey no le impide residir en Madrid gracias a los modernos medios de transporte que enlazan ambas localidades con suficiente asiduidad.

La primera causa de necesidad alegada por la actora que consiste en que es inquilina del piso NUM002 , y por lo cual dicha parte litigante necesita ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para ella misma, ha resultado probada por la parte demandante-apelante, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 62 , 63 y 65 de la LAU de 1964 , según la doctrina consolidada, entre otras, en la sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 18-3-2010, nº 187/2010, rec. 2234/2005 . Para que proceda la denegación de la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento es necesario que concurra en la persona de la propietaria una causa de necesidad, y por la actora ha sido probada debidamente la primera causa de necesidad alegada. Es accesorio en este caso que el desalojo de la vivienda en que vivía se haya producido por obras, si bien más tarde de lo esperado por la actora, porque no consta que esta demora se haya producido por su culpa. Con arreglo a la fecha del contrato de 15 de abril de 1959, se debe aplicar al caso la Disposición Transitoria Segunda, Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 mayo 1985: A) El régimen normativo aplicable, establece: '1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 mayo 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley , continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria'.

De acuerdo con esta disposición, el contrato de arrendamiento que es objeto de este litigio se rige, en cuanto a su resolución, por el artículo 114, 11ª que dispone: 'El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local, de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: ...11ª) Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el cap. VII para la prórroga forzosa del contrato o por concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas en el art. 62'.

El artículo 62 de la LAU de 1964 , aplicable al caso, regula los supuestos en que el inquilino o arrendatario no tendrá derecho a la prórroga legal y, dice: «No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: 1º) Cuando el arrendador necesite para sí la viviendao local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales» . A su vez, el artículo 63 del mismo texto legal y, cuando se trata de vivienda, refiere no con el carácter de «numerus clausus» las causas de necesidad para que proceda la denegación de prórroga en el caso de que el arrendador necesite la vivienda para sí o para que la ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales, concretando en el párrafo segundo los supuestos en los que la Ley presume la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros en que se demuestre. Siendo uno de tales supuestos: « 2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes: ...2º) Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe».

El artículo 65.1 LAU exige que el arrendador haga saber al inquilino el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos. El requerimiento no es una reclamación previa judicial, ni una demanda anticipada sino un instituto plurifuncional con el que se trata de evitar el litigio, motivando una resolución pactada y la posibilidad de buscar, el inquilino, en el tiempo de preaviso otra vivienda, de manera que no es exigencia legal la exhaustividad descriptiva, ni la obligación de comunicación pormenorizada de las circunstancias o hechos que identifican la necesidad. En todo caso, la causa que se fija en el requerimiento puede cumplirse al año del mismo, y debe mantenerse en la demanda, como ha ocurrido en este caso. Debiendo respetarse el cumplimiento del plazo anual de duración del contrato de inquilinato litigioso, en la ejecución de la presente sentencia, que no deberá efectuarse hasta el 15 de abril de 2016, atendiendo a lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, respecto de los arrendamientos de viviendas, dice en el artículo 9 : '1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años......... 3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí(párrafo primero)'. 'Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco(párrafo segundo)'. En el número 2 del Preámbulo de la Ley se explica que en los arrendamientos de viviendas se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años pero: 'El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador'.

CUARTO.-Entiende la Sala, una vez aplicada la citada normativa al caso de autos, resulta que la primera causa de necesidad por estar viviendo la actora como inquilina en el piso NUM002 del mismo edificio el el momento del requerimiento y durante el año siguiente, es suficiente para que la estimación de la demanda esté justificada al cumplirse en este supuesto de hecho la previsión legal de la Disposición Transitoria Segunda, sobre los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 mayo 1985, en relación al artículo 62, caso 1º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en consideración a la doctrina general de las sentencias de esta sección 19ª, de 26-5-2006, nº 286/2006, rec. 309/2006 ; 8-2-2008, nº 39/2008, rec. 767/2007 , y 22-2-2008, nº 75/2008, rec. 59/2008 .

La cuestión litigiosa era si concurría alguna de las causas de necesidad alegadas por la actora, por ser la misma causa resolutoria del arrendamiento litigioso. Y está probada la primera causa de necesidad de la actora apelante, expuesta en el requerimiento previo y en la demanda, por lo que ésta debió prosperar, porque se han desvirtuado los fundamentos desestimatorios expresados en la sentencia de la primera instancia con las alegaciones del recurso de apelación, al resultar éstas conformes con la doctrina fijada entre otras en las sentencias del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 22-6-2011, nº 412/2011, rec. 1876/2008 y 8-3-2013, nº 139/2013, rec. 1243/2010 , que se remite a la doctrina de dicha Sala ( STS 18-3-2010, nº 187/2010, rec. 2234/2005 , entre las más recientes), 'surgida en torno al concepto de causa de necesidad capaz de impedir la prórroga forzosa del arrendamiento, que considera que esta necesidad debe ser entendida como no forzosa , obligada o impuesta por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente, lo que constituye un medio adecuado para un fin lícito', dictadas en supuestos similares. Si bien, debe ponderarse el argumento de que la actora había sido requerida por los propietarios para desalojar la vivienda que habitaba en el mes de octubre de 2012, porque al ser presentada la demanda el 13 de diciembre de 2013, seguía viviendo en dicho piso, como se dijo en el punto 5º del hecho segundo de la demanda. No obstante, en el acto del juicio la parte demandante declaró que dicha vivienda estaba en obras, y que se había trasladado a vivir a un apartamento de la propietaria de la misma. Así pues, hubo un cambio fortuito de circunstancias, que causó el retraso del desalojo, sin que mediara culpa civil de la demandante, por lo que el requerimiento debe considerarse válido y eficaz, porque dicho desalojo era un hecho futuro anunciado en el mismo, cuya concreción no dependía de la voluntad de alguna de las partes litigantes, si no de una tercera persona ajena al asunto civil.

Las alegaciones esgrimidas en el acto del juicio sobre una hipotética reforma y división del piso litigioso, así como de una futura derrama para la instalación de un ascensor, o de una supuesta equivocación de la inquilina demandada al renunciar a su derecho de tanteo, son aspectos accesorios que no deben desviar la atención de la juzgadora de primera instancia, para valorar los datos objetivos, puesto que no son bastantes las intenciones o las posibilidades, si no los hechos ciertos y debidamente acreditados en autos. Si la inquilina prefirió que adquiriese el piso arrendado la actora, fue porque le conocía y entonces era su vecina de la puerta de enfrente, no queriendo que lo comprara una persona extraña. Lo que haya ocurrido más de un año después de la renuncia por la inquilina, en documento notarial, el 31 de marzo de 2011, al derecho de tanteo, no significa, que con la denegación de prórroga forzosa el 15 de junio de 2012, y la demanda de 13 de diciembre de 2013, concurriera fraude alguno, porque es lícito cambiar de opinión, al concurrir variación en las circunstancias que justifique dicha decisión resolutoria, porque la actora se vio obligada a desalojar la vivienda de la que era arrendataria, y no se le puede obligar a soportar el pago de la hipoteca de la vivienda litigiosa, indefinidamente, atendiendo a la situación económica de la demandante. Por otro lado no se ha probado que la apelante vaya a hacerse cargo de sus padres, ambos de avanzada edad y con delicado estado de salud, porque según se ha precisado en la sentencia recurrida, viven en Galicia, y pasan períodos de tiempo en Torrevieja (Alicante), y por último, no se acreditó que necesitara la vivienda para residir con su pareja, sin identificarla como requiere el artículo 65 de la LAU de 1964 . No constatándose que en la actualidad siguiera algún plan de fertilidad, según ella misma declaró en el acto del juicio, por lo que no se justificó debidamente que fuera cierta la voluntad de ser madre en los próximos años. Causas de justificación, estas últimas que no se han acreditado suficientemente según lo comentado en el fundamento jurídico cuarto de la sentencia recurrida, siendo bastante con probar la primera expuesta en el requerimiento de 15 de junio de 2012 , y ratificado en la demanda de 13 de diciembre de 2013 .

QUINTO.-Las costas procesales de la primera instancia no deben ser impuestas a ninguna de las partes porque según el artículo 394.1º de la LEC , pese a estimarse la demanda, se le han generado a la Sala en la resolución del presente recurso serias dudas fácticas y jurídicas por razón del cambio de las circunstancias expresadas en el acto del juicio ordinario. Respecto de las costas ocasionadas en esta segunda instancia no deben ser abonadas por ninguna de las partes, al estimarse el recurso de apelación ( artículo 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ). Con reintegro del depósito para recurrir según la D. A. 15ª de la LOPJ .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª María Consuelo , contra la sentencia nº 242/2014, de 15 de diciembre, del Juzgado de primera instancia nº 5 de Madrid , dictada en el juicio ordinario nº 1587/2013, del que la presente apelación dimana y, en su lugar, revocamos dicha resolución judicial, declarando resuelto el contrato de arrendamiento enjuiciado, condenando a Dª Bibiana , a que desaloje el piso arrendado cuando se complete el año vigente de duración del contrato enjuiciado, dejándolo después libre y expedito a disposición de la parte actora. Sin imposición de las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes litigantes, y con reintegro del depósito para recurrir.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0357-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.