Sentencia CIVIL Nº 247/2018, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 268/2017 de 29 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN QUINTA
ROLLO Nº 268/17 - AUTOS Nº 1475/15
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 18 DE GRANADA
ASUNTO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO
PONENTE SR. D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ
S E N T E N C I A N Ú M. 247/2018
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO
MAGISTRADOS
D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ
D. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ
En la Ciudad de Granada, a veintinueve de junio de dos mil dieciocho.
La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados
ha visto en grado de apelación -rollo Nº 268/17- los autos de procedimiento ordinario nº 1475/15 del Juzgado
de Primera Instancia nº 18 de Granada, seguidos en virtud de demanda de D. Torcuato y D. Remigio ,
contra D. Virgilio .

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 14 de marzo de 2017, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Se DESESTIMA la demanda interpuesta por D. Torcuato y D.

Remigio contra D. Virgilio , ABSOLVIENDO de todos y cada uno de los pedimentos actores.

Sin expreso pronunciamiento en costas. '

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a éste Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.



TERCERO .- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ.

Fundamentos

Se mantienen los de la sentencia recurrida en lo que no opongan a los que ahora se recogen.


PRIMERO.- Se promueve la demanda origen de estas actuaciones por la representación procesal de don Torcuato y don Remigio que ejercitan acción reivindicatoria frente a don Virgilio en base a unos hechos que en síntesis son los siguientes: Son propietarios, se dice, los actores de la finca que describen adquirida por herencia de su madre. Fué el padre de los ahora demandantes quien se ocupó del mantenimiento de la finca hasta su fallecimiento ocurrido en el mes de octubre de 2002. Desde entonces no habían visitado la finca, apreciando un cambio en la finca, manifestando quien dice ser propietario -el demandado ahora- haber adquirido y estar inscrita en el Registro de la Propiedad. En contacto con el poseedor y tras las averiguaciones oportunas, advierte la existencia de una finca con distinto numero de registro y con linderos distintos. La inscripción es de fecha posterior a la de los actores, ademas de ser primera, en cambio la de los actores proviene de 1971. Se trata, dicen de una doble inmatriculación y pide una sentencia que declare la titularidad de los demandantes de la finca descrita, se declare la nulidad de pleno derecho de la escritura de compraventa de 2.8.2006 al carecer el vendedor de título legítimo, de forma subsidiaria, de declararse justo el titulo de adquisición, que no ha lugar a adquirir por prescripción adquisitiva del 1957 CC al no haber transcurrido el tiempo; se proceda a declarar la nulidad de la inscripción registral, se le reconozca el derecho de los demandantes a recibir los frutos desde la fecha de la compraventa que se declare nula, y que el demandado abandone y deje expedita la finca. El demandado se opuso a la demanda alegando en primer lugar una falta de litisconsorcio pasivo necesario. Que don Ángel Jesús , conociendo su intención de instalarse en Padul le ofreció un terreno que decía de su propiedad, formalizando la compra en escritura pública ante el Notario del Padul el 2.8.2006; en la misma notaria le informaron que no había problemas en inscribirla en el Registro, pues ya constaba escritura de 2.4.2005 ante el mismo Notario por el que doña Loreto aportaba la finca a la sociedad de gananciales que formaba con su esposo el Sr. Ángel Jesús , de modo que no habría problema, accediendo por ello a la compra. Cuando compra la finca no contaba con cultivo alguno, dotándola de una nave para caballos, cercado y iniciando un procedimiento judicial para dotar a la finca de paso, procedimiento que se resolvió al llegar a un acuerdo. Seguido el procedimiento por sus trámites y practicada la prueba, se dicta sentencia el 14.3.2017 , que tras valorar la prueba, desestima la demanda. Analizada la identidad de la finca, requisito del art. 348 CC ., al que aplica la Jurisprudencia sobre el particular, apreciando dudosa y compleja la exigida identificación en base a la documentación aportada por una y otra aparte y resto de la prueba.

Estima la sentencia que frente a la adquisición a non domino de bienes inmuebles, se establece la protección del tercero hipotecario del art. 34 LH , de aplicación a la compraventa de 2.8.2006. Pretendían los demandantes se declarase la nulidad de pleno derecho de la escritura de compraventa de 2.8.2006 porque el vendedor carecía de título alguno, en cuanto la entonces vendedora, doña Loreto no recibió el título de sus padres, en concreto de su padre, ni fue vendida por don Calixto , abuelo de los actores mediante documento privado que fue extraviado, como así declara la escritura de aportación a la sociedad de gananciales de 2005, en suma que don Virgilio adquirió la finca de quien no era propietario.



SEGUNDO.- Recurso de apelación. Insisten los iniciales demandantes en que no existió transmisión a nombre de la vendedora que vendió al demandado, en cuanto don Darío falleció en 1971, habiendo donado a su hija Inmaculada , madre de los demandantes la finca mediante escritura de 26.2.1971 ante Notario.

Mantienen los apelantes que la finca quedó identificada, de modo que la finca registral NUM000 que consta en inscripción segunda a nombre de los demandantes es la misma que aparece en la finca registral NUM001 que consta a nombre del demandado en inscripción primera. Se modificó la titularidad catastral a raiz de la escritura de aportación de gananciales llevada a cabo por los vendedores del demandado declarando haber comprado a don Darío , lo que no pudo ser por haber fallecido mucho antes, tras la donación a su hija doña Inmaculada , madre de los demandantes.

Lo cierto es que Sr. Darío disponía de varias fincas en el mismo pago y lugar, negando la identidad de las fincas que se propugna. Y ha de tenerse en cuenta que la vendedora del demandado mantiene que poseyó la misma finca y antes su padre.

Recordar que la acción reivindicatoria se ejercita sobre la finca ' DIRECCION000 , término de Padul, pago del Cerro del Hacho, de caber 15 áreas y 20 ca, y linda al Norte con Mauricio , Sur con Millán , este con Pelayo y Oeste con Rafael , siendo la parcela NUM002 del polígono NUM003 ; aparece inscrita en el Registro de la Propiedad de Órgiva en el Tomo NUM004 , libro NUM005 , finca NUM000 inscripción segunda. Había sido adquirida por herencia de su difunta madre doña Inmaculada , según escritura pública de adjudicación de herencia de 14-12-2005 e inscrita el 21-4-2006. Mediante escritura de donación hecha en Padul el 26.2.1971 ante el Notario don Antonio López Cerón, don Darío que dice ser dueño de la finca discutida, no inmatriculada, y que afirma recibida por herencia de sus padres, dona la finca a doña Felicisima , que la acepta en el mismo acto.

Los demandados presentan escritora de 2.8.2006 mediante la que doña Loreto y su esposo don Ángel Jesús , casados en régimen gananciales vende a los ahora demandados venden la parcela NUM002 del polígono NUM006 , tierra de secano con almendros situada en Padul Pago cerro del Hacho conocido como Cerro Hacho, que linda al Norte con parcela 341 de titular desconocido, Sur, parcela NUM007 de Millán , y Este, parcela NUM008 de Edurne Oeste, parcela NUM009 Herminia de cabida 16 a y 4 ca. Se procede a la inscripción conforme al art. 205 L.H . Se había aportado por doña Loreto a la sociedad de gananciales, habiéndola adquirido a don Darío , en estado de soltera hace mas de 15 años, según afirmaba.

La valoración de la prueba que se contiene en la sentencia, y que la Sala avala, no permite con la contundencia que exige el éxito de la acción reivindicatoria, dar por cierta la identidad de las fincas, la que se reclama o reivindica y la adquirida posteriormente por los demandados e inscriben en el registro de la Propiedad, lo que lleva a desestimar la acción ejercitada.



TERCERO.- En relación a la nulidad de la escritura de compra que se pide asimismo, y mediante la que los demandados adquieren su finca, la SAP Madrid 29.1.2009 de la que fue Ponente quien lo es en la presente, pone de relieve que el art. 1473 CC dispone que 'Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.' En interpretación de este precepto, es fundamental la sentencia TS Sala 1 Pleno de 5 de marzo de 2007 , según la cual, ha de tenerse en cuenta lo siguiente: A) Sin ánimo de exhaustividad en la cita de sentencias representativas de uno u otro criterio, cabe señalar que hasta el año 1989 la jurisprudencia incluía en el ámbito del artículo 1473 del Código Civil las ventas de un mismo inmueble a diferentes compradores aunque entre ellas hubieran mediado varios años, poniendo dicho precepto en relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria siempre que la finca estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor común y manteniendo en la adquisición al segundo comprador si inscribía su título en el Registro antes que el primero.

Así, la sentencia de 6 de diciembre de 1962 apreció doble venta de dicho artículo 1473 pese a una separación temporal de más de diez años entre una y otra, pero no aplicó el citado artículo 34 por no estar previamente inscritas las fincas a nombre de la transmitente común, ya que fue el segundo comprador quien procedió a inmatricular la finca mediante acta de notoriedad y el primero impugnó su adquisición antes de vencido el plazo de dos años establecido en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria , careciendo por tanto aquél del carácter de tercero hipotecario y del de propietario inscrito.

La sentencia de 7 de diciembre de 1987 definió el concepto de tercero en un orden civil puro y en el campo del derecho hipotecario del siguiente modo: 'El concepto de 'tercero' con respecto de un determinado contrato, negocio o situación jurídica, corresponde, como entiende un autorizado sector de la doctrina científica, en un orden civil puro, al que es extraño o ajeno al mismo, y a los efectos que la protección que la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad significa, en concreto la que deriva de la operancia del principio de fe pública registral que los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria consagra, es 'tercero' en el campo del derecho hipotecario el adquirente que por haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad no puede afectarle lo que no resulte de un determinado contenido registral, anterior a su adquisición, aunque en un orden civil puro el título por el que dicho contenido registral tuvo acceso al Registro de la Propiedad adoleciera de vicios que lo invalidaran.

Por tanto, la cualidad de 'tercero hipotecario' no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que inscribe con base en tal acto o negocio jurídico su derecho en el Registro de la Propiedad, pues como el mismo autorizado sector de la doctrina científica establece, si el acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeñará la menor función convalidante o sanatoria, ya que únicamente asegura la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido jurídico del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero, pero dicho principio no consolida en lo demás el acto adquisitivo del tercero, en el sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad de que adolezca.' A partir de tales consideraciones esta sentencia negaba a los demandados la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria porque conforme al artículo 33 de la misma ley aquellos no eran terceros en relación con su propio título adquisitivo, y como éste consistía en una adjudicación de las fincas en procedimiento del artículo 131 de idéntica ley, en su redacción por entonces vigente, pero en tal procedimiento se había omitido el requerimiento de pago al deudor, esta omisión determinaba la nulidad de todo lo actuado en el mismo, expresamente pedida en la demanda, y por tanto también la de la subasta, remate y adjudicación de los bienes.

Situando el conflicto en el ámbito del artículo 1473 del Código Civil en relación con el 34 de la Ley Hipotecaria y descartando que quien adquirió confiado en el Registro viniera obligado a 'una previa investigación a ultranza de las vicisitudes extrarregistrales por las que atraviesa o ha atravesado la finca comprada', pues de ser así 'el instrumento jurídico del Registro de la Propiedad no tendría más valor que el de una mera oficina informativa sin alcances vinculatorios en el orden de las transmisiones de titularidad', la sentencia declara lo siguiente: 'Por ello, y en clara protección, sin remilgos, del adquirente de buena fe del titular registral, queda justificada la aplicación de los artículos 1473 del Código Civil y 34 de la Ley Hipotecaria , quedando a salvo los derechos de orden personal del primer adquirente burlado en la adquisición de la propiedad que se había propuesto, contra el vendedor que habrá, en su día, de responder, según las circunstancias concretas en que se haya producido esa eventualidad, pero que en esta litis, como ya se dijo, no se ha suscitado como tema a decidir.

Y que esto es así, lo demuestra hasta la saciedad el párrafo 3º del artículo 1473; si no hubiera habido inscripción, el favorecido es el primero en la posesión, porque con ella ha anudado su título dominical con la tradición, requisito imprescindible para adquirirlo (modo), pero habiendo inscripción y dando por supuesta la posesión del no inscrito, no cuenta para nada tal elemento efectivo de adquirir, por sobreponerse a ello el juego más importante y útil jurídicamente hablando, en provecho de la Sociedad y de la seguridad jurídica, de la fe pública registral, contando obviamente con la buena fe del comprador inscrito, que aquí en este recurso no ha sido descalificada.' La sentencia de 17 de octubre de 1989 , sobre un caso de hipoteca constituida sobre finca distinta de la que el prestatario quería realmente comprar e hipotecar, distingue el principio de fe pública registral (protección del tercero que inscribe frente a la nulidad del derecho de su transmitente) del de inoponibilidad (protección del tercero que inscribe frente a los actos inscribibles no inscritos), y con base en su respectivo reconocimiento normativo en los artículos 34 y 32 de la Ley Hipotecaria considera protegido al acreedor hipotecario frente al error de su deudor porque la modificación o subsanación de la primera escritura de compraventa por consentimiento de quienes habían sido partes en la misma se había hecho sin inscripción ni conocimiento por parte de aquel acreedor.

Incluso después de 1989, todavía la sentencia de 13 de abril de 1993 seguiría encuadrando en el artículo 1473 del Código Civil dos ventas de una misma finca por el mismo vendedor a diferentes compradores aunque entre ambas hubieran transcurrido más de diez años y la segunda de ellas fuera una venta judicial documentada en escritura pública.

B) Entre los años 1989 y 1994 cabe advertir dos cambios significativos en los criterios de decisión de esta Sala: de un lado, se excluye definitivamente del ámbito del artículo 1473 del Código Civil la llamada 'venta de cosa ajena', entendida como la de una finca anteriormente vendida por quien entonces era su propietario a otro comprador distinto que, mediante tradición material o instrumental, habría adquirido su propiedad antes de la segunda venta; y de otro, varias sentencias disminuyen significativamente el grado de protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria al adquirente en procedimiento de apremio de una finca que, cuando se embargó, no pertenecía ya al ejecutado por habérsela vendido éste a otra persona mediando tradición material o instrumental, aunque esta primera transmisión no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad y la segunda sí.

Exponentes más significativos de ese cambio de orientación son las sentencias de 23 de mayo de 1989 , 8 de marzo de 1993 y 25 de marzo de 1994 .

En la de 23 de mayo de 1989 se reproduce la noción de tercero de la sentencia de 7 de diciembre de 1987 citada anteriormente, pero al abordar el problema concreto de la adquisición mediante adjudicación de la finca en subasta pública, y pese a que en la demanda del primer adquirente no se hubiera pedido la nulidad del procedimiento de apremio sino solamente la de la enajenación en subasta, deniega al segundo adquirente la protección tanto del artículo 32 como del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , considerando asimismo desvirtuada la presunción iuris tantum del párrafo primero del artículo 38 de la misma ley , por apreciar nulidad del título inscrito del segundo adquirente a partir de la irregularidad del embargo, subasta y adjudicación de una finca que no era ya propiedad del ejecutado por haberla transmitido anteriormente mediante escritura pública no inscrita en el Registro de la Propiedad.

En la sentencia de 8 de marzo de 1993 (recurso núm. 2657/90 ), que se funda muy especialmente tanto en la anterior como en la de 26 de junio de 1946, por la referencia de esta última a la necesidad de que el embargo se trabara sobre bienes propios del deudor según los artículos 1442 y 1445 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se excluye rotundamente del ámbito del artículo 1473 del Código Civil a la segunda transmisión a consecuencia de procedimiento de apremio, que sería una venta de cosa ajena o una venta inexistente 'por falta de objeto'; se deniega la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria al segundo adquirente, considerando desvirtuada la presunción iuris tantum del artículo 38 de la misma ley ; se declara la nulidad del juicio ejecutivo, esta vez sí pedida en la demanda, a partir del embargo de la finca y, en definitiva, se declara propietarios a quienes casi cinco años antes de la segunda transmisión habían comprado la finca mediante escritura pública, no inscrita en el Registro de la Propiedad, y entrado en posesión material de la misma.

Y en la sentencia de 25 de marzo de 1994 (recurso núm. 1647/91 ), sobre un caso de adjudicación en procedimiento administrativo de apremio de una finca vendida por su titular registral cuatro años antes mediante escritura pública no inscrita pero constitutiva de tradición instrumental, se ratifica la inaplicabilidad del artículo 1473 del Código Civil a la venta de cosa ajena, entendida en el sentido hasta ahora examinado, puntualizando que la doble venta 'implica una cierta coetaneidad cronológica entre ellas' porque, en otro caso, se daría en la segunda un supuesto de 'venta de cosa ajena o inexistencia de la segunda enajenación por falta de objeto'.

Además, se deniega la protección del segundo adquirente por los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria : en cuanto al artículo 32, por presuponer 'la creencia y conciencia de adquirir de quien es propietario y puede disponer de la cosa', circunstancias que no se darían en el caso; y en cuanto al artículo 34, porque 'la entidad recurrente nunca pudo tener la consideración de tercero protegido por la fe pública registral, al haber adquirido 'a non domino', es decir de personas que en el Registro aparezcan con facultades para trasmitir el dominio, aunque después inscribieran su derecho, realmente inexistente; y ello en cuanto, según las sentencias de 23 de mayo de 1989 y 15 de noviembre de 1990 , el contenido registral por el que entra en juego la protección que deriva del asiento no procede de este mismo sino de los asientos que le anteceden, principalmente de que el disponente sea titular inscrito; lo que, reiterando lo dicho, no se da en esta litis, puesto que los transmitentes carecían del dominio por haberlo enajenado a la entidad recurrida con cuatro años de anterioridad'.

C) El panorama jurisprudencial a partir de entonces puede describirse, en síntesis, del siguiente modo: de un lado se mantiene invariable, con contadísimas excepciones, la inaplicabilidad del artículo 1473 del Código Civil a la venta de cosa ajena entendida en el sentido considerado hasta ahora, es decir, no como la de una finca que nunca ha sido del vendedor sino como la de una finca que ha dejado de serlo pero sin constancia de ello en el Registro; y de otro, en materia de protección registral del segundo adquirente coexisten dos líneas opuestas de decisión, una denegatoria, por considerar nulo su acto de adquisición al ser nulo el embargo sobre una finca no perteneciente ya al deudor, y la otra otorgante de la protección registral por no poder perjudicar al segundo adquirente lo que no constaba en el Registro.

a) Especialmente representativa de una excepción a la jurisprudencia excluyente de la llamada venta de cosa ajena del artículo 1473 del Código Civil es la reciente sentencia de 11 de octubre de 2006 (recurso núm. 4490/99 ), sobre un caso de ventas de varias viviendas y un local de un mismo edificio mediante sendos documentos privados, pasando a poseer como propietarios los compradores, antes arrendatarios, frente a una posterior transmisión por el mismo vendedor, titular registral, mediante opción de compra a favor de una sociedad y ejercicio de la misma documentadas en sendas escrituras públicas inscritas en el Registro de la Propiedad.

Tras aclarar esta sentencia que el grado de cumplimiento del pago del precio por el comprador carece de relevancia para distinguir la venta de cosa ajena de la doble venta, rechaza que la segunda transmisión pudiera declararse nula por no ser ya la cosa vendida propia del vendedor y carecer de objeto.

Antes bien, afirmando que esta segunda transmisión sí tenía objeto, constituido por las fincas transmitidas, sitúa la cuestión en el ámbito no de la validez del contrato posterior sino en el de la oponibilidad de su eficacia transmisiva.

Y aplicando en consecuencia el artículo 32 de la Ley Hipotecaria , complementado con la exigencia jurisprudencial de buena fe en el tercero, que en este caso sería el segundo adquirente que inscribió, declara prevalente la propiedad de los primeros adquirentes porque el segundo, al ejercitar su opción de compra, sabía que quienes ocupaban las viviendas y el local no eran ya arrendatarios sino dueños.

b) El criterio opuesto a que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria proteja a quien adquiere del titular registral si éste, conforme a las normas del Código Civil, ha dejado de ser dueño por haber transmitido la finca a otro que no inscribió su adquisición, se mantiene en sentencias como las de 10 y 16 de junio de 2003 y 25 de mayo de 2006 .

La sentencia de 10 de junio de 2006 (recurso núm. 3102/97 ), sobre un caso de venta mediante escritura pública no inscrita, del año 1989, frente a un auto de adjudicación en procedimiento de apremio del año 1995, sí inscrito, habiéndose pedido en la demanda la nulidad de todo lo actuado en dicho procedimiento de apremio, rechaza la aplicabilidad del artículo 1473 del Código Civil , con base en la jurisprudencia que distingue la venta de cosa ajena de la doble venta, porque la primera compraventa había resultado 'plenamente consumada por pago íntegro del precio y entrega de la cosa al vendedor' y por tanto en la segunda se daría una venta de cosa ajena o inexistencia de venta 'por falta de objeto'.

Por lo que se refiere al artículo 34 de la Ley Hipotecaria , toma como precedente principal la ya mencionada sentencia de 17 de octubre de 1989 para declarar la nulidad del acto adquisitivo inscrito porque faltó el objeto de la adjudicación, concluyendo que el primer adquirente, 'extraño al juicio ejecutivo por no resultar obligado al pago de la cantidad reclamada y que resulte titular legítimo de algún bien que ha sido trabado, está autorizado a instar judicialmente la nulidad de las actuaciones del proceso de embargo, subasta y adjudicación', nulidad determinante a su vez de la del título del segundo adquirente y 'que le priva de la protección que otorga el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ', de suerte que 'el adjudicatario no reviste condición de tercero hipotecario y la inscripción que llevó a cabo no convalida la adquisición ineficaz de la finca' al primar el artículo 33 de la misma ley , del que el 34 es una excepción.

La sentencia de 16 de junio de 2003 (recurso núm. 3385/97 ), sobre un caso de adjudicación de la finca al propio acreedor ejecutante, habiéndose pedido en la demanda la nulidad de la venta judicial pero no la del procedimiento de apremio y habiendo mediado entre la primera y la segunda venta cerca de cinco años, declara que faltaba objeto en la venta judicial y que 'tratándose de venta carente de objeto no hay contrato', así como que al acreedor adjudicatario 'no le asiste la condición de tercero hipotecario, por lo que la inscripción de la venta judicial no convalida la adquisición ineficaz del local del pleito, al aplicarse el artículo 33 de la Ley Hipotecaria , ya que el artículo 34 lo que protege es la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio'.

Y más recientemente la sentencia de 25 de mayo de 2006 (recurso núm. 3844/99 ), sobre un caso de ventas en documento privado, con entrega material de posesión en el año 1990 y posterior escritura pública de 1994 a favor del mismo comprador, frente a una adjudicación de las fincas en 1997 a consecuencia de procedimiento de apremio de juicio ejecutivo en el que aquéllas habían sido embargadas en el año 1995, niega al adjudicatario la condición de tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria por haber actuado de mala fe, pero añade que su acto adquisitivo estaba afectado de nulidad, siendo aplicable por tanto el artículo 33 de la misma ley , porque se habían trabado y adjudicado fincas manifiestamente pertenecientes a otro propietario legítimo.

c) Finalmente, el criterio favorable a mantener en su adquisición a quien adquiere a título oneroso y de buena fe del titular registral puede considerarse francamente mayoritario en el repertorio de las sentencias más recientes de esta Sala.

Así, la sentencia de 19 de octubre de 1998 (recurso núm. 938/98 ) declara rotundamente que la adquisición a non domino es 'la manifestación característica de la protección de la fe pública registral en favor del tercero hipotecario, aunque en la realidad extrarregistral el transmitente (titular según el Registro) no fuera dueño del piso, a virtud de la declaración de nulidad (que no constaba en el Registro) de la subasta por la que había adquirido el referido piso'; y aunque en el caso se protegía la adquisición de quien había comprado al rematante, se afirma que también éste habría resultado protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria al ser desconocedor de la nulidad de la subasta.

La sentencia de 22 de junio de 2001 (recurso núm. 1465/96 ), pese a no versar sobre un caso de adquisición en subasta, analiza los dos criterios opuestos de decisión en esta materia y, con apoyo en la sentencia anteriormente citada y en las de 21 de junio y 22 de diciembre de 2000 , declara que 'la fe pública registral sí salva el defecto de titularidad del transmitente, aunque no los del propio título adquisitivo del tercero'.

La sentencia de 6 de mayo de 2004 (recurso núm. 1659/98 ) reitera la jurisprudencia que distingue la venta de cosa ajena de la doble venta, exigiendo para esta última el requisito de 'una cierta coetaneidad cronológica', pero aplica el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en favor del adquirente en subasta por haberse embargado la finca cuando aún pertenecía al titular registral, no haberse acreditado vicios que provocaran la nulidad del procedimiento de apremio y no faltar el objeto de la venta, rechazándose así la fundamentación de la sentencia recurrida según la cual cuando se otorgó la escritura pública por el juez en nombre del vendedor el piso ya no era propiedad de éste y por eso la venta carecía de objeto y era inexistente.

La sentencia de 24 de junio de 2004 (recurso núm. 2193/98 ), aun calificando los hechos de venta de cosa ajena y no de doble venta, protege la adquisición a non domino de quien confió en el Registro, por no poder afectarle la posible inexactitud de su contenido cualquiera que fuera su causa.

De otro lado, aunque esta sentencia sigue la jurisprudencia que distingue la venta de cosa ajena de la doble venta, exigiendo para ésta 'una cierta coetaneidad o proximidad cronológica', también resalta la necesaria conexión del artículo 1473 del Código Civil con el 34 de la Ley Hipotecaria para poner en relación la prioridad con el Registro de la Propiedad, pues 'en caso de doble venta de un inmueble urbano, en la que el comprador más antiguo en el tiempo (prioridad sustantiva civil) no la inscribe en el Registro de la Propiedad y el posterior sí realiza la inscripción a su nombre, confiere a este último la propiedad, siempre que medie buena fe'.

Se trata, en definitiva, de un efecto combinado de los principios de inoponibilidad y de fe pública registra! que sacrifican el derecho real de quien no inscribió, pudiendo haberlo hecho, en beneficio de quien sí lo hizo después de haber confiado en el Registro.' Este criterio se reproduce en sentencias posteriores, como las STS de 20-3-2007 , 8-10-2008 y 20-11-2008 que declara: 'La norma establece la protección del tercero hipotecario justificada -como se indica en la Sentencia de 8 de octubre de 2008 - por la necesidad de reforzar la confianza en el Registro y en la realidad de la que éste se hace eco, garantizando a todos los que adquieren derechos inscritos llevados por esa confianza que van a ser mantenidos en la titularidad de los mismos, una vez consten inscritos a su favor, al margen de las vicisitudes que pudieran afectar al título del transmitente que no tengan reflejo registral, sin que, por tanto, su titularidad inscrita pueda verse atacada por acciones fundadas en una determinada realidad extrarregistral ajena al contenido del Registro inmediatamente anterior a su adquisición.

Acerca de quién debe merecer la consideración de tercero hipotecario, la Sentencia de 5 de marzo de 2007 precisa que es tercero en el campo de! derecho hipotecario el adquirente al que, por haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, no puede afectarle lo que no resulte de un determinado contenido registral, anterior a su adquisición, aunque en un orden civil puro el título por el que dicho contenido registral tuvo acceso al Registro de la Propiedad adoleciera de vicios que lo invalidaran. 'Por tanto -dice la referida sentencia-, la cualidad de tercero hipotecario no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que inscribe, con base en tal acto o negocio jurídico, su derecho en el Registro de la Propiedad, pues, como el mismo autorizado sector de la doctrina científica establece, si el acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeñará la menor función convalidante o sanatoria, ya que únicamente asegura la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido jurídico del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero, pero dicho principio no consolida en lo demás el acto adquisitivo del tercero, en el sentido de convalidarlo, sanándolo de los vicios de nulidad de que adolezca'. Lo relevante de la doctrina establecida por la Sentencia de 5 de marzo de 2007 es que se sienta como regla que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ampara las adquisiciones a non domino porque salva el defecto de titularidad o poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparece con facultades para transmitir la finca. Consecuentemente, se ha de descartar que pueda tacharse de nulo el acto adquisitivo de quien, como sucede en el presente caso, resulta ser adjudicatario del bien en un procedimiento de apremio por la sola circunstancia de haberse embargado la finca cuando ya no pertenecía al titular registral, por haberla vendido a quien aquí reivindica su propiedad, ya que se considera que la posterior inscripción por el tercer adquirente salva la falta de poder de disposición de dicho titular. De este modo, en línea con la doctrina expuesta, el tercero que adquiere de quien registralmente aparecía facultado para transmitir su dominio y lo inscribe a su favor, debe ser mantenido en su titularidad, como tercero hipotecario, con independencia de que el embargo trabado sobre la finca fuera posterior a su enajenación al demandante reivindicante, cuando el procedimiento de apremio no adoleció de irregularidad alguna que pudiera determinar la nulidad del acto adquisitivo, en el sentido contemplado por el artículo 33 de la Ley Hipotecaria , cual hubiera sido la omisión de algún trámite esencial de dicho procedimiento.' Por último, acerca del presupuesto de la buena fe exigido por el Art. 34 de la L.H ., para que se consolide la adquisición a non dómino de quien adquiere confiado en el Registro, tiene dicho esta Sala en Sentencia de 16-7-2008 que el requisito de la buena fe viene siendo entendido por la jurisprudencia no de manera amplia y flexible sino rigurosa, obligando al que adquiere a desplegar una conducta activa, extendida a no omitir circunstancia o diligencia alguna, a fin de averiguar si existen o no vicios en la titularidad del transferente ( STS de 30-1-60 y 25-11-96 ) o, como dice la STS de 16-6-3, ha de agotarse la diligencia. La STS de 18-2-05 señala que 'la buena fe del art. 34 LH comprende no solo el desconocimiento de la inexactitud registral sino también que no haya podido conocerse la situación real desplegando una mínima diligencia' y añade 'la buena fe no solo significa -requiere- el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la exactitud ( SS de 14-2-00 , 8-3-01 , 7-12-04 ) no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido. Un fundado estado de duda en el adquirente, sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe'. La STS de 25-5-06 indica que 'no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la debida diligencia normal o adecuada al caso se debería haber sabido y cuando falta la buena fe no se protege a quien figura como tercero hipotecario'.

La STS de 7-9-07 también considera desvirtuada la presunción de buena fe cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad sea consecuencia de la 'negligencia del ignorante' y añade que ésta es exigible tanto en el caso del párrafo 2o del art. 1473 del Ce como del 3o del art. 32 de la L.H . Por último, la circunstancia de que la enajenación haya tenido lugar en pública subasta no exime de aquel deber de comprobación o averiguación que conforma la buena fe. Así lo ha reconocido esta Sala en su sent. de 9-12-04. Como ha señalado la jurisprudencia ( STS de 27-11-06 y 14-9-07 ), la buena fe no ha de ser probada, sino que se presume en tanto no sea declarada judicialmente su inexistencia, que se ha de probar, lo que envuelve una cuestión de hecho, pero es también un concepto jurídico que se apoya en una valoración de una conducta deducida de unos hechos ( STS de 5-6-99 , 18-12-01 , 28-6-02 y 6-2- 03). Como señala la STS de 7-11-06 , la buena fe ha de existir en el momento de la adquisición del dominio (o del derecho real), siendo la diligencia exigible al adquirente en la comprobación de la realidad registral la que normal y razonablemente ha de ser aplicable, según las circunstancias del caso. El adquirente no queda privado de la protección registral por la circunstancia de que se descubriera con posterioridad la existencia de la inexactitud del Registro (mala fides superveniens non nocet).

La posesión de la demandada merece ser mantenida a la luz de la documentación presentada, y de la amplia prueba que incorpora, amen del hecho mismo del acceso al Registro con los requisitos para ser protegido su derecho.



CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la condena a la apelante en las costas generadas en la alzada ( arts. 398 y 394 LEC ).



QUINTO.- Procede resolver de conformidad con lo dispuesto en la D. Adicional decimoquinta de la Ley 1/2009 de 3 de Noviembre .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso promovido por la representación procesal de D. Torcuato y D. Remigio , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Granada en procedimiento ordinario, seguido contra D. Virgilio . Se confirma la sentencia e imponen al apelante las costas del recurso.

Désele al depósito constituido el destino legal.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma pueden interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución del/los depósito/s en cuantía de 50 euros por cada recurso que se interponga, debiendo ingresarlo/s en la cuenta de esta Sala abierta en Banesto nº 3293 indique nº cuenta-expediente judicial , utilizando para ello el modelo oficial, debiendo indicar en el campo 'Concepto' que se trata de un recurso seguido del código '04'/'06' y 'Recurso Extraordinario por infracción procesal'/'Recurso de Casación', de conformidad con lo establecido en la Disposición adicional Decimoquinta de la L.O. 6/1985 del Poder Judicial , salvo concurrencia de los supuestos de exclusión previstos en el apartado 5 de la misma y quienes tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. Asimismo deberá adjuntar al escrito de recurso, el modelo Nº 696 Tasas judiciales debidamente validado de conformidad con la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, salvo que concurran las exenciones objetivas y subjetivas para el pago de la misma previstas en el Art. 4.1 y 2 de la mencionada Ley , modificado por el Artículo 11 del Real Decreto Ley 1/2015 de 27 de febrero . A los efectos previstos en los artículos 471 y 481.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a las partes que, de necesitarla, podrán solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ, Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando Audiencia pública la Sección Quinta de esta Ilma. Audiencia Provincial en el día de su fecha.

EL/LA LETRADO/A. DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA