Sentencia CIVIL Nº 247/2019, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 1057/2018 de 03 de Mayo de 2019

Encabezamiento

S E N T E N C I A nº 000247/2019
Iltmo. Sr. Presidente:
Don José Arsuaga Cortázar
Iltmos. Srs.Magistrados:
Don Javier de la Hoz de la Escalera
Doña Milagros Martinez Rionda.
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En la Ciudad de Santander, a tres de mayo de dos mil diecinueve.
Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria
los presentes Autos de Juicio Ordinario número 314 de 2017, (Rollo de Sala número 1057 de 2018),
procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Torrelavega, seguidos a instancia de Ecotal
Limpiezas, S.L. contra doña Dulce , don Severino y don Teodoro .
En esta segunda instancia ha sido parte apelante don Teodoro , representado por la Procuradora Sra.
Alonso de la Riva y asistido por el Letrado Sr. Díaz Saiz Pardo; y parte apelada, Ecotal Limpiezas, S.L.,
representada por la Procuradora Sra. Merino Verdejo y asistido por el Letrado Sr. De Castro Díaz.
Es ponente de esta resolución la Ilma. Sra. Magistrada doña Milagros Martinez Rionda.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Torrelavega y en los autos ya referenciados, se dictó Sentencia con fecha 31 de julio de 2018, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que debo ESTIMAR y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de ECOTAL LIMPIEZAS SL frente a D. Teodoro y DEBO CONDENAR y CONDENO a D. Teodoro a realizar las obras de reparación necesarias del solado, cubierta y adecuación del local al cumplimiento de normativa administrativa contra Incendios, conforme presupuesto que consta en informe pericial judicial. No procede la imposición de Costas'.



SEGUNDO: Contra dicha Sentencia, la representación de don Teodoro interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado; y tramitado el mismo, se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido por turno de reparto a esta Sección Segunda, donde se ha deliberado y fallado el recurso el día señalado, quedando pendiente de dictarse la resolución correspondiente.



TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

Se admiten los de la sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen, y
PRIMERO.- En el suplico de la demanda que da inicio a este procedimiento se solicita del demandado- arrendador la realización de obras de reparación de la nave industrial alquilada con destino a la actividad de 'almacén'.

Se ha acreditado que las deficiencias de cuya reparación se trata- grietas en la cubierta y hundimiento del solado- se deben, respectivamente, al desgaste del material de fibrocemento de cubierta y a la inexistencia de mallazo, sumada al escaso grosor de la capa de hormigón; Se trata de defectos ya existentes en el momento de la entrega del local, pero no detectables con una simple inspección visual, siendo esta la razón por la que la parte apelante entiende que la única acción que asiste al arrendatario es la de saneamiento por vicios ocultos del art. 1.484 del CC, sometida en su ejercicio al plazo de caducidad de seis meses al que se refiere el art.

1.490 del mismo texto legal.

Las acciones surgidas de la obligación de saneamiento y de la obligación de conservación no son excluyentes. El arrendatario puede optar entre una u otra, y es claro que la pretensión aquí deducida no se dirige a obtener el desistimiento del contrato o una minoración del precio sino el cumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato conforme a lo prevenido en el art. 21.1 de la LAU.

No existe, en consecuencia, el vicio de incongruencia denunciado, ya que la resolución combatida resuelve la concreta petición deducida en la demanda.



SEGUNDO.- El art. 4.3 de la LAU de 1.994 señala que sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto de la vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el CC.

La estipulación quinta del contrato litigioso, de fecha 1 de julio del 2.015, establece que 'todos los gastos de conservación y mantenimiento de la nave objeto de este arrendamiento serán de cuenta de la arrendataria a la cual se entrega en perfecto estado de uso y conservación y así deberá ser devuelta al finalizar el presente contrato'.

En cuanto a las condiciones de entrega, la presunción legal a la que se refiere el art. 1.562 del CC admite prueba en contrario, la que se ha practicado en estos autos, corroborando su resultado la tesis de la parte actora.

Respecto al alcance de las obras, no se trata de simples obras de conservación o reparaciones que proceden del uso ordinario de la nave- que son aquellas a las que se refiere la estipulación antes citada- sino de la reparación de vicios afectantes a elementos estructurales de la nave a las que debe subvenir el arrendador en virtud de su obligación de conservar el inmueble en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

No se ha demostrado que el deterioro de cuya reparación se trata sea imputable al arrendatario puesto que las dos pericias practicadas han acreditado la inexistencia de mallazo en el solado, anomalía ésta que, sumada al escaso grosor de la capa de hormigón, explica técnicamente un hundimiento provocado por la endeble consistencia estructural del elemento, sin que el inevitable derrame de agua proveniente de los vehículos de la arrendataria- por razón de su empleo en una actividad industrial de limpieza- obtenga relevancia acreditada en la producción de los daños. Esta última conclusión se refuerza si tenemos en cuenta que se trata de la misma industria que venía desempeñando 'Ecotal Limpiezas S.L.' en la nave G 50, en virtud de anterior contratación entre las partes de fecha 1 de agosto del 2.005, sin que el suelo de dicha nave se viera afectado negativamente por esta misma actividad, pues el propietario demandado reconoce que la nave se devolvió en condiciones adecuadas; En suma, no se equivoca la juzgadora de instancia cuando asume el dictamen de la perito de parte.



TERCERO.-La denominación social de la empresa arrendataria publica su actividad de limpieza, perfectamente conocida por la propiedad por razón del antecedente arriendo, siendo el destino de la nave el de almacén del material propio de su industria, entre el que, lógicamente, se encuentra la flota de vehículos de la empresa.

No ha existido cambio de actividad ni alteración sustancial del destino contractual pactado siendo, además, tal circunstancia intrascendente al examinar las prescripciones del Real Decreto 2267/2.004, de tres de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de seguridad contra incendios en establecimientos industriales, en cuyo art. 2.1 b) se establece explícitamente su aplicación a 'los almacenamientos industriales'.

Partiendo pues de la premisa consistente en que el arrendador conocía y debe garantizar la actividad logística de la arrendataria, de almacenaje con depósito de vehículos, para cuyo fin se cedió el uso de la nave, cabe igualmente predicar su obligación de asumir la implementación del sistema contra incendios requerido normativamente, pues si bien su carencia no ha impedido hasta hora el normal desenvolvimiento de la actividad, es incuestionable que ésta puede ahora verse afectada negativamente si no se cumplen las medidas correctoras impuestas en los programas de inspección a los que se refiere el art. 6 del Real Decreto 2267/2.004.

En consecuencia, las obras de instalación del sistema contra incendios no son sino la consecuencia de la obligación de mantener al arrendatario en el uso pacífico del local arrendado, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1554.3 del CC.



CUARTO.- Dado el sentido de la presente resolución, se han de imponer a la parte apelante las costas de esta segunda instancia ( art. 398 de la LEC).

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad el Rey,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación formulado por la representación procesal del Sr. Teodoro contra la Sentencia de fecha 31 de julio del 2.018 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Torrelavega, la que se confirma en su integridad, con imposición de las costas de esta apelación.

Contra esta resolución cabe interponer recurso extraordinario de casación y por infracción procesal ante esta Audiencia en el plazo de veinte días.

Y con testimonio de esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha, de lo que doy fe.-