Sentencia Civil Nº 248/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 369/2007 de 25 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 369/2007-B

JUICIO VERBAL NÚM. 803/2006

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 MATARÓ

S E N T E N C I A Nº 248

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. Mª DELS ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de abril de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de

Juicio verbal, número 803/2006 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 6 Mataró, a instancia de D/Dª. Constanza , D. Iván , contra SERVEIS I OBRES MARESME SUD, S.L.; los cuales

penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada

en los mismos el día 3 de octubre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por la procuradora Dª Anna Piferrer Cabiscol, en nombre y representación de Dª Constanza Y D. Iván, contra la entidad SERVEIS I OBRES MARESME SUD,S.L., con los siguientes pronunciamientos: 1º.- DECLARAR la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes mediante documentos de fechas 12 de junio de 2001 y 31 de julio de 2003 (documentos nº 2 y 3 de la demanda) referidos a la vivienda sita en la DIRECCION000 nº NUM000 de Premia de Dalt )CP 0838), por expiración del término contractual. 2º.- CONDENAR a la entidad demandada a estar y pasar por la anterior declaración, y dejar la vivienda, en el plazo de un mes, libre vacua y expedita y a la libre disposición del demandante, bajo apercibimiento de lanzamiento a su costa. 3º .- CONDENAR al pago de las costas causadas al demandado.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 15 de abril de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. Mª DELS ANGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial los actores, propietarios de una vivienda, ejercitan una acción de desahucio por expiración del plazo contractual.

La mercantil demandada se opone a tal pretensión alegando, en primer término, que en fecha 31.7.2003 operó una novación extintiva del contrato anterior, por lo que, tratándose de un nuevo contrato, éste se encuentra todavía en vigor de acuerdo con lo establecido en el art. 9 de la LAU 29/1994 , y, de no estimarse así, opone la falta del preaviso legalmente exigido, al no observar el requerimiento efectuado por la demandante el plazo previsto en el artículo 10 del mismo texto legal.

La sentencia de primera instancia estima la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso , impugnándola en todos sus pronunciamientos y reiterando los argumentos en los que basó su oposición.

Posteriormente, la parte demandada pone de manifiesto ante este tribunal que entregó las llaves de la finca, procediendo a la liquidación de las relaciones con la propiedad, en fecha 28 de junio de 2007, si bien manifiesta mantener el recurso al menos en lo relativo a las costas procesales.

SEGUNDO. - Para la resolución del presente recurso es preciso partir de los siguientes datos fácticos:

1.- En fecha 12.6.2001 las partes ahora litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda, en el que, a los efectos que ahora nos interesa, se pactó respecto de la "Duración" (Pacto Tercero ), que "El contrato emperazará a regir el día 12 del mes de junio del año en curso y finalizará el día 31 de julio de 2003", y en cuanto a las "Prórrogas" (Pacto Cuarto ) "En el caso que los inquilinos deseen arrendar la vivienda a partir del 31 de julio del año 2003, estos deberán avisar con 30 días de antelación, y se firmará nuevo contrato en el que se estipulará un precio de arrendamiento de 200.000 pesetas por mes. Las prórrogas como mínimo serán hasta 5 años según señala el art. 9 de la vigente LAU". Por último y tras acordar que la renta, que se fija en 200000 ptas/mes, se pagará por adelantado por el arrendatario mediante la realización de unas obras que se relacionan, determinándose su importe, en el propio contrato, se estipula que la actualización de la renta se aplicará a partir de Agosto de 2003.

2º. - En fecha 31.7.2003 las partes suscribieron un anexo al contrato de arrendamiento en el que acordaron modificar el contrato en los términos siguientes, "dejando vigentes el resto de las cláusulas que no se modifican con este documento". Entre otros extremos, y con el enunciado "prórroga", los firmantes establecieron que "Las partes pactan que el contrato se prorrogue por un año, siendo vigente en consecuencia hasta el próximo día treinta y uno de julio 2004, notificando en este acto el arrendatario a la arrendadora su intención de dejar la finca en esa fecha, renunciando en consecuencia a la prórroga de los dos últimos años"

3º. - En fecha 12.5.2006 la propiedad presentó ante el Servicio de Correos para su expedición un burofax dirigido a la mercantil arrendataria en la que manifestaba su voluntad de no resolver el contrato, instándole para que entregara las llaves a la propiedad, dejando la vivienda a su disposición, en fecha 13.6.2006. Dicho burofax, cuya entrega se intentó el día 15.5.2006 , no fue entregado, según hace constar el servicio de correos, porque "el destinatario marchó de estas señas". Por tal motivo la arrendadora instó, mediante escrito presentado en fecha 18.5.2006, la celebración de un acto de conciliación con la misma finalidad, intentándose sin efecto en acto celebrado en fecha 6.6.2006, para el que la arrendataria fue citada en fecha 29.5.2006.

TERCERO. - Atendidos los motivos de oposición alegados, que se han reproducido en esta alzada, respecto a la trascendencia que los mismos puedan tener respecto a la condena en costas, procede distinguir:

a) Por lo que se refiere al primero de los motivos de oposición, el tribunal comparte los razonamientos y las conclusiones jurídicas alcanzadas por el Juez a quo.

A este respecto conviene recordar que como señala la STS 21.6.2002 la novación exige la existencia de una obligación preexistente, la disparidad entre ambas obligaciones y el «animus novandi». El desarrollo jurisprudencial del concepto de novación se ha mantenido constante en los últimos años, así conviene recordar, con la STS 29.12.2003 que las cita, la STS de 8 de julio de 2002 que señala «esta Sala ha manifestado que la novación supone siempre una renuncia de derechos (sentencias de 20 de marzo de 1947 y 5 de marzo de 1965 ) y de ahí que no se presume nunca existente, sino que ha de constar en forma expresa o por incompatibilidad entre ambas obligaciones, tanto si es extintiva como modificativa; la novación significa la sustitución de un convenio por otro, constando con toda claridad la voluntad de llevar a cabo la extinción de la primitiva obligación, aunque según lo dicho, puede deducirse también de la incompatibilidad de ambas obligaciones (entre otras, sentencias de 16 y 26 de mayo de 1981, 18 de junio y 22 de noviembre de 1982 )». De otra parte, como recoge la STS de 27 de septiembre 2002 , «la facultad de establecer si se dan los requisitos de la novación, prescindiendo de la discusión doctrinal sobre si cabe la distinción entre la extintiva y la modificativa o sólo existe aquélla es facultad de la instancia (sentencias de 12 de febrero, 20 y 28 de marzo, 4 de junio y 20 de noviembre de 1985, 26 de enero de 1988 ) de manera que la incompatibilidad de que habla el art. 1204 ha de ser apreciada por el Juzgador de instancia atendiendo a las circunstancias de cada caso (sentencia de 16 de febrero de 1983 )»; en el mismo sentido, dice la STS de 1 de junio de 1999 que:«esta Sala tiene sentado que la cuestión de si un contrato ha sido novado o no es de mero hecho, siendo función propia y particular de instancia la afirmación de hechos determinantes de la novación».

En el caso de autos ha de concluirse que el llamado "anexo" suscrito en fecha 31.7.2003 es efectivamente, por voluntad de las partes que se deduce de los propios términos del mismo, lo que su nombre indica, una modificación del contrato de 12.6.2001, más bien una concreción (salvo en lo que se refiere al uso de la finca, que efectivamente se modifica) atendidos los términos en que aquél se concertó, manteniéndose éste subsistente, así, al margen de su título, se establece expresamente se acuerda "modificar" el contrato en los términos que siguen, "dejando vigentes el resto de las cláusulas que no se modifican con este documento", tales expresiones ya son de por si lo bastante indicativas de la voluntad de las partes al tiempo de suscribir dicho documento, lo que se ratifica por el hecho de que se acuerde la "prórroga" (lo que implica el mantenimiento de un contrato ya existente) por un año, manifestando el arrendatario renunciar (renuncia que, posteriormente, quedó sin efecto) "a la prórroga de los dos últimos años", lo que no puede interpretarse de otra manera que a una clara referencia a la prorroga obligatoria prevenida en el art. 9 LAU en relación al contrato de 12.6.2001 .

En definitiva, no concurre elemento alguno que permita concluir que el contrato suscrito en 31.7.2003 es un contrato nuevo e independiente del anterior, al que extinguió, ya que ni ello resulta de su contenido, ni el mismo resulta incompatible con lo pactado en el anterior ni resultan elementos suficientes de los que pueda derivarse, ni siquiera indiciariamente, la voluntad de las partes de poner fin al anterior (animus novandi).

Lo que sí cabe entender es que las partes fijaron como fecha de vencimiento del contrato no el día 12 de junio sino el 31 de julio, así resulta del tenor literal del más arriba transcrito pacto segundo.

b) En cuanto al segundo de los motivos de impugnación, es de reseñar, como doctrina general, que el artículo 10 LAU 29/1994 , incluido en el capitulo que regula la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, establece que "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más....". Así pues, para evitar que opere la prórroga obligatoria establecida en el señalado articulo es necesaria la notificación de cualquiera de las partes a la otra de su voluntad de no renovar con una antelación superior ("al menos") al plazo de "un mes" a la "fecha de vencimiento del contrato". Atendida la literalidad del precepto no cabe hablar de interpretación más o menos restrictiva o estricta del mismo, ya que el precepto utiliza conceptos objetivos y de interpretación unívoca, así se refiere a una concreta fecha (el día de finalización del contrato) indicando un concreto plazo ("un" "mes"), plazo sobre el que no cabe otra interpretación que la legal recogida en el art. 5 CC (" si los plazos estuviesen fijados por meses o por años se computarán de fecha a fecha"). Por otra parte, como puede observarse, la ley no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la fehacencia, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación (ello desplaza la controversia a una cuestión de prueba). Ahora bien, lo expuesto implica que se trata de una declaración recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, siempre que tal falta de conocimiento derive de circunstancias ajenas a su propia actuación o a su voluntad.

En el supuesto de autos, de entenderse que el contrato expiraba el día 31 de julio, el preaviso reunía los requisitos formales prevenidos en el artículo 10 LAU , si bien al requerir para proceder a la entrega de la posesión por todo el día 13.6.2006 introducía un elemento de confusión que podía generar error en el arrendatario. Y. por otra parte, de entender que la fecha de finalización del plazo contractual era la mantenida por la arrendadora, teniendo en consideración la fecha en que se firmó inicialmente el contrato (12.6.2001), ha de concluirse, discrepando de la valoración efectuada por el juzgador de primera instancia, que el preaviso no se efectuó con la antelación legalmente prevenida, así no existen elementos que permitan concluir que la devolución del burofax remitido el día 12.5.2006 es atribuible a una conducta negligente u obstativa del arrendatario, y, en cualquier caso, tal como resulta del doc. 6 aportado con la demanda, la entrega del burofax por el servicio de correos se intentó el día 15.5. 2006, por lo que en ningún caso la arrendataria hubiera podido tener conocimiento de la voluntad del arrendador de no renovar con la antelación legalmente exigida.

Teniendo en cuenta lo anterior y atendido el objeto al que ha quedado limitado el presente recurso, ha de considerarse que la realización de la comunicación de voluntad de no prorrogar y requerimiento de desalojo, tanto por el tiempo de su realización como por su contenido, ha generado en la arrendataria dudas, tanto de hecho como de derecho acerca de su realización y eficacia, de entidad suficiente, que justifican, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394.1 LEC , que no se efectúe una especial imposición de las costas, operando la excepción al principio del del vencimiento objetivo que, como regla general, establece nuestro ordenamiento procesal como criterio para la imposición de costas, prevista en dicho precepto.

De acuerdo con lo que antecede, procede, estimando el recurso de apelación interpuesto, dejar sin efecto la condena la pago de las costas contenida en la sentencia de primera instancia, revocándola en este único sentido.

CUARTO.- La estimación del recurso comporta que no se efectúe una especial imposición de las costas de la apelación (art. 398.2 LEC )

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SERVEIS I OBRES MARESME SUD S.L. contra la sentencia de fecha 3 de octubre de 2006 dictada en el juicio verbal 803/06 del Juzgado de 1ª Instancia núm 6 de Mataró, SE REVOCA PARCIALMENTE la indicada resolución en el sentido de que se deja sin efecto la condena al pago de las costas contenida en la misma, confirmándola en sus restantes pronunciamientos. No se efectúa una especial imposición de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.