Sentencia Civil Nº 248/2011, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 240/2011 de 04 de Julio de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo núm. 240/11.

Autos núm. 39/10.

Juzgado de 1a Instancia núm. 3 de Güimar.

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Dona Elvira Afonso Rodríguez.

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En Santa Cruz de Tenerife, a cuatro de julio de dos mil once.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes resenados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia núm. 3 de Güimar, en los autos núm. 39/10, seguidos por los trámites del juicio ordinario, sobre resolución de contrato y promovidos, como demandante, por DON Lázaro , que ha comparecido ante este Tribunal representado por el Procurador don Tomas Rumeu Lorenzo Cáceres y dirigido por el Letrado don Alonso Lecuona Ravina, contra DONA Aida y DON Ramón , que han comparecido ante este Tribunal representados por la Procuradora dona Miriam Gil Plasencia y dirigidos por la Letrado dona Desire García González, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don Pablo José Moscoso Torres , con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados la Sra. Juez dona Cristina Calvino Ramón, dictó sentencia el quince de diciembre de dos mil diez cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Estimo parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dna. Lucía del Carmen Pérez Rodríguez, en nombre y representación de Lázaro contra Dna. Aida y D. Ramón y: 1- Declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el día 16 de septiembre de 1990 sobre la vivienda sita en Parque residencial DIRECCION000 , DIRECCION001 , edificio no NUM000 , planta NUM001 , no NUM002 de la localidad de Santa Cruz de Tenerife. 2- Absuelvo a los demandados de los demás pedimentos aducidos en su contra. 3.- Se condena a cada parte al abono de las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. ».

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, en el que solicitaba que se tuviera por preparado recurso de apelación contra tal resolución, petición a la que se accedió por el Juzgado que acordó, además, emplazar a dicha parte por veinte días para la interposición de tal recurso; en el plazo conferido, se interpuso por escrito dicho recurso con exposición de las alegaciones en que se fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada, presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición al mismo a esta Sala, se acordó incoar el presente rollo y designar Ponente; seguidamente se senaló el día veintidós de junio para la deliberación, votación y fallo del presente recurso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- 1. La sentencia apelada estimó en parte la demanda. En ésta el actor pretendía la resolución de un contrato de arrendamiento sobre la vivienda núm. NUM002 de la planta NUM001 del edificio número NUM000 , del Parque Residencial DIRECCION000 , en la DIRECCION001 de esta Capital, incorporado a un documento privado datado el 16 de septiembre de 1990 y suscrito con los demandados, así como la condena solidaria de éstos a pagar la cantidad de 24.048 € "por el período de tiempo en que fue privado de la vivienda arrendada, de Julio de 2007 hasta Julio de 2023, por causa no imputable al actor, y cuya renta abonó anticipadamente", y al abono de la cantidad de los 25.520 € "que entregó el actor a los demandados el 18/07/06, fecha en que formalizó el poder notarial especial para realizar toda clase de actos y contratos de administración y disposición sobre la vivienda".

2. Dicha resolución, tras senalar ante todo que pueden distinguirse dos negocios jurídicos distintos "llevados a cabo por las partes", en concreto, "el inicial contrato de arrendamiento de fecha 16 de septiembre de 1990 y, posteriormente, un supuesto adelanto de rentas de fecha 3 de julio de 2006", considera acreditado que se llevó a cabo el primer contrato en su fecha y que, del documento aportado con la demanda como núm. 3, se infiere que "los demandados reconocen que el actor abonó todas las rentas correspondientes al alquiler de la vivienda hasta el 3 de julio de 2006, pese a lo declarado en el acto del juicio, momento en que el actor dice adelantar 24.080 que, el mismo mantiene, se corresponde con las rentas a abonar hasta el 3 de julio de 2023".

A continuación alude a la supuesta ilicitud del contrato por el carácter de Vivienda de Protección Oficial del inmueble arrendado, aludiendo a los supuestos de compraventa en los que se pacta un precio superior al reglamentario para concluir que, en tal caso, la jurisprudencia estima válidos tales contratos si perjuicio de las sanciones administrativas correspondientes "como sería la resolución del contrato entre los ahora demandados y la Mutualidad General de Previsión del Hogar Divina Pastora lo que no puede llevar otra consecuencia al no ostentar ya la propiedad ni la posesión del inmueble ... que la resolución del contrato de arrendamiento".

Sin embargo y con relación a las cantidades entregadas por el actor como "adelantamiento de rentas" alude a la alegación de la parte demandada de que "realmente lo que se escondía bajo tal negocio jurídico era el otorgamiento de poder ante notario a cambio de abonar la cantidad de 24.480 euros para hacer frente al embargo que recaía sobre la vivienda para posteriormente el demandante adquirida en propiedad y especular con ella". En relación con ello cita la sentencia apelada otra del Tribunal Supremo "que se ha inclinado por negar la virtualidad de un arrendamiento inexistente por simulado absolutamente toda vez que esta es la figura a la que en realidad se refiere la contestación a la demanda ...", citando a continuación otras del mismo Tribunal, para anadir que "este es el tenor que se deduce de la prueba practicada", prueba que analiza a continuación y alude a los diverso actos llevados a cabo por las partes -incluido el poder mencionado- "escondiendo o simulando a través de tales actos una compraventa tratando así de eludir la legalidad".

Partiendo de esta base aplica el art. 1306 del CC en el apartado que dispone que cuando la culpa esté de parte de ambos contratantes, ninguno de ellos podrá repetir lo que hubiera dada, y anade que es "claro que, en este caso, ambas partes de común acuerdo, a través de los actos anteriormente descritos, llevaron a cabo tal simulación", por todo lo cual y como conclusión procede "estimar la demanda en cuanto a la resolución del contrato, debiendo desestimarse en cuanto a los demás pedimentos".

3. El actor no está de acuerdo con dicha decisión y ha apelado la sentencia. En síntesis y en su primera alegación, alude al saneamiento por evicción y a un enriquecimiento injusto, citando y transcribiendo el art. 1475 del CC ; en la segunda alegación, senala y subraya que "existen todos los requisitos de la compraventa" que analiza a continuación y cita el art. 609 del CC , transcribiendo una sentencia del Tribunal Supremo y otra de una Audiencia Provincial; en la tercera de las alegaciones transcribe un párrafo de una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid y, en la cuarta y última, insiste en que existe "entre las partes una simulación relativa, un contrato de compraventa y ello a fin de que no se produzca un enriquecimiento injusto del vendedor". Con base en ello termina por suplicar que "se deje sin efecto los puntos segundos y tercero de la sentencia apelada y se condene a los demandados solidariamente a abonar a mi principal la cantidad de 24.480 €."

4. Los demandados, en su escrito de oposición al recurso y en síntesis, advierten que la parte actora admite ahora la existencia de un contrato de compraventa, no reconocido ni en la demanda ni en el acto del juicio, y alegan que "se introduce una nueva acción en el escrito de apelación, cual es el saneamiento por evicción", por lo que solicitan la desestimación del recurso.

SEGUNDO.- 1. Siendo éste, en lo sustancial y en una apretada exposición de síntesis, el planteamiento del recurso, es preciso senalar ante todo que los fundamentos de la sentencia son algo confusos; por otro lado, parten de alguna premisa errónea, como es la de considerar o asimilar a una sanción administrativa la resolución del contrato de compraventa inicial de 1986 -en la que los demandados adquirieron la vivienda-, instada por la Mutualidad vendedora con base en la condición resolutoria explícita inscrita debidamente en el Registro de la Propiedad, al darse tal carácter a la falta de pago del precio aplazado en dicha compraventa en los términos senalados en el art. 11 de la Ley Hipotecaria ; además, tales fundamentos no dejan de encerrar una cierta contradicción, pues si se produjo una compraventa real bajo la apariencia de los actos resenados, tal contrato sería válido (la misma sentencia apelada alude a la jurisprudencia que estima la validez de estos contratos aunque incurran en algunas irregularidades administrativas como el sobreprecio, sin perjuicio de las sanciones que correspondan) y, por tanto, ninguna necesidad había de aplicar el art. 1306 del CC , referido a los efectos de la nulidad de los contratos; y ello en la medida en que la cantidad reclamada sería el precio de la compraventa encubierta pero válida y eficaz que, por tanto, no habría que devolver, y la nulidad de este contrato ni ha sido solicitada por alguna de las partes ni, en consecuencia y desde luego, puede ser objeto de este pleito.

2. No menos confusa es la fundamentación del recurso en la que, en efecto y como advierte la parte apelada, se altera por completo la causa de pedir, pues parte de la base, como hecho integrador de la pretensión impugnatoria que se deduce en la apelación, de la existencia de una compraventa que en ningún momento antes había alegado como fundamento jurídico (componente normativo) de la acción ejercitada en la demanda, lo que supone una clara mutatio libelli, introducida además en el recurso de apelación lo que resulta incompatible con el carácter y naturaleza de este recurso.

3. En realidad, lo que se trasluce de la prueba practicada es que hubo, en efecto, un contrato de compraventa real (como ya admite y reconoce el recurrente) a través de los diferentes actos y negocios jurídicos realizados por las partes, unos puramente aparentados en la mera formalidad externa de los documentos que los incorporaban y otros con la proyección jurídica adecuada para dar virtualidad al contrato real (como el otorgamiento del amplio poder a favor del actor para realizar actos de disposición sobre la vivienda, incluyendo la autocontratación), integrando todos ellos y en conjunto la trama simulatoria de la compraventa encubierta y verdaderamente querida por ellos.

Y, pese a lo senalado en la sentencia apelada, el contrato de arrendamiento se incluye en esa trama, siendo puramente aparente (con la finalidad alegada de dar cobertura formal a una posesión antigua para permitir la compraventa), incorporándose a un documento que se confecciona con un tipo y tamano de letra idénticos a los del documento fechado el día tres de julio de dos mil seis, teniendo ambos una misma estructura impresa, impresión que, además, no era usual ni se corresponde con la fecha del 16 de septiembre de 1990. Todo ello, en unión con el resto de la prueba practicada, permite presumir que el documento fue antedatado para aparentar el arrendamiento con tal finalidad, incluyéndolo en el conjunto de actos que servía para encubrir dicha compraventa. Por ello, la ineficacia de dicho contrato procedería más bien de su nulidad por su simulación -relativa- y no tanto por la resolución (que presupone el incumplimiento de una de las partes) decretada en la sentencia apelada.

4. Ocurre, sin embargo, que aquí no es posible alterar un pronunciamiento consentido por las partes y que ha devenido firme, no siendo objeto del recurso y sobre el que nada hay que decir

TERCERO.- 1. En cualquier caso el recurso no puede estimarse y ello por algunas de las consideraciones que ya se han realizado.

En efecto, el actor no puede ahora en el recurso acudir al saneamiento por evicción para fundar su pretensión de restitución o devolución de la cantidad reclamada (que ahora limita a una sola de las reclamadas en la demanda, pues, en efecto, no existe la menor constancia de que la otra también exigida en ella, la entregara a los demandado) cuando no es esa la base o el fundamento de lo pedido en la demanda, y ello al margen de que concurran o no los requisitos del saneamiento ahora alegado (entre ellos la llamada al proceso de evicción del vendedor, según el art. 1481 del CC ).

2. En realidad, acreditada y ya reconocida la simulación relativa con la existencia real del contrato de compraventa querido por las partes, en la que el precio se encubrió en el recibo o documento suscrito por los demandados en el ano 2006 que hacía referencia al anticipo de las rentas a devengar del aparentado contrato de arrendamiento hasta el ano 2023, este contrato de compraventa es válido y eficaz como antes se ha apuntado.

Y siendo válido el contrato, no hay ninguna obligación de devolver el precio a menos que se inste su ineficacia por algunas de las causas que pueden generarla por la parte legitimada para ello, siendo entonces la restitución uno de los efectos de la ineficacia declarada -si es que procede-, ineficacia que en modo alguno es objeto del presente procedimiento y sobre la que, por tanto, nada se puede decidir.

3. Por otro lado, tampoco cabe hablar de ningún enriquecimiento injusto, pues la cantidad entregada encuentra su causa en la compraventa realmente estipulada y representa el precio de la misma, de manera que en ningún caso se puede tildar de injustificado. Otra cosa es que el actor se haya visto privado de la posesión de la vivienda vendida como consecuencia de la resolución judicial promovida por la Mutualidad Divina Pastora, que vendió inicialmente a los demandados, por la falta de pago por éstos del precio aplazado, pero ello no puede justificar ni fundar en este momento el reintegro pretendido; sobre todo porque es trata esa de una cuestión ajena a este procedimiento si se pone en relación con la compraventa mencionada, sobre lo que nada se puede decidir, y más si se tiene en cuenta que el actor (que según se deduce de la prueba fue el que propuso el negocio a los demandados) tenía conocimiento del historial registral de la finca y, por tanto, de las cargas que pesaban sobre ella y, lo que es más importante, de la condición resolutoria explícita inscrita en el Registro de la Propiedad; y en este proceso ni se ha planteado ni, por ello, cabe resolver si los demandados conocían y, a su vez, pusieron en conocimiento del actor que la vendedora inicial ya había promovido con anterioridad a la venta la resolución del primer contrato con base en la condición resolutoria explícita en proceso en el que ya se había dictado sentencia, con las consecuencias que de ello podrían derivarse.

CUARTO.- 1. Procede, en definitiva y por lo expuesto, desestimar el recurso de apelación formulado y confirmar la sentencia apelada.

2. Como consecuencia de esta desestimación, las costas originadas con la apelación deben imponerse al apelante por disponerlo así el art. 398.1 , en relación con el art. 394, ambos de la LEC .

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación formulado y confirmamos la sentencia apelada, imponiendo al apelante las costas originadas con el recurso al apelante con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución, dictada en segunda instancia en un juicio ordinario tramitado por razón de la cuantía que no excede de ciento cincuenta mil euros, no cabe recurso alguno por lo que es firme.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.