Sentencia Civil Nº 249/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 771/2002 de 07 de Abril de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00249/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION DOCE

Rollo: 771/2002

Autos: 229/2000

Procedencia: 1ª INST.E INSTRUCCIÓN Nº2 NAVALCARNERO

Demandante/Apelante: DIRECCION000

Demandado/Apelante: EL ENCINAR DEL ALBERCHE,S.A.

Demandado/Apelado: Estefanía

SENTENCIA Nº 249

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

JOSE IGNACIO ZARZUELO DESCALZO

En MADRID , a siete de abril de dos mil cuatro .

La Sección 12 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID , ha visto en grado de apelación, los autos de COGNICION 229 /2000 del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de NAVALCARNERO seguido entre partes, de una como apelante DIRECCION000, representada por la Procuradora Dª. Alicia Martinez Villoslada, y MERCANTIL EL ENCINAR DEL ALBERCHE,S.A., representada por la Procuradora Dª. Reyes Virginia Garcia De Palma, y de otra, como apelada Dª. Estefanía, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de NAVALCARNERO , por el mismo se dictó sentencia con fecha 20 de julio de 2002 , cuya parte dispositiva dice: "Desestimando íntegramente la demanda formulada por el procurador D.Antonio Jiménez Andosilla, en nombre y representación de la DIRECCION000, contra Doña Estefanía, debo absolver y absuelvo libremente a la referida demandada de las pretensiones contra ella deducidas, imponiéndose las costas causadas a la misma a la Comunidad demandante.

Estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador D. Antonio Jiménez Andosilla, en nombre y representación de la DIRECCION000, contra la mercantil El Encinar del Alberche S.A. debo condenar y condeno a la referida demandada a pagar a la actora la suma de 355.733 ptas (2.138 euros), más los intereses especificados en el fundamento séptimo de la presente resolución, declarándose las costas de oficio."

Notificada dicha resolución a las partes, por DIRECCION000,y MERCANTIL EL ENCINAR DEL ALBERCHE se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que no impugnó el recurso. . Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 30 de marzo de 2004 , en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr.D.JOSE IGNACIO ZARZUELO DESCALZO .

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que hacemos nuestros y damos por reproducidos para evitar innecesarias reiteraciones, en tanto no se contradigan por los de la presente resolución, y

Se ejercita en el presente procedimiento por la DIRECCION000 una acción de reclamación de cantidad (4.453,54 €), frente a las demandadas Doña Estefanía y la entidad EL ENCINAR DEL ALBERCHE, S.A., derivada de la deuda contraída por el impago de cuotas de comunidad correspondientes a la parcela num. NUM000 de la fase NUM001 de la URBANIZACIÓN000, más sus intereses legales y costas. Contestada la demanda por la representación de la entidad EL ENCINAR DEL ALBERCHE, S.A. se opuso por la misma la excepción dilatoria de falta de personalidad de la actora y en cuanto al fondo del asunto la nulidad de los acuerdos por lo que se fijaron las cuotas reclamadas, su falta de legitimación pasiva al no ser propietaria de la parcela por haberla transmitido a tercero y la prescripción de parte de la deuda reclamada al amparo de lo establecido en el artículo 1.966.3 del Código Civil. La sentencia de primera instancia, tras desestimar la excepción dilatoria formulada, estima parcialmente la demanda por entender que parte de las cuotas reclamadas estaban prescritas por el transcurso de más de cinco años.

Contra la citada resolución se interpusieron sendos recursos de apelación tanto por la parte actora como por la mercantil demandada en base a las siguientes alegaciones:

A)Recurso de la actora: basado en la errónea aplicación de la prescripción al no ser aplicable el plazo de prescripción quinquenal del artículo 1.966.3 del Código Civil sino el general de quince años del artículo 1.964 de dicho texto legal.

B) Recurso de la demandada; que articula en los siguientes motivos:

1º.- Incongruencia: al haber sido demandada la entidad mercantil como titular registral de la parcela NUM000 de la fase NUM001 y ser condenada como propietaria de la misma.

2º.- Error de hecho en la apreciación de las pruebas y de derecho en su valoración, en tanto que ha quedado destruida la presunción legal de dominio del titular registral por la existencia de un titular catastral.

3º.- Infracción del artículo 1.214 del Código Civil por indebida inversión de la carga de la prueba al no tener obligación la recurrente de probar que no es la propietaria.

4º.- Cosa juzgada sobrevenida por haberse dictado dos sentencias en otros juzgados de Navalcarnero, en procedimientos en los que son parte ambas litigantes y basados en impagos de cuotas de comunidad sobre otras parcelas, desestimando las demandas presentadas por la actora, siendo consentidos los pronunciamientos de las mismas en tanto sólo se ha recurrido por la imposición de costas.

5º.- Ratificación de los fundamentos de oposición a la demanda en tanto la titular registral no es deudora por aplicación de los estatutos de la comunidad de propietarios, al no regirse principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal sino por sus normas privadas y el Derecho Común y supletoriamente por la citada Ley.

6º.- Falta de acreditación de la deuda, en tanto se fundamente en un certificado del Presidente sin constar que la liquidación ha sido aprobada por la Asamblea de propietarios y sin presentación de los recibos periódicos.

SEGUNDO.- Planteadas de tal modo las respectivas impugnaciones de la sentencia de primera instancia, comenzaremos analizando los motivos de impugnación formulados por la demandada por razones de orden lógico-jurídico pues, de prosperar alguno de los argumentos esgrimidos por la misma, carecería de sentido el análisis del motivo expuesto por la actora al no tener viabilidad su pretensión de cobro.

Con respecto a la alegada incongruencia por ser condenada la demandada mercantil EL ENCINAR DEL ALBERCHE, S.A. como propietaria cuando había sido demandada con el carácter de titular registral, no puede sostenerse tal pretensión pues no puede olvidarse que, en virtud del principio de legitimación del art. 38 de la Ley Hipotecaria, el titular registral del inmueble debe ser reputado propietario a todos los efectos correspondiendo a quien contradice dicha titularidad la plena acreditación de que la realidad extratabular difiere del contenido del Registro, prueba plena que no se ha producido pues, como es bien sabido, en nuestro ordenamiento jurídico la propiedad se transmite por la concurrencia de título y modo (arts. 609 y 1095 del Código Civil), y figurando en el presente caso como titular registral la citada demandada, según se desprende con claridad del documento número 4 de los presentados con la demanda, no cabe ninguna duda de que debe otorgarse pleno tratamiento de propietaria a la mercantil demandada y por tanto no existiría en ningún caso la pretendida incongruencia, pues,la presunción posesoria que emana del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, según el cual, a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, y además, sigue el citado precepto, de igual forma se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismo, y aunque es indiscutible que esa presunción posesoria que dicho artículo consagra en favor del titular dominical no es iure et de iure sino iuris tantum, esto es, mientras que o en tanto que la parte a quien la misma perjudica no demuestre lo contrario, lo cierto es que, en el presente caso, ninguna prueba se ha practicado a instancia de la mercantil demandada que permita destruir tal presunción, pese a su alegato en torno a la transmisión de la parcela del litigio a tercero, que debiera haberle conducido lograr con relativa facilidad, mediante la presentación de documento público o privado, un principio de prueba de que tal transmisión se habría efectuado y por tanto no era propietaria de la parcela, por lo que la Juez a quo no disponía de otra posibilidad que la acordada de considerar legitimada a tal demandada y absolver a la otra codemandada por su falta de legitimación pasiva.

No existe por tanto el alegado error de hecho en la apreciación de la prueba y de derecho en su valoración en tanto que no cabía otra posibilidad que considerar propietario de la parcela a quien efectivamente constaba inscrito como titular del dominio y ante la falta de prueba alguna sobre la alegada transmisión a tercero que, evidentemente, correspondía a quien alega tal hecho obstativo conforme a lo establecido en el artículo 1.214 del Código Civil (hoy sustituido por el 217 de la L.E.C.), en materia de carga de la prueba, por lo que en ningún caso se habría infringido tal precepto por indebida inversión de la carga de la prueba como pretende invocarse en el recurso y sin que la titularidad catastral, según la certificación del Ayuntamiento de Villa de Prado a nombre de un tercero nada menos que desde 1.984 -folio 421- y solicitada como prueba precisamente por la actora, tenga virtualidad suficiente a efectos de destruir la presunción de dominio basada en la titularidad en el Registro de la Propiedad y, en definitiva, quien tiene inscrito a su favor el derecho de propiedad debe pechar con las consecuencias de tal inscripción frente a tercero, precisamente por el carácter declarativo de tal inscripción y con la salvedad de que demuestre que no es el auténtico propietario.

Tampoco puede ser atendido el argumento relativo a la existencia de cosa juzgada sobrevenida, por la existencia de dos sentencias de distintos juzgados de Navalcarnero en las que se absuelve a la hoy condenada y sin que se recurra tal pronunciamiento salvo en lo relativo a la imposición de costas, ya que precisamente no nos encontramos ante resoluciones firmes y falta la triple identidad exigida para entender que estamos en presencia de cosa juzgada, por no tratarse exactamente de las mismas personas intervinientes en todos los procedimientos y siendo diversos los conceptos y las cantidades reclamadas, lo que imposibilita que este Tribunal se pueda sentir vinculado por unas resoluciones que pueden perfectamente obedecer a diversas causas de pedir y en las que la falta de legitimación pasiva de la titular registral, precisamente por haber acreditado que tal titularidad no se corresponde con la realidad, cosa que como se ha dicho aquí no sucede, pueda condicionar para el futuro cualquier otro procedimiento en el que se reclame frente al titular registral y un tercero.

TERCERO.- Con respecto a la invocada ausencia del carácter de deudora en función de las normas por las que se rige la Urbanización y como se establece en la sentencia de esta misma Sección de 1 octubre 2001 " Cualquiera que sea la naturaleza jurídica de las Urbanizaciones, como ocurre con la de la Propiedad Horizontal o de Casas por Pisos o con las Macrocomunidades, la jurisprudencia las viene configurando como una institución "sui generis" y de carácter complejo a la que es inútil buscar semejanzas e identidades con otras más clásicas y afines, al coexistir un derecho singular y exclusivo de los propietarios sobre un espacio limitado y susceptible de aprovechamiento independiente y una copropiedad con los demás de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes lo cual determina que para regular la concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de los derechos compartidos deban existir unas normas inspiradas en las relaciones de vecindad y tendentes a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno, dejando así establecidas las bases para una convivencia normal y pacífica e igualmente la imprescindible creación de unos órganos de gestión y administración entre los que destaca la Junta de Propietarios, cuyos acuerdos son vinculantes en tanto no sean impugnados judicialmente; y sentados estos principios generales debemos añadir que tratándose de las Urbanizaciones éstas se rigen en primer lugar por sus propios Estatutos o Reglamentos y, en su defecto, por las normas de la Comunidad de bienes y, analógicamente, por la Ley de Propiedad Horizontal que, tras su última reforma por Ley 8/1999 de 6 de abril, ha incorporado también a su articulado el régimen de los complejos inmobiliarios privados".

A la anterior doctrina debemos añadir, de un lado, que a falta de contratos o de disposiciones especiales, las comunidades de bienes se regirán por el Título III del Libro 2º Código Civil -art. 392-, que todo copropietario tendrá derecho para obligar a los demás partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común -art. 395- y que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría -art. 398-, de otro lado, que de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal son obligaciones de cada propietario, entre otras, la de contribuir con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que al pago de estos gastos del último año y la parte vencida de la anualidad corriente estará afecto el piso o local, cualquiera que fuese su propietario -art. 9-5ª- y, por último, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia el principio de la carga de la prueba que proclama el artículo 1.214 Código Civil no es absoluto, ni puede ser interpretado literalmente y menos establece un principio de valoración de aquélla, porque quien actúa frente al estado normal de las cosas o de las situaciones de hecho o de derecho producidas o reconocidas o de las que existe un principio de prueba, debe probar el hecho impeditivo de su válida constitución o existencia, así como la no producción de sus efectos normales por su extinción y no basta que se limite a su simple negación, a impugnar de manera genérica toda la documental de la otra parte, exigir que ésta pruebe todo de una manera exhaustiva o, en general, adoptar una postura procesal pasiva o de total inactividad (Ss. 13-enero-51, 28-septiembre-63, 18-octubre-66, 30-noviembre-82 y 11-octubre-92).

Partiendo de esta doctrina y de acuerdo con ella es clara la existencia de la comunidad actora y que en la misma está integrada la parcela núm. NUM000 de la Fase NUM001 C/ DIRECCION001 de la URBANIZACIÓN000, que esta existía como tal Urbanización y que tenía sus Estatutos y un Reglamento de Régimen Interior, en los que claramente consta la obligación de contribuir en los gastos comunes y que la superficie en metros cuadrados de la parcela, sirve para establecer la cuota de participación en los gastos generales que se fija en el 1,4 %; en consecuencia y de acuerdo con cuanto antecede y queda expuesto es claro que existe la deuda, que se considera suficientemente acreditada por la documental aportada con la demanda y a través de la Certificación del Presidente como está autorizado por los Estatutos por los que se rige, y que la demandada viene obligada a su pago, por lo que en definitiva ha de ser rechazado el recurso de apelación formulado por la mercantil demandada.

CUARTO.- En cuanto al recurso formulado por la Comunidad de Propietarios actora y siguiendo la teoría ya marcada por esta Sección 12ª en sentencias como la anteriormente citada de 1 de octubre de 2.001 o la de 15 de enero de 2.002, sobre el plazo de prescripción que ha de tenerse en cuenta con respecto a las deudas reclamadas, debe rechazarse la concurrencia de tal excepción que basa en la aplicación del artículo 1.966.3 CC, y que la Juez a quo a acogido parcialmente en virtud de una teoría mixta distintiva entre los gastos ordinarios y los extraordinarios, pues ésta cuestión ha sido tratada en diversas resoluciones de las Audiencias Provinciales, pudiendo citarse como exponente de lo que es el sentir mayoritario al respecto la de la AP Valladolid, Sec. 1ª, S 26-06-2000 la cual indica que "es discrepante con el que de forma reiterada viene estableciendo esta Ilma. Audiencia Provincial, que en reiteradas resoluciones (SS de 8 de mayo de 1994, 24 de abril de 1995, 5 de mayo de 1997 y 14 de abril de 2.000, todas ellas de esta misma Sección Primera) ha indicado que "...ejercitándose una acción de reclamación de cantidad por impago de las cuotas de comunidad esta acción prescribe por el transcurso del plazo de quince años, ya que el precepto aplicable es el del artículo 1.964 del Código Civil y no el apartado tercero del artículo 1.966 del referido texto legal, puesto que la obligación del titular de contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación proviene del derecho de propiedad y no de una relación de índole contractual, y no existiendo precepto que imponga obligatoriedad de señalar plazos anuales o más breves para abonar la contribución o cuota a los gastos generales mensuales o anuales, esta temporalidad no puede ser entendida de manera semejante a las contraprestaciones de tracto sucesivo, ya que no es una obligación fija en su cuantía y periódica por su vencimiento, sino que depende del presupuesto de ingresos y gastos de la comunidad de propietarios que se determine en cada ejercicio". Por ello, teniendo en consideración que se trata de obligaciones de carácter personal que no tienen establecido término especial, el plazo prescriptivo aplicable habrá de ser el general de quince años del artículo 1.964 del Código Civil, criterio que se apoya además en las pautas exegéticas que disciplinan la aplicación del instituto de la prescripción, que según constante doctrina jurisprudencial, en cuanto supone limitación del ejercicio tardío de los derechos no basada en principios de justicia material e intrínseca, debe ser objeto de tratamiento siempre restrictivo (STS de 22.9.84, 9.5.86 y 12.7.91)" (en igual sentido AP Barcelona, Sec. 4ª, S 06-09-2000 Madrid Sec. 13, S 15-03-2000, Murcia, Sec. 5ª, S 13-03-2000, Santa Cruz, Sec. 3ª, S 11-03-2000 y Toledo, Sec. 1ª, S 10-03-2000, por citar las más recientes). Por tanto, el motivo de recurso formulado por la actora ha de ser estimado en tanto no se considera prescrita la deuda, ni siquiera parcialmente, al reclamarse dentro del plazo de los últimos quince años.

QUINTO.- Al ser estimatorio el recurso de apelación formulado por la actora, procede no hacer expresa imposición de las costas causadas con su recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C. y, en virtud del mismo, ante la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de la demandada, se impondrán a la misma las costas causadas con su recurso.

Vistos los preceptos citados, concordantes y demás de general y especial aplicación

Fallo

ESTIMAR en parte el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Juan Antonio Velo Santamaría, en nombre y representación de Doña Inés, Don Juan, Doña Rosario, Don Silvio, Doña Araceli, Doña Francisca, Don Luis Miguel y Doña Rosa, contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia núm. 26 de Madrid en fecha veintiocho de diciembre de 2.000, en Juicio de Menor Cuantía núm. 589/99 y REVOCAR la misma en el sentido de estimar la demanda inicial del procedimiento frente a la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION002NUM002-NUM003-NUM004 de Madrid y declarar la nulidad de los acuerdos adoptados en las Juntas de Propietarios del portal NUM003 celebradas en fechas 14 y 28 de junio de 1.999, imponiendo a la demandada las costas causadas en primera instancia y sin hacer imposición de las de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará conforme al art. 208.4 de la actual L.E.C., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.