Sentencia Civil Nº 249/2008, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 5251/2006 de 08 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00249/2008

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

Modelo: SEN00

N.I.G.: 36038 37 1 2006 0601134

ROLLO DE APELACIÓN: RECURSO DE APELACION (LECN) 0005251 /2006

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de VIGO

Procedimiento de origen: JUICIO VERBAL 0000413 /2006

APELANTE: Juan Y OTRO

Procurador/a: HERMIDA PORTELA

APELADO/A: Santiago Y OTRO

Procurador/a: PUELLES-CASAL

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres.

Magistrados JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, Presidente; JULIO PICATOSTE BOBILLO y MAGDALENA FERNANDEZ SOTO, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA NÚM.249

En Vigo (Pontevedra), a Ocho de mayo de dos mil ocho .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los Autos de

JUICIO VERBAL 0000413 /2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de VIGO, a los que ha correspondido el

núm. de Rollo de apelación 0005251 /2006, es parte apelante-DEMANDADO: D. Juan Y Rosa , representado por el procurador D.HERMIDA PORTELA y asistido del Letrado D.SOFIA PEREIRA ; y, apelado-

DEMANDANTE: D. Santiago Y Cristina representado por el procurador D.JESUS

GONZALEZ PUELLES-CASAL y asistido del Letrado D.BARREIRO REBORERO .

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D./Dª MAGDALENA FERNANDEZ SOTO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 10 DE VIGO, con fecha 7 de julio de dos mil seis , se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que debiendo estimar y estimando integramente la demanda presentada por el procurador D.Jesús González-Puelles Casal, en nombre y representación de D. Santiago y Dº Cristina ,debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que ligan a las partes sobre la vivienda objeto de alquiler por la expiración de duración pactada y, en consecuencia debo condenar y condeno a los demandados D. Juan y Dº Rosa a dejar la vivienda ubicada en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 de Vigo, libre y a disposición de la parte actora,apercibiéndola de lanzamienro, y en caso de no verificarlo, y todo ello con expresa imposición de las costas ocasionadas en el presente procedimiento."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el Procurador apelante , en nombre y representación acreditada , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a la Audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección Sexta, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 31 de enero de 2008.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia recurrida, estimatoria de la demanda y que declaraba resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 , NUM001 de Vigo que ligaba a los aquí litigantes, la representación de los demandantes interpone recurso de apelación aduciendo, como principal motivo impugnatorio, el error en la valoración de la prueba en lo que atañe a lo que considera una incorrecta interpretación de lo dispuesto en el RDL 2/1985, en cuanto a la duración de los contratos, en relación con lo dispuesto en el art. 57 LAU/1964 y la DT 1ª LAU/1994 y todo ello ligado a la teoría de los actos propios que preside nuestro Ordenamiento Jurídico.

SEGUNDO: En primer lugar, se impone precisar que nos hallamos ante un contrato de arrendamiento concertado con fecha 15 de abril 1987, anterior, por tanto, a la entrada en vigor de la LAU/1994, de 24 de Noviembre de 1994 , siendo indiscutible y aceptado por ambas partes, que resulta de aplicación la Disposición Transitoria 1ª de la referida Ley , conforme a la cual "los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de Mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continúan rigiéndose por lo dispuesto en el art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985 del 30 de Abril , sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la LAU, aprobado por decreto 4104/1964 de 24 de Diciembre.... La tácita reconducción prevista en el art. 1566 CC lo será por un plazo de 3 años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el art. 9 de esta Ley . El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en el presente Ley para los arrendamientos de vivienda".

La interpretación que la jurisprudencia del Tribunal Supremo hace de la referida norma se condensa en la conocida STS de 2 de octubre 1998 cuando declara que "el art. 9 del RDL 2/1985 de 30 de abril , sobre Medidas de Política Económica, determinó la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos los anteriores a esta norma legal, sujetos a prorroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del art. 1.566 CC , a no ser que los contratantes hubiesen convenido explicita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el art. 1.255 CC y cuya posibilidad de pacto, como ha dicho esta Sala en sentencias de 4 Febrero 1992, 18 Marzo992 y 20 Abril 1993 , no se halla prohibida por el art. 9 del referido Real Decreto Ley , al haberse limitado a suprimir el nuevo texto el automatismo legal u ope legis, y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prorrogas forzosas".

La jurisprudencia antedicha, viene a establecer, en definitiva, que con el referido RDL ha desaparecido la aplicación automática de la prórroga forzosa, que solo existirá si las partes expresamente la acuerdan, de modo que, salvo este pacto, el contrato concluye al finalizar el pacto contractual. Así pues: 1. todos los contratos de arrendamientos urbanos, tanto de vivienda como de local de negocio, celebrado con posterioridad a la entrada en vigor del indicado RDL tendrán la duración que libremente estipulen las partes y no están sujetos a la prórroga forzosa, sino solo a la voluntaria por nuevo acuerdo de las partes o en virtud de la figura de la tácita reconducción y, 2.que lo anterior no impide que las partes al celebrar el contrato arrendaticio puedan convenir libremente la sujeción a la prórroga forzosa para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, sin que ello vaya contra lo dispuesto en el artículo 1.256 Código Civil , al menos mientras subsista el citado artículo 57 LAU, y, 3 .que serán los Jueces y Tribunales los que en cada caso concreto a la vista del íntegro contenido del contrato y teniendo en cuenta las reglas interpretativas -art. 1281 y siguientes CC-, así como las pruebas practicadas, los que deben determinar cual fue la voluntad concorde de las partes.

TERCERO: Sentado lo anterior, refiere la parte apelante la procedencia de que se desestime la demanda con fundamento en varios alegatos que se tratarán a continuación, entre ellos, el término prorrogable que se incluye en la estipulación primera y en la estipulación tercera en la que se inserta la actualización o revisión de la renta conforme al IPC y con una periodicidad anual, prueba, a su juicio, evidente de la intención de las partes de someter el contrato a una duración indefinida.

Acerca de tal cuestión hemos de señalar que, examinado el contrato de arrendamiento de que se trata, estimamos que su contenido en modo alguno pone de manifiesto que se hubiere pactado el sometimiento del mismo al régimen de prórroga forzosa, pues ello no se concluye de lo expresado en la cláusula del contrato, donde se establece que el plazo de este contrato será de un año a contar desde el día de hoy, prorrogable (estipulación primera), ni tampoco del hecho de que la revisión de la renta se estipulase cada doce meses a partir de la fecha de la celebración del contrato (estipulación tercera).

En efecto, partiendo de que en la estipulación primera se establece que el plazo será de un año a contar desde el día de hoy - fecha del contrato- prorrogable, sin que en la misma conste el sometimiento expreso a la prórroga forzosa del art. 57 LAU/1964 , consideramos que este tipo de prorroga no puede entender comprendida en tales términos, pues para entender el contrato sometido a las prorrogas forzosas impuestas al arrendador por la antigua ley de arrendamientos, en general, debe existir en el contrato de forma explícita, y por tanto en la cláusula que señala la duración del mismo ha de expresarse de alguna forma que la prorroga es la forzosa ya que de no existir tal acuerdo las prórrogas no pueden ser otras que las de la tácita reconducción del art. 1566 CC o, en su caso, habrá de deducirse implícitamente (no tácitamente) de los propios términos del contrato sin estar establecida en una cláusula especifica, pero tal deducción ha de ser clara y terminante para entender que existe ese acuerdo. El hecho de que el contrato se haya prorrogado después del primer año de vigencia inicialmente pactado, únicamente supone que ambas partes contratantes han hecho uso de la prorroga convencional de un año pactada en el contrato -que no tiene el carácter de forzosa para el arrendador ex art. 57 LAU/1964 - y de la tácita reconducción, como es muy frecuente que ocurra en esta modalidad contractual, y sin que tal hecho implique la deducción de entender que las partes se han sometido voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, y ello porque la expresión prorrogable sin más para los contratos perfeccionados durante la vigencia del art. 9 del Decreto-Ley 2/1985 , evidentemente hay que referirla a los supuestos de que el arrendamiento se encuentre en régimen de prórroga por tácita reconvención que es la legal para él, ya que para poder entender que la parte arrendadora se ha sometido al régimen establecido en el art. 57 LAU/1964 , es necesario que conste de forma clara ese sometimiento, por lo que si la cuestión es dudosa hay que entender que no existe tal sometimiento, pues así se desprende del propio art. 9 el RDL al establecer que los contratos de arrendamientos de viviendas o locales de comercio que se celebren durante la vigencia del mismo tendrán la duración que libremente pacten las partes, volviendo así al régimen natural de los arrendamientos que han sido concebidos como contrato de duración limitada, de acuerdo al tiempo establecido por voluntad pactada de las partes, o en otro caso el de un año señalado en el Código civil.

Tal conclusión tampoco queda desvirtuada por el hecho de que en dicho contrato se hubiere pactado la revisión cada doce meses o por el hecho de que a los dos años de celebración del contrato litigioso se hubiese convenido otro con respecto a un local sito en el mismo edificio, en que se pacta una duración indefinida, o porque no se hubiese intentado en momentos anteriores la extinción del contrato por la vía aquí pretendida, pues tanto la cláusula de revisión como los hechos referidos son perfectamente compatibles tanto con la posibilidad de que no se hubiere convenido la prorroga forzosa como con la posibilidad de que se hubiere convenido, de manera que nada aportan en orden a favorecer una interpretación acorde con la tesis de la parte apelante relativa a que las partes pretendieron convenir esa prórroga forzosa. Sin que, por otro lado, tampoco tenga relación con la cuestión que aquí se trata el hecho de que en se encuentre en trámite administrativo un expediente de ruina en relación a la finca en la que se ubica la vivienda arrendada.

CUARTO: Con carácter subsidiario entiende la parte apelante que se trataría de un contrato sometido a tacita reconducción, por lo tanto, transcurridos los tres años desde la entrada en vigor de la nueva LAU, si ninguna de las parte hubiese notificado a la otra al vencimiento del plazo trienal su voluntad de no renovar el contrato, el arrendatario se entendería prorrogado por otros tres años más y así sucesivamente.

Como ya se adelantó, la Disposición transitoria primera de la LAU/1994, establece en su inciso tercero del apartado primero que la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 CC , lo será por un período de tres años, sin perjuicio de la facultada de no renovación prevista en el artículo 9 de esta Ley y el arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente Ley para los arrendamientos de vivienda. Que, a la vista de dicha regulación legal y aplicándola al caso que nos ocupa, tendremos que entender que el contrato que une a las partes debe entenderse prorrogado por períodos de tres años desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, es decir desde el 1 Ene. 1995 al 1 Ene. 1998 , consecuencia de la tácita reconducción.

A partir de entonces, es decir, desde el 1 Ene. 1998, se entenderá prorrogado el contrato, según la legislación aplicable, art. 10 de la LAU/1994 , de manera y teniendo en cuenta que en el mismo se establece que al contrato prorrogado le sigue siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuvo sometido, y no existiendo previsión alguna en la LAU relativa a la situación que se produce con posterioridad al transcurso de los citados 3 años, estimamos que, una vez finalizada tal prórroga, será de aplicación la previsión del art. 1566 CC , por cuanto no existe posibilidad alguna, en nuestra estimación, de aplicar nuevas y sucesivas posteriores prórrogas de hasta tres años, como la establecida en el referido art. 10 , pues la misma constituye una posibilidad excepcional de prórroga del contrato, contemplándose únicamente una y hasta un máximo de 3 años más. Por tanto, no contemplada la posibilidad de que transcurrida la inicial prórroga se produzca otra nueva, y con ese excepcional contenido temporal de otros 3 años; ante ello estimamos que solo cabe la posterior aplicación de la tácita reconducción en los términos previstos en el art. 1566 CC del Código Civil.

Así las cosas, transcurrido el plazo de tácita reconducción de tres años contemplado en la Disposición Transitoria y sometido el arrendamiento a lo establecido en el art. 1566 CC , la duración de las prorrogas posteriores se regirán por lo dispuesto en el Código Civil, y su duración no será, por tanto, la de 3 años, como pretende el apelante, sino la establecida en los art. 1566 y 1581 de dicho cuerpo legal.

En atención a lo expuesto, teniendo en cuenta que el contrato que nos ocupa se prorrogó por 3 años desde la entrada en vigor el 1 de enero de 1995 de la vigente LAU, transcurridos dichos 3 años, y hallándonos ante un contrato cuya duración, en atención al hecho de haberse pactado una alquiler anual, si bien pagadero por meses, debe ser considerada anual conforme a lo dispuesto en el art. 1581 CC ; ante ello y habiendo manifestado la parte actora su voluntad contraria a la vigencia del contrato de arrendamiento mediante comunicación a los demandados efectuada el 20 de septiembre 2005 en la que puso en su conocimiento la extinción del contrato el día 15 de abril 2006; no podemos sino concluir, con la juzgadora de instancia, que el contrato se extinguió por finalización de su plazo de duración y sucesivas prórrogas, por lo que fue acertada en este aspecto la sentencia de instancia, debiendo, por tanto, desestimarse íntegramente el recurso de apelación.

QUINTO: La desestimación del recurso de apelación, y conforme a lo establecido en el art. 398.1, en relación con el 394.1 de la LEC, procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada.

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Doña Carmen Hermida Pórtela en nombre y representación de Don Juan y Doña Rosa , frente a la sentencia dictada en fecha 7 de Julio 2006 por el juzgado de 1ª Instancia núm. 10 de Vigo en Juicio Verbal núm. 413/2006 , la cual se confirma en su integridad, imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.