Sentencia Civil Nº 249/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 332/2014 de 11 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

Rollo nº 000332/2014

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 249

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

DOÑA Mª CARMEN ESCRIG ORENGA.

Magistrados/as

DOÑA PILAR CERDAN VILLALBA.

DOÑA MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

En la Ciudad de Valencia, a once de septiembre de dos mil catorce.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001580/2012, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 18 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandante - apelante/s Belarmino , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ROSA ANA SEVILLA CHANZA y representado por el/la Procurador/a D/Dª ELENA HERRERO GIL, y de otra como demandado - apelante OCHAL GROUP 2005 SL SERVICIOS DE DEPILACION BLOC SL, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JORGE BOSCH VIÑAS y representado por el/la Procurador/a D/Dª ANTONIO GARCIA-REYES COMINO.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª.PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 18 DE VALENCIA, con fecha 20 de marzo de 2014, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por D. Belarmino , representado por el Procurador D. Elena Herrero Gil, y estimando parcialmente la reconvención formulada por OCHAL GROUP 2005 S.L. (HOY SERVICIOS DE DEPILACION BLOC S.L.) representado por el Procurador D. Antonio García Reyes Comino, y declarando resuelto pordesistimientounilateraleral del arrendatario el contrato de arrendamiento concertado entre las partes en fecha 1 de marzo de 2010sobre DEBO CONDENAR y CONDENO a la parte arrendataria y demandada principal, SERVICIOS DE DEPILACION BLOC S.L., a que abone a la actora, en concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados del desistimiento unilateral del referido contrato,la suma de 65.279,85euros, importe que devengará el interés legal desde la interpelación judicial. Y DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandante a devolver a la entidad demandada la suma de 24.000 euros en concepto de fianza pactada; con los intereses legales de dicha suma desde la interpelación judicial. Cada parte abonará las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de las partes demandante y demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 10 de septiembre de 2014 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso de apelación se interpone por la parte actora inicial, D. Belarmino y también formula impugnación la actora reconvencional OCHAL GROUP 2005 S.L, hoy, SERVICIOS DE DEPILACIÓN BLOC S.L, contra la referida sentencia que entendió que cabía la estimación parcial de la demanda y de la reconvención porque, acordando modificar las partes el contrato de arrendamiento que les unía de 1-3-2010 sobre el local sito en la Gran Vía Germanías nº 36 de esta Ciudad una vez cumplida la condición de que la referida entidad y arrendataria abonara en fecha 31-12- 2016 el precio por la compra de las participaciones sociales que realizó al primero por escritura de 1-3-2011, al no darse tal cumplimiento dicho contrato estaba vigente hasta la segunda fecha por lo que la resolución del mismo en marzo del 2012 por la última supuso su desistimiento unilateral, injustificado y anticipado en el mismo por el que procedía una indemnización de daños y perjuicios al arrendador que cifra en 9 meses de renta pero no el importe de todas las devengadas y reclamadas en tal la demanda durante esa vigencia y la devolución de la fianza, a falta de comprobación de daños en plazo y de la no alegación de estos, objeto de tal reconvención.

En el recuro se solicita la estimación total de la demanda y, en su virtud, el cumplimiento del contrato citado y que se condene a la demandada al pago de de las rentas pendientes a la fecha de dictar la anterior sentencia por 215.62,84 euros más 8.845,47 euros al mes por las que se devenguen hasta el dictado de la presente o, alternativamente, en caso de confirmarse su resolución, que esa condena lo sea a una indemnización de 494.353,35 euros por todo el tiempo pendiente de la vigencia de aquel y, en todo caso no inferior a 359.225,83 euros por la mitad de ésta, y ello se funda en los siguientes motivos de infracción de dicha sentencia: 1) Vulneración de los arts. 1091 , 1124 , 1255 y 1256 del CC porque acuerda la resolución contractual y no se pronuncia con incongruencia sobre el cumplimiento del contrato por el que se opta en la demanda como permite a la parte cumplidora la segunda norma y cuya imposibilidad sobrevenida no consta y sí un desistimiento unilateral e injustificado de contrario; 2) Indebida valoración de las pruebas al interpretar también de modo indebido la escritura de 1- 3-2011, no entender doloso el incumplimiento de la demandada y aplicar erróneamente el art.56 de la LAU que no está previsto para el desistimiento unilateral de arrendamientos para uso distinto de vivienda por lo todo lo cual no cabe moderar la responsabilidad de ésta si no conceder las rentas reclamadas o alternativamente incrementar la indemnización que por esa moderación se acuerda por 9 meses de éstas.

La impugnación tiene por objeto la solicitud de que, con estimación íntegra de la reconvención, se declare justificado su desistimiento contractual o de no ser así se rebaje la indemnización a una suma que no exceda de 38.666,66 euros, y de que se condene a la demandada al pago, además de la fianza, de sus intereses legales desde la puesta a disposición de las llaves del local y al de todas las costas de la litis por aquella estimación, lo cual se sustenta en que la misma sentencia vulnera los arts, 11 y 36.4 de la LAU y 394 de la LEC por los siguientes motivos: 1)La doctrina sobre la primera norma fijan como criterio de indemnización el de 1 mes de renta por año del contrato que quede por cumplir, que en el caso hasta el 31-12-2016 es de 4 años y 10 meses lo que arroja la citada suma; 2)La segunda norma señala esa fecha de devengo de los intereses legales de la fianza pasado un mes desde la entrega de llaves que se cumple el 1-4-2012; 3) La demanda se ha desestimado en un todo por denegarse la reclamación de rentas que es su objeto y concederse una indemnización y, por el contrario, la reconvención se ha estimado íntegramente al acogerse su petición subsidiaria sobre esta indemnización derivada de su desistimiento y la relativa a la devolución de la fianza e intereses procedentes por lo que la condena en costas por ambas ha de ser de la actora.

Las oposiciones de cada parte al recurso y a la impugnación lo fueron por los fundamentos contrarios y por los de la sentencia que les favorecían.

SEGUNDO .- Esta Sala, acepta los fundamentos de la sentencia de instancia en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación, previa revisión de las actuaciones, pruebas, de su valoración y de las normas y doctrina aplicables en relación con los motivos del recurso y de la impugnación, partiendo de que en lo que se refiere a la apelación y para fijar su ámbito del artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, dice 'La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado'.

A estos efectos de la apelación el Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003 , Pte Marín Castan, Francisco, nos dice: 'Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante'. .".

Por su parte es reiterada la jurisprudencia sobre este mismo recurso en el sentido de que '... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione, nihil innovetur' a que se alude....'(entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983 , 6 de marzo de 1984 , 19 de julio de 1989 , 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997 ).

1 )De las pruebas y de lo no debatido en esta alzada resulta:

- La partes suscribieron sucesivos contratos de arrendamientode 1-7-2007,de 1-1-2009 y de 1-3-2010,con una rebaja de la renta y duración respectivas, recayentes sobre el local sito en la Gran Vía Germanías nº 36 de esta Ciudad .

- El contrato de arrendamiento de 1-3-2010(documento 2 de la demanda )y último suscrito se pactó con una duración de 10 añoshasta el 29-2-2020, una renta de 8000 euros al mes, y una fianza de 24.000 euros .

-Las partes acordaron ,según adenda incluida en la Estipulación 6.3 de la escritura pública de 1-3-2011 (documento 3 de la demanda )de venta de participaciones sociales a la demandada, que serían modificadas las condiciones del anterior contrato en el sentido de establecer una renta de mercado según pactaran o en su defecto de la media aritmética de la que establezcan dos tasadoras oficiales y una duración por periodos anuales pudiéndose resolver con un preaviso de 6 meses por ambas, todo ello una vez cumpliera la última sus obligaciones de pago aplazado del precio de esa compraventa de 3,075.000 euros de su total de 5,746.897,02 euros lo cual estaba previsto para el 31-12-2016, fecha a la que las mismas son contestes se alargaba su relación arrendaticia en tales condiciones de tal contrato pese a prever éste su citada duración hasta el 29-2-2020.

- Aunque en virtud dela citada escritura de venta de participaciones cabe entender que se fijó la expiración del plazo de este arriendo el 31-12-2016,por burofax de 24-1- 2012 la demandada por disfunciones de costes y para su ahorro derivados de tener la sede de su dirección y gestión en dos ciudades distintascon obligación de trasladar ésta a Barcelona, ofreció a la actora la renegociación del arrendamiento por menor superficie y correlativa menor renta o, de no procederse a ésta anunciando su resolución, a lo que ésta se opuso por no haber expirado su plazo y por haber aceptado el precio de la anterior compraventa su vigencia en esas condiciones pactadas (documentos 4 y 6 de la contestación a la demanda).

- En fecha 13-2-2012la demandada comunicó al arrendador su voluntad de rescindir el contrato ofreciéndole su posesión que éste no aceptóy el día 29 siguiente se levantó acta notarial al efecto de entregar ésta y las llaves del local sin que el último al que se le comunicó compareciera (documentos 7 a 9 de la contestación ).

-En marzo del 2012 la demandada dejó de pagar la renta.

- La demandada ha procedido a alquilar otro localen la calle Emilio Baró nº 82 bajo de esta Ciudad .

2)Motivo común del recurso y de la impugnación relativos al desistimiento del contrato .

A)Se plantean por apelante e impugnante un motivo interrelacionado en lo que afecta a los efectos del desistimiento por la demandada en el contrato de arrendamiento que les une antes de expirar su plazo por lo que se analizará éste de modo conjunto y en primer lugar para luego examinar los referentes a la reconvención relativos a los intereses de la fianza y a las costas.

a)Como normas y doctrina aplicables a este motivo citamos :

- Por su gran similitud con el objeto de la presente la sentencia de esta misma Sala de 24-2-2014,Rollo 37/2014 la cual en sus Fundamentos y en lo que a la misma afecta dice 'PRIMERO. -El presente recurso se formula por la parte demandada inicial , D... en relación con la demanda de juicio ordinario interpuesta por ...sobre declaraciones de ser debidas la resolución del contrato de arrendamiento que refiere y la indemnización de 3.1247,39 euros(1 mes de renta por cada uno de los dos años de su vigencia menos la fianza)o de la que se entienda ajustada a derecho , y actora en la acumulada de juicio verbal en reclamación de 21.339,78 euros por rentas vencidas y las que se devenguen hasta la sentencia formulada contra la última derivada del mismo contrato....SEGUNDO... B)El segundo motivo objeto de examen es el relativo a la imposibilidad de resolver unilateralmente, a no ser que se pacte en él , el contrato de arrendamiento so pena de vulnerar los arts.11 de la LAU y 1101 y 1124 del CC , indebida valoración de las pruebas con infracción del art.400 de la LEC ,por no haberse acreditado que esa resolución se justifique por la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como se alega en la demanda inicial y consecuente desestimación de ésta por la vigencia del mismo y estimación de la acumulada en reclamación de las rentas debidaspor el mismo al interponerla más gastos de devolución,y de las devengadas hasta sentencia de instancia ,en virtud de los arts.1255 , 1214 y 1566 el CC y la teoría de los actos propios que la dictada infringe . a)Como normas y doctrina citamos :-Por su resumen de la jurisprudencia del TS y por su relación con el caso transcribimos la sentencia de la AP de Barcelona de 18-6-2012 , que sobre esta cuestión refiere en sus Fundamentos: 'El artículo 4 LAU fija cuál es el régimen aplicable a cada tipo de arrendamiento, dentro del ámbito de la Lau , y respecto del que nos interesa, dice que 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil' . En ningún sitio de la Lau se contempla el desistimiento unilateral del arrendatario de locales, y el artículo 11 al que se refiere la sentencia, es aplicable a las viviendas. Dice este último precepto que 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.- Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.'Por la vía de remisión normativa, el artículo 11 Lau permite la aplicación subsidiaria a los locales de las normas imperativas de las viviendas.Pero el supuesto del artículo 11 no tiene nada que ver con el supuesto de autos, pues: a) no se trata de un contrato superior a cinco años; b) no se ha pactado nada por las partes sobre el particular. Ante este vacío normativo hay que acudir al Código Civil , de acuerdo con el sistema de fuentes del artículo 4 antes citado. El CC , al regular el contrato de arrendamiento, tampoco contiene norma alguna sobre la obligatoriedad del plazo contractual para ambas partes; pero de ahí no debe extraerse más conclusión que la de la obviedad de tal obligación. El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, en el que ambas partes quedan obligadas a determinadas prestaciones; unas son específicas de cada parte (por ejemplo, el arrendador ha de entregar la cosa, o el arrendatario ha de pagar el precio) y otras son comunes (por ejemplo, el respeto al plazo convenido). No todas las obligaciones de las partes en cada contrato tipificado legalmente se consignan de forma exhaustiva y explícita en la regulación específica; si se hiciera así, las leyes serían extraordinariamente farragosas y, además, sobrarían las regulaciones de tipo general sobre contratos, obligaciones, etc. Por esto, la ausencia de norma específica sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de un local hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos. Y así, encontramos:a) que el artículo 1091 CC dice que 'Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.'.b) que el 1127 CC dice que 'Siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto en favor del uno o del otro.'c) que el artículo 1255 CC añade que 'Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.'d) que el 1256 CC dice que 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.'e) que el artículo 1278 añade que 'Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.'f) y que, en sede de interpretación contractual, el artículo 1289 CC , ante cláusulas confusas dice que 'Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.'Este cuerpo normativo deja pocas dudas acerca de cuál es la situación que se produce cuando una de las partes desiste de lo que se ha convenido. Se convierte en parte incumplidora y conforme al artículo 1124 CC 'El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.'. Por lo tanto no puede acogerse esa orientación, que a veces se vislumbra en este tipo de reclamaciones en las que, ante la ausencia de una norma equiparable al artículo 56 TRLau , se tiende a entender poco menos que el arrendatario puede disponer a su antojo del contrato y puede desistir del mismo sin consecuencias. Por lo tanto, y volviendo al caso que nos ocupa, es cierto que el contrato no dice nada acerca de qué pasa en caso de desistimiento unilateral de arrendatario (del arrendador, ni se plantea, es inconcebible), y también lo es que la Lau no contiene ninguna previsión específica, pero no puede de ahí deducirse que el arrendatario puede desistir sin consecuencias ni que el arrendador quede inerme ante semejante proceder del arrendatario. Por el contrario, ambas partes, en base a todos los preceptos que acabamos de reseñar, vienen obligadas a respetar el plazo contractual de que ambas se han dotado en forma bilateral. CUARTO.- Sentada, pues, que el arrendatario viene legal y contractualmente (la cláusula de duración del contrato afecta a las dos partes) obligado a respetar el plazo contractual, lo que hay que analizar ahora es cuáles son las consecuencias del incumplimiento de esa obligación. Conforme al artículo 1124 CC el perjudicado puede exigir el cumplimiento del contrato o pedir la resolución, con indemnización en uno y otro caso de los perjuicios causados. Aquí el actor pide inicialmente el cumplimiento, pero es evidente que ante la devolución de la llave, lo que realmente acaba pidiendo es la indemnización derivada del incumplimiento. Esa indemnización la cuantifica en la renta de los meses que debió mantenerse el arriendo. Posteriormente, como consecuencia de que consigue alquilar nuevamente el local, reduce la indemnización al importe de los meses transcurridos entre el abandono unilateral y el nuevo alquiler, a fin de evitar la acusación de enriquecimiento injustificado. Es en este ámbito de las consecuencias del incumplimiento unilateral del arrendatario donde se han generado las resoluciones que a veces dan lugar a interpretaciones desenfocadas como en el caso de autos. Cuando la juez concede un mes de indemnización (quedaban 14 meses para la extinción natural del contrato) aplicando el criterio del artículo 11 Lau , se aparta, no ya del supuesto contemplado en este precepto que, como antes dijimos, no tiene nada que ver con el supuesto de autos, sino de las pautas aplicadas por el Tribunal Supremo y por esta misma Audiencia cuando se han utilizado diversos procedimientos para limitar los efectos desmesurados que podría producir la aplicación ciega y automática del sistema normativo que hemos descrito en el fundamento anterior, del que resulta que, en principio, el arrendatario (como el arrendador) viene obligado a respetar el plazo pactado (que, obviamente, puede ser muy largo). La STS 18.3.10 nos dice, en un caso de local de negocio en que por razones temporales se aplicaba el artículo 56 TRLau , que debe moderarse la rigidez que resultaba de ese precepto, moderándose la indemnización en un caso en que el contrato tiene una duración de 30 años y tras el desistimiento del mismo es razonable esperar que en un plazo prudencial la arrendadora pueda volver a alquilarlo. El TS, atendiendo a la naturaleza y ubicación del inmueble arrendado y las expectativas de nuevo alquiler, fija la indemnización en un año de renta. La STS 12.6.08 añade también sobre los mismos presupuestos fácticos y normativos y en relación con un contrato de 10 años y sobre el alcance del artículo 56 citado, que '... la jurisprudencia más reciente ha moderado el citado automatismo, estableciéndose, como norma general, la indemnización legal señalada y, en casos especiales, la fijación de una indemnización ajustada a las circunstancias del caso concreto para evitar, de esta forma, situaciones injustas.- En este sentido, ha de destacarse la Sentencia de 3 de febrero de 2006 , posteriormente citada en las Sentencias de 7 de junio de 2006 y de 8 de febrero de 2007 , que, para un caso similar, establece que «El art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción del Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , establece que «si antes de la terminación del contrato el arrendatario desaloja la vivienda o el local de negocio arrendado deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir». En aplicación de este último inciso del precepto, la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad (Ss. entre otras, 30 noviembre 1992, 28 febrero 1995, 13 febrero 1996, 26 junio 2002, 20 junio 2003, 3 junio 2005), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación( Ss., entre otras, 2 julio 1984 , 15 junio 1993 , 25 enero y 28 febrero 1996 , 17 octubre 1998 , 25 marzo 1999 , 23 mayo 2001 , 15 julio y 11 noviembre 2002 y 15 diciembre 2004 -éstas dos últimas como «obiter dictum»- ). Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato- en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva( arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964 , y 7.2 CC ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964 , 7.1 CC , 11 LOPJ y actualmente también 247 LECiv /2000)».. . En idéntico sentido STS 3.2.06 en relación con un arrendamiento de local por 25 años. Y la de 20.5.04 (la primera que aplicó el criterio del artículo 11 Lau a locales) acepta la solución de la Audiencia en el sentido de aplicar ese criterio a un contrato de local al que quedaban nueve años para extinguirse...b)Valorando finalmente los hechos probados expuestos,no se entiende que la juez de instancia haya seguido un iter deductivo totalmente lógico al efecto al estimar la demanda principal y desestimar la acumulada ni al aplicar el derecho aunque no consideremos vulnerado el art.400 de la LEC en relación con el informe de viabilidad del negocio pues su aportación en la audiencia previa venía justificada y se amparaba en su art.265 por las alegaciones de la contestación a la demanda,todo ello,por las consideraciones que exponemos seguidamente: -Si bien en el contrato litigioso nada hay previsto y el art.11 de la LAU sólo se refiere a arrendamientos de viviendas sin incluir el desestimiento unilateral del contrato que regula a los recayentes sobre local de negocio, seguimos el criterio de la jurisprudencia que opta para la aplicación analógica del mismo a éstos en cuanto que el de autos tiene una duración pactada superior a cinco años(la tenía de 15) y, en este caso,puede el arrendatario desistir del contrato y el mismo ha durado al menos cinco años(ha durado 13).- No entendemos,como se dice en el recurso ,que la resolución del mismo contrato ,cuya bondad se insta en la demanda inicial y acuerda la sentencia,venga justificada por una variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteraron sustancialmente la base del arrendamiento suscrito entre las partes en el momento de contratar de modo que ,de mantenerlo, se produzca una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquila el necesario equilibrio de las prestaciones y haga aplicables los institutos de la imposibilidad sobrevenida o el pacto 'rebus sic stantibus' pues, al efecto, de esta adveración la sociedad actora y arrendataria ,aporta un certificado de su contable con unión de listado de facturas pero sin exhibición de sus libros y ni de su contabilidad,y un informe de diciembre del 2009 de la necesidad del cambio del negocio para su supervivencia de venta al por mayor a la que se destinaba el local arrendado de autos por el de venta al público para lo que antes de comunicarse por la arrendataria la resolución del primero con efectos del 1-8-2010 se concertó otro en aquel mes de diciembre del 2009 con el último fin pero,con una mayor renta que la convenida en éste y con abono de las de ambos entre esas fechas...-Ahora bien ,la anterior falta de adveración no se aprecia decisiva para resolver el presente recurso porque no estamos ante un caso de resolución del contrato al que la apelante remite el art.1124 del CC de modo que al procederse a esa resolución por el arrendatario antes de vencer su plazo el 31-8-2012 lo incumplió, lo que conforme a esta norma, faculta a la otra parte como perjudicada a exigir su cumplimiento o a pedir esa resolución, con indemnización en uno y otro caso de los perjuicios causados,optando en el caso el arrendador por el primero si no que ,como hemos dicho ,por esa aplicación analógica del art. 11 de la LAU estamos ante supuesto un desistimiento unilateral en aquel por dicho arrendatario.-Sobre esta premisa ,y también en aplicación analógica de del citado artículo 11 lo que procede es fijar una indemnización a favor del arrendador que aunque aquel señale en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste ,la jurisprudencia expuesta ha venido moderando en el sentido de tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva de dicho arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. -Es para fijar esta indemnización cuando sí que es importante valorar las incidencias económicas antes referidas del arrendatario pese a no ser constitutivas de una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato y,también la actitud del arrendador ante el desistimiento del primero en tal vínculo antes de concluir el plazo pactado y,en este sentido aunque que las primeras no se han probado más allá de lo expuesto de descenso de la facturación y de lo inherente a la crisis actual, sí que sirven para justificar que ese desistimiento no fue arbitrario y que respondía a una dificultad de seguir el negocio en el local arrendado, frente a lo cual tal arrendador frente a las varias notificaciones de ella que se le hicieron, mostró pasividad y oposición a todo acuerdo que pudiera minorar sus efectos para ambas partes. -Esta indemnización que la juez de instancia cuantifica en 2 mensualidades de renta por cada un de los dos años que quedaban para el fin del plazo pactado a 1324,39 euros cada uno con un total de 5.297,56 euros sin deducción de la fianza en contra de lo que se pedía en la demanda inicial cuya actora lo ha acatado ,al entender menos graves las dificultades económicas de la arrendataria que aquélla refiere,se incrementa a la de 3 meses de tal renta por dichos dos años lo que hace un total de 8.086,34 euros,,,' .'.

- En relación con la resolución de los contratos en general la doctrina, en relación con los arts.1124 y 1504 del CC , establece(entre otras la sentencia de Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1989 ) que la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, no sólo en la vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada,bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, es decir, el órgano judicial sólo ha de constatar si la resolución unilateral efectuada por el acreedor está o no bien hecha, de modo que, en caso afirmativo, la sentencia se limita a declarar la correspondiente situación jurídica, que produce efectos 'ex tunc'.

En los casos en que la misma resolución del contrato se basa en la imposibilidad sobrevenida de su cumplimiento, hay que tener en cuenta la admisión, muy cautelosa de la jurisprudencia de la modificación de la regulación contractual, ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar( STS23-noviembre-1962 y 2-febrero-1966 ), ya por considerar puesta, al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual, una cláusula rebus sic stantibus que autorizaría la modificación ( STS 23- marzo-1963 , 28-enero-1970 , 31-marzo- 1960 , entre otras)

- En lo que afecta a la valoración de las pruebasel art.217 de la LEC , en su apartado 2, impone al actor la prueba de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables,el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros.

Al respecto, es reiterada la jurisprudencia en el sentido de que, si bien es cierto que aunque el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer,por mor del principio de inmediación, junto con los de oralidad y contradicción, que preside la práctica de dichas pruebas, no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, sí puede rectificarse en la segunda instancia, cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivodel órgano de la primera.

Es también doctrina jurisprudencial sobre esta materia que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes,pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994 , 20 julio de 1995 ).

- En lo que atañe a la interpretación de los contratos la doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal ...,Por otro lado ,la misma interpretación de los contratos, al igual que la valoración de la prueba,es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo (Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 19839.

b) Sobre este primer motivo cabe llegar a las consideraciones que exponemos seguidamente aplicando al resultado de la pruebas las normas y doctrinas citadas en el precedente:

-La actora inicial alega en su recurso, en esencia, que la sentencia de instancia vulnera los arts.1091 , 1124 , 1255 y 1256 del CC e incurre en una indebidas valoración de las pruebas e interpretación del contrato de venta de participaciones sociales y aplica erróneamente el art.56 de la LAU , con la petición en esencia de que se acoja el cumplimiento del contrato de arrendamiento que le une con la demandada con pago por ésta de todas las rentas adeuda hasta su expiración o, aún en caso de confirmarse su resolución, por no caber la moderación que por vía indemnizatoria hace aquélla por el incumplimiento doloso de dicha demandada, o que de hacerse tal moderación se incremente la indemnización, cuya rebaja que por el contrario o pide la última.

La actora en reconvención en su impugnación en este extremo pide que su desistimiento se entienda justificado y que en todo caso se rebaje la indemnización

-Con las anteriores precisiones ,hemos de señalar que la juzgadora de instancia, en esencia, no comete tales vulneración y errores valorativos y de interpretaciónporque, si bien es cierto que en la demanda se pide el cumplimiento del contrato de arrendamiento y que a ello faculta a la actora el art.1124 del CC , no es menos cierto que en la reconvención y en lo impugnado en esta instancia lo que se pide es su resolución por desistimiento del arrendatario, instituto del desistimiento al que conforme a la doctrina expuesta hemos de acudir cuando esa resolución tiene lugar antes de la finalización de su plazo con efectos indemnizatorios.

-Así pues, probado que la demandada desistió del contrato el 13-2-2012 siendo que finalizaba su plazo el 31-12-2016en virtud de la misma doctrina entendemos que son de aplicación analógica a los locales de negocio los arts. 11 y 56 de la LAU que regulan ese desistimiento para las viviendas con el efecto de establecer una indemnización a favor del arrendador ponderando las circunstancias concurrentes en cada caso, por lo que la decisión de la misma juzgadora de hacerlo así es acertada.

-Es a efectos de fijar esta indemnización para los que la jurisprudencia sigue diferentes criterios, desde un mes de renta, como señala dicho art.11, por cada año que quede para finalizar el plazo pactado,hasta varios y hasta toda la devengada hasta este fin, como dice dicho art.56, valorando con este objeto la conducta de de las partesen ese desistimiento y es al hacer esta valoración donde cabe analizar los motivos de apelación de la actora relativos a que el mismo en esta litis fue doloso y no respondió a imposiblidad sobrevenida.

-Con la anterior finalidad, entendemos sólo relevante la interpretación de la escritura de compraventa de participaciones de 1-3-2011 derivada de las relaciones comerciales y societarias de las partes y dado que el cumplimiento de sus pactos es ajeno a lo aquí debatido, para determinar el 31-12-2016 como plazo para el fin del arrendamiento vigente de 1-3-2010y su novación por otro contrato con una renta de mercado a fijar y menor duración y ello aunque en el primero ese plazo se remita hasta el 29-2-2020. En esta interpretación, a mayor abundamiento, se comparte el criterio de la sentencia pues,estando a la literalidad de la Estipulación 6ª.3 de esa escritura, la novación del actual arriendo está condicionada a que se cumpla la condición del pago del precio de la compraventa que recoge, literalidad que es el primer fuero al efecto según el art.1281 del CC sin que consten actos de las partes que denoten una intención distinta a ésta en el sentido de que el mantenimiento de la renta mayor pactada hasta que dicha novación se produjera por ser ésta parte de ese precio en la medida que ese mantenimiento era en beneficio de la actora y, verificado ese pago, se modificaba a favor de la demandada.

- Procede valorar finalmente la conducta de las partes a raíz de ese desistimiento, la de la demandada, vistas las comunicaciones en las que la basó, s i bien no se puede calificar de dolosacomo maquinación fraudulenta dado que intentó renegociar el contrato, alegó los motivos de aquélla como que le era antieconómico tener dos sedes y ofreció las llaves del local, sí que fue unilateral e injustificadaen febrero del 2012 dado que, fuera del citado motivo que resultó incierto pues alquiló otro local seguidamente y no unificó su domicilio en Barcelona, no alegó ninguna imposibilidad sobrevenida que le obligara a aquel por una variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar. Por su parte la conducta de la actora, aún siendo innegable que con las novaciones contractuales benefició a la demandada y que no tenia motivos para aquietarse a las negociaciones ofrecidas de contrario ni a su desistimiento ,producido éste se negó a tomar posesión con lo que ella misma propició la falta prolongada de percepción de las rentas que reclama pues de haberla tomado, sin perjuicio de acudir a los Tribunales para que éstos ratificaran la bondad o no de ese desistimiento con efectos 'ex tunc', podría haber arrendado a un tercero el local paliando los daños y perjuicios por los que ahora reclama.

- Bajo las anteriores premisas y dada esa ausencia total de justificación en el desistimientodiferente al caso cuya sentencia hemos referido como decisora de un supuesto similar en el que la arrendataria sí adveró dificultades económicas graves y siendo que la aquí apelada sólo concede 9 meses de renta, s eguimos el criteriode fijarvarios de éstos por cada año de vigencia del contratopero en lugar de 3 como señalamos en la primera y los citados 9 que señala la segunda determinamos 5 meses dedicha renta, suma que viene a coincidir con la de 208.852 euros que, con acogimiento del recurso en estos términos finalmente fijamos, y que era la que se solicitaba en la demanda como el total de las devengadas desde marzo del 2012 mas las devengadas en el curso de la litis hasta que se dictara resolución siendo el dictado de la referida sentencia de instancia en marzo del 2014, pero sin que procedan el importe total de las pedidas por vía de esta apelación hasta la fecha de la presente o hasta el fin del contrato.

3)Motivos de la impugnación de la actora en reconvención .

Dos son estos motivos, como se ha adelantado el relativo a la fecha de devengo de los intereses legales de la fianza cuya devolución estimada por la sentencia y objeto de la reconvención no se recurre por la actora, y el referente a las costas.

A)E n relación con el primer motivo ,dicha sentencia concede esos intereses legales desde la demanda siendo que el art.36.4 de la LAU dice que ,el saldo de la fianza que deba ser restituido, al final del arriendo, devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de llavessin que se hubiese hecho efectiva esa restitución por lo que, pedidos en la reconvención como tales intereses los procedentes,puestas a disposición de la actora las llaves le 29-2- 2012 y, como se ha dicho no apelada la procedencia de esa restitución ni en el cuerpo del escrito de apelación ni en su suplico que omite toda referencia a ella lo que excluye entrar en los términos en que esa entrega se produjo, se ha de acoger este pedimento de la impugnación de que ese devengo se produzca desde el 1-4- 2012.

B) Por último, se solicitala imposición de las costas de demanda y reconvención a la actora inicial por su vencimiento, en cuanto a las de la primera por no acogerse su petición de cumplimiento del contrato ni de pago de las rentas devengadas y, en cuanto a las de la segunda, porque se ha acogido su primera pretensión principal de resolución del contrato y la subsidiaria a la de no hubo incumplimiento del contrato por su parte de fijar una indemnización,y la otra principal de restitución de la fianza.

a)Como normas y doctrina citamos:

-El art.394 de la LEC que dice ' 1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad...'.

Sobre las peticiones subsidiarias y alternativas la sentencia de la Sección 8º de esta AP de 30-7-2010 , dice :'...como se razona en la sentencia de primera instancia conforme a la doctrina jurisprudencial ( STS de fechas 27 de octubre de 1.998 EDJ1998/23363 , 27 de septiembre de 2.005 EDJ2005/149438 y 14 de septiembre de 2.007 EDJ2007/159262 ), el hecho de admitir la petición principal, o la subsidiaria o cualquiera de las formuladas alternativamente implica en principio una admisión total de la demanda, ya que a) cuando el actor formula peticiones alternativas, la sentencia que accede a una de las solicitudes conlleva una admisión total de lo pedido en cuanto no pueden en principio concederse las dos o más alternativas a la vez; b) cuando se contiene en el 'petitum' de las demandas una petición subsidiaria lo que con ello se hace es ofrecer también al Juzgador una posibilidad de opción entre las dos, con lo cual la decisión del mismo en uno u otro sentido lleva implícita una admisión total de la pretensión por la que opte, en cuanto tampoco puede en términos generales concederse la principal y la subsidiaria.

b) Aplicadas las normas al caso según lo petitums de demanda y de reconvención, la estimación de ambas es parcial y por ello es procedente la no imposición de costas, la de la primera, y más tras el incremento de la indemnización por el acogimiento del presente recurso al no darse lugar la cumplimiento del contrato que instaba ni a todas las rentas reclamadas en éste, y la de la segunda porque, pese a que en la misma se pide la resolución del contrato y que su desistimiento no supuso su incumplimiento del contrato ,la sentencia acuerda dicha resolución pero por ser ese desistimiento unilateral y mediar este incumplimiento y, aunque luego acoja la indemnización pedida como subsidiaria, ésta se concretaba en 38.666,66 euros en sus Fundamentos, por 1 mes de renta por cada año de vigencia del contrato que quedabada al igual que lo hace su esta impugnación, suma que es inferior a la que señalan la sentencia de instancia y la presente.

TERCERO.- Por todas las anteriores estimaciones parciales de recurso e impugnación, no cabe hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias, conforme a los arts.394 y 398 de la LEc .

hacerla.

En su virtud,

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que con estimación en parte del recurso de apelación, interpuesto la representación de D. Belarmino y de la impugnación formulada por la de OCHAL GROUP 2005.SL, hoy, SERVICIOS DE DEPILAICÓN BLOC S.L, contra la sentencia de fecha 20 de marzo del 2014, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº18 de VALENCIA , debemos revocarla y la revocamos parcialmente, en sentido de incrementar la indemnización de daños y perjuicios reclamada en la demanda y objeto de su condena a la suma de 208.852 euros, y de acordar que los intereses legales de la fianza reclamada en la reconvención y objeto también de su condena, se devengarán desde el 1-4-2012,confirmando en un todo y en los demás dicha sentencia.

No cabe hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional en el plazo de VEINTE DIAS si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre de 2011 (aportando las correspondientes sentencias contradictorias - o extractos de las mismas - en las que se base) y en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Y, a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, para su ejecución y debido cumplimiento.

Así por ésta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe. La anterior resolución ha sido leída y publicada por el Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial. En Valencia a once de septiembre de dos mil catorce.