Sentencia CIVIL Nº 249/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 152/2020 de 18 de Junio de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37013860
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0224228
Recurso de Apelación 152/2020
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 5/2019
APELANTE: D./Dña. DIRECCION000
PROCURADOR D./Dña. FELIPE DE IRACHETA MARTIN
APELADO: D./Dña. Jaime
PROCURADOR D./Dña. ROSA RIVERO ORTIZ
SENTENCIA
ILMO. SR. MAGISTRADO:
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
En Madrid a dieciocho de junio de dos mil veinte.
Visto en grado de apelación, por el Magistrado de esta Sección Vigésima de la Audiencia Provincial de Madrid,
el Ilmo. Sr. D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA, actuando como Tribunal Unipersonal en segunda
instancia, los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 5/2019 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº
33 de Madrid a instancia de D. DIRECCION000 (C.B.) apelante - demandada, representada por el Procurador
D. FELIPE DE IRACHETA MARTIN contra D. Jaime apelado - demandante, representado por la Procuradora
Dña. ROSA RIVERO ORTIZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada
por el mencionado Juzgado, de fecha 20/11/2019.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 20/11/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Estimo en esencia la demanda planteada por DOÑA ROSA RIVERO ORTIZ, procurador de los tribunales y de D. Jaime , contra D. Rodolfo , como copropietario y a los demás cotitulares pertenecientes a la comunidad, y este como representante de DIRECCION001 declaro haber lugar a la misma, y en su virtud condeno a la parte demandada a abonar a la actora TRES MIL CIENTO SETENTA EUROS (3.170.-euros) en concepto de fianza y depósito entregada al inicio del alquiler, más los correspondientes intereses legales desde la interposición de la presente demanda más los intereses recogidos en el apartado 4 del Artículo 36 de la LAU, devengados a partir de la fecha en que trascurrieron 30 días desde la entrega de llaves del inmueble. Todo ello con expresa condena en costas a la demandada.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al mismo. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y seguido el recurso por sus trámites legales, ha quedado pendiente de dictar la resolución definitiva.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid en el Juicio Verbal nº 5/19, por la que estimándose en esencia la demanda formulada por D. Jaime la Comunidad de Bienes DIRECCION001 , al amparo de lo previsto en el art. 36.4 de la LAU, fue condenada dicha comunidad de bienes a que le abonase la cantidad de 3.170 €, con los intereses correspondientes, y que era el resto de la fianza y depósito por un total de 8.800 € que en su día le entregó por razón del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes sobre la vivienda sita en la c/ DIRECCION002 nº NUM000 de Madrid, y que la arrendadora demandada había retenido ante los daños que presentaba la vivienda tras finalizar el contrato, y de los que lo consideraba responsable, interpone recurso de apelación la condenada.

Adujo, en definitiva, error en la valoración de la prueba, así como la infracción de los arts. 21 de la LAU y 1.563 y 1.564 del CC.



SEGUNDO: El recurso formulado debe ser parcialmente estimado. Y es que a través del informe pericial aportado a los autos por el propio actor con su demanda (documento nº 5), ha quedado suficientemente acreditado que no llegó a devolver a la arrendadora la vivienda alquilada en las condiciones en las que debió hacerlo al finalizar el contrato, de conformidad con lo pactado en el mismo y con lo establecido en los arts.

1.561 y concordantes de la LEC, si bien no podía hacérsele responsable de todos los daños que aquélla presentaba.

De los 2.200 € de fianza y de los 6.600 € de depósito que el actor entregó a la arrendadora tras suscribir el contrato, una vez que desalojó la vivienda, sólo le devolvió 5.214,68 €, es decir, que retuvo un total de 3.585,32 €. De dichas cantidades, 415,32 € las consideraba adeudadas en concepto de renta, y lo que no se discute.

El resto, es decir, 3.170 €, era la cantidad en la que se valoraron los daños existente en la vivienda y de los que la arrendadora responsabilizaba al actor: a) 2.275 €, por la pintura de los paramentos verticales y de los techos del baño, ante los daños y manchas que presentaban; b) 25 €, por el pulsador de un interruptor de luz que estaba roto; c) 120 €, por las 10 lámparas fundidas y no repuestas; y d) 750 €, por el lijado y barnizado de la tarima de dos habitaciones y pasillo, previo tratamiento para la retirada de manchas.

A) Según se desprende del referido informe pericial, la pintura de los paramentos verticales presentaba daños generalizados como consecuencia de un 'uso incorrecto y falta de mantenimiento' (manchas, pinturas, decoraciones puntuales ajenas al acabado original, rayas irregulares de colores, despuntes de esquinas y desconchones con agujeros por taladro). Se concluyó que como no era posible un arreglo puntual de los mismos, había que pintar la totalidad de los paramentos verticales de la casa.

Establece el art. 1.561 del CC, que el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, siendo responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, como puntualiza el art. 1.563 del mismo cuerpo legal.

Por tanto, y en principio, es evidente que al haber daños en determinados paramentos verticales, que evidentemente no fueron consecuencia de un desgaste normal o uso corriente de la vivienda, y como eran las manchas, pinturas y las rayas irregulares de colores que presentaban, o las decoraciones puntuales ajenas al acabado original, que según aclaró la testigo en el acto de Juicio, se trataba de pegatinas con las que se decoró la habitación de los niños, de su reparación debería responder el arrendatario. Como el perito aclaró en el acto de Juicio, ese mural infantil aún estaba en la pared, y cuando se retirase, habría que restaurar la pintura de los paramentos.

También se apreciaron en las paredes agujeros o taladros para poder colgar cuadros u otros elementos decorativos. Sin embargo, y a diferencia de lo anterior, de tales daños no puede responsabilizarse al arrendatario sin más, es decir, que no tendría por qué exigírsele su reparación. Efectivamente los preceptos antes citados, al igual que la cláusula 3ª del contrato, le exigían devolver la vivienda en las condiciones en las que la recibió, sin que hubiese acreditado que tales boquetes existieran al tomar posesión de la misma.

El problema en este punto surge porque en el tercer párrafo de la cláusula 10ª se prohibía expresamente al arrendatario hacer taladros o agujeros, pero sólo en la cerámica de las paredes de la cocina y baños sin permiso de la propiedad, pudiéndose dar a entender que si se realizaban en otro tipo de habitaciones o paredes quedaba autorizado, por suponer un uso normal de la vivienda, en cuanto que para hacerla habitable y acogedora a sus moradores, debía ser decorada e instalar algunos muebles. De conformidad con lo establecido en el art. 1.288 del CC, la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no puede favorecer a la parte que hubiese causado la oscuridad, siendo evidente que en este caso lo fue la propia parte arrendadora.

Igualmente se detectaron daños en 'el falso techo del baño', es decir, sólo en uno de ellos, puesto que la pintura estaba deteriorada y desconchada como consecuencia de la humedad de condensación, y lo que se atribuía a 'un uso incorrecto de la ventilación' por no abrirse la ventana después de ser utilizada la ducha. El problema en este punto también surge porque como indicó la testigo en el acto de Juicio, había dos baños, uno grande con bañera y otro sólo con ducha; y uno de ellos carecía de respiraderos y ventanas. No ha quedado suficientemente acreditado cuál de esos cuartos de baño presentaba los daños. Y si era el que carecía de ventilación natural o de 'respiraderos', los posibles problemas que se pudieran producir por la condensación de la humedad, no podían serle imputables al morador de la casa, ni atribuible a un uso incorrecto de unas instalaciones que no constaba que estuvieren preparadas para permitir su uso y evitar tales daños. Además, difícilmente se podrían abrir unas ventanas que no consta que existieran.

El demandado descontó al actor el coste de la pintura de todos los paramentos verticales y del techo de un baño, previo emplastecido de las zonas dañadas y tratamiento de manchas. En concreto, 2.275 € (455 m2 a 5 € el m2). La cuestión es que, habida cuenta que no tenía que responder de los daños del techo del cuarto de baño, ni de la reparación de las paredes en las que se hubiesen realizado sólo taladros para la colocación de elementos decorativos, se ignora, con la certeza que se requiere, de la reparación y pintura de qué habitaciones o dependencias de la vivienda debía responder, así como de los m2 afectados.

B) Sí debe responsabilizarse al actor de la reposición del pulsador de un interruptor de luz que estaba roto, y cuyo coste se ha acreditado que era de 25 €. Él mismo lo asumió en la carta que remitió a la propiedad de fecha 26 de enero de 2.018 y que aportó como documento nº 3 de la demanda (folio 21).

C) No debe responder de los 120 € que le exigía la arrendadora por las 10 lámparas fundidas y que no repuso.

Es evidente que se trata de un elemento consumible que no consta que hubieren sido dañadas por culpa del arrendatario. Según se expuso en el informe pericial, sólo estaban fundidas. De conformidad con lo establecido en el art. 1.561 del CC, el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, y como evidentemente ocurrió con esas bombillas. Se fundieron por su desgaste o normal uso.

D) Por el contrario, sí ha de responder de los 750 € que le descontaron por el lijado y barnizado de la tarima de dos habitaciones y pasillo, previo tratamiento de manchas.

Según se expresó en el informe pericial referido, se detectó un total descuido y abandono en el mantenimiento de las tarimas, al no darle los tratamientos periódicos necesarios para su correcta conservación, apreciándose daños en la zona de acceso, zona de radiadores, salón-comedor y habitación principal. Tales daños se habían producido por vertidos de aceites, de agua o de cualquier otro líquido que no fueron tratados ni secados oportunamente. Se trataba de formas circulares con veladuras y decoloración del barniz, debidas a la colocación de macetas o de cualquier otro elemento circular, existiendo otras veladuras blanquecinas y decoloraciones del barniz en las zonas donde se ubicaba un radiador de agua, y bajo toda la superficie del mismo, que, por su localización, no estarían causadas por esporádicas fugas de agua, sino por la humedad y el goteo que se produciría por poner a secar la ropa.

Se reclamaba la reparación mediante lijado y posterior barnizado de la tarima de dos habitaciones y del distribuidor de entrada, así como de las zonas puntuales junto a los radiadores existentes en el resto de las estancias.

Pues bien, y a pesar de lo constatado, ni el actor acreditó que la tarima de la vivienda presentara tales daños con anterioridad a ocupar la vivienda, ni que tales daños fueran consecuencia de un uso normal de la vivienda y de sus instalaciones, o que fueran una consecuencia necesaria de ello.

Es evidente que los radiadores, como fuente de calor que son, pueden ser utilizados, además, para proceder al secado de ropa, aunque no fuere ese el fin principal al que están destinados. Pero si se les dar ese otro uso, y el suelo de la habitación en la que se ubican es de tarima, qué menos que protegerlo o secarlo si de la ropa se desprendiera humedad que pudiese dañarlo. Por otro lado, en la cláusula 10ª del contrato se estipuló que quedaba expresamente prohibido poner macetas o tiestos de flores en el suelo, sin colocar antes un protector.

Es evidente, ante la realidad de los daños, que no se colocó un protector adecuado, y de lo que debe responder el inquilino.



TERCERO: De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de la LEC, no procede expresar condena en el pago de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Vistos los arts. citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Bienes DIRECCION001 , contra la Sentencia de fecha 20 de noviembre de 2.019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid en el Juicio Verbal nº 5/19, y dejando parcialmente sin efecto la misma, debo condenar y condeno a dicha comunidad de bienes recurrente a que abone a D. Jaime la cantidad total de 2.395 €, más los intereses establecidos en la referida resolución. No procede expresar condena en el pago de las costas causadas en ninguna de las instancias. Procede la devolución del depósito constituido.

La presente resolución se notificará en legal forma a las partes, haciendo saber que contra la misma no cabe recurso alguno.

Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe