Sentencia Civil Nº 25/1999, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 254/1998 de 05 de Febrero de 1999

Encabezamiento

APELACIÓN CIVIL

Rollo de Sala n° 254/98

Juicio de cognición n° 377/97

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n° 1 de Soria

SENTENCIA CIVIL N° 25/99

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D. José Ruiz Ramo

MAGISTRADOS

D. Miguel Angel de la Torre Aparicio

D. Rafael María Carnicero Giménez de Azcárate

Soria, a cinco de febrero de mil novecientos noventa y nueve.

Esta Audiencia Provincial de Soria ha visto el recurso de apelación civil núm. 254/98, contra

la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n° 1 de Soria, en el juicio de cognición n°

377/97. Han sido partes:

Como demandados apelantes, D. Darío Y Dª.

Pilar , representados por la Procuradora Sra. Alfageme Liso y asistido

por el Letrado Ser. Revilla Rodrigo.

Y como demandante apelado, D. Juan Ignacio , representado por

la Procuradora Sra. Ortiz Vinuesa y asistido por el Letrado Sr. Foclh Santamaría.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia n° 1 de Soria, se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. María Paz Ortiz Vinuesa, en nombre y representación de Don Juan Ignacio contra don Darío y Doña Pilar , declaro resuelto por falta de pago el contrato de arrendamiento que vincula a ambas partes, y que rece sobre la vivienda sita en Soria, calle DIRECCION000 de Soria, número NUM000 , NUM001 izquierda, condenando a los demandados -a dejarlo libre vacuo, expedito y a disposición de su propietarios, bajo el apercibimiento de ser lanzados en la forma y plazos legalmente previstos, asimismo condeno a los demandados a bonar a la propiedad la suma de 17.664 pesetas, más los intereses legales desde la resolución judicial, todo ello sin hacer expresa condena en costas."

SEGUNDO.- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandada, dándose traslado del mismo al demandante, quien presentó escrito impugnado el recurso de apelación, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de apelación civil n° 254/98, y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el articulo 735 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para dictar sentencia.

Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Rafael María Carnicero Giménez de Azcárate.

Fundamentos

PRIMERO. - Contempla la litis el ejercicio de una acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda y de reclamación de cantidades adeudadas, ex artículo 40,2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La sentencia de instancia, dictada con fecha 16-11-98, estima la demanda, declarando resuelto por falta de pago el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, condenando a los demandados a dejarlo libre bajo apercibimiento de lanzamiento, y condenándoles a abonar a la propiedad la suma de 17.664.- pesetas, más los intereses legales.

La parte demandada formula recurso de apelación contra la citada sentencia, afirmando que por lo que se refiere a los hechos objeto del pleito, no existe discrepancia entre los litigante, alegando como motivo del recurso, inadecuación de procedimiento, al entender que no cabe interponer una acción de desahucio por falta de pago. En cuanto al fondo, afirma el apelante que el punto de conflicto se encuentra en determinar si procede o no la actualización de la renta durante el segundo año, cuando se produce la modificación sustancial de la situación económica de los arrendatarios. La parte actora apelada entiende que la actualización debe continuar adelante, aunque cambie la situación económica de los arrendatarios tesis recogida en la sentencia impugnada mientras que la parte demandada defiende la postura de que si los ingresos de los inquilinos han disminuido por debajo del límite marcado por la Ley, esa actualización deberá detenerse.

Entiende el apelante que ante la oposición mostrada por los arrendatarios frente a la actualización pretendida por el actor, éste debería haber ejercitado previamente la acción y el procedimiento contemplado en el artículo 39,4° de la LAU , a efectos de determinar si procedía la actualización, y una vez determinada la renta, procedería la acción de desahucio si los arrendatarios hubieran persistido en no abonar esa renta.

SEGUNDO.- El arrendador accionante acumula en su demanda dos acciones: una tendente a la reclamación de rentas, y otra dirigida resolver el contrato de arrendamiento ( art 40,2 LAU ). El problema consiste en determinar si dada la oposición del arrendatario a la actualización de la renta pretendida por el arrendador, éste debería haber interpuesto la acción prevista en el artículo 39,4º de la LAU , en lugar de la acción entablada.

La solución del problema planteado exige un estudio de los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . El artículo 39.2 establece que los litigios relativos a los contratos regulados en dicha Ley, con las excepciones que se indican en los apartados 3 y 4, se tramitarán dé acuerdo con las normas del juicio de cognición, que debe pues ser considerado como el proceso tipo o juicio marco de los litigios que se susciten sobre la materia. El art. 39.4, que constituye una excepción a la regla general sentada en el 39.2, establece que cuando exclusivamente se ejerciten acciones para determinar las rentas o importes que debe pagar el arrendatario, se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea la cuantía litigiosa. De los preceptos aludidos se deduce que el juicio verbal se reserva para el ejercicio en exclusiva de la acción tendente a la determinación de la renta, por lo que cuando no se da esa exclusividad, como sucede en el caso de autos, las acciones acumuladas no podrán sustanciarse en juicio verbal, sino en el, juicio de cognición, proceso tipo o marco en la materia. Por ello en el caso que nos ocupa, resultaría adecuado el procedimiento de cognición promovido por el actor, al haberse reclamado cantidades adeudadas y resolución por falta de pago, oponiéndose el arrendatario a dichas cantidades por no mostrarse conforme con la actualización de la renta, tesis que fue acogida por la Juez de Primera instancia en el auto dictado el 16 de abril de 1998 en los presentes autos.

Por lo expuesto, no puede acogerse la tesis de inadecuación de procedimiento esgrimida por el demandado.

TERCERO.- En cuando al fondo, como sostienen las partes, nos encontramos ante una cuestión jurídica: si procede o no la mutabilidad de la actualización de la renta en el supuesto de que en el segundo año hubieran cambiado sustancialmente la situación económica dé los arrendatarios.

La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales es contradictoria: unas ( Audiencia Provincial de Badajoz, en Sentencia de 21-1-97 ), estiman que la admisión por el arrendatario del primer requerimiento de actualización no impide que pueda oponerse a las siguientes peticiones, como en el supuesto de insuficiencia sobrevenida de ingresos, situaciones de paro, jubilación, ect., en base a que en estos casos, no es de aplicación la doctrina de los actos propios, y considerando que no cabe pensar que un asentimiento dado en un momento determinado y para unas circunstancias concretas, pueda afectar a situaciones venideras. Otras, cuya doctrina acoge la Juez a quo, ¿ Audiencia Provincial de Valladolid, en Sentencia de 10-10-96, de Pontevedra de 15-7-97 y 11-12-97 ), se muestran en contra de la suspensión o anulación de la actualización en dichas condiciones fundándolo en razones de seguridad jurídica por encima de todo.

Esta Sala se decanta por esta última tesis, ya que es contrario al espíritu de la nueva Ley obligar al arrendador a tener que soportarlas consecuencias de una menor solvencia sobrevenida al inquilino, tras haber aceptado éste la procedencia de la actualización, ya sea bajo la forma de un menor porcentaje de actualización, ya sea bajo la forma de declarar la improcedencia sobrevenida de la actualización. De conformidad con Disposición Final Cuarta, que establece que el Gobierno procederá, transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor de la Ley, a presentar a las Cortes Generales un proyecto de ley mediante el que se arbitre un sistema de beneficios fiscales para compensar a los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la Ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato..." puede deducirse que la intención del legislador es que el propietario no puede ser obligado atener que soportar, desde la entrada en vigor de la ley, las consecuencias de la precaria economía de su inquilino, sino que será el Estado quien deba soportarlas. Como establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra 17-12-97 , el espíritu de la Ley 29/1994 ; revela una innegable voluntad de liberar a los propietarios y arrendadores de inmuebles urbanos de la carga social que tradicionalmente se les asignó mediante instituciones como la prórroga forzosa y la congelación o limitación de rentas, asumiendo el Estado el papel protector de las situaciones social y económicamente más débiles.

A ello debe unirse la inseguridad jurídica que supondría aceptar la posibilidad de anulación y suspensión de la actualización de rentas iniciadas por modificación de circunstancias. La inmutabilidad de la situación fijada inicialmente para la actualización de rentas debe ser la regla general.

CUARTO.- Ahora bien, la admisión de esta tesis implica que debe estimarse la pretensión del actor en cuanto al pago de la cantidad reclamada como adeudada, pero no implica que deba estimarse la acción resolutoria del contrato de arrendamiento. Como se apuntó en el fundamento jurídico segundo, la parte actora, acumula dos acciones: reclamación de rentas, o mejor dicho, reclamación de la diferencia entre la renta actualizada y la renta anterior a la actualización, durante los meses de junio a noviembre de 1997 ambos inclusive, ascendiendo a un total de 17.664.- pesetas; y otra de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, acción que no puede prosperar, puesto que la acción de desahucio por falta de pago requiere, para que pueda alcanzar éxito, la debida determinación del precio convenido, y en el caso de autos las partes han mantenido discrepancias sobre el importe de la renta a cargo del arrendatario, por lo que no procede la estimación de la acción resolutoria.

QUINTO.- Por todo lo expuesto, debe estimarse parcialmente el recurso de apelación interpuesto, en el sentido de que no procede la resolución del contrato por falta de pago de la renta; pero el demandado no podrá:, oponerse a la actualización, y por ende, deberá abonar la suma reclamada como renta actualizada.

SEXTO.- Finalmente, el sentido parcialmente revocatorio de esta resolución excluye cualquier expreso pronunciamiento sobre costas en ambas instancias.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesta por D. Darío y Iza. Pilar , representada por la Procuradora Sra. Alfágeme Liso defendidos por el Letrado Sr. Revilla Rodrigo, contra la sentencia dictada el 5 de noviembre de 1998 por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Soria , en, el juicio de cognición 377/98, revocamos dicha sentencia y en su lugar ACORDAMOS

Estimamos parcialmente la demanda interpuesta por D. Juan Ignacio contra D. Darío y Dª. Pilar , en el sentido de condenar a los demandados a pagar a la parte actora la suma de

DIECISIETE MIL SEISCIENTAS SESENTA Y CUATRO PESETAS (17.664.- ptas), más los intereses legales; asimismo, los demandados no podrán oponerse al pago de la renta actualizada.

No procede la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta.

No se hace imposición de las costas en ninguna de las dos instancias.

Así por esta nuestra sentencia, que será notificada a las partes haciéndoles saber que contra la misma es firme por no caber contra ella recurso ordinario alguno, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.