Sentencia CIVIL Nº 25/2018, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5, Rec 467/2017 de 29 de Enero de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA - SECCIÓN QUINTA
BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA - BOSGARREN SEKZIOA
BARROETA ALDAMAR 10-3ª planta - C.P./PK: 48001
Tel.: 94-4016666
Fax / Faxa: 94-4016992
NIG P.V. / IZO EAE: 48.04.2-17/009356
NIG CGPJ / IZO BJKN :48020.42.1-2017/0009356
Recurso apelación juicio verbal desahucio por falta de pago LEC 2000 467/2017 - N
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Bilbao / Bilboko Lehen
Auzialdiko 12 zk.ko Epaitegia
Autos de Juicio verbal desahucio 368/2017(e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Adelina
Procurador/a / Prokuradorea: RAFAEL EGUIDAZU BUERBA
Abogado/a / Abokatua: RUBEN MANRIQUE GOIKOETXEA
Recurrido/a / Errekurritua : Carla y Encarna
Procurador/a / Prokuradorea: ISABEL LOPEZ-LINARES ARECHEDERRA y SANDRA PEREZ ALBA
Abogado/a / Abokatua: CONSUELO SAINZ DE ROZAS DE LA PEÑA y INMACULADA SOPELANA
RIBECHINI
SENTENCIA Nº : 25/2018
ILMAS. SRAS.:
PRESIDENTE
DOÑA MARIA ELISABETH HUERTA SANCHEZ
MAGISTRADAS
DOÑA LEONOR CUENCA GARCIA
DOÑA MAGDALENA GARCIA LARRAGAN
En la Villa de BILBAO (BIZKAIA), a veintinueve de enero de dos mil dieciocho.
En nombre de S. M. el Rey, por la autoridad que le concede la Constitución.
Vistos por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de
Juicio Verbal de Desahucio nº 368 de 2017 , seguidos en primera instancia ante el Juzgado de 1ª Instancia
nº Doce de Bilbao y del que son partes como demandante, DOÑA Adelina , representada por el Procurador

Don Rafael Eguidazu Buerba y dirigido por el Letrado Don Ruben Manrique Goikoetxea y como demandadas,
DOÑA Carla , representada por la Procuradora Doña Isabel Lopez-Linares Arechederra y dirigida por la
Letrada Doña Consuelo Sainz de Rozas de la Pena y DOÑA Encarna , representada por la Procuradora
Doña Sandra Pérez Alba y dirigida por la Letrada Doña Inmaculada Sopelana Ribechini, siendo Ponente en
esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Doña MARIA ELISABETH HUERTA SANCHEZ.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.


PRIMERO.- Por el juzgador de primera instancia se dictó con fecha 20 de julio de 2017, sentencia, cuya parte dispositiva dice literalmente: ' Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales D. Rafael Eguidazu Buerba, en nombre y representación de Doña Adelina , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a las partes codemandadas, Doña Encarna , representada por la procuradora Doña Sandra Pérez Alba y a Doña Carla , representada por la procuradora Doña Isabel López-Linares Arechederra, de todos los pedimentos formulados contra las mismas.

La parte demandante abonará las costas en su integridad. '.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Doña Adelina y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previo emplazamiento de las partes. Personados en tiempo y forma los apelantes, y personada también la parte apelada, se siguió este recurso por sus trámites.



TERCERO.- En la tramitación de estos autos en ambas instancias, se han observado las formalidades y términos legales, siendo la duración del soporte audiovisual del Juicio de una hora , seis minutos y cuarenta y nueve segundos.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de Doña Adelina apela la sentencia dictada en primera instancia y solicita que, revocándose la misma, se estime íntegramente la demanda, con imposición de costas a las demandadas, por haber incurrido la sentencia apelada en una errónea valoración de la prueba practicada, pues no es cierto que en la demanda se dijera que la relación arrendaticia se iniciara el día 1 de julio de 2.016, sino que en dicha fecha se suscribió el contrato de arrendamiento, habiendo aportado la parte contraria un documento de fecha 29 de diciembre de 2.015, donde consta el abono de 15.000 euros en concepto de traspaso y 10.000 euros en concepto de rentas con carácter anticipado, habiendo aportado esta parte un documento de fecha 31 de diciembre de 2.015 en el que se hace entrega de las llaves del local a Doña Encarna , y en consecuencia la posesión del local, no pudiendo por ello ser tomado el pago de los 10.000 euros como pago de las rentas del contrato firmado por escrito en julio, sino como contraprestación al arrendamiento desde enero de 2.016 a octubre de 2.016, siendo prueba irrefutable de ello la entrega de las llaves el día 31 de diciembre de 2.015, habiendo reconocido Doña Encarna que en esa fecha recibió las llaves del local para empezar a explotar el negocio en enero con la sociedad civil, en la que tenían un 75% las demandadas, siendo dicha sociedad, con el mismo Cif y número de cuenta, la que firma el contrato en julio, todo lo cual fue corroborado por Don Pedro Jesús , siendo la demandante y su marido meros socios capitalistas de la sociedad civil, por lo que la actora no cotizaba a la Seguridad Social ni estaba en activo, siendo las demandadas las únicas socias trabajadoras, figurando la actora y su marido a los solos efectos de que Heineken les dieran el rappel de la cerveza y cuando menos desde su constitución en febrero, la sociedad alguna renta tendría que pagar por el local puesto que no era de su propiedad, al menos desde su constitución en febrero y aunque el contrato no se firmara hasta julio y correspondiendo el pago de las rentas a las arrendatarias, la carga de su prueba a ellas corresponde, habiendo probado haber abonado únicamente los 10.000 euros iniciales, junto con 2.040 euros ingresados en marzo de 2.017, correspondientes a las rentas de noviembre y diciembre de 2.016, tras requerimiento mediante burofax en enero, y 2.040 euros ingresados en cuenta en mayo de 2.017, correspondientes a las rentas de enero y febrero de 2.017, tras haberse interpuesto la demanda en abril, evidenciando la propia actuación de las demandadas que a la fecha de interposición de la demanda reconocían adeudar las rentas de marzo y abril de 2.017, pues así lo reconocen al hacer el ingreso de 4 de mayo de 2.017, no pudiendo entenderse que la falta de entrega de la factura pruebe que han existido más pagos en metálico como parece entender la juzgadora de instancia, no habiendo acreditado el pago de las rentas posteriores al mes de abril en adelante, no cabiendo en ningún caso la enervación de la renta, por haberse remitido burofax en enero de 2.017, reclamando las rentas de noviembre y diciembre de 2.016, y dichas rentas no se abonaron hasta marzo de 2.017, reclamándose en dicho burofax tres rentas, abonándose tan solo dos; y en cuanto a la fianza, es un incumplimiento más del contrato que faculta para instar su resolución.



SEGUNDO .- A fin de resolver adecuadamente las cuestiones planteadas en el recurso, debe recordarse que en la demanda presentada el día 7 de abril de 2.017 se interesaba el desahucio de las demandadas Doña Encarna y Doña Carla , arrendatarias del local propiedad de la demandante, que habían suscrito el contrato de arredramiento para uso distinto del de vivienda en fecha 1 de julio de 2.016, interesándose el desahucio de los arrendatarias y el abono de las cantidades adeudadas, habiéndose desestimado la demanda por entender la Juzgadora a quo que no se adeudaba renta alguna, bien por entender que los 10.000 euros sirvieron como pago anticipado de las rentas, bien por entender que la arrendataria fue abonando las rentas que se fueron devengando, estimando que el retraso en el pago de las rentas de marzo y abril serian imputables a la parte actora, al incumplir las obligaciones que le incumbían y ante la confusión generada respecto al modo en que ha de imputarse el pago de los citados 10.000 euros, no procediendo la condena al pago de la fianza cuando se solicita la resolución del contrato, no suponiendo su falta de entrega incumplimiento contractual alguno.

Pues bien, a la vista del resultado de las pruebas practicadas la Sala discrepa de la valoración probatoria llevada a cabo en la resolución recurrida, estimando, por el contrario, que resulta procedente la estimación de la demanda, según se va a razonar a continuación.

En efecto, debe reputarse acreditado que con anterioridad a que finalizase el año 2.016, y durante varios atrás Doña Encarna había venido trabajado como empleada del negocio de Hostelería que Doña Adelina tenía en el local sito en la calle Meso Número 18 de Astrabudua-Erandio, hasta que ésta última por razones de salud decidió no continuar con el negocio, accediendo a que continuara en el mismo su antigua empleada, de tal modo que el día 29 de diciembre de 2.015 Doña Encarna entregó a Doña Adelina la suma de 15.000 euros en metálico en concepto de 'derechos de traspaso de negocio' y 10.000 euros en concepto de 'arrendamiento el local' litigioso, con carácter anticipado, según refleja el documento número uno acompañado a la contestación (folio 70 de los autos), y dos días después, el 31 de diciembre de 2.015 , Doña Adelina , como titular propietaria del local de negocio Gambrinus entregó las llaves del local a Doña Encarna , según refleja el documento aportado en el acto de juicio, obrante al folio 101 de los autos, acordando asimismo las partes constituir un sociedad civil, constituida por la demandante y su marido como socios capitalistas, por un lado y las demandadas como socias trabajadoras por otro, lo que tuvo lugar el día 16 de febrero de 2.016, discrepando las partes sobre las razones que dieron lugar al nacimiento de tal sociedad civil, y que así se mantuvo hasta que el día 1 de junio de 2.016, la demandante y su esposo se dieron de baja en las mismas, en la que continuaron las demandadas, según refleja el documento de dicha fecha acompañado a la contestación a la demanda (folio 76 de los autos), suscribiéndose finalmente el día 1 de julio de 2.106 el contrato de arrendamiento del local litigioso entre Doña Adelina como propietaria-arrendadora del mismo y Doña Encarna en representación de la 'Sociedad civil Teresa Lorente Rey-Jesica Goncalves Lorente' , sociedad esta que, según reconoció la demanda, seguía manteniendo el mismo Cif y número de cuenta frente a Hacienda, venciendo dicho contrato el día 31 de diciembre de 2.020.

Ha quedado también acreditado que el 20 de enero de 2.012 las demandadas recibieron un burofax de la arrendadora en el que , a través de su Abogado, se las requería fehacientemente para que abonasen las rentas de noviembre y diciembre de 2.016 y de enero de 2.017, así como el abono de la fianza por importe de 2000 euros establecida en el contrato de arrendamiento, así como otra cantidad que no afecta a este litigio.

A dicho burofax respondieron las arrendatarias mediante burofax remitido el día 3 de febrero de 2.017 en el que se manifestaba que la información comunicada era incorrecta pues las rentas de noviembre y diciembre de 2.016 estaban pagadas, a la par que se solicitaba un número de cuenta bancaria para realizar el ingreso mensual de la renta y se requería la solicitud de facturas, y en particular 'la factura de la renta que con carácter adicional a las mensualidades ya pagadas de la renta del local correspondientes a mensualidades ya vencidas, ha pagado con carácter anticipado por importe de 10.000 euros'.

Por último, consta también acreditado que el día 8 de marzo de 2.017 las demandadas ingresaron en la cuenta de la arrendadora 2040 euros, en concepto de rentas enero-febrero 2.017, que la arrendada imputa a las mensualidades de noviembre y diciembre de 2.016, y otros 2.040 euros el día 8 de mayo de 2.017, en concepto de renta de marzo y abril de 2.017).



TERCERO.- Sentado lo anterior, resulta decisivo para la resolución de las cuestiones debatidas la fecha de comienzo de la relación arrendaticia, que la sentencia apelada fija en el día 1 de julio de 2.016 porque entiende que así lo concreto la propia actora en su demanda, pero lo cierto es que si se examina detenidamente la demanda, tal afirmación no se sostiene a la luz de los demás datos constatados, pues en primer lugar, en la demanda lo que se dice no es que la relación arrendaticia se iniciara el día 1 de julio de 2.016, sino que ese día se suscribió contrato de arrendamiento, y efectivamente así fue, pues así lo indica el contrato firmado ese día, y en segundo lugar, y esto es lo verdaderamente decisivo, aunque el contrato no se firmara hasta el día 1 de julio de 2.016, los propios actos de las partes evidencian que fue en los últimos días de diciembre cuando se materializó la relación arrendaticia entre las partes, pues así lo demuestra inequívocamente el documento de fecha 29 de diciembre de 2.015 (folio 70) por virtud del cual Doña Adelina recibió de Doña Encarna 15.000 euros en concepto de traspaso de negocio y 10.000 euros en concepto 'arrendamiento del local', con carácter anticipado, y el documento de fecha 31 de diciembre de 2.015 (folio 101) por virtud del cual Doña Encarna recibió las llaves del local, debiendo significarse, en cuanto a este último documento, que la demandada, pese a su negativa inicial en el juicio acerca de que la firma obrante en dicho documento fuere suya, acabó reconociéndolo al indicar que aunque 'a priori no recordaba haber firmado, sí podía ser su firma', reconociendo que ese día se le dieron las llaves del local.

Nos encontramos, por lo tanto, con que a finales de diciembre de 2.016 Doña Encarna abonó a la arrendadora 15.000 euros en concepto de traspaso del negocio y además abonó por adelantado 10.000 euros en concepto de rentas anticipadas, por diez meses nada menos, recibiendo las llaves del local, por lo que en el parecer de la Sala, la relación arrendaticia quedó establecida a partir del día 29 de diciembre o del 31 de diciembre a más tardar, dada la aparente contradicción entre los dos documentos mencionados en orden a cuando se produjo la entrega de las 15.000 euros por el traspaso del negocio, pues en ambos documentos se decía que se entregaba dicha suma, pareciendo por ello lo más lógico que la entrega debió tener el día 31, que fue cuando se produjo la entrega efectiva de las llaves del local, señal inequívoca de que el acuerdo alcanzado entre las parte había quedado materializado de forma definitiva, careciendo por todo ello de trascendencia el que la sociedad civil arrendataria no se constituyera hasta el mes de febrero, dada la consolidada doctrina jurisprudencial sobre las sociedades en formación, y que luego dejaran dicha sociedad la demandante y su esposo, pues las demandadas continuaron en la misma, como también resulta intrascendente el que el contrato de arrendamiento no se firmara hasta el 1 de julio de 2.016, porque lo relevante, a los efectos de lo que aquí debe dilucidarse, es que la relación arrendaticia quedó constituída el día 31 de diciembre de 2.016.



CUARTO .- Y desde esta perspectiva y a la vista de las anteriores consideraciones, está claro que el recurso de apelación debe prosperar porque, en contra de lo sostenido por la representación de las demandadas, no se ha probado que las arrendatarias estuvieran al corriente en el pago de las rentas.

En efecto, habiéndose presentado la demanda el día 6 de abril de 2.017, por el impago de las rentas de noviembre y diciembre de 2.016 y enero de 2.017, la realidad es que sosteniendo la parte arrendataria que ha abonado todas las rentas adeudadas, incluso con exceso, teniendo un sobrante a su favor, y corriendo de la parte arrendataria la carga de probar que ha pagado las rentas en cuyo impago se sustenta la demanda, en virtud de las normas de la carga de la prueba del artículo 217 de la LEC , la realidad es que la parte arrendataria sólo ha probado haber abonado, por un lado 10.000 euros con carácter anticipado, al inicio de la relación arrendaticia, correspondientes a diez mensualidades de renta, esto es hasta el mes de octubre de 2.016 inclusive, y otras cuatro mensualidades más, dos el día 6 de marzo de 2.017 y otras dos el 3 de mayo de 2.017, estas dos últimas después de presentada la demanda el día 6 de abril de 2.017, por lo que al tiempo de presentación de la demanda la parte arrendataria adeudaba las rentas de enero, febrero, marzo y abril de 2.016 pues las dos rentas abonadas el 6 de marzo de 2.017 deben imputarse, como hace correctamente la arrendadora, a los meses de noviembre y diciembre de 2.016, pues pese a lo que la arrendataria decía en su burofax de 3 de febrero de que ya estaban abonadas, no ha quedado acreditado, no pudiendo servir para acreditarlo el hecho de que la arrendadora no haya dado factura a la arrendataria de los abonos efectuados o no la hubiere facilitado un número de cuenta bancaria, pues ante dicha negativa, en manos de la arrendataria estaba haber interesado la consignación judicial de las rentas o haber buscado algún medio alternativo de pago, como un giro postal por ejemplo, resultando, a estos efectos, bastante significativo el que la primera reclamación por no emisión de facturas o carencia de número de cuenta se dirigiese a la actora precisamente a raíz de la reclamación efectuada por ésta de las rentas atrasadas impagadas.

Por todo ello, habiéndose celebrado el juicio el día 17 de julio de 2.017 y adeudándose para entonces las rentas de marzo, a abril, mayo, junio y julio, y habiendo además precedido requerimiento fehaciente de pago con la antelación prevista en el artículo 22 de la LEC , que excluía cualquier posibilidad de enervación, que en este caso tampoco sería posible dado el previo descubierto antes del juicio antes señalado, procede estimar la demanda interpuesta y condenar a las demandadas al abono de las rentas reclamadas en la demanda correspondientes a los meses de marzo y abril de 2.017, dado que el ingreso efectuado el 3 de mayo de 2.017 había de imputarse a los meses de enero y febrero de 2.017, por importe de 2.040 euros, junto con el importe de las demás rentas adeudadas hasta que se produzca el efectivo desalojo del local arrendado.

Y en cuanto al montante de la fianza, en la cláusula décima del contrato se hacía constar que 'por la situación económica actual del arrendatario no le es posible entregar en este momento la cantidad correspondiente, haciéndole entrega al arrendador a la mayor brevedad posible, momento a partir del cual el arrendador, una vez se la haya depositado la totalidad de la cantidad, dispondrá del plazo de un mes para depositarla al Gobierno Vasco', de lo que se deduce que no estamos ante una cláusula que exonera del pago de la fianza, sino ante una previsión de entrega en el menor tiempo posible, estando también probado que la primera reclamación sobre la fianza la efectúa la arrendadora en el burofax remitido el día 19 de enero de 2.017, es decir cuando ya habían pasado más de seis meses desde que se firmó el contrato de 1 de julio de 2.016, reclamación ésta que a la vista de las circunstancias concurrentes, se estima razonable, no compartiéndose la afirmación que se efectúa en la sentencia en orden a que resulta contradictoria su reclamación, cuando a la vez se pide la resolución contractual, porque además de ser una obligación legal impuesta por el artículo 36 de la LAU , su finalidad no es garantizar el pago de las rentas adeudadas sino garantizar el cumplimento de otras obligaciones derivadas del contrato , como devolver la cosa arrendada en las condiciones pactadas, cubrir daños y desperfectos, etc..- por lo que no se considera improcedente la reclamación efectuada de la fianza, que además, por normativa habrá de ser depositada en el organismo correspondiente, hasta que tras la finalización del arriendo se le dé el destino legal pertinente y sea devuelta a la arrendataria, en todo o en parte, o incluso no proceda su devolución.

Por lo expuesto, procede estimar el recurso de apelación y revocar la sentencia dictada en primera instancia, en el sentido de estimar íntegramente la demanda, declarando en consecuencia resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes por falta de pago de las rentas y condenando a la demandadas a abonar a la actora la suma de 2.040 euros correspondiente a las rentas de marzo y abril de 2.017, así como el importe de las rentas posteriores a éstas devengadas y no abonadas, debiendo entregar a la actora la suma de 2.000 euros en concepto de fianza.



QUINTO.- De conformidad con lo establecido en los artículos 394.1 y 398.2 de la LEC se imponen a la demandadas las costas de la primera instancia y no se hace especial imposición de las devengadas en esta alzada.



SEXTO.- Devuélvase a las recurrente el importe del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15.8 de la LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados en esta Sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Adelina , contra la sentencia dictada el día 20 de julio de 2017 , por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº Doce de Bilbao, en el Juicio Verbal nº 368 de 2017, del que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en su virtud con estimación de la demanda deducida contra DOÑA Encarna y DOÑA Carla se declara resuelto el contrato de arredamiento que ligaba a las partes sobre el local sito en la calle Meso nº 18 bajo, de Astrabudua -Erandio, condenando a las demandadas a estar y pasar por esta declaración y al desalojo del mismo, con apercibimiento de lanzamiento caso de no hacerlo en el plazo legal y se condena a las demandadas a abonar a la actora solidariamente el importe de las rentas de los meses de marzo y abril de 2017 (2.040 euros) y de cuantas se devengan con posterioridad hasta la devolución efectiva del local a la arrendadora, asi como al pago de la fianza (2.000 euros), todo ello con imposición a las demandadas de las costas de la primera instancia y sin hacerse especial imposición de las devengadas en esta alzada.

Devuélvase por la Sra. Letrada de la Administración de Justicia el importe del depósito constituido para recurrir a la recurrente Devuélvanse los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, si se acredita interés casacional . El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el Banco Santander con el número 4738 0000 00 0467 17. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para el recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponer los recursos ( DA 15ª de la LOPJ ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Letrada de la Administración de Justicia, certifico.