Sentencia CIVIL Nº 25/2019, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 442/2018 de 11 de Febrero de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
SENTENCIA: 00025/2019
Modelo: N10250
PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
Teléfono: 947 25 99 30 Fax: 947 25 99 33
N.I.G. 09059 42 1 2017 0005696
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000442 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.DE 1A.INSTANCIA N.3 de BURGOS
Procedimiento de origen: OR7 ORDINARIO RETRACTO-249.1.7 0000529 /2017
Recurrente: Constancio , Cristobal Procurador: MARIA INMACULADA PEREZ REY, MARIA
INMACULADA PEREZ REY
Abogado: FERNANDO ARRIBAS DIAZ, FERNANDO ARRIBAS DIAZ
Recurrido: GRUPO SAGREDO GESTION SL
Procurador: JOSE MARIA MANERO DE PEREDA
Abogado: JUAN MANUEL GARCIA-GALLARDO GIL-FOURNIER
SENTENCIA Nº 25
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
SECCION SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS. SRES/SAS:
PRESIDENTE:
DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ
MAGISTRADOS/AS:
DOÑA MARÍA ESTHER VILLIMAR SAN SALVADOR
DON FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA
SIENDO PONENTE : DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ
SOBRE : RETRACTO ARRENDATICIO
LUGAR : BURGOS
FECHA : ONCE DE FEBRERO DE DOS MIL DIECINUEVE

En el Rollo de Apelación número 442 de 2.018 dimanante de Juicio Ordinario-Retracto nº 529/2017,
sobre retracto arrendaticio, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Burgos , en virtud del recurso de
apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 29 de Mayo de 2018 , aclarada por Auto de 23 de julio del
mismo año, han comparecido, como demandantes-apelantes-apelados, DON Constancio y DON Cristobal
, representados, ante este Tribunal, por la Procuradora D.ª María Inmaculada Pérez Rey y defendidos por
el Letrado D. Fernando Arribas Diaz; y como demandada-apelante-apelada, GRUPO SAGREDO GESTION
S.L., representada , ante este Tribunal, por el Procurador D. José María Manero de Pereda y defendida por
el Letrado D. Juan Manuel García-Gallardo Gil-Fournier.

Antecedentes

PRIMERO: Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que DESESTIMANDO COMO DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Pérez Rey, en representación de D. Cristobal y D. Constancio , contra Grupo Sagredo Gestión, representada por el Procurador Sr. Manero de Pereda, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición a los actores de las costas procesales causadas'. Con fecha 23 de julio de 2018 se dictó Auto aclaratorio de la Sentencia, cuya Parte Dispositiva es del tenor literal siguiente: 'ACUERDO: SUBSANAR el defecto advertido en la sentencia dictada en las presentes actuaciones con fecha 29 de mayo de 2.018 , COMPLEMENTANDO Y CORRIGUIENDO la misma en los siguientes términos: 1º.- El Fundamento de Derecho III queda redactado en los siguientes términos: ' Procederá, pues, sin necesidad de mayores pronunciamientos, desestimar tanto la demanda como la reconvención planteada, absolviendo a ambas partes de las respectivas pretensiones deducidas en su contra, sin hacer especial declaración respecto a las costas procesales causadas' . 2º.- El Fallo queda redactado en los siguientes términos: 'Que DESESTIMANDO COMO DESESTIMO LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Sra. Pérez Rey, en representación de D. Cristobal y D. Constancio , contra Grupo Sagredo Gestión, S.L., representada por el Procurador Sr. Manero de Pereda, y DESESTIMANDO COMO DESESTIMO LA RECONVENCION formulada por ésta frente a aquellos, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a ambas partes de las respectivas pretensiones deducidas en su contra; sin hacer especial declaración respecto a las costas procesales causadas.'

SEGUNDO: Notificada dicha resolución a las partes, por las representaciones de D. Constancio y D. Cristobal y de Grupo Sagredo Gestión S.L. se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.



TERCERO: En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 7 de Febrero de 2019.

Fundamentos

PRIMERO.- Ambas partes en el proceso formulan recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 29-5-2018 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Burgos , aclarada por Auto de fecha 23 de julio de 2018 por la que se desestimaron las demandas principal sobre acción de retracto arrendaticio rústico y reconvencional de nulidad por simulación y falta de causa del contrato de arrendamiento de fincas rusticas invocado de contrario.

La representación legal de Constancio y Cristobal (actora principal) ciñe su recurso a que se estimen las pretensiones de su demanda principal sobre retracto al amparo del artículo 22 de La LAR en su redacción de apartado 10 de la ley 26/2005 de 30 de noviembre .

La representación legal de Grupo Sagredo Gestión SL (parte demandada reconviniente) ciñe su recurso a que se estimen las pretensiones de su demanda reconvencional sobre declaración de nulidad del contrato de arrendamiento referido como fundamento de la acción de retracto.

Invoca, en síntesis, como motivos del recurso: - Falta de motivación ( artículos 218.1 y 2 LEC ; 24.1 y 120.3CE ) respecto de la desestimación de las acciones ejercitadas en su demanda reconvencional en cuanto que, pese al Auto de complemento de sentencia, no se motiva fáctica ni jurídicamente la decisión desestimatoria y que considera es susceptible de subsanación por la Sala.

- Error en la valoración de la prueba.

- Simulación absoluta del aparente contrato de arrendamiento de fincas rusticas. Subsidiariamente nulidad absoluta por ilicitud de causa.

Por razones sistemáticas resulta adecuado resolver en primer lugar la pretensión reconvencional de nulidad del contrato de arrendamiento invocado por la parte actora principal como base de la acción del retracto arrendaticio rustico, en cuanto su resolución es premisa de la posibilidad de ejercicio de la pretensión principal de retracto arrendaticio ya que si el arrendamiento es nulo no puede ejercitarse la acción de retracto arrendaticio.

RECURSO de Grupo Sagredo Gestión SL (demandada reconviniente)

SEGUNDO.- Con relación a la falta de motivación cabe señalar que el artículo 218 LEC obliga a la exhaustividad, congruencia y motivación de las sentencias.

En el presente caso la sentencia apelada omitió toda referencia a la acción de nulidad ejercitada reconvencionalmente y solicitado su complemento el juzgado se limitó a indicar en Auto aclaratorio que: 'ACUERDO: SUBSANAR el defecto advertido en la sentencia dictada en las presentes actuaciones con fecha 29 de mayo de 2.018 , COMPLEMENTANDO Y CORRIGUIENDO la misma en los siguientes términos: 1º.- El Fundamento de Derecho III queda redactado en los siguientes términos: ' Procederá, pues, sin necesidad de mayores pronunciamientos, desestimar tanto la demanda como la reconvención planteada, absolviendo a ambas partes de las respectivas pretensiones deducidas en su contra, sin hacer especial declaración respecto a las costas procesales causadas' . 2º.- El Fallo queda redactado en los siguientes términos: 'Que DESESTIMANDO COMO DESESTIMO LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Sra. Pérez Rey, en representación de D. Cristobal y D. Constancio , contra Grupo Sagredo Gestión, S.L., representada por el Procurador Sr. Manero de Pereda, y DESESTIMANDO COMO DESESTIMO LA RECONVENCION formulada por ésta frente a aquellos, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a ambas partes de las respectivas pretensiones deducidas en su contra; sin hacer especial declaración respecto a las costas procesales causadas.' De este modo la sentencia apelada no fundamenta el por qué considera válido y no simulado o carente de causa el contrato de arrendamiento invocado, limitándose a proclamar su validez. Las razones de practicidad que se invocan tampoco justifican la ausencia de análisis de la pretensión reconvencionalmente formulada pues de forma previa a resolver sobre la validez o no de la renuncia al retracto, era preciso determinar si el arrendamiento era válido o nulo, pues en este último caso la renuncia contenida en un contrato nulo es irrelevante.

En todo caso y solicitado a este Tribunal por la parte apelante un pronunciamiento sobre el fondo del asunto, procede analizar la pretensión reconvencionalmente formulada. A este respecto cabe anticipar que aquella debe ser desestimada.



TERCERO .-La parte reconviniente sostiene que el contrato de arrendamiento invocado por la parte retrayente es simulado o en todo caso nulo por falta de causa.

Como ha tenido ocasión de señalar esta A.P., la simulación absoluta tiene lugar cuando las partes formalizan un contrato con el propósito de crear una apariencia de su existencia, pero sin voluntad de celebrarlo, de manera que la apariencia formal no se corresponde con la situación real. Se crea la apariencia de un contrato, pero, en verdad, no se desea que nazca y tenga vida jurídica, por lo que, al ser falsa la causa expresada, y no existir otra verdadera y lícita, falta la causa, dando lugar a la nulidad; nulidad radical absoluta del contrato por faltar en el mismo la causa como elemento fundamental del contrato exigido en el art. 1261.3 del Código Civil .

La pretensión de nulidad de contrato es posible solicitarla con base en los fundamentos de inexistencia, ilicitud y falsedad de causa pero es preciso que el actor acredite esos motivos concretos de nulidad, debiendo tener presente que además conforme al artículo 1.277 del Código Civil , se presume la causa como existente y licita, aún cuando no se exprese en el contrato.



CUARTO .-En el presente caso la parte reconvenida invoca como contrato de arrendamiento la E.P.

de fecha 18 de abril de 2017 celebrado con Agrigonsa II SL por la que se protocoliza notarialmente el contrato privado de arrendamiento 1-10-2014 autoliquidado del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados el 13-5-2016. Aunque en esa E.P. Agrigonsa declara que la finca arrendada ha sido embargada por el Banco Popular Español SA y adjudicada a dicho Banco mediante Auto judicial y las partes reconocen que se realizó con presencia de Abogados de las partes, no se ha justificado debidamente que el contrato de arrendamiento sea simulado o falto de causa.

La explicación dada por los arrendadores (representantes legales de Agrigonsa) sobre lo ocurrido es plenamente verosímil y carente de interés de parte y así lo dijo con meridiana claridad el que vino a concertar el contrato señalando que conoce a ambas partes en el presente proceso con quienes había celebrado contratos y que carecía de todo interés en relación al pleito, dándole igual quien lo ganara, limitándose a decir la verdad de lo ocurrido en lo que había intervenido. En su declaración afirmó la realidad del arrendamiento a la parte reconvenida sobre la finca propiedad de Agrigonsa SL, no desde el momento de otorgamiento de la escritura sino años antes. Señaló también que, ante las dificultades financieras de la citada mercantil, vendieron una parte de la finca inicial a los citados arrendatarios (parte actora principal), expresando en esa escritura de venta la inexistencia de arrendamiento en cuanto no existía arrendamiento en favor de tercero/s y sí solo del comprador. También indicó que posteriormente, a petición de estos arrendatarios que habían comprado parte de la finca inicial y que tenían en arrendamiento y explotaban las fincas no vendidas, se realizó nuevo contrato de arrendamiento sobre estas últimas en el que se redujo la renta y se amplió el plazo del arrendamiento. Ello se justifica por la parte arrendataria en el esfuerzo económico que habían realizado para adquirir parte de la finca inicial estando interesados también en adquirirlas más tarde y por la parte arrendadora en cuanto que accedieron ante sus dificultades económicas y con el fin de facilitar a aquellos la compra posterior en la que los arrendatarios se mostraban interesados.

Junto a esa versión confirmada también por la parte arrendataria se aportaron escrituras de compraventa de diciembre de 2013 sobre fincas segregadas por Agrigonsa, recibos de renta que fueron reconocidos por la parte arrendadora, habiéndose aportado también declaraciones de la P.A.C. efectuadas por la parte arrendataria sobre las fincas arrendadas.

El hecho de tener la parte arrendataria la mayor parte de los arrendamientos de fincas en contrato verbal se explicó en que es lo habitual y solo cuando hay que justificar papeles (subvenciones etc) realizan contrato escrito. En concreto justificó el otorgamiento de la escritura pública del contrato de arrendamiento discutido en su interés de acreditar finalmente, ante los adquirentes de la finca en el proceso de ejecución hipotecaria, la existencia del arrendamiento y su posesión efectiva de las fincas.

En definitiva y correspondiendo al reconviniente la carga de la prueba de la simulación absoluta o de la falta de causa del contrato de arrendamiento que se invoca, sin que por las explicaciones razonadas de la parte reconvenida corroboradas con la prueba testifical de los representantes legales de la parte vendedora y resto de prueba ofrecida, no cabe estimar acreditada la simulación del contrato de arrendamiento invocado por la parte reconvenida, sin que tampoco se haya justificado la ausencia de causa ( artículo 1261.3 y 1275 y 1276CC ) procede, con desestimación del recurso, confirmar el pronunciamiento desestimatorio de la reconvención.



QUINTO.- Costas.- Ante la desestimación del recurso y en aplicación artículo 398.1 LEC , se hace expresa imposición de las costas de este recurso al citado apelante.

RECURSO de Constancio y Cristobal

SEXTO.- Invoca, en síntesis, como motivos del recurso: - que el único motivo de la sentencia es que otorga validez a una clausula contractual relativa a la renuncia del arrendatario a los derechos de adquisición preferente con base en la LAR de 2003, sin valorar la aplicación imperativa de la nueva regulación de la Ley 26/2005 que ha reintroducido los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente, derechos que no están sometidos a la posibilidad de acuerdo entre las partes (artículo 1.2 ) y no cabe su renuncia en cuanto que la acción de retracto no surge hasta el momento en que se tiene conocimiento de la venta, sin que pueda renunciar a un derecho del que no se dispone. El legislador no ha querido limitar los derechos de tanteo y retracto salvo en lo que expresamente tiene determinado, siendo de carácter imperativo e irrenunciables. Por tanto, la renuncia plasmada en el contrato es nula y se ha de tener por no puesta.

- Se reúnen los requisitos del retracto ante la validez del contrato y el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad: no se discute la condición de los actores de ser agricultores profesionales y titulares de explotación prioritaria, ni el cumplimiento del plazo.

- Con relación a la superficie de las fincas refiere que el artículo 25 c/- permite la división o segregación cuando es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la LAR .

- Con relación al precio de consignación señala que es el único precio determinado pericialmente, no habiendo aportado el demandado el informe pericial que anunciaba, no pudiendo compararse con el precio fijado en otra compraventa para un conjunto de fincas donde existen varias fincas de naturaleza urbana que no son objeto de retracto.

SÉPTIMO .-Con relación a la renuncia al derecho de retracto contenida en el contrato de arrendamiento celebrado por la parte ahora retrayente cabe señalar que es cierto que la LAR de 2003 (que excluía la posibilidad de ejercicio de los derechos de tanteo y retracto y que es valorada en la sentencia apelada para justificar la posibilidad de renuncia), no resulta de aplicación al presente caso en cuanto que fue reformada por la Ley 26/2005 vigente que reintrodujo en su artículo 22 los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente y que resulta de aplicación al contrato de arrendamiento invocado en cuanto éste fue celebrado en fecha posterior a la entrada en vigor de la citada Ley.

Ahora bien, el citado artículo no regula ni la posibilidad de renuncia al tanteo y retracto ni tampoco la excluye, limitándose a reconocer la existencia de esos derechos.

Con carácter general, el art. 6.2 del Código Civil establece que: ' La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derech os en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros'.

Por otra parte, reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS de 25-5-1974 (RJ 19742105 ), 23-1-1974 (RJ 1974258 ) y 5-4-1997 (RJ 19972640) señala que para que una renuncia abdicativa de derechos sea válida, es necesario que sea precisa, clara y terminante.

En el presente caso la clausula séptima del contrato reúne todos esos requisitos en cuanto dispone con meridiana claridad que: ' El arrendatario renuncia a los derechos de adquisición preferente de tanteo y retracto'.

La LAR de 2005 establece en su artículo 1.2 que: ' Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables'.

El reconocimiento de los derechos de tanteo y retracto en la actual regulación arrendaticia no justifica que esos derechos tengan carácter de derecho imperativo, de modo que no puedan ser renunciados, pues incluso en la norma más protectora de aquellos como era la L.A.R. de 1980 sí podían renunciarse, aunque con limitaciones en cuanto que su artículo 11 establecía la nulidad de la renuncia previa o coetánea al contrato de arrendamiento.

En todo caso esa previsión del artículo 11 fue suprimida por la LAR de 2003 y no reincorporada en la modificación de 2005, por lo que no puede considerarse de aplicación.

Respecto de la alegación sobre la regulación de estos derechos en la LAU cabe señalar que su artículo 25.8 establece: ' No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa'.

La previsión en el artículo 25.8 de la LAU de 1994 de la renuncia al retracto no justifica, por si solo, que en la LAR debiera contemplarse también esa posibilidad pues lo determinante es si se trata de derechos sujetos a libre disposición de las partes o de contenido imperativo. Esos derechos nunca se han considerado con tal carácter pues siempre se ha permitido su renuncia, aunque estableciendo antes para ello ciertas limitaciones, como hace también la LAU, en la que tampoco se excluye la posibilidad de renuncia a esos derechos en el propio contrato.

De este modo y no siendo los derechos de tanteo y retracto de contenido imperativo, sino sometidos al principio de libertad de pacto ( artículo 1255CC y 1.2 LAR ), siendo la renuncia efectuada en el pacto arrendaticio clara y terminante y no quedando vedada la posibilidad de anticiparse la renuncia al momento de celebración del contrato, cabe considerar aquella plenamente eficaz y por tanto impeditiva del ejercicio del derecho de retracto para la parte arrendataria. Por ello y resultando inútil el análisis del resto de alegaciones que se realizan para justificar la concurrencia de los requisitos de la acción de retracto procede, con desestimación del recurso, confirmar el pronunciamiento desestimatorio realizado en la sentencia apelada.

OCTAVO.- Costas.- Ante la desestimación del recurso y en aplicación del artículo 398.1LEC se hace expresa imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de Grupo Sagredo Gestión SL contra la sentencia dictada en fecha 29-5-2018 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Burgos , aclarada por Auto de fecha 23 de julio de 2018, acordamos su confirmación, haciendo expresa imposición de las costas de este recurso a la citada apelante.

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de Constancio y Cristobal , acordamos su confirmación, haciendo expresa imposición de las costas de este recurso a la citada apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente D.

MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.