Sentencia CIVIL Nº 250/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 829/2019 de 23 de Mayo de 2022

Encabezamiento

Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Paseo Lluís Companys, 14-16, pl. 2a - Barcelona - C.P.: 08018

TEL.: 934866200

FAX: 934867114

EMAIL:aps16.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120178072741

Recurso de apelación 829/2019 -C

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 687/2017

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0662000012082919

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0662000012082919

Parte recurrente/Solicitante: Prudencio

Procurador/a: Berta Jorba Pamies

Abogado/a: Pau Pardo Juan

Parte recurrida: TU MEJOR HOGAR SPAIN SL UNIPERSONAL, CUCALA Y FAURA SL, GRUPO INVERPRESTAMO SL

Procurador/a: Pilar Lopez Rodriguez, Joan Josep Cucala Puig

Abogado/a: RICARD BARTROLI CLARAMUNT, Juan Luis Granados Berruezo

SENTENCIA Nº 250/2022

Magistrados:

Jose Luis Valdivieso Polaino Ramon Vidal Carou Cristina Daroca Haller

Barcelona, 23 de mayo de 2022

Vistos por la Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona los autos de juicio ordinario número 687/2017, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Barcelona, a instancia de D Prudencio, representado por la procuradora Dña. Berta Jorba Pamies y defendido por el abogado D. Pablo Pardo Juan, contra GRUPO INVERPRÉSTAMO, S.L., y TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U., representadas por la procuradora Dña. Pilar López Rodríguez y defendidas por el abogado D. Juan Luis Granados Berruezo, y contra CUCALA Y FAURA, S.L., representada por el procurador D. Joan Josep Cucala Puig y defendida por el abogado D. Ricard Bartrolí Claramunt; en cuyo proceso es parte también Dña. Genoveva, representada por la procuradora Dña. Susana Fernández Isart y defendida por la abogada Dña. Janet Carol Gutiérrez Mundaca. El proceso está pendiente ante dicha sección en virtud del recurso interpuesto por el demandante contra la sentencia dictada por la juez del indicado Juzgado en fecha 11 de junio de 2019.

Antecedentes

Primero: La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente: ' Desestimar totalmente la demanda formulada por la representación procesal de Don Prudencio contra GRUPO INVERPRÉSTAMO SL, TU MEJOR HOGAR SPAIN SL y CUCALA Y FAURA SL, absolviendo a las demandadas de todos los pedimentos de la demanda, con imposición al actor de las costas procesales'.

Segundo: La parte demandante interpuso recurso de apelación contra dicha sentencia, del que se dio traslado a las partes contrarias, que lo impugnaron, elevándose seguidamente las actuaciones a esta Audiencia Provincial, para la resolución del recurso planteado.

Dado que en el contrato de préstamo a que se refiere el litigio fue parte también Dña. Genoveva, la sala acordó dar audiencia a dicha señora, la cual compareció mediante abogada y procuradora y manifestó que ratificaba la actuación en el proceso del demandante.

Se señaló para la deliberación y decisión del recurso el día 21 de abril de 2022.

Tercero: En el procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el magistrado señor Valdivieso Polaino.

Fundamentos

Primero: 1. El proceso se refiere a tres contratos que fueron celebrados por las partes.

(a) Mediante escritura pública de 25 de febrero de 2014 se celebró un contrato de préstamo entre Grupo Inverpréstamo, S.L., como prestamista, y D. Prudencio y Dña. Genoveva como prestatarios, por importe de 53.000 euros, a devolver en 5 años. Se pactó un interés constante del 14,5 por ciento anual y se previó el pago por los prestatarios de 59 cuotas mensuales solo de intereses, a razón de 640,42 euros cada una de ellas, y una última de 53.640,42 euros, que debía comprender todo el capital y los intereses del último mes de vigencia del préstamo. Las obligaciones de los prestatarios fueron garantizadas mediante hipoteca sobre una vivienda, propiedad solo del señor Prudencio y situada en CALLE000 número NUM000, registral número NUM001 de esta ciudad de Barcelona.

Los derechos derivados de este contrato de préstamo fueron cedidos por Grupo Inverpréstamo a D. Jesus Miguel, mediante escritura pública de 5 de marzo de 2014, es decir de pocos días después a la formalización del préstamo. Copia auténtica de dicha escritura obra a los folios 476 y siguientes de los autos.

Posteriormente, mediante escritura de 19 de mayo de 2014, posterior por tanto al contrato de compraventa al que seguidamente se hará referencia, aportada como documento 13 de la contestación de Inverpréstamo (folios 253 y siguientes), el señor Jesus Miguel otorgó carta de pago de la totalidad del préstamo y canceló la hipoteca, cancelación que en efecto tuvo lugar, como se desprende de la nota simple aportada con la contestación de Cucala y Faura (folios 293 y siguientes), de fecha 27 de octubre de 2017 y en la cual ya no consta la hipoteca constituida para garantía de este préstamo.

En consecuencia no se ha considerado necesaria la presencia en el litigio de D. Jesus Miguel. Pese a que el préstamo sobre el que se discute le fue cedido en su día, dicho préstamo fue pagado y quedó por tanto sin efecto alguno para el señor Jesus Miguel, lo mismo que la hipoteca. Sin efecto para dicho señor, aunque no para la prestataria que inicialmente no formuló la demanda, porque a ella sí podrán afectarle las consecuencias del litigio, en la medida en que el señor Prudencio sí habrá de devolver una parte del capital prestado, según se expondrá más adelante, y ese capital se prestó tanto a dicho señor como a Dña. Genoveva.

(b) El segundo contrato objeto del proceso es el de compraventa de la vivienda de CALLE000 citada antes, mediante el que el demandante vendió dicha vivienda a las demandadas Tu Mejor Hogar Spain, S.L.U., y Cucala y Faura, S.L., por precio de 60.190 euros. El contrato se formalizó mediante escritura pública de 29 de abril de 2014.

(c) Por último, el litigio se refiere también al contrato de arrendamiento de la misma vivienda celebrado el día 30 de abril de 2014 entre las dos sociedades acabadas de mencionar, ya propietarias en virtud del citado contrato de compraventa, y D. Prudencio, por plazo de 3 años y con una renta mensual de 500 euros.

2. El demandante solicitó la declaración de nulidad del contrato de préstamo por considerarlo usurario. En primer lugar por razón del tipo de interés, que se consideraba excesivo. En segundo porque no se les entregó la cantidad que se afirmó prestada. Por otra parte la finalidad del préstamo indicada en el contrato, es decir la causa del mismo, era falsa, puesto que se había hecho constar en la escritura que se solicitaba para financiar la actividad profesional de los prestatarios, lo cual no era cierto. En la demanda se alegó también que la razón de este préstamo fue evitar la ejecución de uno anterior, de 36.000 euros de capital, que se había celebrado en 26 de julio de 2012, con garantía de hipoteca sobre la vivienda mencionada y sobre otra situada en Magaz de Pisuerga. Como uno de los prestatarios en este préstamo de 2012 se quedó sin trabajo, se vieron en la imposibilidad de pagarlo y en riesgo de perder las dos viviendas hipotecadas, por lo que intentaron obtener financiación de la banca, lo que les fue imposible, de modo que acudieron a una prestamista privada, que localizaron mediante anuncios en la prensa.

En cuanto a la compraventa se solicitó su declaración de nulidad porque, en realidad, se había tratado de una simulación, ya que, bajo la apariencia de compraventa, se ocultó una dación en pago del préstamo, sin que el vendedor recibiese nada del precio pactado, muy inferior al valor de la vivienda, de acuerdo con las propias tasaciones realizadas a efectos del préstamo. Además traía causa del anterior contrato de préstamo, que era nulo, por lo que la compraventa también lo era.

La nulidad de la compraventa debía propagarse, igualmente, al arrendamiento posterior.

3. Las sociedades demandadas se opusieron a la demanda y el Juzgado la desestimó íntegramente.

En primer lugar, la juez de primera instancia no acepta la tesis de la falta de información de los prestatarios, que tenían experiencia en otras operaciones anteriores del mismo tipo. No se había probado una relación entre las sociedades demandadas que diese verosimilitud a la tesis de que todo se debió a un plan orquestado para quedarse con la vivienda.

Por lo que se refiere a la usura, se descarta que la situación de los prestatarios fuese angustiosa, el interés no podía considerarse excesivo y no había prueba alguna de que se entregase menor cantidad de dinero de la prestada. En la escritura se reflejaba que los cheques mediante los que se entregó parte del capital prestado fueron entregados a los prestatarios. Tampoco había prueba alguna de que la intermediaria que actuó en el préstamo, Dña. María Rosa, se quedase con parte del dinero del préstamo.

En cuanto a la compraventa, que se decía había ocultado una dación en pago, lo cierto era que el crédito a pagar existía, de modo que concurría el requisito esencial de la dación en pago y el crédito fue cancelado. Las compradoras, por otra parte, estaban amparadas por lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Por último, el arrendamiento había existido realmente y se había estado pagando la renta durante determinado período de tiempo.

Segundo: 1. Una de las modalidades de la usura tipificadas en el artículo 1 de la Ley de 23 de julio de 1908 es el de préstamos que son aceptados por los prestatarios a consecuencia de su situación angustiosa.

La génesis de este contrato a que se refiere el litigio muestra que existió en el caso esa situación, porque el préstamo derivó de otro anterior, de julio de 2012 y de 36.000 euros de capital, con garantía de hipoteca sobre dos viviendas. Esa génesis la explicó Dña. María Rosa en su declaración en el proceso penal seguido con anterioridad por estos hechos.

La señora María Rosa era administradora de una sociedad llamada Barna Credit. El nombre completo era Barna Credit Finance, S.L., y aparece en la solicitud de cédula de habitabilidad de la vivienda de Barcelona hecha pocos días antes de la escritura de compraventa, como consta al folio 159 de los autos, así como en el extracto de movimientos de una cuenta bancaria que aportó la repetida señora en su comparecencia de 16 de noviembre de 2018 (folios 407 y siguientes). La empresa de la señora María Rosa fue localizada por los prestatarios mediante anuncios en prensa y a través de ella el señor Prudencio y la señora Genoveva llegaron a Grupo Inverpréstamo, que fue la prestamista. Esta era una empresa con la que colaboraba la señora María Rosa, según ésta tiene reconocido.

Dña. María Rosa explicó, tanto en el juicio como en el proceso penal anterior (copia de su declaración se aportó como documento 14 de la demanda), que Dña. Genoveva le contó que tenían unas deudas y que ella y su pareja, D. Prudencio, estaban nerviosos porque iban a perder las dos viviendas por razón de ese préstamo que no podían pagar porque uno de los prestatarios se había quedado sin trabajo. Su impresión había sido que necesitaban financiación urgente porque corrían riesgo de perder las dos fincas (folio 203 de los autos). Ella llegó a hablar con el abogado que llevaba el tema del préstamo anterior, el cual le dijo que los prestatarios de ese otro préstamo no pagaban y que el tema estaba ya en el Juzgado.

Por tanto, a juicio de la sala, la situación de los prestatarios era angustiosa. Era el prototipo de ese tipo de situación de angustia a que se refiere la ley, porque desde siempre ese tipo de situaciones han sido de las que han llevado a las personas a aceptar condiciones que en otro caso no habrían aceptado. Tener deudas anteriores que no se pueden pagar y que comportan riesgo de pérdida de bienes importantes, la vivienda o viviendas en particular.

Esta situación fue descrita en la demanda, aunque en ella, a la hora de fundar la alegación de usura se recurre a otros argumentos. De esos otros argumentos hay uno, al menos, que hace indiscutible, a juicio de la sala, el carácter usurario del préstamo.

2. Otra de las modalidades de la usura es la de los préstamos en que ' se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera que sean su entidad y circunstancias'. Es decir, si en el contrato se dice que se presta una cantidad y luego resulta que, de hecho, en la realidad, al prestatario se le entrega una suma inferior, el préstamo deberá considerarse usurario, aunque la diferencia entre lo aparente y lo real sea escasa.

En la escritura de préstamo (documento 4 de la demanda) se indica con detalle la forma en que el capital fue entregado a los prestatarios (folios 47 a 49 de los autos).

(a) En primer lugar 5.700 euros fueron retenidos por la prestamista para el pago de la comisión de apertura y de los demás gastos de formalización. La comisión fue de 3.180 euros, el 6 por ciento del capital, como consta en la estipulación cuarta de la escritura (folio 50) y en la hoja de condiciones del préstamo aportada como documento 4 de la contestación de Inverpréstamo (folio 239). Los honorarios notariales fueron de 439,49 euros (folio 436), los registrales de 137,02 (folio 438 vuelto), y los de gestoría de 968 (folio 439, en que se indica que las gestiones fueron la tramitación del impuesto de transmisiones y la inscripción en el registro) y los gastos tributarios de 977,78 euros (folio 437). Los justificantes de los gastos fueron aportados por Inverpréstamo con su escrito de 22 de noviembre de 2018, folio 430 de las actuaciones. El total pagado con esos 5.700 euros fue de 5.702,29 euros, en el que, por cierto, no se comprenden los gastos de tasación de la vivienda hipotecada, respecto de los cuales la prestamista no aportó justificante.

(b) En segundo lugar en la escritura consta la entrega a los prestatarios de dos cheques nominativos a favor de la señora Genoveva, de importes 4.000 y 3.000 euros.

Respecto a los cheques se ha alegado que la señora María Rosa fue con Dña. Genoveva al banco para cobrarlos, lo cual fue negado en el juicio por la primera, aunque ante el Juzgado de Instrucción reconoció lo contrario (documento 14 de la demanda, folio 202). Este detalle es irrelevante, porque lo que cuenta es el destino del dinero. En cuanto al cheque de 3.000 euros, fueron los honorarios de la señora María Rosa, o de su empresa, en la intermediación de este préstamo, como ella reconoció en la misma declaración mencionada, aunque la factura que aportó a instancia del demandante (folio 404) fue de solo 2.000 euros.

En cuanto a los 4.000 euros del otro cheque nominativo, se ha discutido. El demandante y la señora Genoveva, en su declaración en el juicio, han alegado que fue un dinero que sirvió para pagar los gastos de la señora María Rosa y de su madre, en el viaje que hicieron a Galicia para modificar el primer préstamo, el de julio de 2012, que había sido el origen de la situación del señor Prudencio y la señora Genoveva. Que el viaje existió es evidente, porque ha sido reconocido por la señora María Rosa. También que la acompañó su madre, debido a determinados problemas de salud. Sobre los gastos de ese viaje, la verdad es que no se ha aportado ningún justificante. El extracto de movimientos de la cuenta de la sociedad de Dña. María Rosa (folios 407 y siguientes) no es revelador. Por consiguiente, pese a que la señora Genoveva manifestó en el juicio que solo recibió mil euros, no podemos considerar probado que el dinero de este cheque de 4.000 euros fuese también capital no entregado a los prestatarios, a efectos de calificar como usuario el préstamo.

(c) En cambio los cheques al portador, de 2.300 y 2.000 euros respectivamente, sí resulta evidente, a juicio de la sala, que constituyeron una cantidad que se simuló prestar y que no se prestó. Por supuesto aparecen reflejados en la escritura de préstamo, como entregados a los prestatarios. Están fotocopiados al folio 87 de las actuaciones. Pero no los cobraron los prestatarios, sino una empresa de nombre Iverpol Calidad, S.L., radicada nada menos que en la provincia de Alicante, según consta en la factura de dicha sociedad que fue aportada por Inverpréstamo con su ya citado escrito de 22 de noviembre de 2018 (folios 434 y 435 de las actuaciones), en cuya factura se hace constar como concepto el de ' intermediación préstamo hipotecario de CALLE000 NUM000',y a la que se acompaña fotocopia de estos mismos dos cheques al portador (folio 435 vuelto). Este gasto aparece previsto en la propuesta de préstamo aportada como documento 4 de la contestación de Inverpréstamo, que se ha mencionado ya antes, aunque obviamente no en la escritura de préstamo, en la que tampoco se hace constar en absoluto el destino a una comisión de los 3.000 euros que cobró la señora María Rosa.

Estos 4.300 euros, un 8,11 por ciento del capital del préstamo, carecen de la menor justificación. Hubo una intermediación para el préstamo, realizada por Dña. María Rosa, a la que no se formula ninguna objeción desde el punto de vista de la usura, aunque habría sido conveniente que su factura fuese de los 3.000 euros que cobró, y no de los 2.000 que figuran en la factura NUM002, obrante al folio 404 de las actuaciones. Pero para los 4.300 euros no hay ninguna justificación y obviamente la sala no cree, en absoluto, que fuese un dinero realmente devengado y debido, porque no tiene ninguna justificación, ni se ha dado ninguna explicación sobre en qué consistió la intermediación de la empresa de Alicante. La realizó la señora María Rosa, que fue a quien acudieron los prestatarios y la que estuvo presente en toda la gestión del asunto.

(d) Finalmente 36.000 euros del capital del préstamo tampoco fueron entregados a los prestatarios. Fueron retenidos por la prestamista para pagar las cargas a que estaba sujeta la finca, entre ellas la cantidad de que respondía por el préstamo inicial, de julio de 2012.

Pues bien, esta cantidad no se entregó realmente a los prestatarios porque no toda ella se destinó a cancelar cargas. 32.160 euros fueron transferidos a la prestamista de ese préstamo de 2012, como ésta manifestó mediante su escrito de 5 de noviembre de 2018 (folio 347 de las actuaciones) y como consta en cierta diligencia notarial aportada con ese escrito (folio 371 vuelto) y como consta, también, en el extracto de la cuenta de Inverpréstamo que ésta aportó con su repetido escrito de 22 de noviembre de 2018 (folio 431 vuelto de los autos).

Aparte de esa suma, solo pueden imputarse a los 36.000 euros de que se está hablando 2.108,09 correspondientes a un embargo de la comunidad de propietarios de la vivienda de CALLE000. La carga constaba en la nota simple registral de la finca incorporada a la escritura de préstamo (folio 76). Pero cuando se realizó la compraventa, en abril de 2014, la carga seguía vigente como consta en la nota simple adjuntada a la escritura de compraventa, documento 8 de la demanda, al folio 152. No obstante el embargo fue cancelado después, como consta en la nota simple, de 27 de octubre de 2017, aportada con la contestación de Cucala y Faura (folio 293 y siguientes). Era una carga que incumbía al demandante porque ya existía cuando se concertó el préstamo. Luego se canceló, sin que pueda imputarse a esa cancelación, según se verá después, parte del precio de la compraventa.

Pero, aparte de esas dos cantidades que se han mencionado, como imputables a los 36.000 euros de que estamos hablando ahora, no hay ninguna otra carga ni justificante al que pueda imputarse ninguna cantidad. Había una deuda de IBI, pero se pagó con cargo al precio de la compraventa y así se considerará después. Luego es evidente que 1.731,91 euros, el 3,26 por ciento del capital, también se simuló prestarlos pero no se prestaron, porque no fueron entregados a los prestatarios.

Así pues, del total prestado, hubo 6.031,91 euros que no fueron realmente entregados a los prestatarios, lo que equivale a un 11,38 por ciento del capital.

3. Como se expuso, la imputación de usura se fundó también en lo excesivo del tipo de interés pactado, que fue del 14,5 por ciento anual. En este punto no puede aceptarse la postura del demandante. No se ha aportado prueba clara ni decisiva de que este tipo fuese notablemente superior al normal en estos casos, como exige la ley. La comparación con el interés legal hecha en la demanda fue claramente desacertada. Pero esto es indiferente y no va a insistirse más, ni se va a considerar si cabe consultar las estadísticas del Banco de España. La sala las ha consultado, ciertamente, y la verdad es que la cuestión resulta dudosa. Esas estadísticas no son fácilmente interpretables. Pero repetimos que la cuestión es indiferente dada la diferencia entre lo aparentemente prestado y lo entregado.

4. Por tanto no se tiene la menor duda de que el préstamo fue usurario. No solo es bastante obvia la situación de angustia de los prestatarios, en la modalidad más típica en estos casos. Es que del capital total, 53.000 euros, no se les entregaron 6.000. Con un subterfugio, evidentemente, que consistió en pretender que intervino una empresa de Alicante, que cobró por labores de intermediación, que obviamente no pueden ser creídas en absoluto. Hay además mil euros, de los 3.000 de uno de los cheques nominativos, que la señora María Rosa dijo en el proceso penal haber recibido pero que no se reflejaron en la factura que aportó por su intermediación.

El caso es muy semejante al que consideró la sentencia del Tribunal Supremo 302/2020, de 15 de junio, en el que también se recurrió a métodos parecidos a los que hemos considerado.

Hay que añadir, además, que se hizo constar en la escritura que la finalidad del préstamo era financiar la actividad profesional de los prestatarios, lo cual es también imposible de creer. Ya se ha expuesto el destino que tenía el préstamo. En su declaración en el proceso penal anterior, el representante de Inverpréstamo, D. Juan Manuel, manifestó que la cantidad que les quedaba a los prestatarios, para comenzar a trabajar en un bar o con un bar era de 4.000 euros. Se trata, de todos modos, de una cuestión poco relevante, una vez se llega a la conclusión de que se trató de un préstamo usurario.

Tercero: 1. Como se ha expuesto, la compraventa de la vivienda de CALLE000 se formalizó poco tiempo después del préstamo de 25 de febrero de 2014. Concretamente, la escritura se otorgó el 29 de abril del mismo año, documento 8 de la demanda y copia auténtica remitida por el notario autorizante al Juzgado (folios 496 y siguientes).

Nos parece obvio que se trata de una operación completamente vinculada al préstamo de 2014 y que se produjo como consecuencia de ese préstamo que ha de considerarse usurario y nulo.

2. En primer lugar la escritura de préstamo ya contiene una indicación en su primera cláusula, en la que se dice que, para el caso de no poder pagar con regularidad, el hipotecante manifestaba su predisposición a vender la finca hipotecada y, con el producto de la venta, pagar el préstamo (folio 47).

Así ocurrió. Los prestatarios no pudieron pagar y el 29 de abril se formalizó la compraventa. Para esa fecha debían haberse pagado a la prestamista 237,47 euros el día 5 de marzo de 2014 y 640,42 el día 5 de abril. El día 29 solo habían vencido estas dos cantidades, ambas de intereses. Los prestatarios no las pagaron y se produjo la compraventa.

3. Por otra parte era bastante evidente que el señor Prudencio y la señora Genoveva no iban a poder pagar el préstamo. Nuevamente la señora María Rosa narró la situación en el proceso penal. No podían pagar y Dña. Genoveva le explicó que la única solución que tenían era vender el piso de Barcelona e irse a vivir a la provincia de Palencia. En el juicio volvió a referirse a la cuestión. Ella, que había sido la intermediaria en el préstamo, sabía que el señor Prudencio era pensionista, con una pensión que en el juicio explicó que podía ser de 700 o de mil euros, y la señora Genoveva hacía trabajos de limpieza. El señor Prudencio había tenido un accidente en la calle y tenía dificultades de movilidad. Esperaba cobrar por ello una indemnización, de la cual se ignora todo dato. Al final de su declaración, la intermediaria explicó que los bancos convencionales no habrían prestado en este caso, pero Inverpréstamo sí lo hizo porque la señora Genoveva decía que, si no podían pagar, podían vender el piso e irse al pueblo. La pensión que el señor Prudencio percibía ascendía a 698,80 euros en el año 2014 y pasó a 700,55 en el año 2015, según consta en el documento 2 de la demanda. Esto no podía ser ignorado por Inverpréstamo ni por la intermediaria, porque no es de creer que no se pidiesen explicaciones claras sobre el importe de los ingresos.

4. A partir de la imposibilidad de pagar el préstamo, conocida de antemano por todos los intervinientes, se formalizó la compraventa del piso. La señora María Rosa se encargó de la gestión inicial. En el proceso penal explicó (folio 202) que ella se ofreció a ver si había algún interesado en comprar el piso y el señor Juan Manuel le dijo que miraría lo que se podía hacer respecto a la compraventa. En su declaración en este proceso explicó lo mismo. Cuando se hizo clara la intención de vender, ella lo comentó a Inverpréstamo. D. Juan Manuel, administrador de esta sociedad, confirmó esa secuencia de hechos en su declaración en el proceso penal (folio 320 vuelto). La posibilidad de comprar por parte de las sociedades que compraron fue conocida por ellas a través de Inverpréstamo, del señor Juan Manuel concretamente, con quien mantenían relaciones empresariales, como después se expondrá.

El demandante aportó en la audiencia previa copia de 3 declaraciones en el proceso penal y 3 justificantes de pago del primer préstamo. Se formuló recurso contra la admisión de tales documentos. Fue desestimado y las demandadas no han formulado alegaciones al respecto en esta segunda instancia, por lo que los documentos se tendrán en cuenta y no se examinará la procedencia de su presentación en ese momento procesal.

5. Así pues es muy evidente que la compraventa estuvo relacionada con el préstamo, se produjo porque se produjo el préstamo y porque, como ya sabían todos, ese préstamo no iba a poder pagarse. La función de la compraventa como pago del préstamo fue clara. Podrá considerarse o no una dación en pago, pero lo cierto es que fue el instrumento mediante el que se pagó un préstamo que ha de considerarse nulo porque fue usurario.

En definitiva, la compraventa existió porque existió el préstamo y ha de considerarse también nula en consecuencia, como se consideran nulos los préstamos que se conciertan para realizar inversiones que se reputan nulas, según viene entendiéndose por la jurisprudencia. La nulidad del negocio de inversión arrastra a aquello que fue instrumento para la inversión. Aquí la nulidad del préstamo ha de provocar también la de lo que fue una consecuencia directa de ese préstamo. En la sentencia del Tribunal Supremo 375/2010, de 17 de junio, se expone que ' el segundo contrato concertado tenía una vinculación causal plena con el primero declarado nulo y no se habría concertado en el caso de que el primero no hubiera producido efectos en virtud de la nulidad que posteriormente se declaró'. Como ocurrió en este caso. La compraventa no habría existido si no hubiese existido el préstamo.

La doctrina sobre la propagación de la nulidad de un contrato a otro se ha recogido también en otras sentencias del Tribunal Supremo. Un resumen de ella se contiene en la sentencia 145/2022, de 23 de febrero. En ella se recoge una reflexión de otra sentencia anterior, de 2018, según la cual ' en virtud del nexo de conexión que presente la celebración de diferentes contratos cabe también que la ineficacia del contrato principal o inicial alcance a otros contratos que con aquel se encuentran en una relación de conexión o dependencia'.

Se insiste en que resulta indudable que, en este caso, la compraventa derivó del préstamo. Era claro que iba a ser así, hasta el punto de que puede hablarse de que hubo un plan preconcebido, o una coordinación de operaciones. El precio de la compraventa pudo estar condicionado por la situación del vendedor. Es probable que fuese así. Fue un precio de 60.190 euros. Era un piso de 73 metros cuadrados y, aunque no podemos pronunciarnos sobre su valor, lo cierto es que se fijó como valor de tasación a efectos de la hipoteca que garantizó el préstamo litigioso el de 108.900 euros y a la escritura se adjuntó un informe de tasación que indicaba un valor de 146.000 euros (folio 82)

El hecho de que el riesgo de pérdida de la vivienda existiese antes de concertarse este préstamo no cambia las cosas. En julio de 2012 el demandante, en unión de Dña. Genoveva y un hijo de ésta, concertaron en Cambados el préstamo anterior al que se ha hecho repetida referencia, por un importe de 36.000 euros y con garantía de hipoteca sobre dos viviendas (documento 1 de la demanda). La imposibilidad de pagar este préstamo llevó al que ha sido objeto de este proceso. Es posible que, de no haber ocurrido los hechos objeto de este proceso, el préstamo anterior hubiera acabado con una ejecución afectante a la vivienda de la CALLE000. Pero esto no cambia las cosas. La compraventa objeto de este litigio no derivó de ese préstamo inicial sino del de febrero de 2014 y queda afectada por la nulidad de este préstamo, porque es inadmisible que se mantenga la validez de un contrato que fue consecuencia de otro que ha de declararse nulo.

6. En definitiva, si conforme al artículo 1303 del Código Civil en materia de nulidad el principio es que las cosas vuelvan al estado que tenían antes de realizarse el acto jurídico nulo, la única consecuencia, en un caso como éste, es que se declare nula también la compraventa que fue una secuela, una consecuencia directa e inevitable del préstamo que ha de declararse nulo. Si no, resultaría que permanecería incólume una de las consecuencias, la principal en realidad, de un negocio jurídico que merece la sanción de la nulidad.

7. Por las mismas razones expuestas procederá también declarar la nulidad del contrato de arrendamiento celebrado, para restituir la situación al estado anterior a la celebración de los contratos nulos.

Cuarto: 1. Se ha alegado que las sociedades que compraron la vivienda deben considerarse terceras de buena fe, que pueden ampararse por tanto en lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Es discutible si, en un caso como éste, cabría una aplicación de este principio de protección registral a los terceros de buena fe, porque, al fin y al cabo, el derecho de propiedad del señor Prudencio sobre la vivienda no estaba afectado por ningún vicio. El problema no es que hubiese algo afectante al derecho de propiedad que no constase en el registro y que, por tanto, no pudiese ser opuesto a quien ignorarse ese algo. Se trata de una situación que puede considerarse distinta. Se trata de si las circunstancias del préstamo anterior, del conjunto de la operación, eran o no eran conocidas por los gestores de las sociedades adquirentes. Es un fenómeno distinto, aunque en realidad la consecuencia es la misma: no cabría oponer a las compradoras lo ocurrido en relación con el préstamo si aquellas hubieran ignorado eso que sucedió.

Pues bien, la sala tiene la convicción de que las sociedades Tu Mejor Hogar y Cucala y Faura conocieron lo ocurrido, antes de la compraventa.

2. Los vínculos entre los administradores y miembros de las tres sociedades demandadas son muy evidentes y se reflejan en las pruebas practicadas.

En su declaración ante el juzgado de instrucción, de la que se aportó copia que obra a los folios 320 y 321, el administrador de la prestamista, D. Juan Manuel, explicó que las compradoras eran dos mercantiles, que identificó con el nombre de Laureano y Luciano, de los que dijo que eran sus socios. El señor Laureano era socio de la propia Inverpréstamo y el señor Luciano era socio de Innovació Viaria, socia a su vez de Inverpréstamo.

En la escritura de compraventa, documento 8 de la demanda, D. Laureano, que representó como administrador a la compradora Tu Mejor Hogar Spain, dio como domicilio personal el que era domicilio social de Inverpréstamo, que facilitó como tal en la escritura de préstamo de febrero de 2014 (documento 4 de la demanda), es decir, el de PASEO000 número NUM003, de esta ciudad. En el poder para pleitos de la contestación de Tu Mejor Hogar (folio 279), el señor Laureano dio el mismo domicilio. Es un poder, por cierto, otorgado conjuntamente por los señores Laureano y Luciano, representando a las dos sociedades compradoras de la vivienda. En la Agencia Tributaria, según la consulta efectuada al punto neutro judicial (folio 221 vuelto), consta como domicilio de la propia Tu Mejor Hogar el de PASEO000 número NUM004. En la escritura de compraventa el domicilio de esta sociedad compradora se sitúa en la localidad de Aldaya, provincia de Valencia.

En su declaración en el proceso penal, folio 323 de los autos, D. Laureano manifestó que él era socio de Inverpréstamo y que compró la vivienda con la empresa del señor Luciano, que también era socio en Grupo Inverpréstamo. La venta les fue ofrecida por D. Juan Manuel, es decir por el señor Juan Manuel. También expuso que su domicilio social era el mismo que el de Inverpréstamo, en PASEO000 NUM003.

D. Luciano, administrador de Cucala y Faura, también reconoció en su declaración en el proceso penal (folio 322) que era socio de Laureano y del señor Juan Manuel en Grupo Inverpréstamo. Conoció la posibilidad de comprar a través de uno de ellos.

En cuanto a la dinámica de la operación, hay que tener en cuenta que las compradoras retuvieron la mayor parte del precio para pagar el préstamo y que al día siguiente de la escritura de compraventa se otorgó el arrendamiento. Las compradoras estaban enteradas de la situación económica del señor Prudencio y de la señora Genoveva, como reconoció el señor Laureano en su declaración en el proceso penal, folio 323 vuelto, en la que dijo que ella trabajaba en limpieza y él cobraba una pensión. En la misma declaración, el señor Laureano fue preguntado (folio 323 vuelto y 324) sobre la razón por la que Juan Manuel (el señor Juan Manuel) medió en la compraventa o propuso el precio al declarante, cuando se daba la circunstancia de que el préstamo había sido cedido ya a un tercero por la empresa de Juan Manuel. D. Laureano contestó que había 3 cuotas impagadas (en realidad eran dos, como se ha expuesto ya) y, aunque la hipoteca estuviese cedida a un tercero inversor, ' ellos continuaban llevando la administración del préstamo y por eso les interesaba que los clientes paguen las cuotas de préstamo y si cancela el préstamo automáticamente se cancelan las cuotas impagadas'.

3. En definitiva, los administradores de las dos sociedades que compraron eran socios del administrador de la prestamista en el préstamo que debe considerarse usurario. Tenían una relación de negocio muy estrecha y, en tales condiciones, la sala no puede sino llegar a la conclusión de que conocían las circunstancias del préstamo del que derivó la compraventa. Formaban un grupo económico, había una relación profesional estrecha y los compradores conocían el préstamo y sus vicisitudes, así como la situación económica de quienes habían sido prestatarios y eran vendedores, uno de ellos, de la vivienda. En esa situación la única convicción a la que puede llegarse es que los representantes de las compradoras no eran ajenos a las circunstancias del préstamo de que se trata y las conocían.

Quinto: 1. El demandante se limitó a solicitar en su demanda que se declarase la nulidad de los contratos de que se está tratando, sin solicitar que se acordasen las medidas restitutorias derivadas de esas declaraciones de nulidad que se solicitaron. Esa limitación de la pretensión en la demanda suscita la cuestión de si, una vez alcanzada la conclusión de que han de anularse los contratos, la sala ha de adoptar las decisiones derivadas de esa anulación.

2. Los efectos de la declaración de nulidad por usura se establecen en el artículo 3 de la Ley de 23 de julio de 1908 y consisten en que los prestatarios solo quedan obligados a devolver el capital, sin que se merite interés alguno e imputándose al capital cualquier cantidad que en ese concepto de intereses se haya pagado. El régimen legal es específico respecto a lo establecido en el artículo 1303 del Código Civil.

Respecto a los demás negocios jurídicos que se reputan nulos, este artículo 1303 establece que procede que las partes se restituyan las cosas que fueron objeto del contrato, con sus frutos, y el precio con sus intereses, que se viene entendiendo que han de ser al tipo del interés legal.

Estos efectos de la nulidad de los contratos pueden ser acordados de oficio por los tribunales, porque derivan directamente, por disposición de la ley, de la nulidad acordada. Así lo ha señalado repetidamente el Tribunal Supremo. Pueden citarse en tal sentido las sentencias 265/2015, de 22 de abril, que menciona otras en el mismo sentido, y 88/2020, de 6 de febrero.

Si los tribunales pueden fijar de oficio los efectos de la nulidad es que, de algún modo, existe una obligación legal de imponer esos efectos, porque si la ley establece unos efectos determinados y si se llega a la conclusión de que pueden adoptarse sin que lo pidan los interesados, puede llegarse también a la conclusión de que los tribunales tienen la obligación de fijar esos efectos legalmente establecidos.

En general, y en particular en un caso como éste, no adoptar las medidas correlativas a la declaración de nulidad puede convertir el proceso en inútil, o subordinar la utilidad a que se entable otro proceso posterior para fijar los efectos de la nulidad, cuando ello no resulta necesario. Deferirlo a la ejecución parece que excedería de lo que permite el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento. De todos modos quizá ya todo sea inútil, porque puede haber ocurrido que la vivienda que fue hipotecada y luego vendida haya pasado a manos de terceros.

3. En consecuencia, procede que la sala adopte las medidas derivadas de la declaración de nulidad que ha de formular.

Sexto: 1. Por lo que se refiere al préstamo, ya se han indicado los efectos que ha de tener la nulidad. Lo único que ha de hacerse es fijar la cantidad que debió haberse devuelto por los prestatarios. Es algo que ya solo tendrá repercusión en las medidas consiguientes a la compraventa, puesto que, como se ha expuesto, el préstamo fue cedido a un tercero, al cual se le pagó la deuda, de modo que la hipoteca constituida fue cancelada.

2. La cantidad que debía haberse restituido para devolver el préstamo, conforme al artículo 3 de la Ley de 23 de julio citada, resulta de lo que se expuso detalladamente al examinar las circunstancias de este préstamo.

Del capital del préstamo, 53.000 euros, deben deducirse los 6.031,91 euros que no fueron realmente entregados, de modo que la cantidad a restituir por los prestatarios habría sido la de 46.968,09 euros.

Por lo que se refiere a la comisión de apertura, imponer a los prestatarios su restitución íntegra como parte del capital constituiría un contrasentido, porque ese tipo de comisiones tienen por objeto retribuir el trabajo de estudio de los préstamos, de tal modo que, poner a cargo del demandante y de la otra prestataria la totalidad de esos 3.180 euros correspondientes a este concepto, sería obligarles a soportar una retribución para el estudio de una operación que se instrumentó para perjudicarles deliberadamente. Esta cantidad la aplicó la prestamista al diseño de la operación y cuando menos una parte de ese diseño se encaminó a perjudicar a los prestatarios en una cantidad relevante de dinero, por lo que, como decimos, sería un contrasentido imponer que los propios perjudicados soportasen toda la retribución aplicada al trabajo preliminar de la prestamista. Pero al mismo tiempo parece indudable que los prestatarios estaban realmente interesados en el préstamo y que ello exigía un trabajo de estudio. Una parte de las labores a retribuir por este concepto estaba por tanto justificada, pero no otra, porque las labores de la prestamista tuvieron el doble objetivo mencionado: el préstamo en sí y su aspecto ilícito. En consecuencia la sala considera procedente que se excluya de la devolución solo la mitad de esta comisión.

En cambio no puede excluirse de la devolución la suma aplicada a la comisión de Dña. María Rosa, o de su sociedad, en la medida en que sí existió una labor de intermediación y, además, dicha señora no ha sido parte en el proceso. Es verdad que en el proceso penal la señora María Rosa afirmó que había obtenido 3.000 euros (documento 14 de la demanda), mientras que la factura que aportó a este proceso refleja una comisión de 2.000 euros solamente (folio 404). Pero en la medida en que la propia parte demandante ha afirmado que los 3.000 euros de uno de los cheques se los quedó dicha señora, lo que ésta confirmó en el proceso penal, no considerar entregado este dinero por la prestamista sería contrario a los hechos: fue entregado, aunque se lo quedó otra persona que no es parte en el proceso.

Tampoco cabe excluir de la obligación de devolución los gastos de constitución del préstamo, a que se ha hecho referencia, en la medida en que el préstamo fue solicitado por el demandante y la señora Genoveva, debido a las necesidades financieras que tenían y que les hacían necesaria determinada financiación.

3. Por consiguiente se declarará que la obligación de devolver el capital por parte de los prestatarios se limitaba a la suma de 45.378,09 euros.

Séptimo: 1. En cuanto a la compraventa, ha de acordarse la restitución recíproca de prestaciones, con los frutos e intereses y en este punto la cuestión reviste mayor complejidad que en lo relativo al préstamo.

2. En primer lugar las sociedades compradoras deberán restituir la vivienda.

Es evidente que cabe que la hayan vendido, en cuyo caso la devolución no podrá tener lugar y deberán aplicarse las normas relativas a la imposibilidad de cumplir las sentencias que imponen la obligación de entregar cosas específicas, es decir la indemnización de daños y perjuicios, conforme al principio establecido en el artículo 701.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que aunque referido a cosas muebles, puede aplicarse también a los casos de resultar imposible la entrega de bienes inmuebles, porque el principio o razón de ser es el mismo.

3. El vendedor, que fue el demandante, porque la vivienda le pertenecía a él en exclusiva, deberá restituir el precio que recibió. Pero como no se trató del pago de un precio en forma convencional, la cuestión ha de precisarse.

Debe partirse de que el precio total fue de 60.190 euros, que se hizo efectivo en la forma que consta en la escritura pública de compraventa. Se examinarán los distintos conceptos incluidos en el precio, por el orden en que se exponen en la escritura.

(i) En primer lugar al vendedor no se le entregaron 55.190 euros, que fueron retenidos por la parte compradora para pagar el préstamo de 2014, a que se ha referido el proceso, el cual pertenecía en la fecha de la compraventa a D. Jesus Miguel, como se ha expuesto.

En principio, el señor Prudencio, como vendedor, debería devolver toda esa cantidad, porque formaba parte del precio y se destinaba a pagar una deuda que era, en parte, suya. Lo de que fuese una deuda también de Dña. Genoveva es cuestión que ahora no debe enturbiar el problema, porque, en definitiva, D. Prudencio aceptó pagar con un dinero que debería haber percibido solo él (la vivienda era de su exclusiva propiedad) una deuda que no era solo suya, sino compartida con la indicada señora. El señor Prudencio lo aceptó y con independencia de la relación interna que mantenga con Dña. Genoveva, en la compraventa él ' recibió'estos algo más de 55.000 euros que las compradoras debían haberle entregado y que no le entregaron porque lo retuvieron para pagar la repetida deuda.

Sin embargo, en primer lugar la deuda no ascendía en la fecha de la compraventa a 55.190 euros. Era inferior, porque comprendía los 53.000 euros del capital del préstamo, más 213,47 euros de intereses que deberían haberse pagado el 5 de marzo de 2014 y otros 640,42, también de intereses, que debían haberse pagado el 5 de abril. Eso es todo lo que había vencido en materia de intereses en la fecha en que se produjo la compraventa, 29 de abril del mismo año. Por tanto la deuda ascendía, el 29 de abril, a 53.853,89 euros, con una pequeña cantidad adicional por los intereses devengados desde el 5 al 29 de abril. La diferencia hasta los 55.190 euros fue una parte del precio que, simplemente, no se le pagó al señor Prudencio, por lo que no tendría por qué devolverla.

Pero lo más relevante es el efecto de la declaración de ser usurario el préstamo. Conforme se ha expuesto, la obligación de los prestatarios de ese préstamo de devolver el capital del préstamo debe limitarse a 45.378,09 euros. El crédito para cuyo pago las compradoras retuvieron y no entregaron los 55.190 euros no valía, realmente, no ya esta cantidad sino ni siquiera la que se ha indicado antes de 53.853,89 euros. Su valor se reduce a los 45.378,09 euros que derivan del carácter usurario del préstamo. Lo que las compradoras 'entregaron'al vendedor debe reducirse a esa cantidad porque el contenido económico de la deuda que el señor Prudencio se ahorró pagar fue de ese importe. Si el señor Prudencio fuese obligado a restituir, para recuperar la vivienda, más de esa cantidad, se vería obligado a pagar, por sí y por la otra prestataria, más de lo que procede por razón del préstamo.

(ii) En segundo lugar, al señor Prudencio se le entregaron dos cheques, de 1.974,45 euros uno y de 1.974,44 euros otro.

En principio debe devolver esas cantidades porque la entrega de los cheques, conforme al principio de normalidad de las cosas, comporta la entrega del dinero. Los cheques no aparecen fotocopiados en la copia de la escritura de compraventa que se aportó con la demanda (documento 8), pero sí en la copia auténtica que remitió el notario autorizante, en la que se observa que los cheques fueron expedidos a nombre del vendedor de la vivienda, aquí demandante. El importe de uno de ellos, no obstante, fue cobrado por Dña. María Rosa, según reconoció en su declaración en el juzgado de instrucción (documento 14 de la demanda, folio 203 de las actuaciones). El nominal de este cheque, 1.974,45 euros, no lo cobró el señor Prudencio como parte del precio de la venta del piso, pero lo cierto es que el cheque se le entregó a él y a su nombre y es una cantidad que las compradoras pagaron.

En definitiva, en la escritura consta que la cantidad formó parte del precio de la compraventa, por lo que el vendedor ha de restituirla. Las compradoras pagaron esos casi dos mil euros y el hecho de que, finalmente, ese dinero acabase en manos de una persona distinta no cambia las cosas. Quizá esa persona que recibió el dinero no tuviese derecho a percibirlo, o tuviese derecho solo a una parte, dado que la factura que aportó a este proceso por su intermediación en la venta era solo de mil euros. No hay un documento que formalizase la mediación entre el señor Prudencio y la señora María Rosa, que diese derecho a ésta a percibir esta suma. Pero no puede excluirse de la obligación de restitución porque ello comportaría, en primer lugar, afirmar que Dña. María Rosa no tenía derecho a percibir este dinero, o que debían soportar el pago las compradoras. Afirmarlo implícitamente, si se quiere, pero excluir de la restitución esta cantidad debería partir, necesariamente, de alguna de esas premisas (inexistencia del derecho al cobro de la comisión o que ésta debía ir a cargo de las compradoras) y no nos parece que pueda entrarse en esas cuestiones en un litigio en el que no es parte la señora María Rosa. Si ésta hizo suyo el dinero de forma improcedente, en todo o en parte, el señor Prudencio podrá reclamárselo.

El importe del otro cheque habrá de restituirlo también el vendedor, por lo mismo que se expuso respecto al cheque nominativo de 4.000 euros mediante el que se entregó una parte del capital del préstamo. Se trató de un cheque nominativo a favor del señor Prudencio y no hay constancia de que lo cobrase otra persona que no fuese él.

(iii) Por último, está la cantidad de 1.051,11 euros, que fueron retenidos por las compradoras para pagar determinadas cantidades en concepto de impuesto sobre bienes inmuebles al que estaba sujeta la vivienda. Efectivamente esta deuda existía el 28 de abril de 2014, como se indica en la certificación municipal incluida en la escritura de compraventa. Era una deuda del señor Prudencio y, por tanto, como la pagaron las compradoras, fue parte del precio de la compraventa y el vendedor, puesto que recuperará la vivienda, habrá de devolver esa cantidad.

Claro que podría darse la circunstancia de que las compradoras no hubiesen pagado la deuda, en cuyo caso es evidente que no habrían pagado esa parte del precio y el señor Prudencio no tendría por qué restituir esa suma. Esto es algo que no sabemos. Por ello el pago de esta cantidad por parte del demandante se condicionará a la constatación de que este tributo fue pagado al municipio.

4. Así pues, las compradoras de la vivienda deberán restituir ésta y el vendedor la suma de 50.378,09 euros, condicionada la de 1.051,11 euros, según se ha indicado.

Octavo: 1. Como se ha expuesto, el artículo 1303 del Código Civil impone la restitución de la cosa objeto del contrato, con sus frutos, y del precio con sus intereses.

Por consiguiente las sociedades compradoras han de devolver la vivienda con los ' frutos'desde el 29 de abril de 2014, es decir, con el importe de la renta que hubiese podido ser percibida en caso de haber estado arrendada durante todo este tiempo. Así se desprende del concepto defrutosque se contiene en el artículo 511-3 del Código Civil de Catalunya. Evidentemente deberían ser frutos netos, es decir, descontados todos los gastos necesarios soportados por las compradoras por razón de la vivienda.

La cuestión del importe a pagar en concepto de frutosdeberá ser abordada en el correspondiente procedimiento de liquidación de perjuicios.

Hay dos períodos en los que esta obligación de pagar frutos o rendimientos no puede existir. En primer lugar el tiempo durante el que el señor Prudencio haya estado en posesión de la vivienda sin pagar cantidad alguna, porque esa posesión equivaldría a la indemnización por este concepto. En segundo lugar, tampoco comprenderá los períodos por cuya estancia haya pagado rentas en virtud del contrato de arrendamiento que ha de anularse. Respecto a estos períodos, como las arrendadoras habrán de restituir las rentas percibidas, se producirá el mismo resultado expuesto: el demandante habrá gozado de la posesión de la vivienda sin pagar nada, por lo que no tendría sentido que, además, se le pagasen frutos o rendimientos.

2. Es más compleja la cuestión de los intereses del precio que han de acompañar a lo que el vendedor ha de restituir.

(a) En cuanto a las cantidades de 1.974,45, 1.974,44 y 1.051,11 euros, como los cheques se entregaron en la compraventa y desde ésta debía pagarse el impuesto sobre bienes inmuebles para el que se retuvo la última cantidad, las dos primeras sumas devengarán el interés legal desde la fecha de la compraventa, a cargo del señor Prudencio. Respecto a la tercera de las cantidades, solo se aplicará el interés si se acredita que el impuesto para cuyo pago se produjo la retención fue pagado en efecto, y desde la fecha en que se produjo el pago.

(b) En cuanto a los 45.378,09 euros que el vendedor ha de restituir por razón del préstamo, no puede aceptarse que devenguen intereses a cargo del demandante antes del 5 de marzo de 2019. En esa fecha vencía el préstamo de 53.000 euros concertado el 25 de febrero de 2014 y en esa misma fecha de 5 de marzo debía ser devuelto todo el capital, como consta en la estipulación segunda de la escritura. Pero el capital que los prestatarios debían haber devuelto de dicho préstamo era solo de la citada cantidad, como se ha razonado antes. Es la única cantidad que recibieron y que se considera que han de restituir. Como consecuencia de la declaración de usura, los prestatarios no debían pagar ningún interés y, según el contrato, el capital debían devolverlo en la repetida fecha de 5 de marzo de 2019. Luego, por mucho que ahora entre en juego la restitución recíproca de las prestaciones derivadas del contrato de compraventa, lo que ha de devolver el señor Prudencio no puede devengar el interés legal antes de la fecha de vencimiento del préstamo, porque antes de esa fecha él no debía pagar intereses, en virtud de la nulidad por usura, cuyos efectos han de propagarse a la compraventa de que ahora se trata.

Noveno: 1. Queda por abordar la cuestión de la inscripción de la compraventa en el registro de la propiedad. No así la relativa a la de la hipoteca, que fue cancelada en virtud de la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca que otorgó D. Jesus Miguel, según se expuso anteriormente (documento 13 de la contestación de Grupo Inverpréstamo, folio 253 y siguientes).

2. En primer lugar hay que decir que, conforme a la norma del artículo 1303 del Código Civil, como ha de acordarse que las cosas vuelvan al estado anterior al contrato que se reputa nulo, procede cancelar la inscripción registral a que diese lugar el contrato que se anula. Solo así se llega a esa situación de igualdad con la situación anterior.

Conforme al artículo 38, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos sin que se entable, previamente o a la vez, demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente.

En este caso no se ha pretendido por el demandante que se acuerde la cancelación de la inscripción de la compraventa. Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido entendiendo desde hace tiempo, de forma repetida, que no es precisa una petición expresa y que la solicitud de cancelación debe entenderse implícita en los casos en que se pretenda en juicio la declaración de nulidad de algún contrato que hubiese dado lugar a una inscripción. Pueden mencionarse en tal sentido las sentencias 1029/1995, de 1 de diciembre, 686/2001, de 9 de julio, y 938/2004, de 4 de octubre, aunque hay bastantes más.

En consecuencia, procede acordar la cancelación de la inscripción de la compraventa, por más que, obviamente, ello no podría tener lugar si la finca fue vendida a terceros, o existen derechos inscritos derivados de la inscripción de la compraventa, a favor de terceros. Estos asientos deberían lógicamente subsistir y la compraventa no podría cancelarse en la medida en que la cancelación fuese incompatible con la subsistencia de esos derechos inscritos con posterioridad a la inscripción de la compraventa. En definitiva la cancelación solo podrá tener lugar si resulta posible conforme a las normas que regulan el registro de la propiedad.

Décimo: Las costas de la primera instancia se impondrán a las demandadas, al estimarse íntegramente la demanda, conforme a lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dado que resulta imposible precisar más y que no hay razones para imponer el pago solidariamente, se impondrá el pago de las costas de forma mancomunada (que es la forma en que se presumen las obligaciones) y por partes iguales.

No se hará pronunciamiento en cuanto a las costas de la apelación, al estimarse el recurso.

Vistos los preceptos legales citados,

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Prudencio contra la sentencia de fecha once de junio de 2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Barcelona en el proceso mencionado en el encabezamiento, revocamos dicha sentencia y, en su lugar, estimamos íntegramente la demanda formulada por dicho señor contra GRUPO INVERPRÉSTAMO, S.L., CUCALA Y FAURA, S.L., y TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U., y, en consecuencia,

Primero: Declaramos nulos (i) el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, de importe nominal 53.000 euros, concertado mediante escritura autorizada por el notario de Barcelona D. José Ángel Ruiz Prado en fecha 25 de febrero de 2014, con número de protocolo 760; (ii) el contrato de compraventa mediante el que el señor Prudencio vendió a las citadas sociedades CUCALA Y FAURA y TU MEJOR HOGAR SPAIN la vivienda situada en CALLE000 número NUM000, de esta ciudad, entidad número siete del edificio, registral NUM001 del Registro de la Propiedad número 10 de Barcelona, formalizada en 29 de abril de 2014, mediante escritura autorizada por el mismo notario citado, bajo número 1297 de su protocolo; y (iii) el contrato de arrendamiento de la misma vivienda, celebrado en 30 de abril de 2014 entre las sociedades acabadas de mencionar y D. Prudencio.

Segundo: Como consecuencia de dichas declaraciones de nulidad,

a) Se declara que el préstamo no debió devengar interés alguno y que la cantidad a devolver por los prestatarios quedó limitada, exclusivamente, a la suma de 45.378,09 euros;

b) Las sociedades compradoras en el contrato de compraventa, deberán devolver la vivienda que fue su objeto al señor Prudencio, con sus frutos o rendimientos netos, producidos o que hubiese podido producir, desde la fecha del contrato de compraventa hasta la fecha en que tenga lugar la devolución, precisando que ese pago de frutos o rendimientos no comprenderá (i) los períodos por razón de los cuales las compradoras deban devolver las rentas derivadas del contrato de arrendamiento, ni (ii) el tiempo en el que el señor Prudencio haya estado residiendo en la vivienda sin pagar renta alguna;

c) El señor Prudencio deberá entregar a las sociedades compradoras, por mitad, la suma de 50.378,09 euros, de cuyo total 1.051,11 euros solo deberán ser entregados si las compradoras hubiesen pagado el impuesto sobre bienes inmuebles de la vivienda, correspondiente a los ejercicios de 2010 a 2014, ambos años inclusive. Dichas cantidades devengarán el interés legal, a cargo del demandante y a favor de las dos sociedades compradoras, (i) desde la fecha de la escritura de compraventa aplicado sobre la cantidad de 3.948,89 euros, (ii) en cuanto a 1.051,11 euros, desde la fecha de su pago a la administración y (iii) desde el 5 de marzo de 2019 aplicado sobre la suma de 45.378,09 euros.

d) Las sociedades compradoras y arrendadoras en el contrato de arrendamiento que se anula pagarán al señor Prudencio las rentas que éste hubiese abonado como consecuencia de dicho contrato, con el interés legal desde que se produjo cada pago.

e) Se decreta la cancelación, en el registro de la propiedad correspondiente, de la inscripción de la compraventa que se anula, cuya cancelación no se realizará si existiesen obstáculos en el registro, que la impidan conforme a la legislación hipotecaria.

Tercero: Condenamos a las sociedades demandadas a pagar las costas de la primera instancia, de forma mancomunada y por partes iguales, y no hacemos especial pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación por interés casacional (si el recurso presenta tal interés conforme a la ley) y recurso extraordinario por infracción procesal, éste último si se presentare conjuntamente con el primero. Deberán ser interpuestos, en su caso, ante esta Sección, en el plazo de veinte días, constituyendo el depósito correspondiente.

Conforme a la Ley 4/2012, de 5 de marzo, del Parlamento de Cataluña, si hubiese de fundamentarse el recurso, aunque sea en parte, en infracción del ordenamiento jurídico catalán, cabría recurso de casación, en caso de apreciarse contradicción con la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña o del antiguo Tribunal de Casación de Cataluña, o por falta de dicha jurisprudencia.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos y lo firmamos.