Sentencia Civil Nº 251/2007, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 151/2007 de 16 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

Sección Octava

S E N T E N C I A N° 251

ILMOS SRES.

PRESIDENTE:

Dª. LOURDES MARIN FERNANDEZ

MAGISTRADOS:

D. IGNACIO RODRÍGUEZ BERMÚDEZ DE CASTRO

D. RAFAEL LOPE VEGA

APELACION ROLLO 151/07-C

JUICIO ORDINARIO 1177/05

Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Jerez de la Frontera

En la Ciudad de Jerez de la Frontera, a dieciséis de Noviembre de dos mil siete.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de

apelación interpuesto contra la sentencia dictada en autos de Juicio Ordinario 1177/05, seguidos en el Juzgado de Primera

Instancia número Cuatro de Jerez de la Frontera, recurso que fue interpuesto por TRANSOCIOS, S. L., representada por el

Procurador D. Fernando Argüeso Asta-Buruaga y asistida del Letrado D. Manuel Meana Fernández Palacios; siendo parte

apelada DIGOAL, S. l., representada por el Procurador D. Antonio Manuel Castro Martín y asistida del Letrado D. Juan Pedro

Cosano Alarcón; sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO-. La Iltre. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Jerez de la Frontera, dictó sentencia el día veintidós de Enero de dos mil siete , cuyo Fallo literalmente dice, " Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Fernando Argüeso Asta-Buruaga, en representación de la entidad Transocios, S. L., quien comparece asistida del letrado Sr. Palacios, contra la entidad Digoal, S. L., representada por el Procurador Sr. Castro martín y asistida del letrado Sr. Cosano, debo absolver a esta de los pedimentos de la actora y condenar a la misma a las costas de este juicio ".

SEGUNDO-. Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la actora, y admitido el recurso, se dio traslado del mismo a la parte contraria, quien procedió a oponerse al mismo, y se elevaron las actuaciones a esta Sala.

TERCERO-. Recibidas las actuaciones, se le dio el trámite pertinente y se procedió a la deliberación, votación y fallo de la presente resolución.

CUARTO-. En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. IGNACIO RODRÍGUEZ BERMÚDEZ DE CASTRO, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO-. Se recurre la sentencia de instancia por la parte actora, quine ha visto desestimada su pretensión de recobrar las cantidades entregadas a la actora, vendedora de una un hotel a la actora en venta que ha sido resuelta. Dichas sumas se entregaron en dos ocasiones, una primera de sesenta mil euros en el momento de la firma del contrato privado, el 30 de Septiembre de dos mil cuatro, y 24.000 euros el 22 de Diciembre de dos mil cuatro, como segundo pago de los tres que debería haber realizado la compradora.

La juez concluye que hubo una voluntad rebelde de la actora a realizar el pago al que se comprometió, sin causa para ello, que a tal efecto la demandada y vendedora le requirió para que cumpliera lo pactado así como de resolución, por lo que considera la juez que la resolución fue correcta y se debió al incumplimiento de la compradora por lo que pierde todo lo entregado.

Evidentemente la actora muestra su total disconformidad con la sentencia y comienza su alegato de apelación mencionando el hecho de que por su parte no hubo incumplimiento alguno, sino que la incumplidora fue la parte vendedora, quien se comprometió a venderle el Hotel El Desembarco así como una quinta parte de una finca solar, siendo así que la vendedora nunca fue propietaria de dicha finca, por lo que difícilmente podía comprometerse a vender algo que no era suyo, razón por la cual la vendedora no podía cumplir lo pactado. Por esta se alega que nunca se comprometió a vender dicha finca sino solo la cesión de su uso, debiendo estar a la interpretación del contrato base de la reclamación y que obra en folios 13 y siguientes de las actuaciones.

La primera norma que establece el Código Civil para interpretar los contratos, dispone que "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas."

Como enseña la Jurisprudencia - SS TS 10.4.2006 y las que se citan en ella "La literalidad contractual supone que las obligaciones deben cumplirse conforme a la voluntad de las partes y no procede desnaturalizarlas tratando de desviar lo que se convino, con interpretaciones que no se ajustan a lo que se concertó de modo bien expresado y claro."

En el caso presente no se da interpretación insatisfactoria del párrafo primero del artículo 1.281 por parte de la juzgadora , y por lo tanto no procede acudirse a las demás reglas de hermenéutica para tratar de modificar o tergiversar lo que aparece claro y bien precisado gramaticalmente, sin horizonte de duda alguna, por corresponder a lo realmente querido por las partes. (sentencias de 22-6-1984, 29-7-1996, 28-3-1996, l8-5 y 10-6-1998 , entre otras muy numerosas ). Se lee con claridad que lo que se iba a vender era la finca donde se encontraba el hotel, hasta el punto que una vez fijado el objeto del contrato de venta, se añade en otro párrafo que la vendedora "cede" junto a la anterior finca otra, donde se encuentra el llamado "corralón" por las partes y que se halla enfrente del mencionado hotel. Se nos antoja claro que la literalidad del contrato refleja la voluntad acorde de los contratantes de transmitir la propiedad de la finca donde se encuentra el hotel, y al mismo tiempo y en este punto el razonamiento de l aparte apelada es lógico y razonable, se cede una parte de una finca a fin de ser usada como auxiliar del uso del referido hotel. La parte vendedora se comprometía a la cesión de su uso y para ello es evidente que no tenía por qué ser propietaria de la totalidad de la finca, por que lo que resulta innegable es que hasta entonces el mencionado "corralón" vino siendo usado sin problema alguno. No había, pues, compromiso de transmitir la propiedad de dicha finca por lo que en modo alguno podemos hablar de incumplimiento sobre dicha obligación de transmisión, por lo que el primer argumento del recurso debe ser rechazado.

SEGUNDO-. A continuación la parte apelante insiste en que desconocía cuando firmó el contrato que la finca tenía una elevada carga hipotecaria. Es de todos sabido que el fundamento del Derecho hipotecario es la publicidad registral, que se obtiene con la inscripción de los derechos reales en el Registro de la Propiedad al que tiene acceso toda persona interesada y que llega a definir el propio Derecho hipotecario, por cierto sector doctrinal. Asimismo, al publicar las titularidades de los derechos reales se obtiene la protección de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. En definitiva, todo interesado tiene posibilidad de conocer, por medio de los libros del Registro de la Propiedad los derechos reales existentes sobre la finca (artículos 221 y siguientes de la Ley Hipotecaria ). La sociedad demandante, por la sencilla consulta del historial registral de la finca, o por una certificación o por una nota simple informativa, pudo conocer la existencia de la hipoteca que gravaba la finca que compraba y que se le vendía. A mayor abundamiento, el comprador, la sociedad demandante, hizo constar en la escritura de compraventa que conocía a la perfección la situación urbanística y jurídica de la finca y, a su vez, se hizo constar que los intervinientes conocían suficientemente la finca, por lo que queda claro a juicio de la Sala que la compradora no ya solo tenía obligación de haber conocido la situación jurídica de la finca, sino que además manifiesta que lo conocía, sin que sea creíble que en una venta del importe de la de autos la compradora comprometiera un elevado precio sin haberse cerciorado de la situación de la finca en cuanto a las cargas existentes. No entendemos como puede afirmar la parte apelante que la vendedora quiso ocultar la carga, cuando esta era publica y accesible al conocimiento de quien fuera responsable en el cumplimiento de sus obligaciones.

Alega la apelante una serie de puntos que dice que avalan su tesis. El primero se le vuelve en contra, por que si dice que fue el Director de la Caja San Fernando quien le comunicó la existencia del Hotel y de que estaban en venta, es lógico pensar que lo natural es que le comunicara al mismo tiempo que dicha entidad tenía sobre la finca una carga hipotecaria; lo contrario sería absurdo por poco lógico. Tan absurdo como pretender que de la tasación se debe deducir que la carga no podía ser conocida por la apelante, ya que como mucho podemos afirmar que de tal tasación la apelante no podía haber conocido la carga, lo cual es de por sí bastante dudoso, pero lo que nunca pudo contribuir dicha tasación es al presunto desconocimiento por parte de la compradora de la existencia de la hipoteca, que ya hemos dicho debía conocer.

En suma, pretende la parte apelante unir ello a la existencia de un acuerdo novatorio del contrato, que coincide con la entrega de dinero, reconocida por la parte apelada. Hay que decir que la demandada ha reconocido la existencia de la entrega de dinero, pero nada mas y a partir de ahí se puede hacer todo tipo de elucubraciones. El derecho español regula la novación en los arts 1204 y siguientes del Código Civil , admitiéndose no solo la novación extintiva o propia sino también la novación modificativa o impropia. Para apreciar la existencia de una novación, no solo el art. 1204 del Código Civil exige una declaración terminante sino que la jurisprudencia que lo interpreta mantiene la postura de afirmar que la novación, sea modificativa o extintiva, nunca se presume, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar, bien por manifestarse con claridad de forma expresa bien por inducirse de actos de significación concluyente, Sentencias del Tribunal Supremo de 8 julio y 27 septiembre de 2002 entre otras. En el presente caso no se ha acreditado en modo alguno la existencia de dicho acuerdo novatorio, sin que la entrega de dinero por sí misma sea indicativo de nada, pues se puede entender dicha entrega de muy diversas maneras, por lo que no es admisible que se considere la entrega como reflejo de algo como es una novación a la que la jurisprudencia exige una voluntad expresa e inequívoca.

Por ello, debe ser rechazado el recurso también en este sentido, confirmando la conclusión de la juzgadora de que la resolución del contrato se debió al incumplimiento por parte de la compradora de su obligación de pago.

TERCERO-. En cuanto a las consecuencias de dicho incumplimiento sobre el dinero ya entregado por la compradora a la vendedora, entiende la Sala que debe ser distinguida una primera entrega que se hizo al firma el contrato y una segunda entrega, de veinticuatro mil euros y de la que ya hemos dicho no se sabe bien a que obedeció.

Sobre la primera entrega de sesenta mil euros al firmar el contrato privado, se dice en el mismo que se hace en concepto de "señal y parte de pago" y que "si la transmisión no se efectuase por oponerse a ello la compradora sin causa legítima, perderá la cantidad en su caso entregada en concepto de señal y parte de pago". Ciertamente sobre el artículo 1454 CC la jurisprudencia del TS acerca de su interpretación, restrictiva, ha afirmado que en caso de duda deben considerarse confirmatorias, pues las penitenciales no pueden presumirse al resultar excepcionales (en tanto que suponen la rescisión de un contrato válidamente celebrado). En tal sentido, la jurisprudencia reconoce los tres tipos de arras:

a) Las penales que funcionan como una cláusula penal comprensiva del cumplimiento del contrato, es decir, como garantía del cumplimiento, mediante su devolución duplicada o pérdida de lo entregado como arras, no se imputa al precio sino que funciona de manera similar a la cláusula penal del artículo 1154 CC como resarcimiento anticipado, caso de incumplimiento.

b) Las confirmatorias: garantizan la perfección y el cumplimiento, suponiendo la expresión de un contrato con fuerza vinculante (son "señal" de haberse celebrado), que no facultan para resolver la obligación contraída, sino que funcionan normalmente como anticipos o entregas a cuenta del precio (así art. 343 CCom).

c) Las penitenciales (de arrepentimiento o desistimiento), concebidas como multa coercitiva al derecho de las partes de desistir a su arbitrio, del contrato, mediante su pérdida o su restitución doblada. Su función, dependerá de lo querido por las partes (lo cual supone acudir a las normas de interpretación, artículos 1281 y ss.) de forma que, para que sean penitenciales han de concurrir, cumulativamente los siguientes requisitos:

1) La existencia de un contrato de compraventa, perfecto y válido, entregándose las arras en el momento de la perfección.

2) A existencia de un pacto expreso válido de las partes acordando de forma clara y evidente, la constitución de arras penitenciales, pues de no ser así, la entrega supondrá un anticipo del precio.

3) Que una de las partes rescinda el contrato "allanándose" si es el comprador a perderlas o, si es el vendedor, a devolverlas duplicadas.

En este sentido la STS de 22 de septiembre 1999 afirma que "la doctrina de esta Sala viene declarando que el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese siempre y necesariamente la facultad de separarse del contrato, por lo que puede ser estimada, en los casos en los que así actúe y proceda, como anticipo y parte del precio (SS de 24-12-1992, 11-4-1994, 15-3-1995 y 28-3-1996 ); sin embargo sí tiene proyección de conformar efectivas arras penitenciales, dado que el art. 1.454 no tiene carácter imperativo, siempre y cuando la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotundamente expresada la condición de arras de tal clase y de forma que los anticipos entregados tengan esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja el contrato (SS de 16-3-1992, 31-7-1992, 28-9-1992, 28-3-1993, 11-12-1993, 4-3-1996, 28-3-1996 y 18-10-1996 )...". Abundando en esta interpretación la STS de 31 de diciembre de 1998 , insiste en que " el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese necesariamente la facultad de separarse de un contrato, pudiendo ser estimada sin error como anticipo del precio" (sentencias de 31 de julio , 28 de septiembre y 24 de diciembre de 1992, 11 de abril de 1994 y 15 de marzo de 1994 ); lo que resulta procedente en relación al texto del artículo 1.454 del Código Civil e interpretación jurisprudencial del mismo, para definir el alcance del pacto de arras. A tales, efectos, la interpretación de dicho precepto sustantivo llevada a cabo por esta Sala, en razón a su excepcional y exigente interpretación restrictiva del clausulado contractual, viene a sentar que no se trata de derecho necesario; para que tenga aplicación y resulte vinculante alas partes, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados (sentencias de 4 de noviembre de 1991, 3 de octubre de 1992, 11 de diciembre de 1993, 21 de junio de 1994 y 25 de marzo de 1995 ), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando la reglamentación del contrato- ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado".

Consecuentemente, las dudas que se presenten en cada supuesto sobre la calificación correspondiente a las cantidad que el comprador entrega anticipadamente, han de resolverse utilizando las normas legales que disciplinan la interpretación de los contratos, en la procura de determinar cual fue la voluntad indubitada de las partes respecto al alcance y eficacia de las arras que se discuten, lo que impone el estudio hermenéutico de la cláusula litigiosa que en este caso nos parece claro cuando dice en la estipulación cuarta que si la transmisión no se produce por oponerse a ello la compradora sin causa legítima, pierde este lo entregado en concepto de señal y parte de pago, lo que conlleva, dado que hemos concluido que fue la compradora la que con su incumplimiento de la obligación de pago sin causa para ello, ha motivado que no se produzca la venta, el que esta pierda lo que entregó en concepto de señal y pago, esto es la suma de sesenta mil euros, por lo que la vendedora no tiene obligación alguna de proceder a su devolución, y sin que aprecie esta Sala motivo alguno para moderar dicha cantidad.

Ahora bien, la segunda entrega de veinticuatro mil euros no puede en modo alguno comprenderse dentro de dicha cláusula, por mucho que la parte apelada, sin base lógica y jurídica alguna, se empeñe en ello. Por ello, entendemos que sí procede revocar la sentencia en el sentido de condenar a la demandada a la devolución de dicha suma, la cual ni puede ser comprendida dentro del concepto de arras, ni se ha alegado, ni probado, que pueda obedecer a una indemnización de daños y perjuicios no explicitados. Procede, pues, condenar a la entidad demandada al pago de la referida suma, que conforme al artículo 1108 Cc y 576 LEC., devenga el interés legal del dinero desde de la fecha de emplazamiento a la demandada y hasta la fecha de esta resolución, incrementados en dos puntos hasta el pago de la misma.

CUARTO-. Al estimarse parcialmente el recurso y conforme artículo 398 de la LEC ., procede no condenar a ninguna de las litigantes al pago de las costas de esta alzada. Y al estimarse parcialmente la demanda, conforme al artículo 394.2 , no apreciando temeridad en ninguna de las litigantes, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente aplicación, en nombre de S. M. El Rey y con la autoridad conferida por el pueblo español, y por cuanto antecede

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso formulado por el Procurador D. Fernando Argüeso Asta-Buruaga, en nombre y representación de TRANSOCIOS, S. L., contra la sentencia dictada el veintidós de Enero de dos mil siete en el Juicio Ordinario 1177/05 del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Jerez de la Frontera, REVOCAMOS PARCIALMENTE la misma, en el sentido de, estimando parcialmente la demanda, condenar a DIOGAL, S. L. a que abone a aquella la suma de veinticuatro mil euros (24.000 €), cantidad que devenga el interés legal del dinero desde la fecha de emplazamiento de la demandada y hasta la fecha de esta resolución, y aumentados en dos puntos desde esta hasta su completo pago. Todo ello sin hacer condena en orden a las costas de esta alzada y en cuanto a los de primera instancia, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Notifíquese la presente resolución a las partes y una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de origen.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes con expresión de no caber contra ella recurso alguno, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION-. Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Sres. Magistrados que la suscriben, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, doy fé.