Sentencia Civil Nº 251/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 400/2007 de 06 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 7

GIJON

SENTENCIA: 00251/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ASTURIAS

SECCIÓN SÉPTIMA

GIJÓN

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000400 /2007

SENTENCIA NÚM. 251/08

ILMOS. SRES.: PRESIDENTE DON RAFAEL MARTÍN DEL PESO, MAGISTRADOS DON RAMÓN IBÁÑEZ DE ALDECOA LORENTE Y DON JULIÁN PAVESIO FERNÁNDEZ.

En GIJON, a seis de Mayo de dos mil ocho.

VISTOS, por la Sección 7ª de esta Audiencia Provincial los presentes autos de Procedimiento Ordinario 810/06, Rollo Núm. 400/07, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. Siete de Gijón; entre partes, como apelante DOÑA Elsa representada por el Procurador DON JOAQUÍN MORILLA OTERO bajo la dirección letrada de DON FLORENTINO FANO HERRERO, como apelada DOÑA María Antonieta , representada por el Procurador DON JOSÉ MARÍA DÍAZ LÓPEZ bajo la dirección letrada de DON ALBERTO ALDAMUNDE MIRANDA.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia Núm. Siete de Gijón dictó en los referidos autos Sentencia de fecha dos de marzo del dos mil siete , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda inicial, interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. José María Díaz López, en nombre y representación de María Antonieta , contra Dª Elsa , representada por el Procurador de los Tribunales D. Joaquín Morilla Otero, debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento existente entre las litigantes, del local comercial sito en la planta baja, y la vivienda sita en la planta primera, del inmueble número NUM000 de la calle de DIRECCION000 de Gijón, condenando a la demandada al desalojo de dichas fincas, con apercibimiento de lanzamiento en el caso de que no lo efectúe dentro del término legalmente previsto.

Estimando parcialmente la demanda reconvencional, interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Joaquín Morilla Otero, en nombre y representación de Dª Elsa , contra Dª María Antonieta , representada por el Procurador de los Tribunales D. José María Díaz López debo declarar y declaro el derecho de Dª Elsa a retornar al arrendamiento del local de negocio sito en la planta baja del inmueble número NUM000 de la calle de DIRECCION000 de Gijón, para el supuesto de que se produzca el derribo del edificio y su posterior reedificación, con la renta que se estipularía, con arreglo a la financiación de la nueva construcción y al aumento inherente a la depreciación de la moneda o incremento del nivel de vida.

Se desestiman los restantes pedimentos contenidos en el suplico de la demanda reconvencional.

En relación con la demanda inicial, Dª Elsa deberá abonar las costas procesales. En relación con la demanda reconvencional, cada una de las partes abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de DOÑA Elsa se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, la parte apelante instó la revocación de la Sentencia y la apelada su confirmación, señalándose para la votación y fallo del presente recurso el día veinticuatro de abril de dos mil ocho.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON RAMÓN IBÁÑEZ DE ALDECOA LORENTE.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan, en lo sustancial, los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Ejercita la demandante, Dª María Antonieta , en el procedimiento del que trae causa el presente recurso de apelación, en su condición de propietaria del edificio nº NUM000 de la c/ DIRECCION000 , de Gijón, acción contra la demandada, Dª Elsa , en su condición de arrendataria del local y piso primero de dicho inmueble, por la que pretende, al amparo de lo dispuesto en el artículo 114-10º del Texto Refundido de la LAU de 1.964 (resolución por declaración de ruina de la finca), que se declare extinguido el contrato de arrendamiento que une a las partes sobre las citadas dependencias, y se condene a la demandada a que las desaloje inmediatamente, dejándolas libres y expeditas, con apercibimiento de lanzamiento.

La demandada se opuso a la demanda, y formuló reconvención, solicitando se dictase Sentencia por la que:

1°) Se declare, en virtud de lo establecido en el documento privado de 26 de noviembre de 1980, el derecho de Doña Elsa a retornar al arrendamiento del local sito en el bajo del nº NUM000 de la Calle de DIRECCION000 de Gijón, para el supuesto en que se produzca el derribo del inmueble y posterior reedificación, derecho cuyo ejercicio se regulará por lo dispuesto en los arts. 78 a 94 Texto Refundido de la LAU de 1.964 , quedando determinados sus elementos esenciales en la forma siguiente: a) El local a que tiene derecho a retornar la reconviniente será de idéntica configuración y análoga posición al que ocupa en la actualidad, en el bajo del nº NUM000 de la DIRECCION000 de Gijón, con frente, entrada y escaparate a esta calle, y espalda a la Calle DIRECCION001 , y con una superficie útil mínima de 35,65 m², según aparece representado en los planos acompañados como docs. 5 y 6 de la reconvención, debiendo contar además el nuevo local con las instalaciones y servicios necesarios para que la arrendataria continúe la actividad comercial que venía desarrollando en el momento del desalojo. b) La renta máxima exigible a la arrendataria en caso de retorno al local edificado, y para el supuesto que se cumplan todas las condiciones pactadas y las establecidas en el texto refundido de la LAU de 1.964 , será la que viene esta satisfaciendo al momento de desalojar el que se va a derruir, incrementada en un 5% del capital invertido en la reconstrucción del local objeto del retorno, en los términos establecidos en el arto 84 de L. AU. DE 1.964 . c) El domicilio de la arrendataria, para recibir las notificaciones que se produzcan tras el desalojo será el sito en la Calle DIRECCION002 , nº NUM001 - NUM002 Izqda, de Gijón.

2°) Se declare que en caso de producirse el desalojo por parte de la arrendataria, del local de negocio litigioso, por derribo del inmueble para reedificación, el contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 1.956, que ampara la ocupación de la reconviniente, queda suspendido hasta que se produzca el retorno al reconstruido, sin obligación por parte de dicha arrendataria de satisfacer la renta durante ese período.

3°) Se condene a la parte propietaria y arrendadora a estar y pasar por estas declaraciones, realizando en caso de derribo para la reedificación, la reserva del local objeto del derecho de retorno a favor de la arrendataria Doña Elsa , en las condiciones mencionadas.

4º) Se condene a la parte reconvenida a satisfacer las costas del procedimiento.

La Sentencia recaída en la primera instancia estima íntegramente la demanda, por lo que declara extinguido el contrato de arrendamiento, condena a la demandada al desalojo, e impone a la demandada las costas procesales; y estima parcialmente la reconvención, por lo que declara el derecho de Dª Elsa a retornar al arrendamiento del local de negocio sito en la planta baja del inmueble, para el supuesto de que se produzca el derribo del edificio y su posterior reedificación, con la renta que se estipularía con arreglo a la financiación de la nueva construcción y al aumento inherente a la depreciación de la moneda o incremento del nivel de vida, desestimando el resto de los pedimentos contenidos en la demanda reconvencional, y sin hacer expresa imposición de las costas causadas por la reconvención.

Contra dicha Sentencia se alza en apelación la demandada-reconviniente, que mantiene en esta instancia sus iniciales pretensiones.

TERCERO.- Sostiene la apelante todas sus pretensiones sobre la base del documento nº 3 de los presentados con el escrito de contestación-reconvención. Se trata de un documento privado, fechado el 26 de noviembre de 1.980, y firmado por Pedro Antonio , padre de la actora, y anterior propietario del edificio. Reza así: «Por el presente documento, Pedro Antonio , propietario de la casa número NUM000 bis de la Calle de DIRECCION000 de Gijón, cuyo bajo y piso primero tiene arrendado a D. Miguel como local comercial: MANIFIESTA que reconoce el derecho a retorno al citado señor en el caso de que el inmueble fuese derribado, incluso en el caso de ser declarado este en ruina (inminente o no), bien entendido que el retorno se refiere exclusivamente al bajo comercial y no al primer piso, de forma que en el momento de finalizada la nueva edificación dicho inquilino solo tendría derecho a retornar al bajo, con la renta que se estipularía, con arreglo a la financiación de la nueva construcción y al aumento inherente a la depreciación de la moneda o incremento del nivel de vida. Y para que así conste firmo este documento en Gijón, a veintiseis de noviembre de mil novecientos ochenta. Fdo: Pedro Antonio ».

Es evidente, a la vista de dicho documento, que el anterior arrendador de la finca reconoció al entonces arrendatario -padre de la demandada- un denominado "derecho de retorno" para el caso de que el inmueble fuese derribado, incluso en el caso de ser declarado en ruina. Pero en modo alguno puede pretender la demandada -ahora apelante-, como pretende, asimilar tal derecho, de origen convencional, con el derecho legal de retorno reconocido al arrendatario en los artículos 78 y siguientes del Texto Refundido de la LAU de 1.964 . En efecto, el derecho legal de retorno se relaciona directamente en dicha normativa, con la causa segunda de excepción a la prórroga forzosa, contemplada en el artículo 62 («No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: ...... 2.º Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que, en aquélla hubiere y una, como mínimo si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere»), que no tiene nada que ver con la causa 10ª de resolución del contrato, contemplada en el artículo 114 («El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: ..... 10.º La declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios. Cuando el peligro de ruina se declare inminente por la autoridad competente, aunque la resolución no fuere firme, podrá disponer la gubernativa que la finca sea desalojada»). En el primer caso se trata de un derribo voluntario de un edificio sano, derivado de la simple voluntad del arrendador de derribarlo para construir otro de mayor capacidad, y en el otro se trata de la declaración de ruina de un edificio que ya no cumple las necesarias condiciones de habitabilidad y seguridad, y que podrá dar lugar, en su caso, a un derribo necesario. El primero da "ex lege", derecho al arrendatario a ocupar un piso o local en el nuevo edificio, en las condiciones previstas en los artículos 81 y siguientes del Texto Refundido; el segundo no.

En el supuesto que nos ocupa, ha quedado debidamente acreditado que el Ayuntamiento de Gijón dictó resolución con fecha 23 de agosto de 2.004, por la que declaraba en situación de ruina económica los edificios situados en la c/ DIRECCION001 nº NUM003 y c/ DIRECCION000 números NUM000 y NUM004 , y que por Sentencia dictada el 23 de febrero de 2.006 por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo de Gijón , en juicio ordinario nº 253/04, fueron desestimados los recursos contencioso administrativos interpuestos contra dicha resolución por la demandada y por un arrendatario del edificio nº NUM004 de la c/ DIRECCION000 , sin que conste que contra dicha Sentencia se haya interpuesto recurso alguno. Es evidente que dicha declaración de ruina da derecho a la arrendadora a poner fin al contrato de arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 114-10º del Texto Refundido de la LAU de 1.964 , y, en realidad, la apelante no discute el hecho de que el edificio haya sido declarado en ruina, si bien, sostiene que, por efecto de lo acordado en el referido documento de 26 de noviembre de 1.980, el efecto de la declaración de ruina no sería la resolución del contrato, sino la suspensión, pretensión ésta que choca frontalmente con lo dispuesto en el artículo 114-10º , que da derecho a resolver el contrato; derecho que no es incompatible con el derecho de retorno reconocido al arrendatario. Hemos de tener en cuenta que, sin perjuicio de que en los supuestos de ejercicio del derecho de retorno legal, la Jurisprudencia ha venido admitiendo que el contrato queda en suspenso, en el caso que nos ocupa, no puede sostenerse que se previese tal posibilidad en el documento de 26 de noviembre de 1.980, en el que, por el contrario, se prevé que en caso de derribo por ruina, se reconocía un derecho de retorno solo sobre el bajo, no sobre el piso primero, lo que ya de por sí, implicaría un nuevo contrato, por alteración sustancial del objeto, y se prevé, además, que se estipularía una nueva renta, en las condiciones que allí se expresan; lo que sugiere, obviamente, el compromiso de suscribir un nuevo contrato, con un objeto distinto, y una nueva renta, y no la idea de reanudar un contrato anterior.

Tampoco puede concluirse, en contra de lo que pretende la apelante, que no exista debate sobre la aplicación analógica de los artículos 78 y siguientes del Texto Refundido, pues la parte actora reconvenida ha venido sosteniendo en todo momento, que ha de estarse a lo pactado, y que, en caso de que fuese aplicable por analogía la indicada regulación, no lo sería en los términos queridos por la demandada.

Concluyendo, nos encontramos con un derecho de retorno de origen convencional, no reconocido legalmente, que produce efectos "inter partes" (artículo 1.257 del Código Civil ), y al que no le pueden ser reconocidos otros efectos que los que se derivan del contenido del documento en que se plasmó, como con acierto se ha hecho en la Sentencia apelada, pues en ningún momento se hace en el documento expresa o tácita remisión al régimen del derecho legal de retorno, en el caso de ruina del inmueble, de modo que el pacto debe ser interpretado en sus propios términos, sin extenderlo a cosas ni casos distintos (artículos 1.281 y 1.283 del Código Civil ), por lo que procede desestimar el recurso interpuesto y confirmar la Sentencia apelada.

CUARTO.- Procede imponer las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 394-1 del mismo Texto Legal.

En atención a lo expuesto, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Elsa , contra la Sentencia dictada el 2 de marzo de 2.007, por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Gijón , en los autos de Juicio Ordinario nº 810/06, y, en consecuencia, confirmar la citada resolución, con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante.

Así, por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.