Sentencia Civil Nº 251/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 222/2015 de 17 de Junio de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0188434

Recurso de Apelación 222/2015

JUZGADO DE PROCEDENCIA:Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid

PROCEDIMIENTO DE ORIGEN: Verbal Desahucio Falta Pago 1441/2013

DEMANDANTE/APELANTE/APELADO:D./Dña. Teresa

PROCURADOR D./Dña. PILAR MARTA BERMEJILLO DE HEVIA

DEMANDADO/APELANTE/APELADOD./Dña. Olegario

PROCURADOR D./Dña. MARIA SONIA POSAC RIBERA

Ponente.- Ilmo. Sr. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

SENTENCIA nº 251

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D./Dña. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D./Dña. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

D./Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En Madrid, a diecisiete de junio de dos mil quince.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Verbal Desahucio Falta Pago 1441/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid a instancia de del demandante/apelante/apelado DOÑA Teresa representado por el/la Procurador DOÑA PILAR MARTA BERMEJILLO DE HEVIA como demandado/apelante/apelado DON Olegario , representado por el/la procurador DOÑA SONIA POSAC RIBERA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 19/11/2014 .

Antecedentes

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 19/11/2014 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Estimo la demanda presentada por la procuradora Dª Pilar Marta Bermejillo de Hevia, en representación de Dª Teresa , contra D. Olegario ; declaro resuelto el contrato de arrendamiento del local sito en C/Ávila nº 6, perteneciente al edificio con entrada por la C/Lérida nº 9, de Madrid, por falta de pago de la renta, y haber lugar al desahucio del inmueble descrito, y declaro enervada la acción de desahucio entablada, condenando a la actora a las costas'

Notificada dicha resolución, por ambas partes se interpusieron recursos de apelación, dándose traslado de los mismos a la contraria, presentaron escrito oponiéndose al de la parte contraria.

SEGUNDO.-Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se formó el correspondiente rollo de Sala, numeró, registró y turnó la ponencia, quedando pendiente de deliberación y votación cuando por su orden y clase correspondiera, señalándose después para ello el pasado día 10 de junio del actual.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D.FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO.

Fundamentos

PRIMERO:La demanda que da origen a este proceso indicaba, en esencia, que si bien el demandado ocupaba el local objeto de autos sin título, no obstante, en su día remitió al hoy demandado una carta en la que se dirigió a éste como arrendatario, lo cual motivó que en procedimiento de desahucio 329/2013, seguido ante el juzgado 45 de Madrid, se le reconociese su condición de arrendatario.

El inicio de dicha relación contractual, continua indicando el actor, se fijó el 1 de noviembre de 2007, comunicándole en agosto de 2013 de que el 31 de octubre de ese año se daría por extinguida la relación arrendaticia.

Señalaba que el demandado adeudaba la renta de agosto a noviembre de 2013, ambas incluidas.

Solicitaba que se declarase resuelto el contrato por expiración de término y por falta de pago de la renta.

La demandada se opuso a la demanda alegando, entre otras cuestiones, que tenía reconocida su condición de arrendatario en el anterior procedimiento entablado por la demandante, y que había conseguido pagar las rentas devengadas con gran dificultad, ya que el actor se negaba a recibirlas.

La sentencia que se recurre estimó la demanda por falta de pago de la renta, declarando enervada la acción.

SEGUNDO:Se aceptan y dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en aquello en que puedan quedar contradichos por lo expuesto y razonado en la presente resolución.

Cabe indicar que en esta resolución se hará mención a manifestaciones vertidas por diversos intervinientes en el acto de juicio, indicándose en tal caso, de forma aproximada, el momento en que quedaron recogidas tales manifestaciones en la grabación el acto de juicio.

TERCERO:Formulan recurso ambas partes, procediendo resolver en primer término el recurso interpuesto por la parte demandante, ya que ello determinará si procede resolver el contrato por falta de pago de la renta.

CUARTO:Indica el actor en su recurso que la sentencia recurrida señala que no se ha acreditado la fecha de inicio de la relación arrendaticia, cuando la propia sentencia señala que en octubre de 2012 se reclamó al demandado el importe de la renta de los últimos cinco años, y que dado que dicha comunicación se tuvo en consideración para declarar la existencia de un contrato de arrendamiento, sus efectos no pueden limitarse exclusivamente a otorgarle la condición de arrendataria y eludir la eficacia de dicho documento con respecto al inicio de la relación contractual, cuestión que no ha sido debatida por la demandada.

El recurso debe ser desestimado.

QUINTO:Se desprende de la sentencia dictada en el anterior procedimiento entablado por la también hoy demandante (folios 16 a 18), que en el mismo se instaba acción de desahucio por precario y subsidiariamente por falta de pago de la renta dirigiendo la acción contra el hoy demandado y contra el Sr. Casiano , indicando la referida sentencia que, según alegaba la demandante, la última referencia del contrato de arrendamiento suscrito con el referido Don. Casiano databa del año 1983, no habiendo percibido rentas desde hacía más de 15 años .

Con respecto al hoy demandado, se desprende de la referida sentencia que éste adujo la ocupación del local en virtud de un contrato suscrito con doña Pilar , y si bien se negó virtualidad a dicho contrato para justificar la existencia del arrendamiento, dado el requerimiento de pago de las rentas de los últimos cinco años, efectuado el 25 de octubre de 2012, se consideraba que existía un acto propio por la demandante que le impedía negar en dicho proceso la condición de arrendatario.

Con respecto Don. Casiano se estimó la demanda por falta de pago, y con respecto al hoy demandado se declaró enervada la acción de desahucio.

Por tanto, en el anterior proceso se entendió que el actor había reconocido la condición de arrendatario al hoy demandado, pero sin indicar, tampoco era preciso hacerlo en aquel proceso, desde qué momento se entendía constituida la relación arrendaticia.

No puede entenderse que la relación arrendaticia surja en noviembre del año 2007, es decir, en la fecha de la primera de las rentas cuyo pago se le requirió al hoy demandado, ya que el requerimiento de pago no indica que tal sea el inicio de la ocupación del local, únicamente señala que se le reclaman 'los últimos cinco años' (documento 3, folio 20), con lo cual obviamente se hace alusión a la existencia de una relación que va más allá de dicha fecha.

Por otro lado, dado el claro reconocimiento de su condición de arrendatario por parte de la demandante, debe entenderse que tal relación arrendaticia existe desde que el demandado ocupó el local.

SEXTO:La determinación del inicio de la relación contractual tiene su trascendencia a la hora de fijar el régimen jurídico aplicable a la relación arrendaticia existente entre las partes.

Lo esencial a tal efecto, será por tanto determinar si cabe considerar que la relación arrendaticia se entabló antes de la entrada en vigor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, o con posterioridad a ello.

De ser aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, al no existir pacto sobre la duración del contrato, y no fijar dicha normativa un plazo para el caso de no estipulación contractual sobre tal cuestión en los arrendamientos para uso distinto de la vivienda, por aplicación del artículo 4. 3 de dicha Ley , sería de aplicación lo dispuesto en Código civil, es decir, el artículo 1581 de dicho Código .

Sin embargo, si la relación arrendaticia se inició antes de la entrada en vigor dicha Ley, el contrato quedaría sujeto al régimen de prórroga forzosa recogido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , o en su caso, sería aplicable el régimen establecido en el artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985 , que dejaba sin efecto el referido artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 para los contratos que se celebrasen a partir de la entrada en vigor de dicho Real Decreto Ley, y todo ello además sujeto a las Disposiciones Transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en concreto las disposiciones transitorias primera y tercera .

Por tanto, a juicio de esta Sala, para poder determinar el régimen jurídico aplicable, que a su vez determina los hechos a analizar y sobre los que asentar la resolución a dictar, resulta una cuestión imprescindible determinar la fecha en la que el demandado ocupó el local, ya que en la referida misiva se le reconoce la condición de arrendatario, y no existe motivo para dudar que tal reconocimiento data desde el momento en que se produjo la ocupación del local por el demandado.

La carga de acreditar tal hecho determinante de la procedencia de la pretensión esgrimida por la actora corresponde a ésta, tal y cómo se desprende del artículo 217. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SÉPTIMO:Tampoco existe motivo para entender que la ocupación del local por parte del demandado se produjo después de la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.

A tenor de la referida sentencia dictada en el proceso anterior, la ocupación del local por parte del otro codemandado en dicho proceso databa cuando menos de 1983, y se deduce de dicha resolución que, pese a la existencia de dicho contrato, quien lo ocupaba era el hoy demandado, ignorándose desde que fecha lo hacía.

Pudo aportar el hoy actor copia de las actuaciones seguidas en dicho proceso al objeto de determinar en qué fecha se suscribió con la referida señora Pilar el contrato en el que el hoy demandado pretendía justificar la ocupación del local, lo cual pudiera determinar la fecha a partir de la cual tomó posesión del mismo, si bien no consta tal cuestión.

Por tanto, la indeterminación sobre la fecha a partir de la cual debe entenderse que el demandado ocupa el local, y por consiguiente es arrendatario a tenor del reconocimiento que de tal condición efectuó la hoy actora, tal y como viene indicar la resolución recurrida, impide estimar la pretensión de dar por resuelto el contrato por expiración del término contractual.

OCTAVO:La parte demandada formula recurso indicando que viene pagando la renta todos los meses dentro de los días 1 al 5, señalando que no ha enervado por segunda vez, ya que la actora ha recibido el dinero dentro de los cinco primeros días de cada mes, por lo que no existe falta de pago.

A este respecto, la parte demandante también formula recurso, indicando que, en contra de lo que indica la sentencia recurrida, que señala que las rentas se ingresaron en la cuenta del juzgado que conoció del presente juicio sin que la actora solicitara su entrega, alega que no corresponde a dicha parte decidir el destino de las consignaciones judiciales, y cuando interpuso la demanda por falta de pago su representada no había cobrado rentas desde la consignación en el juzgado 45.

NOVENO:La demanda se interpone el 15 de noviembre de 2013, y en ella se indica que la demandada adeuda las rentas de agosto a noviembre de dicho año.

Se desprende de lo actuado que la parte demandada realizó sendos ingresos para el pago de las rentas de alquiler en el juzgado de primera instancia 45, que fue el que conoció del anterior procedimiento.

Dichas consignaciones se inician el 2 de agosto de 2013, y hasta enero de 2014 no consta que se opusiese objeción a la realización de las mismas por parte del juzgado ni de la parte actora (folios 94 a 99).

La renta de agosto se ingresa el día 2, la de septiembre el día 4, la de octubre también el día 4 y la de noviembre el día 5 de dichos meses (folios 94 a 97).

A partir de febrero de 2014 se procedió por parte del juzgado a la devolución de las rentas que se iban consignando. Tras dichas devoluciones la hoy demandada procedía a remitir giros postales a la actora para el pago de las rentas (folios 100 y siguientes).

El 19 de marzo de 2014 se ingresa la renta de febrero de ese año (folio 152), el 24 de abril de 2014 se gira la renta de marzo de 2014 (folio 154). El 9 de abril de 2014 se realizar el giro por la renta de ese mismo mes (folio 106).

El 24 de abril de 2014 se presenta por la parte demandada escrito ante el juzgado de primera instancia 45, manifestando que la parte actora se niega a cobrar la renta, devolviéndose los ingresos realizados en la cuenta del juzgado (folios 72).

El nueve de mayo de 2014, se remite giro postal para el pago de la renta de dicho mes (folio 157), y en los meses posteriores, hasta noviembre de 2014, la renta se ingresa ante el juzgado de primera instancia que conoció del presente proceso (folios 158 y siguientes).

DÉCIMO:De lo indicado en el anterior fundamento se desprende que la demandada procedió a consignar las rentas en el juzgado que conoció del proceso de desahucio, una vez que ya se había dictado sentencia que declaraba enervada la acción.

A partir de tal sentencia, la demandada debió abonar la renta a la actora directamente, o cuando menos intentarlo, y caso de no ser aceptados sus pagos promover la correspondiente consignación ( artº 1.176 y Ss del Código civil ). No existe motivo para utilizar un proceso ya concluso al objeto de realizar el pago de rentas, obligando con ello a la arrendadora a percibir por vía judicial, y comportando los gastos, molestias y dilaciones a ello inherentes, al no constar que se haya intentado el pago extrajudicial y se haya rechazado, máxime cuando no consta que los giros que posteriormente recibió los haya rehusado o devuelto.

Por lo demás, dicha anómala forma de realizar los pagos, desembocó, como por otro lado era lógico que así ocurriese, en la negativa del Juzgado a continuar sirviendo de lugar y medio de pago de la relación arrendaticia, cuando el litigio del que había conocido había concluido, lo cual a su vez motivó que las rentas de febrero y Marzo de 2014 se abonasen tardíamente por medio de giros que se emiten transcurrido más de un mes desde la fecha en que se debió abonar la renta.

En definitiva, la incorrecta forma de proceder de la demandada originó gastos, molestias y retardos en la percepción de la renta por la actora, debiendo recordarse que la actual doctrina del Tribunal Supremo, incide en el derecho del arrendador a percibir la renta puntualmente y sin dilaciones ( STS de 19 de diciembre y 24 de Julio de 2008 , entre otras).

UNDÉCIMO:No obstante, como indica la sentencia recurrida, no es ajeno a lo indicado la conducta de la actora, ya que ante las consignaciones efectuadas en el Juzgado 45 no consta que instase a la hoy demandada a hacer los pagos en otra forma, por ejemplo mediante giro, tal y como consta que a la postre hizo, ni que haya interesado la entrega de las cantidades una vez consignadas.

Aparte de una inactividad genérica en este sentido, que más que buscar el pronto pago de la renta y corregir la anómala forma de pago elegida por la demandada, parece complacerse en el incumplimiento del demandado al objeto de crear una situación de desahucio, es especialmente relevante el que el actor, al interponer la demanda el 15 de Noviembre de 2013, indique que se le adeudan las rentas de Agosto a Noviembre de ese año, cuando consta que se habían consignado tales rentas en el Juzgado 45 dentro de los cinco primeros días de cada mes, no constando que al interponer la presente demanda al menos alguna de dichas consignaciones no se le hubiera ofrecido por dicho juzgado, ni el rechazo o actuación que ante tales consignaciones haya realizado.

Si bien no es correcta la actuación de la demandada por lo indicado, no deja de ser cierto que desembolsó el importe de la renta y lo puso, vía judicial, a disposición de la actora, y aunque la arrendadora tiene derecho a percibir puntualmente la renta, si tiene a su disposición mecanismos para lograr el pago puntual y correcto- como sería requiriendo al demandado para que realizase el pago por giro o de otra forma similar-, o para percibir la renta solicitando la entrega de las consignadas, aunque no se le haga llegar por vía adecuada, no puede ampararse en su propia inactividad que propicia la persistencia en el incumplimiento o cumplimiento tardío o irregular.

En definitiva, como ya se indicaba, se aprecia la existencia de una conducta pasiva en la actora encaminada, más a crear una situación de desahucio, que a pretender obtener el pago puntual y directo de la renta debida.

Por lo indicado es acertada la conclusión del juzgador en el sentido de admitir la enervación, pese a la existencia de otra previa, ya que con arreglo al artículo 22.4 LEC , no cabe segunda enervación, salvo que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, como acontece en este supuesto, dicho precepto ha de interpretarse en el sentido de que, pese a existir incumplimiento por parte del arrendatario, la conducta del arrendador haya contribuido o propiciado el impago, no pudiendo entenderse que sea la conducta del arrendador que de forma exclusiva motive el impago la que prevé el artº 22.4 LEC , ya que de ser así no existiría motivo para enervar la acción, simplemente se desestimaría la demanda. Por tanto, para que sea de aplicación el citado precepto, deberá concurrir incumplimiento del arrendatario y una conducta del arrendador, activa o pasiva, que propicie dicho incumplimiento, tal y como en el presente supuesto acontece, con arreglo a lo ya indicado.

Tal circunstancia, igualmente, hace procedente la imposición de costas al actor con arreglo a lo dispuesto en el artículo 22. 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

DUODÉCIMO:Para concluir, y en lo que respecta a la pretensión de la demandada de que la actora fije un lugar de pago, no procede, toda vez que, al no constar el lugar cumplimiento de la obligación, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1171 del Código civil , el pago debería realizarse en el domicilio del deudor, a lo que cabe añadir que, se desprende de lo actuado que los giros que se le remitían eran recibidos por la demandante, por lo cual existe un medio de pago operativo y eficaz.

DECIMOTERCERO:Con arreglo a los artº 398.1 y 394, ambos LEC , y dado que se desestiman los recursos, procede imponer a los recurrentes el pago de las costas causadas en esta alzada por sus respectivos recursos.

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por DOÑA Teresa contra la sentencia de fecha 14 de noviembre de 2014 dictada en autos de procedimiento Verbal nº 1441/13 por el Juzgado de Primera Instancia nº 77 de Madrid en los que fue demandado DON Olegario y DESESTIMANDOel recurso interpuesto por dicha parte demandado contra la citada actora, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSla referida resolución, imponiendo a los recurrentes el pago de las costas causadas por sus respectivos recursos de apelación.

Contra la presente resolución, cabe interponer recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477.2.3 º y 3 de la LEC , en relación con lo dispuesto en la Disposición Adicional 16ª de la LEC , si concurriesen los requisitos legales para ello, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0222-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará a las partes conforme a lo dispuesto en el art. 208.4 de la LECv 1/2000, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.