Sentencia CIVIL Nº 251/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 412/2016 de 20 de Mayo de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 412/2016

SENTENCIANº 251

ILUSTRISIMOS SEÑORES

PRESIDENTE

Dª María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Dª María Eugenia Ferragut Pérez

D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad deValencia, a veinte de mayo de 2016.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo Ponente D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO, ha visto el presente recurso de apelación número 412/2016, interpuesto contra la Sentencia de fecha 25 de enero de 2016 dictada en AUTOS DE JUICIO Ordinario 510/2012 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia SIETE de los de ALZIRA ,

Han sido parte en el recurso, como APELANTES la parte demandante D. Julio , y Dª. Yolanda , representadas por el Procurador de los Tribunales D. Alberto Maella Catalá, asistidos de la Letrada Dª. Carmen Ribes Fernández,

Y, comoAPELADA-DEMANDADOS, D. Romulo y Dª. Flora , representadospor la Procuradora de los Tribunales, Dª. Nuria Ferragud Chambó, y asistido por el Letrado D. José Manuel Llácer Paños,

Ha sido ponente D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO, quien expresa el parecer del Tribunal,

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia, apelada contiene el siguiente fallo:

'Que Debo desestimar y desestimo totalmente la demanda promovida por la Procuradora de los tribunales D.ª ANGELA MONTORO CERVERÓ, en nombre y representación de D.ª Yolanda y D. Julio , frente a D Romulo y D.ª Flora , representados por la Procuradora de los Tribunales D.ª NURIA FERRAGUD CHAMBÓ, demanda sostenida en el ejercicio de acción de perfección de la opción de compra recogida en el contrato de alquiler de local comercial celebrado entre ambas partes el 13 de febrero de 1997.

Las costas procesales causadas en el presente procedimiento deberán ser abonadas por la parte demandante. . '

SEGUNDO.-Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante, que tras exponer los motivos y argumentos de su recurso, pidió que se estime su recurso y se revoque la sentencia apelada en el sentido de que no procedía declarar la nulidad del contrato de opción de fecha 13 de febrero de 1997, y subsidiariamente en caso de desestimar el motivo principal del recurso, no se hiciera expresa imposición de las costas procesales en primera instancia, al presentar el caso dudas de hecho o de derecho, con arreglo al art. 394.1 de la LEC .

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la contraparte y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló paradeliberación y votación 12 de mayo de 2.016en que ha tenido lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La sentencia apelada fijó los hechos controvertidos en el antecedente de hecho primero en los siguientes términos:'Por la representación acreditada de la parte actora, se dedujo demanda de Juicio Ordinario, mediante escrito presentado el 15 de junio de 2012 en este Juzgado, demanda que basó en los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de pertinente aplicación al caso, terminando por suplicar del Juzgado que, previo los trámites legales, se dictara sentencia de conformidad con el Suplico de su demanda, y se procediera a declarar por el Juzgado:

1º.- bien ejercida en tiempo en forma la opción de compra por parte de D. Julio y D.ª Yolanda sobre el local comercial planta baja del edificio situado en Algemesí con puerta de salida en la calle Santa Teresa, inscrito en el Registro de la propiedad de Algemesí al Tomo 1484, libro 330, folio 134, finca registral número 30614, inscripción 2ª , concedida a su favor por D. Romulo y D.ª Flora , según contrato de fecha 13 de febrero de 1997.

2º.- Que en virtud del ejercicio de dicha opción en tiempo y forma por parte de D. Julio y D.ª Yolanda , los demandados se hallan obligados al cumplimiento del contrato de compraventa perfeccionado con dicho ejercicio.

3º.- Que en virtud de tales pronunciamientos se condene a D. Romulo y D.ª Flora a otorgar escritura pública de compraventa a favor de los actores respecto del local descrito en el hecho primero de la demanda libre de cargas y gravámenes, percibiendo la cantidad de cuarenta y dos mil setenta euros con ochenta y cinco céntimos de euros, y abonando los gastos derivados de dicha escritura de acuerdo con la Ley, y llevar a cabo dicho otorgamiento en el plazo que se señale por el Juzgado, con apercibimiento de que, de no otorgarla, lo hará el Juzgado en su rebeldía. Todo ello con condena en costas para los demandados.'

Concluyendo en su fundamento jurídico SEGUNDO que:'No se cuestionó por las partes, la propiedad de local implicado ni su ubicación, quedando acreditado en virtud de la documental aportada. Tampoco se cuestionó la firma del contrato de fecha 13 de febrero de 1997 pero sí se cuestionó y aquí está la clave del presente pleito, la voluntad y conocimiento pleno de lo que significaba la cláusula de opción de compra plasmada en tal contrato. La parte actora manifiesta y así se corroboró en el acto de la vista por los dos demandantes, en el interrogatorio de parte, y con exhibición del documento número 1º de los aportados junto al escrito de demanda, reconociéndolo así como su firma en él, que dicho contrato fue redactado por Hilario , agente de la propiedad inmobiliaria, al que acudieron porque era conocido suyo, aceptando la propuesta la contraparte, siendo conscientes, los ahora codemandados de la inclusión en el contrato de la opción de compra, es más, tal y como declaró expresamente Julio en su declaración, la idea partió de los posibles arrendadores, pareciéndole a él una idea rentable ya que la inversión que iban a realizar su esposa y él, era económicamente muy importante. Reiteró el Sr. Julio que nunca le dijeron los codemandados que no sabían qué significaba la opción de compra, así como que no quisieran su inclusión en el contrato. En idéntico sentido a lo manifestado por su esposo, se expresó la Yolanda , declarando en el acto de la vista con exhibición del citado documento n.º 1 de la demanda, que tal contrato se redactó por Hilario por acuerdo de todos, que se habló primero del arrendamiento y luego de la opción de compra.

En consonancia con lo declarado por los actores, se expresó en el acto de la vista, su hijo, D. Jose Ángel , que depuso en calidad de testigo bajo juramento de decir verdad, manifestando que él estaba presente en las reuniones previas, a la redacción del documento cuestionado, que se celebraron en el bar de sus progenitores, reuniones entre sus padres y los codemandados, teniendo directo conocimiento de que su padre quería alquilar y la codemandada comprar, por tal motivo se acordó que si alquilaban a largo plazo se incluiría la opción de compra, siendo conocedor del contenido del contrato que firmaron finalmente sus padres y los codemandados, manifestó igualmente no constarle que los codemandados, entonces arrendadores, les dijeran nada a sus padres por no estar conformes con la opción de compra existente en el contrato, acudiendo al local a cobrar el alquiler sin problemas. Reconociendo igualmente la existencia de una alta litigiosidad por las diversas demandas interpuestas por ellos frente a sus padres, siendo la primera demanda interpuesta en el año 2033 por traspaso ilegal.

Frente a tal relato de los hechos, la parte demandada en el acto de la vista, y a la hora de declarar en concepto de parte, proporcionaron a esta Juzgadora una versión totalmente distinta, tanto el Sr. Romulo como su esposa la Sra. Yolanda , reconocieron el documento n.º 1 de la demanda cuando le fue exhibido en el acto de la vista, reconociendo su firma en tal documento, pero se expuso por el Sr. Romulo que el documento redactado por Hilario , a propuesta de la otra parte, no siendo tal persona buscada por él, se le entregó para su lectura unos días antes, estando solos Hilario y él, no encontrándose en ese momento plasmada en el contrato la opción de compra, que sin embargo sí apareció recogida en el contrato unos días después cuando acudieron los cuatro junto con Hilario a la firma del contrato, por tal motivo y porque no entendían qué significaba tal condición no quisieron firma, diciéndoles Hilario que no se preocupara, que no era importante, que sólo se ponía por si ellos querían comprarlo, los otros no perdieran dinero, pero no les explicó el sentido de tal cláusula. En similar sentido se declaró por la Sra. Yolanda al indicar que la cláusula con la opción de compra fue incluida por Hilario sin que ellos se lo pidieran, y que cuando le preguntó le contestó que no importaba que no tenía nada que ver con el contrato, firmando el mismo y no preguntándole más veces. Reafirmó que la inclusión tal opción no fue pedida por ellos, ya que no la querían, siendo introducida por Hilario .

A tenor del material probatorio practicado en el acto de la vista, hasta ahora analizado, siendo las versiones ofrecidas por las partes litigantes contradictorias en orden a si los demandados conocían al tiempo de la firma del contrato el verdadero significado de la cláusula de opción de compra sobre el inmueble arrendado, así como si habían pactado su inclusión o fue introducida unilateralmente por la contraparte, no pudiendo declarar en el acto de la vista D. Hilario , al haber fallecido, único testigo presencial y esencial para aclarar tales extremos, y no teniendo valor probatorio, a juicio de esta Juzgadora, en este punto la declaración testifical de D. Julio , único testigo que depuso en el acto de la vista, en lo que aquí interesa, por no ser testigo directo del acto de la firma y de las vicisitudes que ocurrieron en ese momento, por lo que debemos remitirnos a la documental obrante en la causa, para aclarar tal voluntad y en su caso la fuerza obligatoria. En este punto se observa que todas las partes litigantes, reconocen su firma plasmada en el documento n.º 1 de la demanda, por tanto se presupone por esta Juzgadora, que todas las partes contratantes firmaron, al menos siendo conscientes de la existencia de tal clausula de opción de compra, y ello en virtud de lo declarado por los demandados, siendo a juicio de esta Jueza una irresponsabilidad por parte de los firmantes arrendadores, aceptar el contenido del contrato con su firma plasmada en él, si no entendían ni había pedido la inclusión de tal cláusula y no haber sido lo suficientemente clarificadora la explicación sobre su significado ofrecida por el Sr. Hilario , todo ello partiendo de ser cierto, y a efectos dialécticos, lo manifestado por los codemandados, que debemos recodar niegan los actores, quienes afirmaron el pleno acuerdo de todos ellos en plasmar tal opción de compra en el contrato de arrendamiento. Por ello tal firma, es indiciaria para esta Juzgadora de la voluntad negocial de todos los firmantes, al tiempo de la firma, de aceptar el contenido obligacional plasmado en él, lo contrario sería dejar a la voluntad de una de las partes decidir qué firmaron en su día, en el año 1997, cuando en el momento actual no existe otra prueba más allá de sus manifestaciones en juicio y del propio documento firmado. Suponiendo una contravención ( si se aceptara ahora su explicación de no conocer el contenido real de la clausula y no quererla) del principio de voluntad, entendido como voluntad común de las partes contratantes, ya que el contrato es convenio, consentimiento o consenso de la oferta y de la aceptación sobre el objeto y la causa que han de constituir aquél, así como sería contrario al principio de autorresponsabilidad del declarante que supone que la parte que es responsable de haber producido una declaración de voluntad equivoca u oscura, debe responder de ello, del serle imputable la ambigüedad o falta de claridad por culpa suya, principio éste derivado de la buena fe, por lo tanto en caso de no ser realmente su voluntad la recogida en el contrato, no deberían haberlo firmado generando una apariencia de voluntad de obligarse frente a la contraparte en los términos recogidos claramente en el contrato, donde se hizo constar claramente( al margen de que analicemos posteriormente si se cumplen los requisitos exigidos para su valor como tal) la existencia de una cuerdo de arrendamiento del local con la posibilidad de opción de compra del mismo a favor de los arrendatarios'.

Y añadió: 'Cuestión distinta, es determinar si la opción de compra plasmada en el contrato cumple los requisitos para obligar a las partes a su cumplimiento, aspecto que se analizará a continuación.

Nuevamente las partes litigantes ofrecieron en el acto de la vista versiones discrepantes en orden a si hubo después de la firma, y antes de la interposición de la demanda de la que trae causa el presente procedimiento, requerimiento en cumplimiento de la opción de compra plasmada en el contrato. Si bien en virtud de la documental obrante en la causa, requerimiento notarial efectuado por los actores ante el Notario D. Luis Alberto Lorente Vilar, en fecha 21 de febrero de 2012 y en virtud del cual se interesaba que el citado Notario notificara a los cónyuges D.ª Flora y D. Romulo que en cumplimiento de lo dispuesto en el contrato de alquiler celebrado entre ellos el 13.02.1997, aceptaban la opción de compra en tal documento plasmada y en segundo lugar les notificara que en el plazo máximo de 15 días naturales a contar sede la recepción de tal requerimiento apostaran valoración de un agente de la propiedad inmobiliaria para proceder a la determinación del precio ' y teniendo en cuenta que la obra interior des toda del inquilino'. En dicho documento notarial consta que el Sr. Notario acudió el día 23.02.2012 en el domicilio indicado como el de los requeridos, encontrándose ambos en su domicilio, explicándoles su condición y objeto de su presencia así como entrega a cada uno de ellos de copia del acta de requerimiento, e informándoles de su derecho de contestar. Recogiéndose igualmente en dicha acta diligencia del Sr. Notario extendida en fecha 24.02.2012 en la que se hizo constar la presencia de los requeridos en tal fecha a los efectos de contestar al requerimiento, entregando para ello y su unión su contestación por escrito. En el mismo consta la oposición de los requeridos al cumplimiento de la opción, primero por no ser ya los requirentes los inquilinos del local de su propiedad objeto de la opción , si no un tercero, Leoncio , quien se subrogó en virtud de contrato privado de 1.11.2003 en la posición de los requirentes derivada del contrato de 13.02.1997, existiendo al respecto el J.O. n.º 442/2003 del Juzgado de 1ª Instancia n.º 2 de Alzira. En segundo lugar se opusieron a tenor de la falta de cumplimiento de los requisitos legales para su validez, siendo pésima su redacción, careciendo de validez para obligar a las partes, al adolecer de plazo y precio.

La documental analizada fue corroborada en orden a su contenido y realidad por las manifestaciones en el acto de la vista de los actores, así como en virtud de más documental obrante en la causa, cual es la relativa a la existencia del J.O. n.º 442/2003 seguido en el Juzgado de 1ª Instancia n.º 2 de Alzira, y que concluyó con sentencia desestimando la pretensión de nulidad de tal subrogación en el arrendamiento realizada en su día por los propietarios del inmueble.

Centrándonos en el contenido del contrato de alquiler con opción de compra suscrito en fecha 13.02.1997 ( documento n.º 1 de la demanda) en virtud del mismo los actores, arrendaron el inmueble en el descrito, local comercial, con la finalidad de explotarlo como bar/restaurante uniéndolo a las instalaciones de las que ya disponían y con igual finalidad ya explotadas. Se pactó un plazo de 15 años de duración, a partir del cual se dispuso que podía ejercitarse el derecho de opción de compra, o antes si así lo decidían los dueños del local, cosa que no se hizo, por lo cual a partir de la expiación de ese plazo de 15 años de vigencia del arrendamiento pactado pudo ejercitarse la opción por los arrendatarios, es decir a partir del 13 de febrero de 2012, formalizando el requerimiento notarial acudiendo al Notario el día 21.02.2012, dado que seguían siendo arrendatarios, en tal momento, en virtud de la sentencia dictada en el seno del J.O. n.º 442/2003 que desestimó la declaración de nulidad del arrendamiento suscrito entre ambas partes.

Sin perjuicio y al margen de la alta litigiosidad existente entre las partes litigantes y determinada por la vigencia del citado contrato de arrendamiento con opción de compra, lo importante es apreciar el contenido de la estipulación 1ª del contrato, bajo la rúbrica ' Alquiler con opción de compra, alcance y contenido' en ella se dispone en sus párrafos finales que ' .... Al final del periodo pactado de quince años el inquilino puede optar o antes si lo deciden los dueños del local por la opción de compra, el precio se determinará por la valoración de 2 agentes de la propiedad inmobiliaria, uno por cada parte interesada...'.

Tal contenido fue reconocido por las partes quienes en el acto del juicio manifestaron que efectivamente no se pactó plazo temporal para optar, ni precio, determinándose que se fijaría en virtud de las valoraciones realizadas por dos agentes de la propiedad, cada uno de ellos designado por cada una de las partes, pero sin fijar el modo de resolver la discrepancia en caso de diferentes valoraciones que pudieran realizar cada uno de ellos. Contenido de tal estipulación que es el que debe analizarse para apreciar su valor obligacional y que determinó a los ahora codemandados a rechazar el requerimiento efectuado notarialmente.

/,,,/ En virtud de la expuesta doctrina y jurisprudencia se entiende por esta Juzgadora que el contenido de la citada estipulación 1ª del contrato suscrito entre las partes litigantes, a pesar de su denominación no cumple los requisitos exigidos como elementos básicos de la opción de compra, a excepción de objeto del mismo, que efectivamente es el único elemento determinado, no constando plazo para ejercitar la opción de compra, si no un momento a partir del cual podía ejercitarse, sin límite temporal alguno para tal opción, ni constando precio cierto, siendo ambos elementos esenciales en la opción de compra. Es esencial en la opción de compra la fijación de plazo, ya que no puede el concedente quedar indefinidamente ligado por un pacto que no lo fija y así lo exige el artículo 14.3º del Reglamento hipotecario , además Sobre el plazo para ejecutar el derecho de opción de compra es doctrina jurisprudencial que dicho plazo es de caducidad, por lo que pasado el mismo se produce no un cumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción, resultando ex extemporáneo en ejercicio ( ss. 30-6-94 , 9-9-89 , y 26-1-88 ) viniendo a reforzar la idea de la necesidad de plazo cierto en el que ejercitar el derecho de opción.

Finalmente y en orden al plazo de ejercicio, ya que las partes no pueden permanecer indefinidamente vinculadas por dicho contrato indicar que en ausencia de plazo para el ejercicio de la opción, la Sentencia de 18 mayo 1993 del TS viene a aplicar el art. 1128 CC estableciendo que al no figurar en los contratos de opción el plazo para el ejercicio de ésta y habida cuenta de que tal omisión no es óbice a su eficacia y validez, como ya declaró el propio TS en su Sentencia de 17 noviembre 1966 , ha de fijarse aquél por los Tribunales. Ahora bien la petición de fijación de ese plazo por el juez debe corresponder a las partes, a cualquiera de lo contrario se daría lugar a una incongruencia extra petita, inadmisible procesal y constitucionalmente, ya que no cabe la posibilidad de que se otorgue de oficio, como ya tuvo ocasión de manifestar la STS de 11 abril 1996 donde se plasmó que el artículo 1128 del C.C . faculta a los Tribunales a señalar plazo a las obligaciones que carezcan del mismo, lo que exige que se hubiera deducido la correspondiente petición en la instancia, conformando el debate y contradicción, lo que no ha sido objeto de demanda ni de la contestación en el presente supuesto, no sometiéndose a debate.

Por lo que respecta al precio, éste igualmente se dejó indeterminado ya que en particular se indicó que.... el precio se determinará por la valoración de 2 agentes de la propiedad inmobiliaria, uno por cada parte interesada...', por tanto sin determinar la vía para solucionar el posible conflicto que surgiera en caso de que cada uno de los dos agentes de la propiedad inmobiliaria determinara un precio diferente se dejaba indeterminado el precio, ya que no se fija vía alternativa para la determinación del precio, en el caso más que probable de no coincidencia en la valoración del inmueble que pudieran señalar cada uno de los dos agentes de la propiedad, ya que si bien el precio puede no estar concretado, sí debe ser susceptible de determinación por ejemplo por vía alternativa. En este punto hay que resaltar la importancia de la fijación de un precio por cuanto la opción se materializa con la simple declaración de voluntad del optante, válidamente trasmitida al optatario, sin que sea preciso un nuevo convenio entre las partes sobre un elemento esencial del contrato pues en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no.

Por lo que distinguiendo entre el ejercicio del derecho de opción de compra y el origen contractual de tal derecho, la falta de determinación de dos de los elementos esenciales del contrato: plazo y de fijación de precio cierto, determina la nulidad de tal opción de compra y por tanto conduce a desestimar la pretensión de la actora'.

SEGUNDO.- De la interpretación de los contratos.Frente a la decisión del Juzgado de primera instancia, se alza la parte recurrente sosteniendo que la opción de compra establecida en el contrato cumple con todos los requisitos para considerarse una cláusula válida.

Entendemos que, analizados los términos del contrato, que las partes firmaron voluntariamente, y estuvo sin controversia durante largos años, tiene razón en ese punto la parte apelante, pues en la primer página del contrato (folio 15), en mayúsculas y negrita figura que se trata de:

CONTRATO DE ALQUILER Y OPCIÓN DE COMPRA EN SU CASO... yla primera estipulación, también en negrita, se refiere alALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA, ALCANCE Y CONTENIDO, en los siguientes términos: 'el local se encuentra sin ninguna obra interior y los propietarios del mismo autorizan a derribar la pared medianera y poder juntarlo con el restaurante de su propiedad por ellos regentado, ya que anteriormente pertenecían a la misma finca, y en las escrituras está estipulado que pueden juntarse los locales de dicha finca, los costas de la obra a realizar para acomodar el local al restaurante serán de cuenta y cargo de los inquilinos; tantas veces durante durante los quince años de alquiler como los inquilinos lo crean conveniente y necesario, sin que por ello tengan que pedir permiso a los dueños del local; al final del período pactado de quince años el inquilino puede optar o antes si lo deciden los dueños del local por la opción de compra, el precio se determinaría por la valoración de 2 agentes de la Propiedad Inmobiliaria, uno por cada parte interesada y teniendo en cuenta que la obra interior es toda del inquilino, la cual aceptan los comparecientes.

En el supuesto de traspaso los arrendadores autorizan a ello, siempre que se respete todo lo pactado y se les pagaría todo lo que les correspondería por ley'.

Como dijimos en nuestra sentencia de SAP, Civil sección 6 del 23 de diciembre de 2014 ( ROJ: SAP V 5656/20 con arreglo al artículo 1282: 'Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.'

También, en materia de interpretación de los contratos, el Tribunal Supremo se ha inclinado por la prevalencia de la búsqueda de lo que el art. 1281.1 CC denomina 'la intención de los contratantes', que debe ser común a ambas partes. La teoría de la interpretación exige la aplicación del art. 1281.1 CC en primer lugar, puesto que la interpretación debe orientarse a encontrar la voluntad auténtica de los contratantes. La jurisprudencia ha venido entendiendo que los demás criterios contenidos en los Arts. 1282 - 1289 CC se aplicarán cuando, después de utilizar las reglas del Art. 1281, no se haya podido obtener la verdadera voluntad de las partes. De esta forma, puede afirmarse que las demás disposiciones sobre interpretación son criterios subsidiarios, porque prevalece la literal cuando resulte suficiente para averiguar la voluntad de las partes contratantes y de no ser así, entra en juego el llamado canon de la totalidad, es decir, el conjunto de reglas complementario y subordinado, de manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre cuál fue la intención de las partes, no entran en juego los medios de interpretación contenidos en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con un carácter subsidiario respecto de la regla del art. 1281.1 CC ( STS 826/2010, de 17 diciembre ). Así, debe señalarse que:

1º El art. 1282 CC solo es aplicable cuando por falta de claridad de los términos de un contrato, no es posible conocer la verdadera voluntad de los contratantes ya que según la STS 826/2010, de 17 diciembre , dicho artículo 'sólo es aplicable cuando, por falta de claridad de los términos del contrato, no sea posible conocer la verdadera intención de los contratantes ( sentencia de 16 de enero de 2.008 , con cita de las de 1 de febrero de 2.001 y 20 de mayo de 2.004 ), ya que la sentencia de 14 de diciembre de 1.995 recordó que la norma que el referido artículo contiene es complementaria de la del párrafo segundo del 1281 CC no de la del primero, que prevalece cuando los términos contractuales son suficientemente claros o precisos y no dejan lugar a dudas sobre la verdadera intención de los contratantes' . Y añade dicha sentencia que'en su virtud, para que pueda prescindirse de la literalidad, es necesario que los términos del contrato contradigan la intención evidente y que además esta última resulte de los actos de los mismos, sin que resulten relevantes a los efectos del art. 1282 CC los coetáneos o posteriores realizados tan solo por uno de ellos' .

2 º El art. 1284 CC solo entra en juego cuando la intención de las partes al contratar no ha podido ser precisada a través de reglas o normas contenidas en los arts. 1281 y 1282 ( STS 756/1996, de 28 septiembre ).

3º El canon de la totalidad, o de la interpretación sistemática del contrato, contenido en el art. 1285 CC , se aplica también, de acuerdo con la jurisprudencia, a falta de interpretación clara de la intención de los contratantes ( SSTS 118/2004, de 17 febrero 2004 y 20 febrero 1996 , entre otras).

Y, en relación con la regla de interpretación «contra proferentem», acogida en el art. 1288 CC , como aplicación concreta del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial, requiere no sólo la redacción unilateral del contrato, sino principalmente oscuridad en la cláusula cuyo sentido se cuestiona (S. 13 diciembre 1986 [RJ 19867439]), pero esa regla no es rígida ni absoluta y para su aplicación han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato, y si de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presenten, resulta relegado el precepto (S. 17 octubre 1998 [RJ 19988071]), que, como dice la sentencia de 27 de septiembre de 1996 (RJ 19966644),«no entra en juego cuando una cláusula contractual ha de ser interpretada, sino cuando, una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido, sino que origina varios con análogo grado de credibilidad'.

Con arreglo a tales criterios no podemos compartir los razonamientos de la sentencia que entiende que la opción de compra adolecía de vicios que provocaban su nulidad, pues se estableció el plazo a partir del cual se podía ejercitar, y los mecanismos para determinar el precio de la opción.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado con reiteración, en orden a la aplicación de los artículos 1281 , 1282 , 1283 Y 1288 del Código Civil , que la literalidad resulta preferencial cuando el clausulado se presenta claro y preciso, por lo que no han de aplicarse las demás normas interpretativas que tienen carácter de subsidiarios, al existir una efectiva relación jerarquizada entre las mismas ( Sentencias de 23-3 Y 6-9-1993 , 9-7 -, 29-1 Y 19-2-1996 , entre otras muy numerosas).

Por ello es de estimar en ese punto el recurso de apelación.

TERCERO.- En cambio entendemos que el recurso no puede prosperar debido precisamente al contenido del contrato, pero también al traspaso efectuadopor los hoy apelantes, en fecha 1 de noviembre de 2003. Tal contrato suscrito por los hoy apelantes y D. Leoncio WYNN, (folio 18 y siguientes de los autos) estableció en la cláusula octava, la aceptación por éste último del contrato de arrendamiento de 1997, conveniendo expresamente que se subrogaba en la totalidad de los derechos y obligaciones que por virtud del indicado contrato, correspondían al arrendatario'.

En torno a la legitimación activa , la STS, Civil sección 1 del 31 de Marzo del 1997 (ROJ: STS 2304/1997 ) razona que la cuestión afecta al orden público procesal pues, como mantiene la STS, Civil sección 1 del 17 de Julio del 1992 (ROJ: STS 18770/1992 ) la legitimación «especifica, en relación con el caso, el alcance efectivo del derecho general de accionar, reconocido por el artículo 24 de la Constitución y, consecuentemente, apareja, si no es aplicado rectamente una objetiva denegación de justicia. Tal poder concreto, en los asuntos civiles se considera insito en quien por afirmar la titularidad del derecho pretende acreditar por ello el máximo interés en su satisfacción.

Pero la legitimación no radica en la mera afirmación de un derecho sino que, también, depende de la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden. En suma, la legitimación en el proceso civil, se manifiesta como un problema de consistencia jurídica, en cuanto que exige la adecuación, entre la titularidad jurídica que se afirma y el objeto jurídico que se pretende, lo que se traduce en que el tema de la legitimación comporta siempre una «questio iuris» y no una «questio facti» que, aunque afecta a los argumentos jurídicos de fondo, puede determinarse, con carácter previo, a la resolución del mismo pues únicamente obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen. Se puede, por ello, estar legitimado y carecer del derecho que se controvierte. Con todo, dada la vinculación de la legitimación con el tema de fondo y las utilidades que comporta el manejo del concepto con precisión, no es extraño que en ocasiones, se pueda confundir la legitimación («questio iuris») con la existencia del derecho discutido (que exige la comprobación de los elementos fácticos que lo configuran).

Conviene asimismo significar que se debe distinguir la «legitimatio ad processum» de la «legitimatio ad causam»; aquélla, como capacidad que es necesario poseer para ser sujeto de una relación procesal y poderla realizar con eficacia jurídica, sin la cual no se puede entrar en el conocimiento de la cuestión de fondo; mientras que ésta aparece en función de la pretensión formulada, requiriendo una aptitud específica determinada, mediante la justificación necesaria para intervenir en una litis especial y concreta, por obra de una relación en que las partes se encuentran respecto a la cosa que es objeto del litigio; aquéllas denominaciones tienen un contenido más expresivo que las conocidas desde antiguo como falta de personalidad y falta de acción, que la doctrina jurisprudencial admitía desde la Sentencia de 22 de septiembre de 1860 , y no pueden ni deben ser confundidas, tanto por ser cosas distintas, como por los efectos diversos que de ellas se derivan, ya que la primera hace relación a la forma, se ha de fundar en la falta de las condiciones y requisitos que para comparecer en juicio se expresan en los n.º 2 º y 4.º del artículo 533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; mientras que la segunda se basa en la falta de razón y de derecho que asiste al que litiga, falta que afecta al fondo del asunto, a la esencia de la pretensión que se reclama, sustancia del pleito [ sentencias del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 1962 (R.A. 1962/2250 ), y 20 de Diciembre de 1989 (19898851)].

En un sentido similar, la SAP SS de 23 de julio de 2014 determina que 'La legitimación 'ad causam' es una cuestión preliminar de fondo y equivale a la falta de acción, mientras que la falta de legitimación 'ad procesum' equivale a la falta de capacidad procesal ( T.S. sentencia de 17 de mayo de 1999 y 16 de mayo de 2000 ).

La legitimatio ad causam que hace referencia al fondo de la cuestión debatida, viniendo determinada por la titularidad de la relación jurídico-material invocada por el demandante en el concreto proceso( T.S. sentencia de 17 de mayo de 1.999 ).

Así la sentencia del T.S. de 30 de mayo de 2002 declara que la legitimación activa o pasiva de las partes es una cuestión ligada indisolublemente al interés legítimo que hay que poseer para accionar y ejercitar el derecho a la tutela judicial efectiva de los intereses, art 24 de la C.E .,puede ser examinada de oficio por el órgano jurisdiccional.

La sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 2004 razonaba que ,' la legitimación 'ad causam' consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona que hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar. La sentencia de 31 de marzo de 1997 , a la que sigue la de 28 de diciembre de 2001 , hace especial hincapié en la relevancia de la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden, pues la legitimación exige una adecuación en la titularidad jurídica afirmada (activo o pasivo) y el objeto jurídico pretendido.

O como indica la SAP, Civil sección 11 del 07 de mayo de 2015 (ROJ: SAP M 6083/2015 - ECLI:ES:APM:2015:6083) Sentencia: 140/2015 | Recurso: 137/2014 | Ponente: JOSE ZARZUELO DESCALZO:'Y como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2000 , en relación a la situación anterior y acerca de la confusión entre lo que generalmente se conoce como legitimación 'ad processum' y legitimación 'ad causam', 'ya se considere esta última como la cualidad de un determinado sujeto jurídico consistente en hallarse, dentro de una situación jurídica determinada, en la posición que fundamenta, según el derecho, el reconocimiento a su favor de la pretensión que ejercita, ya se entienda que la teoría de la legitimación es superflua porque basta la afirmación de una relación jurídica como propia por el actor para fundar suficientemente su legitimación , ya se identifique, en fin, la falta de legitimación 'ad causam' con la falta de acción, lo cierto es que tanto la doctrina como la jurisprudencia coinciden mayoritariamente en afirmar la estrecha relación de la llamada legitimación 'ad causam' con el fondo del asunto. Y es que el examen de cualquier pretensión pasa, necesariamente, por comprobar si existe o no la relación entre sujeto y objeto que pueda permitir la estimación de aquélla. De ahí que en la jurisprudencia más reciente de esta Sala se diga que la legitimación 'ad causam' es cuestión preliminar al fondo pero que puede exigir un examen del fondo ( sentencia de 2 de septiembre de 1996, en recurso número 3741/92 , fundándose a su vez en la de 18 de marzo de 1993), o que mientras la falta de legitimación 'ad processum' equivale a la falta de capacidad procesal, la falta de legitimación 'ad causam' equivale a la falta de acción ( sentencia de 4 de junio de 1997 en recurso número 1626/93 ), o que el artículo

533-2ª de la Ley de Enjuiciamiento civil de 1881 solamente se refiere a la falta de legitimación 'ad processum' ( sentencia de 17 de mayo de 1999 en recurso número 2694/94 ) o, en fin, intentando precisar al máximo, que 'como recoge la sentencia de esta Sala de 18 de marzo de 1993 , el término ' legitimación ' (en el orden procesal, se entiende) y sus aspectos conceptuales y clases son de elaboración doctrinal y no figuran reconocidos expresa o directamente en la Ley de Enjuiciamiento civil de 1881 . De aquí, imprecisiones, a veces, y matices diferenciales en razón de la posición doctrinal inspiradora. Se considera al examinar la legitimación activa que la cuestión afecta al orden público procesal pues, como mantiene la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 1992 , la legitimación 'especifica, en relación con el caso, el alcance efectivo del derecho general de accionar, reconocido por el artículo 24 de la Constitución y, consecuentemente, apareja, si no es aplicado rectamente, una objetiva denegación de justicia. Tal poder concreto, en los asuntos civiles, se considera insito en quien por afirmar la titularidad del derecho pretende acreditar por ello el máximo interés en su satisfacción'. Pero la legitimación no radica en la mera afirmación de un derecho sino que, también, depende de la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden. En suma, la legitimación en el proceso civil se manifiesta como un problema de consistencia jurídica, en cuanto que exige la adecuación entre la titularidad jurídica que se afirma y el objeto jurídico que se pretende, lo que se traduce en que el tema de la legitimación comporta siempre una 'questio iuris' y no una 'questio facti' que, aunque afecta a los argumentos jurídicos de fondo, puede determinarse con carácter previo a la resolución del mismo, pues únicamente obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen. Se puede, por ello, estar legitimado y carecer del derecho que se controvierte. Con todo, dada la vinculación de la legitimación con el tema de fondo y las utilidades que comporta el manejo del concepto con precisión, no es extraño que, en ocasiones, se confunda la legitimación ('questio iuris') con la existencia del derecho discutido (que exige la comprobación de los elementos fácticos que lo configuran)' ( sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 1997 en recurso número 1275/93 ). Y de ahí, sobre todo, que la falta de legitimación 'ad causam' se considere apreciable de oficio por los tribunales, incluso por esta Sala al conocer del recurso de casación (SSTS 20-10-93 , 1-2-94 , 13-11-95 , 30-12-95 y 24- 1-98 entre otras)'.

La jurisprudencia se inclina, por tanto, al tratamiento de la falta de legitimación 'ad causam' como excepción de fondo y no procesal y ello justifica que, en el presente supuesto, no fuera necesaria su formulación como excepción y su debate y resolución en la audiencia previa, ya que es la sentencia la que debe resolver sobre la misma y ello de oficio , sin necesidad de alegación expresa por el demandado en el proceso, porque, en definitiva, el examen de la pretensión pasaba, necesariamente, por comprobar si existía o no la relación entre sujeto y objeto que pudiera permitir la estimación de aquélla y ese examen debía hacerse en la sentencia.

Revisadas las actuaciones,nos encontramos con la circunstancia de que, en virtud del traspaso declarado en su momento válido y que ya nadie discute, los hoy apelantes interpusieron una demanda para la que no estaban ya legitimados, al haber transmitido al nuevo arrendatario todos los derechos que ostentaban en virtud del contrato de 1997. Por consiguiente y por motivos distintos a los fundamentos de la sentencia, no puede prosperar la demanda interpuesta, ni tampoco el recuso de apelación en tanto solicita la estimación de su demanda.

CUARTO.- De las serias dudas de hecho o de derecho. Como motivo subsidiario, sostiene la parte recurrente que no debieron serle impuestas el pago de las costas procesales en primera instancia.

El principio del vencimiento en la imposición de las costas de la primera instancia ( art. 394 LECiv ) decae sólo cuando el Tribunal aprecie y así lo razone que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. De manera que, si la teoría del vencimiento objetivo implica la imposición de costas a la parte cuyas pretensiones sean totalmente rechazadas según el art. 394 LECiv , no es menos cierto que dicho precepto prevé esa salvedad en el párrafo último de su punto 1. El principio general en materia de imposición de costas en nuestro proceso civil sigue siendo el objetivo del vencimiento, conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 de la LECiv de 2000 , precepto que, al igual que el derogado art. 523, párrafo primero, de la LECiv de 1881, introduce un criterio de flexibilidad o atenuación del rigor en la aplicación de dicho principio, y da cierto margen al arbitrio judicial para justificar la no imposición de costas, haciendo la salvedad de que el Tribunal aprecie y razone que el caso presenta serias dudas de hecho o de derecho. Esta desviación del principio general del vencimiento debe aplicarse con el mismo carácter excepcional que contemplaba el viejo art. 523 de la LECiv de 1881, pero con un ámbito menos genérico y más restringido para el arbitrio judicial, dado que ya no sirve apreciar cualquier «circunstancia» excepcional y la Ley impone la necesidad de considerar la existencia de dudas «serias» y objetivas sobre la solución del litigio, al margen del enfoque subjetivo que del mismo hagan las partes o el Juez, debiendo estar tales dudas basadas en la jurisprudencia sobre casos similares cuando afecten a su vertiente jurídica ( art. 394.1, párrafo segundo, LECiv de 2000 ).

Esta libertad de apreciar estos motivos que hagan quebrar el principio general supone una discrecionalidad razonada, que corresponde ser apreciada por el Juzgador de instancia (en este sentido, Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril [RJ 19913113 ] y 2 de julio de 1991 [RJ 19915348]).

En relación con las dudas de derecho expresamente se alude a la jurisprudencia recaída en casos similares al contemplado, de donde se induce que en aquellos supuestos en los que existan varias soluciones jurisprudencialmente recogidas, la adopción de una de ellas no ha de suponer el perjuicio de la parte que, al menos, se ha apoyado en una dirección jurisprudencialmente admitida. Mayores problemas se plantean en cuanto a la determinación de las dudas de hecho. Se trata, en definitiva, de realizar un juicio de razonabilidad sobre la posición de la parte que, en definitiva, pudiera ser condenada al pago de las costas procesales. Ese juicio lo que viene a determinar es si, desde un punto de vista objetivo y a la luz de lo que resulte conocido de la parte, cabe sostener la pretensión que a ella le asista.

En el caso de autos se teniendo en cuenta los hechos tal y como quedaron fijados por las partes en sus escritos y en la Audiencia previa, y analizados los escritos de recurso de apelación y oposición al mismo, la Sala no aprecia existencia de duda de hecho o de derecho que permita atender la petición que de manera subsidiaria efectúa en su recurso la parte apelante. No procede variar el pronunciamiento que, sobre las costas procesales generadas en primera instancia, efectuó la sentencia recurrida. El recurso debe ser desestimado.

QUINTO.-Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben ser impuestas a la recurrente.

SEXTO.-Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por D. Romulo y Dª. Flora .

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a la parte recurrente las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ .

Esta sentencia no es firme, y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.