Sentencia CIVIL Nº 251/2018, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 6439/2017 de 26 de Julio de 2018

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla
JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº9 DE SEVILLA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 6439/2017
JUICIO VERBAL Nº 744/2016
S E N T E N C I A Nº 251/18
PRESIDENTE ILMO SR :
D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA
MAGISTRADOS/AS ILMOS/AS SRS/SRAS :
Dª ROSARIO MARCOS MARTIN
Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ
En la Ciudad de Sevilla, a veintiséis de julio de dos mil dieciocho.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación
interpuesto contra Sentencia de fecha 20 de septiembre de 2017 recaída en los autos Juicio Verbal número
744/2016 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 9 DE SEVILLA promovidos por D. Mario
representado por la Procuradora DÑA. ROCIO OLIVARES GONZÁLEZ , contra D. Millán representado por
la Procuradora DÑA. MARIA TERESA BLANCO BONILLA y D. Raúl , declarado en rebeldía. , pendientes en
esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada, siendo
Ponente del recurso la Magistrada Iltma. Sra. Dña. ROSARIO MARCOS MARTIN .

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº9 DE SEVILLA cuyo fallo es como sigue: 'Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales DÑA. ROCÍO OLIVARES GONZÁLEZ, actuando en nombre y representación de D. Mario , contra D. Raúl y D. Millán ,debo CONDENAR y CONDENO a los referidos demandados a abonar solidariamente al demandante la suma de 2.940 euros, más los intereses procesales previstos en el artículo 576 de la LECiv ..

D. Raúl y D. Millán deberán abonar las costas causadas en la tramitación y decisión de este procedimiento.'.



SEGUNDO. - Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de D. Millán que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.



TERCERO.- Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Trae causa el presente recurso de un contrato de arrendamiento suscrito el 21 de Mayo de 2.015 entre D. Mario , en calidad de arrendador y D. Raúl , en calidad de arrendatario, firmado también, como fiador solidario, por el padre del arrendatario -D. Millán -, que tenía por objeto la habitación NUM000 - NUM001 del NUM002 NUM003 del inmueble sito en CALLE000 de Alcalá de Guadaira nº 5 de Sevilla.

En dicho contrato, con una duración pactada de 13 meses, desde el 1 de Junio de 2.015 hasta el 30 de Junio de 2.016 se fijaba una renta mensual de 210 euros y se preveía una cláusula penal en la estipulación 12ª conforme a la cual en caso de retraso en el pago de la renta el precio del arrendamiento prorrateado por días se multiplicará por dos, por cada día de retraso en el pago y por cuatro en cada día de retraso en el desalojo.

En la demanda inicial D. Mario exponía que el arrendatario solo había llegado a pagar las rentas de Junio y Julio de 2.015, desistiendo unilateralmente del contrato el 2 de Septiembre de 2.015, devolviendo las llaves, resolución que no aceptó, habiendo interpuesto demanda para reclamar la renta del mes de Agosto con su penalización, estimada por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 mediante sentencia de fecha 1 de Abril de 2.016 dictada en el procedimiento 1457/2016, solicitando se condenara a los demandados a abonarles las rentas correspondientes a los meses de Septiembre de 2.015 a Marzo de 2.016, con sus correspondientes penalizaciones por el mismo importe, lo que supone un total de 2940 euros y al pago de las costas.

D. Raúl , una vez emplazado, no se personó en las actuaciones y no contestó a la demanda, por lo que fue declarado en rebeldía.

Sí contestó D. Millán que se opuso a la demanda argumentando que el contrato fue resuelto por decisión unilateral de su hijo, que era el arrendatario, resultando aceptada la resolución por la propiedad que había recogido las llaves, razón por la cual no se adeudarían las rentas reclamadas. Añadía que no se puede pedir el cumplimiento del contrato y al mismo tiempo exigir una indemnización por desistimiento unilateral y que el actor no acredita el perjuicio reclamado de 2.940 euros, procediendo en su caso la condena tan solo a la pérdida de la fianza prestada en su día.

Seguido el juicio por sus trámites el Juez de Primera Instancia dictó sentencia íntegramente estimatoria de la demanda.

En ella se razona que el contrato no se encuentra sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, rigiéndose por lo pactado y por el Código Civil, de forma que, no permitiéndose en el mismo el desistimiento unilateral, el arrendatario no podía por su sola voluntad desvincularse del contrato, razón por la cual el arrendador tenía derecho al percibo de las rentas reclamadas, dado que la simple entrega de las llaves no equivale a la aceptación de la resolución del contrato, habiendo dejado en este caso clara el arrendador su voluntad de no aceptar el desistimiento pese a recibir las llaves. Por otra parte, añade que no puede hablarse de enriquecimiento injusto al no haberse acreditado que la habitación fuera nuevamente alquilada a un tercero tras la entrega de las llaves.

En cuanto a la indemnización solicitada, sostiene el Juez de Primera Instancia, que no es por desistimiento unilateral, sino por mora en el pago de las rentas, que se fundamenta en la estipulación 12ª del contrato, cuya validez no es cuestionable en este procedimiento al haberse aplicado en otro anterior cuya sentencia produce efectos de cosa juzgada.

Contra dicha sentencia se alza la representación de D. Millán interponiendo recurso de apelación en el que solicita su estimación, la revocación de aquélla y la desestimación de la demanda con expresa condena en costas a la parte contraria.

Al recurso se opone la representación del actor que interesa su desestimación y la confirmación de la sentencia que considera ajustada a Derecho.



SEGUNDO.- En el primer motivo del recurso denuncia el apelante infracción de los artículos 1.154 y 1.156 del C.c . en relación con la doctrina jurisprudencial sobre la moderación de la cláusula penal y la extinción de las obligaciones por mutuo disenso, si bien en el desarrollo del mismo, no se hace alusión a la facultad de moderación, sino a la existencia de una resolución contractual por mutuo disenso. Sostiene la recurrente que con la entrega de las llaves al comienzo del curso escolar para que el actor pudiera buscar otro inquilino para la habitación, se ha de considerar el contrato resuelto por mutuo disenso y no entender que se optó por su cumplimiento, puesto que las llaves fueron recogidas y no se devolvió la fianza para compensar el descubierto existente en el pago de rentas. Añade que en todo caso lo único a lo que tendría derecho el arrendador es a percibir una indemnización equivalente a las rentas devengadas hasta el momento en que hubiera alquilado la habitación a un tercero, cosa que él no puede acreditar.

El motivo no va a ser estimado.

De la documental aportada por el propio recurrente con su escrito de contestación a la demanda se deduce que la mujer del arrendador le remitió un mensaje vía whatsapp a principios de mes de Septiembre de 2.015 comunicándole que había tenido conocimiento de que su hijo había dejado la habitación y recordándole, como avalista, que el contrato les vinculaba hasta el 30 de Junio de 2.016, a lo cual D. Millán contestó que su hijo, que era el arrendatario, había dejado los estudios, por lo que quería proponerle un acuerdo razonable como pagarle uno o dos meses de renta hasta que encontrara otro estudiante. De los mensajes cruzados entre ambos con posterioridad, se desprende que estuvieron negociando sobre la posibilidad de resolver el contrato de forma pactada, mostrando la esposa del arrendador su disposición a consentir la extinción del contrato si se le indemnizaba con una cantidad equivalente al 50% de las rentas que debían devengarse hasta Junio de 2.016, cosa que D. Millán no aceptó, remitiendo a la otra parte a contactar con su hijo que era el arrendatario y disponía de algunos bienes para hacer frente a sus responsabilidades.

Ante dicha respuesta, la esposa del arrendador contestó con un significativo 'Usted sabrá lo que hace'.

A continuación el Letrado del actor remitió un correo electrónico al apelante en el que transcribía la comunicación que había transmitido a su hijo en nombre de su cliente, en la que dejaba expresa constancia de que la recogida de las llaves no equivalía al consentimiento a la resolución, considerando que se había producido un desistimiento unilateral, por lo que, no habiendo alcanzado un acuerdo indemnizatorio para poner fin a la relación de forma pactada, consideraba que el contrato seguía en vigor, haciéndole ver su obligación de pagar las rentas y recordándole el contenido de la cláusula penal prevista para el caso de retraso en el pago de la misma, mostrando no obstante su disposición a resolver con una indemnización equivalente al 50% de las rentas De dicha documental se desprende que no hubo acuerdo de resolución y que por lo tanto nos encontramos ante un supuesto de desistimiento unilateral no aceptado que no tiene eficacia resolutoria y que obliga al arrendatario y, por ende al fiador solidario, al pago de las rentas en estricto cumplimiento del contrato.

Así lo entiende la doctrina del Tribunal Supremo con relación a los arrendamientos para uso distinto de vivienda en sentencia como la de 18 de Marzo de 2.016 que contempla un supuesto en que el arrendatario puso el local arrendado a disposición del arrendador, que recogió las llaves manifestando su oposición a la resolución del contrato, no existiendo en éste cláusula penal para el caso de desistimiento unilateral, concluyendo que en este tipo de supuestos el arrendador puede pedir el cumplimiento del contrato y por lo tanto el pago de las rentas hasta el término del mismo , siempre que no haya procedido a volver a alquilar el inmueble.

Nuestro caso es similar, pues hay un desistimiento unilateral no aceptado y el contrato no prevé una estipulación que cuantifique la suma a indemnizar como consecuencia del mismo , sino una cláusula que cuantifica la indemnización en caso de incumplimiento de la obligación del pago de la renta en el plazo pactado, incumplimiento que hoy por hoy persiste.

El demandado apelante pretende que se de por hecho que la habitación se volvió a alquilar con carácter prácticamente inmediato, pero no hace ni siquiera intento de acreditarlo y no se trata de un hecho negativo. Viene a decir, aunque no lo califique así jurídicamente, que tal hecho ha de considerarse probado por presunciones, pero ello, a juicio de la Sala no resulta procedente, pues una vez iniciado el curso universitario los estudiantes normalmente ya han buscado alojamiento y no es fácil encontrar arrendatario hasta el final del curso escolar, cuando se inician los tratos por los alquileres con vistas al curso siguiente.

Por lo que hace a la moderación de la cláusula penal prevista, insistimos, para el retraso en el pago de la renta, no procede, dado que está específicamente prevista para el caso de mora, lo cual conforme a constante criterio jurisprudencial excluye la posibilidad de moderación. Por todas, sentencia 839/2009, de 29 de diciembre de la Sala 1ª del T.S . en la que se dice que el art. 1154 'sólo autoriza tal moderación por los tribunales cuando la obligación ha sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor y no cuando la penalidad se aplica directa y precisamente ante el supuesto que las partes contemplaron al establecerla, como ocurre igualmente en el caso de las penalizaciones establecidas por razón de morosidad' ..

Por todo ello, el recurso ha de ser desestimado

TERCERO .- El segundo motivo se define con el siguiente epígrafe: 'infracción de garantías procesales: error en la valoración de la prueba'.

En él insiste la apelante en que de la documental practicada resultaría que ante el impago de las rentas el arrendador optó por el desalojo inmediato, recogiendo la llaves y pidiendo una indemnización, que resultaría de todo punto improcedente habida cuenta que pudo alquilar inmediatamente la habitación, no debiendo por tanto entrar en juego la aplicación de la cláusula penal.

A tales argumentos se ha dado respuesta en el fundamento anterior del que resulta que la Sala coincide con la valoración de la prueba que efectúa el juez de primera instancia, considerando que nos encontramos ante un supuesto de desistimiento unilateral no aceptado, que obliga al cumplimiento del contrato en los términos pactados, incluida la indemnización fijada conforme a la cláusula penal por retraso en el pago.

Por todo ello el recurso ha de ser desestimado en su integridad.



CUARTO.- Las costas derivadas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al resultar desestimadas todas las pretensiones de su recurso, tal como se prevé en el núm. 1 del artículo 398 en relación al 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, acuerda: 1.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Millán contra la sentencia dictada el 20 de septiembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Sevilla, en el Juicio Verbal núm. 744/16 del que este rollo dimana.

2.- Confirmar íntegramente la resolución recurrida.

3.- Imponer a la apelante las costas derivadas de su recurso.

Dada la desestimación del recurso, la parte recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el término de veinte días contados a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de los recursos en la Cuenta de Depósito y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 6439 17.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con copia auténtica de la presente resolución remitida vía telemática y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Iltrms. Sres. integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fé.