Sentencia CIVIL Nº 251/2022, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 691/2021 de 06 de Junio de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CUATRO DE FUENGIROLA.

JUICIO VERBAL SOBRE RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 691/2021.

SENTENCIA NÚM. 251/2022.

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª María Teresa Sáez Martínez

Dª María del Pilar Ramírez Balboteo

En Málaga, a 6 de junio de dos mil veintidós.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Fuengirola, sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano por impago de rentas, seguidos a instancia de la mercantil 'Parque Miramar S.L.' contra la entidad 'Mirapizzitas S.L.', Don Pascual y Don Plácido; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Fuengirola dictó sentencia de fecha 22 de febrero de 2021 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'SE DESESTIMA la demanda formulada por Parque Miramar SL contra Mirapizzitas SL, D. Pascual y D. Plácido.

No procede condena en costas.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la sociedad demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 24 de mayo de 2022.

Fundamentos

No aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, con estimación íntegra de este recurso, acuerde estimar íntegramente la demanda condenando solidariamente a 'Mirapizzitas S.L.', Don Plácido y Don Pascual, a abonar la cantidad de 16.884'50 euros por impago de las rentas y cantidades asimiladas a la renta, correspondiente a las mensualidades de abril a octubre de 2020, cantidad que resulta una vez descontadas las garantías entregadas a esta parte por importe de !1.413,60 euros, con imposición de costas a la parte demandada. Subsidiariamente, para el caso de que la Sala estime que no procede entrar a resolver sobre el fondo del asunto en esta instancia, por concurrir nulidad de lo actuado por indebida apreciación de la excepción de inadecuación del procedimiento por cuestión compleja, dicte la resolución pertinente retrotrayendo las actuaciones al momento previo del dictado de sentencia con devolución de los autos al Juzgado de Primera Instancia a fin de que resuelva sobre el fondo del asunto en virtud del artículo 465.3 de la LEC. Se refirió la apelante, como primer motivo del recurso, a la acción ejercitada en la demanda y pérdida de objeto de la acción de desahucio por satisfacción extraprocesal, así como a la acción de reclamación de cantidad, y a la infracción del art. 250.1.1º de la LEC y a la tramitación del procedimiento por las reglas del juicio verbal por razón de la materia. Hemos de recordar que esta parte interpuso demanda en ejercicio acumulado de la acción de desahucio y reclamación de cantidad por impago de rentas y cantidades asimiladas a renta. Si bien, con posterioridad a la interposición de la demanda y antes de que la demandada tuviera que contestar a la demanda, las partes, a petición de la demandada 'Mirapizzitas S.L.', convinieron extrajudicialmente la entrega amistosa del inmueble arrendado, de modo que la acción sumaria de desahucio quedó sin objeto, hecho no controvertido entre las partes en litigio. Tal es así, que las demandadas, como decimos, no tuvieron que formular oposición alguna respecto de la acción de desahucio, limitándose los motivos de su oposición a la reclamación de la cantidad que frente a arrendataria y avalistas se ejercitaba. Siendo así las cosas, el presente procedimiento, pese a que se inició mediante el ejercicio de una acción acumulada de desahucio y reclamación de cantidad, se recondujo durante la tramitación del mismo a una mera acción de reclamación de cantidad por impago de rentas y cantidades asimiladas a renta. Y, tratándose la reclamación de cantidad de conceptos de renta y gastos asimilados a renta derivados de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, al contrario de lo que sostiene la sentencia, con independencia de la cuantía que se reclame, el procedimiento a seguir será siempre el juicio verbal, de conformidad con lo dispuesto en el art. 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De modo que el importe reclamado resulta irrelevante a los efectos de la determinación del procedimiento a seguir, pues siempre corresponderá al juicio verbal. Sin embargo, con gran desacierto, la sentencia acuerda el archivo del proceso por inadecuación del procedimiento, derivando a las partes al procedimiento ordinario, según fundamenta, por razón de la cuantía. Razonamiento jurídico totalmente errado, por cuanto infringe lo dispuesto en el art. 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. También se razona en sentencia que la derivación del presente procedimiento a otro por los tramites del juicio ordinario pudiera estar fundada, no solo por la cuantía reclamada que excede de 6.000 euros, sino por estimar que en el presente caso nos encontramos ante una cuestión compleja a la vista de las alegaciones de la demandada. Cuestión compleja que vendría a guardar relación con la alegación de la demandada de que entiende que no debe las rentas reclamadas por la declaración del Estado de Alarma y consecuente cierre del Centro Comercial Miramar; alegación esta que el Juez entiende que no puede ser resuelta en el presente procedimiento, debiéndose resolverse en el procedimiento ordinario, con lo que esta parte no está de acuerdo. Como segundo motivo del recurso se refirió la apelante a la naturaleza del procedimiento de juicio verbal en ejercicio de la acción de reclamación de cantidad por impago de rentas, señalando que es plenaria y no hay indefensión. En este sentido, la sentencia concluye que, atendida la naturaleza del procedimiento, se causa indefensión a la demandada por cuanto que impide someter al Tribunal las razones de fondo de su oposición a las cantidades reclamadas, por considerar que la naturaleza del procedimiento es sumaria en toda su extensión, también respecto de la acción de reclamación de cantidad, cuestión jurídica que no compartimos en absoluto. Y es que, si bien la acción de desahucio tiene naturaleza sumaria, la acción de reclamación de cantidad, aun acumulada a la acción de desahucio, tiene naturaleza plenaria, de modo que nos encontraríamos, de haberse mantenido ambas acciones durante todo el procedimiento, ante un proceso de naturaleza mixta, toda vez que la acumulación no priva de las particularidades que cada una de las acciones tiene, y, por ende, no le resulta extensible a la acción de reclamación de cantidad la limitación de alegaciones y pruebas sin las notas propias de sumariedad, como de forma clarividente ya tuvo ocasión de exponer la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, en la sentencia de 15 marzo de 2016. Y en último término, respecto de la supuesta cuestión compleja acogida por la Sentencia, derivando a las partes a un procedimiento ordinario por razón de la cuantía, como ya hemos adelantado en líneas precedentes, no puede compartirse la conclusión jurídica alcanzada de ninguna de las maneras. Y no puede compartirse por cuanto que: a) La acción de reclamación de cantidad por impago de rentas derivada de un contrato de arrendamiento se tramita en todo caso, y con independencia de la cuantía, por los trámites del juicio verbal ( art. 250.1.1º LEC); b) La acción de reclamación de cantidad, con independencia de su acumulación a la acción de desahucio, goza de naturaleza plenaria; c) La demandada, frente a la acción de reclamación de cantidad, goza de plenas facultades alegatorias y probatorias, sin restricción alguna; d) Frente a la acción de reclamación de cantidad no pueden alegarse cuestiones complejas. A ello se suma la falta de prueba propuesta por la demandada para el sostenimiento de la cuestión compleja, no ya desde un punto de vista de inadecuación del procedimiento por razón de la cuantía, sino desde el prisma jurídico de los efectos económicos que sobre el contrato ha podido provocar la declaración del Estado de Alarma que, en esencia, se limita a la mera referencia al Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Sin embargo, ninguna otra prueba aporta, como podría haber sido sus ingresos con posterioridad a la Declaración del Estado de Alarma, si ha solicitado o no créditos ICO o ERTE de los trabajadores para amortiguar los efectos económicos de la crisis, o prueba tendente a acreditar un cambio extraordinario entre las circunstancias que concurrían al tiempo de la suscripción del contrato de arrendamiento en 2012 y el año 2020; histórico de ventas desde la suscripción del contrato de arrendamiento hasta la actualidad. Nada de eso aporta. La demandada se limita a aducir la declaración del estado de alarma, y que ha solicitado a esta parte la moratoria a la que hacía referencia el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, solicitud que además de no efectuarla en forma (nótese que alude a una solicitud verbal) no la habría hecho tampoco dentro del mes que otorgaba el citado Real Decreto, a lo que suma la decisión empresarial de no volver a abrir el establecimiento, según manifestó en el acto de juicio, una vez levantadas las restricciones impuestas por el Gobierno de la Nación, decisión que en modo alguno puede tener una consecuencia tan perjudicial para esta parte como el impago de las rentas devengadas desde la declaración del estado de alarma hasta la entrega pacífica de la posesión del inmueble. Y es que, respecto de las cuestiones complejas, la jurisprudencia parte de un criterio restrictivo para la apreciación de la existencia de 'cuestión compleja', en el procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta (que no sería nuestro caso), procurando evitar dilaciones indebidas o alegaciones defensivas de la parte demandada, por cuanto el carácter sumario y de conocimiento limitado con el que se configura en el artículo 444.1 de la LEC, el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta, sólo permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias previas para la procedencia de la enervación, lo que excluye de dicho procedimiento las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad o a la eficacia del título y en general, las cuestiones complejas derivadas del contenido del contrato, considerando que existe cuestión compleja, que debe ser dilucidada en el procedimiento declarativo ordinario, cuando se presenta prueba mediante la que, al menos indiciariamente, se ponga de manifiesto que están en discusión, con entidad jurídica suficiente, aspectos que deriven del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio, afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo. En nuestro caso, la cuestión planteada se encuentra referida al impago de las cantidades que corresponde pagar al arrendatario, que como hemos expuesto permite al demandado plenas facultades alegatorias y probatorias, pudiendo perfectamente resolverse en el propio juicio verbal acerca de si hay o no obligación del arrendatario de pagar las rentas reclamadas en función de las alegaciones de las partes y pruebas propuestas y admitidas. Tal es la posibilidad de resolver en el procedimiento de juicio verbal la cuestión planteada por la demandada sin necesidad de acudir a un procedimiento de juicio ordinario que, en puridad, aunque la demandada ni siquiera alega la cláusula 'rebus sic stantibus', pese al corto periodo de tiempo que ha transcurrido desde la declaración del Estado de Alarma, lo que provoca la escasez de sentencias al respecto de esta materia, algunos Juzgados ya se están pronunciando sobre la moderación del pago de las rentas en el seno del procedimiento de juicio verbal de desahucio. Sin embargo, en nuestro caso, desconocemos la situación económica de la demandada, cómo han afectado las restricciones impuestas por el Gobierno de la Nación a la actividad de la demandada, si en positivo o en negativo, y en qué porcentaje, pues no olvidemos que también algunas actividades han obtenido un buen rédito de esta crisis sanitaria, no pudiendo dar por sentada la existencia de una pérdida constante de ingresos. Cierto es que, a fecha de este recurso de apelación, la arrendataria ha sido declarada en concurso, pero no es menos cierto que esta situación no excluye por sí el pago de la deuda, de la que además responden también sus avalistas, aquí también demandados, de modo que, teniendo las demandadas (arrendataria y avalistas) posibilidad en este procedimiento de juicio verbal de alegar y probar cuantos hechos consideren pertinentes para el ejercicio de su derecho de defensa, sin limitación, y no habiendo propuesto prueba alguna que excluya el pago total o parcial que se les reclama, se solicita a la Sala que, con estimación del presente recurso de apelación, condene solidariamente a 'Mirapizzitas S.L.', Don Plácido y Don Pascual, a la cantidad de 16.884'50 euros, cantidad que resulta una vez descontadas las garantías entregadas a esta parte por importe de 11.413'60 euros, tal y como se expuso en el acto de juicio.

SEGUNDO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho y en todos sus extremos, con desestimación del recurso y la expresa condena en costas a la parte apelante, añadiendo que alega la parte apelante, como primer motivo de apelación, que la sentencia infringe lo dispuesto en el art. 250.1.1º, como es la 'Tramitación del presente procedimiento por las reglas del juicio verbal'. La sentencia recoge en su fundamentación que la cuestión jurídica excede del ámbito del presente procedimiento, al tratarse de cuestión compleja no vinculada ya estrictamente al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sino a circunstancias sobrevenidas, de entidad tal, que deben ser pretendidas y abordadas en el procedimiento oportuno, que por la cuantía será el procedimiento ordinario. Acoge así lo alegado por esta parte demandada sobre que, conforme a lo dispuesto en el art. 444.1 de la LEC, en los juicios de desahucio por impago de las rentas o cantidad asimilada solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, lo que hace que queden fuera del ámbito de este procedimiento las cuestiones complejas, como es el presente caso. Esto significa que no se podía dilucidar, por mucho que se empeña el demandante ahora apelante en decir que sí, en el procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas, las razones, o fundamentos de defensa de esta parte demandada, y así lo ha entendido el Juez de forma clara y rotunda. Pero, es más, en temas relativos a arrendamientos urbanos el procedimiento a seguir, como regla general (art. 241.1.6º), es el juicio ordinario - arts. 399 y ss -. Debiendo desestimarse por tanto el primer motivo de recurso alegado por la apelante. Alega como segundo motivo de recurso que el juicio de desahucio por falta de pago de las rentas, cuando se queda en dirimir la falta de pago de las mismas dentro de éste, tiene naturaleza plenaria y no produce indefensión. Frente a esto debemos decir que a día de hoy y sin ninguna reforma del art. 444.1 de la LEC, es procesalmente imposible alegar otros motivos más allá del pago o no de la renta, dentro del procedimiento en el que nos encontramos. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y en general a las llamadas cuestiones complejas. El límite no está en el desahucio en sí, como pretende fundamentar la parte actora para argumentar que, no existiendo ya esa acción, puede la parte alegar todo lo que estime conveniente no produciéndose indefensión para la arrendataria, pero eso no es lo que dispone el art. 444.1, que indica que existe un límite en cuanto a las cuestiones que pueden afectar o no al pago de la renta. Esta parte ha dejado expuestas con claridad las circunstancias que se dan en el momento en que deja de abonar la renta, en primer lugar, el cierre obligado del centro comercial 'Parque Miramar', tras la entrada en vigor del Estado de Alarma el 14 de marzo de 2020, algo que obvia la parte actora en todo su argumento. La Audiencia Provincial de Málaga, en diferentes sentencias, ha señalado cuál es su línea jurisprudencial en cuanto al ámbito sumario y expeditivo del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas, así la sentencia de 27 de julio de 2011 de la Sección 4ª. Debiendo por tanto no acogerse tampoco este motivo de recurso alegado por la parte apelante. Como último motivo, la parte apelante alega que no existe cuestión compleja y hay ausencia de prueba. La sentencia expresamente indica que se desestima la demanda no entrando a conocer del fondo del asunto, porque se dan circunstancias tan especiales, que quedan fuera del ámbito del presente procedimiento. Se considera que existe cuestión compleja, que debe ser dilucidada en el procedimiento declarativo ordinario, cuando se presenta prueba mediante la que, al menos indiciariamente, se ponga de manifiesto que están en discusión, con entidad jurídica suficiente, aspectos que derivan del contenido o de la propia naturaleza del contrato y estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio, afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo. En conclusión con todo lo anterior, no puede ser objeto del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas, aquellas cuestiones que quedan fuera de su ámbito, es decir, 'si el arrendatario se encuentra en falta de pago de la renta, incumpliendo su obligación esencial del contrato de arrendamiento'. Considera esta parte, por tanto, que la sentencia dictada es del todo ajustada a derecho, debiendo ser ratificada la misma.

TERCERO.-Considerando que expresa el Juez en los antecedentes de la sentencia ahora revisada en apelación que se presenta por la entidad actora demanda de Juicio Verbal sobre la base de los siguientes hechos: el día 29 de mayo de 2012, y tras diversas negociaciones, Don Pascual en su propio nombre y en representación de Don Plácido, y la demandante suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio sobre el Local A- 27 del Centro Comercial 'Parque Miramar', ubicado en Avenida de la Encarnación s/n, de Fuengirola (Málaga). Posteriormente, con fecha 27 de julio de 2012, las partes acordaron la cesión del contrato de arrendamiento a la mercantil 'Mirapizzitas S.L.', asumiendo, en consecuencia, ésta la posición de arrendataria del contrato en cuestión, al tiempo que Don Pascual y Don Plácido pasaban a garantizar, con carácter solidario, todas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, convirtiéndose, de este modo, en avalistas, carácter con el que aquí se les demanda. El arrendatario ha dejado de pagar las rentas de las mensualidades correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2020, así como los gastos comunes e impuestos de bienes inmuebles de dichos periodos. Así pues, a día de la fecha, la entidad demandada, en su condición de arrendataria, y Don Pascual y Don Plácido, en su condición de avalistas, mantienen una deuda con la demandante que asciende a la cantidad de 18.509'12 euros. Las partes acordaron fijar a favor del arrendador un tipo de interés de demora igual al interés legal del dinero incrementado en seis (6) puntos para el caso no satisfacer las rentas vencidas. Solicita la demandante el dictado de sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas, suscrito el día 29 de mayo de 2012 y su adenda de fecha 27 de julio de 2012, sobre la finca urbana referida en el hecho Primero de la demanda. Y se condene a la demandada a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal. Se condene a la demandada, en su condición de arrendataria, y a los codemandados Don Pascual y Don Plácido, en su condición avalistas, al pago de la cantidad de 18.509'12 euros, correspondiente a las rentas y gastos a fecha de presentación de la demanda. Se condene igualmente a la demandada en su condición de arrendataria y a los demandados en su condición de avalistas a satisfacer las rentas y gastos que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva de la finca, a razón 3.677'06 euros/mes, en lo que respecta a la renta del arrendamiento del inmueble más el incremento que pudiera sufrir en concepto de renta variable a razón del 8% respecto de la cifra o volumen de ventas que dejare impagados; a razón de 913'99 euros/mes, de gastos comunes; y a razón de 150'48 euros/mes, en concepto de impuesto de bienes inmuebles. Se condene a la demandada al pago de los intereses legales pactados en la cláusula cuarta, esto es, al interés legal del dinero incrementado en seis (6) puntos. Seguidamente el Juez razona que, examinados los hechos alegados en la demanda y en el escrito de oposición, han de estimarse las razones alegadas por la parte demandada impeditivas de la estimación de la demanda. El tratamiento de la relación contractual entre las partes no puede abordarse de forma ordinaria como pretende la demanda, sino que es necesario contemplar las especiales circunstancias que han concurrido por declaración de estado de alarma nacional por pandemia desde marzo de 2020, conllevando dicha situación que la actora haya procurado a la demandada el uso del inmueble arrendado para el fin que le es propio, que es el de establecimiento comercial abierto al público, prestación que no ha sido recibida por la parte arrendataria, lo cual ineludiblemente deberá conllevar la valoración de qué le es exigible entonces a la arrendataria. Tal y como expone el escrito de oposición, la especial naturaleza del presente procedimiento hace que esté dirigido a garantizar al arrendador la recuperación de la posesión del inmueble en caso de impago de renta, aun con posibilidad de acumular a este procedimiento la acción de reclamación dineraria; lo anterior impide a la parte demandada someter al tribunal las razones de fondo de su oposición al pago de las cantidades reclamadas, que expone en su escrito, más allá de los estrictos términos contractuales, tal y como le impone el art. 440 de la LEC, con evidente indefensión para la parte demandada en este caso y con imposibilidad para el tribunal de dictar resolución en justicia. Una vez que el procedimiento ha quedado reducido a la reclamación dineraria, por haber acordado las partes en octubre de 2020 la resolución contractual y haberse materializado ya en esa fecha la entrega de la posesión del local, resulta insoslayable que la cuestión jurídica excede el ámbito del presente procedimiento, al tratarse de una cuestión compleja no vinculada ya estrictamente al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sino a circunstancias sobrevenidas de entidad tal que deben ser pretendidas y abordadas en el procedimiento oportuno, que por la cuantía será el procedimiento ordinario, con plena garantía de igualdad de derechos procesales y de defensa para las partes. Procede por tanto desestimar la demanda, sin prejuzgar el fondo, al considerar la cuestión compleja, no habiendo acreditado la parte estar ante el supuesto requerido de aplicación estricta y automática del artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Concluye el Juez que, atendidas las extraordinarias circunstancias concurrentes en la relación contractual entre las partes, sometida a sucesiva normativa reciente, y estando ante cuestión jurídica sin precedentes, procede asimilarla al caso que presenta serias dudas de hecho o de derecho, no procediendo por tanto imponer condena en las costas a ninguna de las partes, conforme al art. 394.1 de la LEC. En definitiva, desestima la demanda formulada por 'Parque Miramar S.L.', sin que procede condena en costas.

CUARTO.-Considerando que la demandante ha acumulado inicialmente las acciones de desahucio y reclamación de rentas a través de su tramitación por las normas de juicio verbal; y con posterioridad, en concreto tras el reintegro de la posesión del local a la arrendadora, la acción de desahucio quedó sin contenido y el procedimiento, circunscrito desde entonces a una mera reclamación de rentas, que dice el Juez, a instancia de la demandada, que debió haberse tramitado por las normas del juicio ordinario. No se comparte por la Sala esta apreciación. En el momento de interposición de la demanda, que es el que marca el inicio de los efectos de la litispendencia, era el juicio verbal el indicado, conforme a lo dispuesto en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para la tramitación de las acciones acumuladas de desahucio y reclamación de rentas ejercitadas, y la pertinencia de tal cauce procesal no puede excluirse por la circunstancia de que durante el procedimiento se haya dado satisfacción a una de aquellas acciones, en concreto a la de desahucio, por haber sido reintegrada la posesión del local arrendado. Por ello no se aprecia irregularidad alguna en la circunstancia de que el procedimiento deba seguir tramitándose conforme a las normas de juicio verbal, aunque en el curso de las actuaciones su objeto quedara limitado a la reclamación de rentas. Alega igualmente la representación de los codemandados que la apelante no tiene en consideración la nueva redacción del artículo 249.1.6º de la LEC, conforme al cual se decidirán en juicio ordinario las demandas 'que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley'. El artículo 249.1.6º, ciertamente, proclama la pertinencia del juicio ordinario para cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, pero alude a dos excepciones: 1ª Que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia; 2ª Que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley. La primera de las dos excepciones es precisamente la previsión aplicable al supuesto que se debate. De su tenor literal únicamente puede inferirse que no se seguirán por el juicio ordinario, entre otras, las reclamaciones de rentas debidas por el arrendatario, y por tanto, tales pretensiones, con independencia de que sean cuantitativamente valorables, se tramitarán siempre y en todo caso conforme a las normas del juicio verbal, tal como establece, de forma indubitada y sin matices ni excepciones, el referido artículo 250.1.1º: 'Se ventilarán por el juicio verbal las demandas: 1.º (...) que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas'. Así pues, la actora, a diferencia de la demandada y del juzgador de primera instancia, ha entendido correctamente que el procedimiento adecuado para la discusión de las pretensiones contenidas en la demanda no podía ser otro que el juicio verbal. En cuanto a la alegación de la parte demandada, también acogida por el juzgador, referida a que estamos ante una cuestión compleja y por ello también debe remitirse su resolución al proceso declarativo que corresponda, es decir, al ordinario, es doctrina reiterada en la jurisprudencia del Tribunal supremo que en el juicio de desahucio la existencia de cuestión compleja debe admitirse con carácter restrictivo y debe referirse a cuestiones objetivas, como que no pueda calificarse de arrendamiento el contrato o que incluya prestaciones que lo conviertan en complejo, no sirviendo la alegación defensiva del demandado, sin base suficiente o con simple apoyo en la cláusula 'rebus sic stantibus' que implicaría exoneración de la renta durante el periodo de cierre obligatorio del local y disminución de su importe después y hasta la devolución de la posesión. Y lo cierto es que, como ahora se verá, mientras no exista resolución firme en otro sentido, debe estarse a lo pactado en el contrato cuyo contenido sigue vigente, pues lo alegado y según se ha expuesto, no integra el concepto de 'cuestión compleja', pues en este caso la renta está determinada y debe ser abonada conforme se pactó en el contrato, pues de otra forma se dejaría el cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes, lo que prohíbe expresamente el artículo 1256 del Código Civil. Sobre la pretendida exención y/o reducción de las rentas por razón de causa de fuerza mayor, suspensión de la actividad comercial a raíz de la pandemia por Covid-19 y aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus', argumento que ha sido el principal para que el Juez 'a quo' no entre en el fondo del asunto, descarta la Sala entrar a analizar aquellos motivos de oposición de la arrendataria por entender que, en el contexto de un procedimiento que se inicia como juicio verbal de desahucio por falta de pago, conforme al artículo 250.1.1º de la LEC, la demandada no está legitimada más que para alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Se alega por la demandada y se acoge por el Juez que, al tratarse de un procedimiento en el que, una vez que la acción de desahucio quedó vacía de contenido, se ventila única y exclusivamente la acción de reclamación de cantidad por impago de rentas, los motivos de oposición a disposición de la arrendataria deudora - y sus avalistas -, al contrario que en el ámbito del desahucio, no están tasados, por lo que la arrendataria estaría en disposición de oponer las defensas que considerase oportunas, que por ello habrían de ser analizadas y resueltas por el órgano judicial en el juicio declarativo que correspondiese. Asiste objetivamente la razón a la demandante, ahora apelante, pues ha de insistirse en que el juicio fue originariamente promovido para el ejercicio acumulado de las acciones de desahucio y de reclamación de rentas, y que, en virtud del principio de litispendencia, la tramitación por el cauce del juicio verbal, con las singularidades propias de la acción de desahucio, debe ser mantenida hasta la culminación de las actuaciones. Siendo ello así, debe estarse, en efecto, al contenido de aquellas especialidades, y, en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. No puede olvidarse que el juicio de desahucio por falta de pago de la renta convenida, regulado en los artículos 1561 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, era un procedimiento de naturaleza especial y sumaria en el que se ejercitaba por el arrendador la acción recuperatoria de la posesión cedida al inquilino o arrendatario sobre el inmueble objeto del negocio jurídico arrendado, lo que impedía que pudiesen ser discutidas en él cuestiones que, por su complejidad, obligasen a una aclaración o puntualización previa y excediesen de aquellas relativas al título invocado por el actor para obtener la tutela jurídica recuperatoria y a la situación del demandado como incurso en la causa de lanzamiento invocada, esto es, en general las cuestiones vinculadas inseparablemente a las condiciones del procedimiento y que eran presupuesto indeclinable del pronunciamiento de la sentencia, las llamadas cuestiones complejas a que se ha hecho referencia. No obstante, para que los Tribunales pudiesen cumplir adecuadamente su función de poder precisar los términos exactos en que se desenvolvía el arrendamiento, la jurisprudencia había admitido, sin contrariar con ello la citada doctrina, que en algunos supuestos pudiese discutirse, dentro del marco del juicio de desahucio, cuestiones tan íntimamente relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca o del arrendatario para oponerse válida y eficazmente al desahucio, que fuesen determinantes de la razón del proceso y apareciesen vinculadas a la relación contractual arrendaticia, constituyéndose en presupuesto indeclinable de la resolución que pudiera recaer, y, entre ellas, las relativas a la naturaleza del arrendamiento, legitimación de las partes y a la cuantía de la renta (así las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1979 y 31 de octubre de 1983). En este mismo sentido, el juicio verbal, cuando tiene por finalidad la recuperación por parte del arrendador de la finca rústica o urbana dada en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, también tiene un limitado objeto de cognición, toda vez que el citado artículo 444.1 de la vigente LEC establece expresamente que en el juicio verbal tan solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación de la acción ejercitada por el actor (...). Por tanto, el ámbito discursivo propio del juicio de desahucio, hoy verbal para recuperar la posesión, comprende el examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y el estudio de la situación del demandado como poseedor material de la cosa arrendada en relación con el incumplimiento de su esencial obligación de pagar la renta o virtualidad del título para seguir poseyéndola (...). Y la reiterada jurisprudencia que venía sosteniendo que en los juicios de desahucio no pueden estudiarse todas las alegaciones que transcienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que debían ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo correspondiente, es de aplicación a la nueva regulación pues sigue siendo un juicio sumario cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada - artículo 447.2 de la LEC -. Sin embargo, para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción hacen dudosa la condición de mero arrendatario. Aquella doctrina legal sigue siendo aplicada de forma mayoritaria por la jurisprudencia menor, en el actual marco jurídico-social instaurado por la pandemia por Covid-19, para descartar la posibilidad de invocar, en el estricto contexto del juicio de desahucio, determinadas causas de oposición que traen razón de la imposibilidad de afrontar el pago de la renta como consecuencia del cierre o suspensión de la actividad comercial, y, singularmente, las relativas a la institución de la fuerza mayor y a la cláusula 'rebus sic stantibus'. Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 11 de octubre de 2021 declara al respecto: 'Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente o deducir una reconvención si hubiere lugar a ello. Se está pidiendo que se declare la procedencia de aplicar esa cláusula excepcional para justificar el impago de la renta. La simple pretensión genérica de la demandada, interesando que dicha cláusula debe operar en el presente caso en relación con las rentas pertenecientes a las mensualidades en los que el local permaneció cerrado, por la situación creada por la pandemia, no pueden ser atendidas. Ni se plantea correctamente, ni se solicita nada concreto. Es una mera alusión a una obligada condonación de rentas, que no consta aceptada por la contraparte (...)'. Entiende esta Sala, en la misma línea jurisprudencial, que la cláusula 'rebus sic stantibus' no se configura como una excepción que pueda invocarse como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas, porque no lo permite el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y porque en este proceso el legislador impide alegar la existencia de una 'cuestión compleja'. Y es que, según esa tesis, 'se podrían enervar todos los desahucios simplemente con invocar la aplicabilidad de esta cláusula sobreentendida, derogando literalmente por vía judicial un procedimiento establecido por el legislador'. Tampoco puede olvidarse que tanto las normas estatales como las autonómicas dictadas con carácter urgente para paliar los efectos de la pandemia parten de la premisa de que es el arrendatario el que ha de solicitar las medidas correspondientes, y ello, si no hay acuerdo, a través del procedimiento adecuado, que no es, por lo dicho antes, el juicio verbal sumario de desahucio, sino el correspondiente juicio ordinario dirigido a cambiar las condiciones contractuales. Se recuerda finalmente que el Tribunal Constitucional ha declarado con reiteración que se encuentra fuera de toda duda la legitimidad constitucional de los procedimientos sumarios. Así, ha declarado que 'la existencia de juicios sumarios, como pueden serlo el de ejecución hipotecaria, el de desahucio o el interdicto de recobrar la posesión, con cognición limitada y limitadas posibilidades de defensa para el demandado, no es de por sí contraria a la prohibición constitucional de indefensión (art. 24.1 de laCE)'. Y también que 'Lo que caracteriza a los juicios sumarios es que no cierran la posibilidad de discusión del fondo del asunto en toda su plenitud de armas procesales en un posterior juicio declarativo ordinario, ya que la sentencia que en aquellos se dicte no tiene efectos de cosa juzgada material (por todas, la sentencia del TC 41/1981, de 18 de diciembre). En definitiva, la cognición limitada del proceso especial no veda al demandado la posibilidad de defenderse en el extremo nuclear del asunto que se ventila, por lo que no existe indefensión material. No puede prosperar, por tanto, la pretensión de la demandada que, frente a la reclamación deducida del contrato, no opone con prueba ni el abono de la renta devengada hasta la efectiva devolución del local, ni la propuesta aceptada de contrario para la exención o rebaja de la renta y cantidades asimiladas que se pactaron, sin perjuicio de los efectos económicos de la pandemia, para cuya atenuación se establecieron cauces administrativos que no pueden oponerse - de haberse acudido a ellos - a la demandante en el trámite procesal por ella elegido. A 'sensu contrario' a lo expuesto, procede estimar el recurso y acoger la pretensión que contiene la demanda, con el matiz que ahora se dirá. Sobre la solicitud de compensación de la fianza entregada y otras garantías, la misma demandante, ahora apelante, por la subarrendataria consideró procedente compensar parcialmente su crédito con la suma entregada en su día por la arrendataria en concepto de fianza, por lo que, en definitiva, fijó la suma objeto de condena en 16.884'50 euros. Como se ha declarado reiteradamente por esta Sección, la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones derivadas del contrato, especialmente en relación con el bien objeto del arrendamiento, y se anuda al deber principal del arrendatario de devolver la finca o el inmueble arrendado en el estado en el que la recibió, esto es, sin daño o menoscabo alguno. También se destina, en su caso, a cubrir el importe de los consumos de suministros que se encuentren pendientes de facturación o de pago a la finalización del arrendamiento. Pues bien, de las actuaciones se desprende - en especial de la postura de la demandante ya durante el proceso - que la posesión del local arrendado fue reintegrada a su satisfacción al haber descontado de lo que se dice debido tales cantidades. En consecuencia con la expuesto, procede estimar el recurso y revocar la sentencia recurrida acogiendo la petición contenida en la demanda, con el matiz ya reseñado, y condenando a la entidad demandada y a los codemandados, solidariamente, al abono de la cantidad que se dirá en la parte dispositiva de esta resolución. En materia de costas, el artículo 394.1 de la LEC, acogiendo como norma general el criterio objetivo del vencimiento, establece que 'en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho', lo que no ocurre en el ahora enjuiciado.

QUINTO.-Considerando que, al prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, no debe hacerse especial atribución de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil 'Parque Miramar S.L.' contra la sentencia dictada en fecha veintidós de febrero de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de los de Fuengirola en sus autos civiles 842/2020, debemos revocar y revocamos dicha resolución absolutoria y estimar la demanda, condenando solidariamente a la entidad 'Mirapizzitas S.L.', a Don Plácido y a Don Pascual, a abonar a la demandante la cantidad de 16.884'50 euros, con sus legales intereses desde la interposición de la demanda hasta su completo pago. Ello por impago de las rentas y cantidades asimiladas a la misma, correspondientes a las mensualidades de abril a octubre de 2020; y teniendo en cuenta que la referida cantidad resulta de descontar de lo debido las garantías entregadas a la parte arrendadora por importe de 11.413'60 euros. Todo ello con imposición de las costas causadas en la primera instancia a la parte demandada y sin hacer especial atribución de las devengadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.