Sentencia Civil Nº 252/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 582/2010 de 03 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00252/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 582 /2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

En MADRID, a tres de mayo de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 401/2009, procedentes del JDO. 1A.INST. E INSTRUCCION N. 2 de POZUELO DE ALARCON, a los que ha correspondido el Rollo 582/2010, en los que aparece como parte apelante IMAGEN COFEE SL, representado por el procurador D. JORGE LUIS MIGUEL LOPEZ, y como apelado KINEPOLIS ESPAÑA, S.A., representado por la procuradora Dª MARTA HAYDEE SADA GARCIA, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pozuelo de Alarcón, en fecha 30 de noviembre de 2.009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Marta Sada García en nombre y representación de KINEPOLIS ESPAÑA, S.A., contra IMAGEN COFFE, S.L., debo: PRIMERO: DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento sobre el local de negocio sito en la Calle Edgar Neville, s/n, planta Baja del complejo KINEPOLIS, Ciudad de la Imagen, en la localidad de Pozuelo de Alarcón (Madrid), que tenían suscrito las partes litigantes y en consecuencia, debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada, IMAGEN COFFE, S.L. a desalojar el mismo bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica. SEGUNDO: CONDENAR Y CONDENO a la entidad demandada a que abone a la parte actora la cantidad de DIEZ MIL OCHO EUROS, CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (10.008'56.-) euros más el interés legal de la referida cantidad desde la interpelación judicial, que se incrementará en dos puntos desde la fecha de la presente sentencia, y a las COSTAS causadas en este procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- En la sentencia recurrida se admite la demanda interpuesta, en la que se ejercita la acción de desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas, junto a la de reclamación de cantidad por la suma pendiente, en el arrendamiento del local comercial situado en la Ciudad de la Imagen de Pozuelo de Alarcón, Planta Baja del Complejo Kinepolis en la calle Edgar Neville, estimando acreditado que las rentas reclamadas por el alquiler de marzo, abril y mayo de 2009 se encontraban satisfechas en el momento de interposición de la demanda; pero son debidas las cantidades reclamadas por gastos comunitarios, ya que, a diferencia del pacto expreso de reintegro anual, voluntariamente los contratantes venían haciendo efectivo su pago por meses desde que se inició la relación arrendaticia, por lo que se debe estimar tácitamente derogada la cláusula contractual; pero no es posible aplicar esta misma interpretación al gasto por suministro de agua, que se debe satisfacer por el propio usuario, pues, en otro caso, el arrendador estaría obligado a financiar su pago durante un año, y el impago no se legitima con la alegación de que el importe de la factura fuera excesivo. De modo que, en el momento de interposición de la demanda, se debía 1772,18 € por cantidades asimiladas a la renta, lo que determina la prosperabilidad de la demanda según por lo dispuesto en el art. 35 en relación con el art. 27 de la LAU .

SEGUNDO .- El recurso de apelación que interpone la entidad demandada, se articula en cuatro alegaciones, que se dicen motivos, titulando la Primera "Gastos comunes. Facturación indebida por falta de vencimiento e inmodificabilidad del contrato por actos tolerados", y en su, por demás, extenso desarrollo, la parte viene a sostener que lo acordado formalmente es el giro anual de los gastos de comunidad, pues la aquiescencia a hacerlos efectivos mensualmente es un simple acto de tolerancia, sobre el que no se puede sustentar la acción de desahucio.

Con independencia de su escasa trascendencia sobre el efecto final del recurso, como luego se verá, ya que no se acredita si la cantidad de 357,38 €, que por gastos comunes se suman a la factura del suministro de agua, es o no exigible en la fecha indicada de 20 de enero de 2009, la alegación es admisible, pero no por los argumentos y protestas que la parte expone en su recurso, bien próximas a una diatriba, tan acerba como injustificada, frente a los razonamientos jurídicos de la sentencia que impugna, sino porque, sencillamente, en ella se ha infringido lo dispuesto en el art. 1281 CC -que ni siquiera es invocado por la recurrente-, acudiendo a 1a valoración meramente intencional de lo pactado en el contrato, cuando sus términos son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes, por lo que se deberá estar al sentido literal de sus cláusulas. Según éstas (23ª), anualmente la propiedad facilitará al arrendatario la oportuna liquidación de las cargas comunes, expresando la cuota, y con ella, la cantidad que le corresponde abonar. De otro lado la cláusula 37ª obliga a realizar por escrito cualquier modificación de lo establecido en el contrato y en su anexo. Consecuencia de ello y, como además, expresamente se niega eficacia modificativa a los actos tolerados con independencia de su duración y frecuencia, es claro que no cabe deducir que se haya producido, por tácito consentimiento, una modificación de lo pactado sobre la anualidad en la facturación de los gastos comunes.

TERCERO .- La Segunda alegación del recurso se titula "Factura por suministro de agua. Error en la aplicación de la prueba. Aplicación analógica de la cláusula 23 . Factura no vencida (indebida). Importe excesivo no justificado", y en su extenso desarrollo que nada favorece la claridad de su propuesta, la parte viene a sostener, en sustancia, que el recibo del agua supuestamente impagado ni siquiera ha vencido, pues el arrendador ha asumido durante largo tiempo el pago del gasto, y si ésta era la práctica habitual no puede ahora contrariar su significado; se plantea seguidamente una insustancial serie de interrogantes sobre el momento de hacer el pago y se propone atender a las circunstancias propias de la relación arrendaticia, sin que a ello se oponga la especial característica del suministro como bien de primera necesidad, para que, igual que en los gastos comunes, se deba facturar por años; con independencia de que, también en los gastos comunes, se incluye el consumo de agua. Por otra parte, el documento número 7 contiene dos conceptos -agua y gastos comunes- que, por estar así expresados, deben tener el mismo vencimiento, pues la parte no conoce facturas que venzan a medias. De otro lado, el importe por consumo de agua es excesivo, desmedido y desproporcionado, por lo que su exigibilidad debe decaer, pues, en otro caso, el arrendatario siempre estaría sujeto a la cantidad fijada por el arrendador, aunque fuera desmesurada; comparativamente con períodos anteriores; la que se contiene en el mencionado documento número 7 es excesiva, y se han incrementado los gastos de forma desmesurada e injustificada.

La alegación es enteramente rechazable, ante todo por la contradicción que implica en la tesis de la propia parte apelante sobre la interpretación del contrato, pues negando el efecto vinculante de los actos meramente realizados en orden al pago de los gastos comunes, cuando, en esta alegación, se trata del recibo del agua, atendiendo a tales actos, la parte entiende que su devengo debe ser anual y por tanto ni siquiera ha vencido. El contenido literal del contrato dispone, que (25ª) el arrendatario asume la gestión y contratación del suministro de agua, e, igualmente, los gastos derivados del mismo y sus consumos, que deberá abonar directamente a las empresas suministradoras. Es evidente, por tanto, que el suministro de agua individualizado es distinto al suministro de agua que se necesita para los servicios generales de la comunidad; este último, naturalmente, se integra en los gastos comunes que se liquidan anualmente; pero, como consumo individual y personalizado, se debe satisfacer por el usuario conforme a los criterios ordinarios; de modo que si por facilitar la gestión la arrendadora inicialmente hace frente al gasto, con la misma periodicidad con que lo hace efectivo tiene derecho a reclamar su reintegro. Respecto al importe excesivo del consumo, no se ha aportado prueba alguna demostrativa de tal exceso, ni reclamación judicial o extrajudicial tanto a la empresa suministradora como a la sociedad arrendadora; por lo que, cuando en sentencia se han dado por ciertas las cantidades exigidas, no es en el trámite de apelación donde procede cuestionar su importe, y, desde luego, que en el mismo documento se agrupen las reclamaciones por gastos comunes y por el consumo de agua, nada demuestra sobre su respectivo vencimiento.

La obligación principal del arrendatario es pagar la renta, y es de todo punto rechazable la actitud renuente a su cumplimiento, porque si el arrendamiento es un contrato bilateral y el arrendador está de forma inexorable impelido a cumplir la prestación de uso y disfrute del local arrendado que corresponde al arrendatario, éste, en justa correspondencia y leal actitud de colaboración contractual, está compelido a cumplir puntual y fielmente su obligación de pagar.

Conforme al art. 1157 del CC no se entenderá pagada la deuda sino cuando completamente se hubiere entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía, y, por lo dispuesto en el art. 1169 , el acreedor no está obligado a recibir parcialmente las prestaciones en que consista la obligación. Conforme a esta normas generales de las obligaciones y de los contratos, no cabe duda de la legitimación del arrendador, para ejercitar la acción por falta de pago cuando no se le satisface íntegramente la renta y cantidades adicionales a cargo del arrendatario, habida cuenta que una de las causas de resolución del contrato de arrendamiento, por lo dispuesto en el art. 27.2 a) de la LAU de 1994 es la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. Por disposición de ley y por acuerdo contractual, que también es ley para los contratantes, procede, por tanto, la estimación de la demanda condenando al pago de la cantidad exigida por la actora y a declarar la resolución del contrato de arrendamiento.

CUARTO .- La alegación Tercera se titula "Acreditación de pago condena dineraria", y en ella se aduce que en la sentencia se resta valor probatorio al ingreso, la víspera del juicio, de la cantidad en que consiste la condena.

La alegación es enteramente rechazable, pues no es ninguna interpretación ilógica, absurda, irracional ni ilegal la de no reconocer los efectos demostrativos de unas manifestaciones manuscritas al pie de un recibo, que nada tiene que ver con la cantidad reclamada, y cuya autenticidad no se ha demostrado. Por ello no hay error alguno al valorar semejante instrumento en la sentencia recurrida, aunque, si es demostrada la autenticidad de los ingresos, podrán surtir su efecto solutorio en una eventual ejecución de sentencia.

QUINTO .- En la alegación Cuarta que se titula "Abuso de derecho", se sostiene que la actora interpone demanda en reclamación de rentas que están abonadas; el importe de gastos comunes que no están vencidos, y la factura del agua es incorrecta; por todo ello su reclamación no es atendible.

La alegación es enteramente rechazable, pues, prosperando la demanda, no cabe entender que la misma se haya producido con abuso de derecho; antes al contrario, la pretensión que en ella se deduce viene amparada por las normas aplicables y sustanciada sobre el resultado de los medios probatorios aportados que demuestran su viabilidad. En todo caso, según lo dispuesto en el artículo 7. 2 CC lo que se proscribe son los actos u omisiones que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realicen sobrepasen manifiestamente los límites normales del ejercicio del derecho con daño para tercero, y, en el presente supuesto, la petición de la demandante se somete íntegramente a las previsiones legales.

Como consecuencia, con desestimación del recurso, procede confirmar la sentencia apelada.

SEXTO .- A efectos del art. 398 LEC las costas devengadas en el recurso serán cargo de la apelante, y procede acordar la pérdida del depósito que constituyó, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ aprobada por la LO 1/09 de 3 noviembre , al que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

Por lo expuesto

Fallo

que DESESTIMANDO el recurso de apelación mantenido en esta instancia por el Procurador D. Jorge Luis de Miguel López en representación de IMAGEN COFEE SL contra la sentencia dictada por la Sra. Juez de Primera Instancia del Nº 2 de los de Pozuelo de Alarcón con fecha 30 noviembre 2009 en los autos a que el presente Rollo se contrae CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la apelante de las costas causadas en este recurso y la pérdida del depósito constituido.

Esta sentencia es definitiva y cabe interponer contra ella recurso de casación o el recurso extraordinario por infracción procesal, si se cumplen los requisitos legales.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará a las partes en la forma establecida en los arts. 150 y 208-4º de la LEC , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.