Sentencia Civil Nº 252/2014, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 359/2013 de 28 de Octubre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A 2 5 2

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE CADIZ.

JUICIO ORDINARIO Nº 768/2008

ROLLO DE SALA Nº 359/2013

En Cádiz a 28 de octubre de 2014.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Sres. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido la Pdora. Sra. Asenjo González en nombre y representación de Juan Enrique , quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Jurado Barroso. Ha comparecido como apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 (CADIZ), representada por la Pdora. Sra. Guerrero Moreno ,quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Calandria Amigueti.

Ha sido Ponente el Magistrado SR. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de los de Cádiz por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 11/abril/2013 en el Juicio Ordinario nº 768/2008, se sustanció el mismo ante aquél en los términos previstos en la ley. La parte apelante formalizó su recurso en la forma ordenada en la Ley de Enjuiciamiento Civil, oponiéndose la demandada, para seguidamente remitirse los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Tras la celebración de la vista del recurso, con la asistencia de las representaciones letradas de cada una de las partes, quienes informaron lo pertinente en defensa de sus respectivos intereses, se reunió la Sección para la deliberación y fallo de la presente resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso deducido por el Sr. Juan Enrique debe ser parcialmente estimado. Más allá de las objeciones que sigue planteando el Juez a quo a la admisibilidad de su pretensión, a nuestro juicio se debe acoger solo en parte la misma, de tal modo que frente a los 21.645,20 euros que se reclaman, el resarcimiento al que es acreedor el actor ha de quedar reducido a la suma de 6.000 euros.

Como queda dicho en la sentencia recurrida -tercera que se dicta en la causa tras la sucesiva anulación de las de 9/febrero/2009 y 23/febrero/2010 - se insiste por el Juez a quo, prescindiendo por completo de lo explicado en las sentencias que resolvieron las apelaciones contra aquellas sentencias, en la tesis según la cual los acuerdos adoptados en las Juntas celebradas los días 20/marzo/2006 y 23/julio/2007 son plenamente ejecutivos por no haber sido impugnados por el Sr. Juan Enrique y a ellos ha de estar sin que le sea dable ejercitar acciones contra la Comunidad de Propietarios incompatibles o contradictorias con lo en ellos resuelto.

Sendo idéntico el planteamiento al contenido en las referidas sentencias, bastará la íntegra remisión a las nuestras de 29/junio/2009 (Rollo nº 206/2009) y 21/septiembre/2010 (Rollo nº 293/2010) para dar respuesta a la mencionada tesis. Y para una mejor ilustración de todo ello pasamos a reproducir en lo sustancial el contenido de ésta última: ' La remisión a la sentencia de fecha 29/junio/2009 dictada en el Rollo precedente (nº 206/2009 ) es inevitable. Nuestro planteamiento sigue siendo idéntico, bien que con la matización que luego se hará. La demanda planteada por el Sr. Juan Enrique no puede resolverse sobre la base de la intangibilidad de los acuerdos de la Comunidad de Propietarios demandada que habrían eventualmente rechazado su pretensión indemnizatoria, en tanto que no impugnados en tiempo y forma por el mismo. Antes al contrario, en la citada sentencia citamos la razones para considerar que ello era innecesario, de tal forma que la solución al supuesto litigioso ha de pasar por el análisis de la bondad de la pretensión del actor, es decir, por verificar si las obras por él acometidas pueden o no ser repercutidas a la Comunidad de Propietarios, para pasar a determinar en caso afirmativo cuál sea su importe a la vista de que la suma por él propuesta es discutida por la demandada.

Nos reiteramos, por tanto, en lo que entonces tratamos de razonar en los siguientes términos: 'El objeto litigioso no podía resolverse sobre la base de la ausencia de impugnación del acuerdo comunitario adoptado por la Comunidad de Propietarios en Junta celebrada el día 23/julio/2007 tal y como lo hace la sentencia recurrida. Recordemos sucintamente, y al margen del detalle propio de una resolución sobre el fondo, que lo ocurrido es que el Sr. Juan Enrique , adquirente de una vivienda en la Comunidad de Propietarios demandada, había realizado determinadas obras de reparación sobre elementos comunes con ocasión de actuaciones sobre elementos privativos e instaba de la Comunidad de Propietarios su resarcimiento y que ésta en Junta acordó que el referido comunero contra quien se tenía que dirigir era contra la anterior propietaria ('la mayoría de vecinos considera que el nuevo dueño se tiene que dirigir contra el anterior propietario' es el acuerdo adoptado según trascripción literal del acta). De tal circunstancia, y de la falta de impugnación del acuerdo por parte del Sr. Juan Enrique , infiere el Juez a quo 'que todos los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada a que se refiere esta litis, son válidos y eficaces al no haber sido impugnados judicialmente y, además, son ejecutivos', de lo cual cabría entender que el apelante está ejecutivamente obligado -se entiende que por la Comunidad de Propietarios- a entablar acciones contra su vendedora, lo cual no deja de ser una conclusión a rechazar por absurda.

En reciente resolución de este mismo tribunal de 15/junio/2009 (rollo nº 136/2009 ) se ha resuelto un supuesto similar. No se trataba exactamente del reintegro por un comunero del coste de obras sobre elementos comunes, sino de la indemnización por daños ocasionados en elementos privativos por falta de reparaciones en elementos comunes, pero la identidad en el planteamiento nos parece evidente. En tal sentencia razonábamos lo que sigue: 'Sabido es que el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a la Comunidad de Propietarios, esto es, al conjunto de los copropietarios de un inmueble en régimen de horizontalidad, el deber de contribuir a la realización de las obras necesarias para su adecuado sostenimiento y conservación, así como el de sus servicios. En concreto, el deber les vincula a mantener la edificación en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, de forma que pueda ser utilizada para el destino que le sea propio; y, por tanto, les obliga a sufragar el coste de las obras que sean necesarias para su mantenimiento. Literalmente dice el art. 10 que 'será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad'.

Es también evidente que los daños a las personas o bienes derivadas del incumplimiento de tales obligaciones, deben ser asumidos por la Comunidad de Propietarios en tanto que responsable del daño contractual causado.

Pues bien, si todo ello es así, mal se explica que la decisión de la Junta denegatoria de la reclamación del comunero -no así del tercero, que no puede impugnar el acuerdo; todo ello siguiendo la tesis de la Juez a quo- fuerce al actor a impugnarla para conseguir el resarcimiento del daño padecido. Tal forma de proceder supone una restricción injustificada del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24 de la Constitución . En el ámbito intracomunitario el acuerdo es válido y ejecutivo, de tal forma que, mientras exista el mismo, ningún órgano comunitario que no sea la propia Junta mediante acuerdo posterior, podrá reconocer la indemnización solicitada por el Sr. Felicisimo . Pero éste no queda vinculado para siempre por lo decidido por la Junta, sino que puede acudir a los órganos jurisdiccionales para obtener un pronunciamiento fundado en derecho sobre su pretensión indemnizatoria, sin necesidad de dejar sin efecto al tiempo el acuerdo eventualmente perjudicial'.

Algo similar ocurre en autos: la eventual validez en el ámbito intra-comunitario del acuerdo que deniega el reintegro al actor de los gastos efectuados en elementos comunes (en realidad ni eso, ya que lo que hace realmente es remitirlo a su transmitente, tras barajar incluso la posibilidad de que la acción la intentara directamente la propia Comunidad de Propietarios), no puede suponer que éste quede imposibilitado para ejercitar acciones contra la Comunidad de Propietarios, impugne o no impugne previa o simultáneamente el referido acuerdo'.

Debemos ahora añadir que en puridad la Comunidad de Propietarios nunca ha rechazado explícitamente la pretensión que ahora se deduce. Si leemos las actas de las Juntas correspondientes observaremos que, con evidente imprecisión, lo que se acuerda en la Junta de 20/marzo/2006 es que 'el vecino del 1º Izquierda llamará a un perito y pedirá responsabilidades' sin especificarse a quién ni en qué términos. En la siguiente Junta, esto es, en la ya citada de 23/julio/2007, tras constatarse que el Sr. Juan Enrique se había dirigido a la anterior propietaria sin obtener respuesta alguna, lo que 'la mayoría de vecinos considera' como antes se señaló es que 'el nuevo dueño se tiene que dirigir contra el anterior propietario' lo cual si bien no deja de ser una tácita respuesta denegatoria a que la Comunidad de Propietarios intervenga de alguna manera en el coste de las obras acometidas por el actor, no constituye en puridad un rechazo a la concreta pretensión que en la litis se articula '.

SEGUNDO.- Así las cosas, y entrando por fin en el fondo del asunto, no parece que ofrezca duda alguna la genérica viabilidad de la acción ejercitada. Otra cosa será sin embargo la bondad de la concreta cuantía reclamada.

Efectivamente, ya se aplique la norma contenida en el art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente en el momento de realización de las obras litigiosas -que, según parece, se extienden entre los meses de agosto de 2007 (otorgamiento de licencia) y febrero de 2008 (certificado final de obra)-, ya se tome en consideración el texto del art. 10.1,a y 10.2,a del texto que introdujo en la citada Ley la reforma operada por la Ley 8/2013, lo cierto y seguro es que corresponde a la Comunidad de Propietarios y es de su cargo la realización de las obras que resulten necesarias para el adecuado sostenimiento y mantenimiento del inmueble, cumpliendo así del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad.

Por tales hay que tener las que surgen con ocasión de la realización de obras en el inmueble de su propiedad, esto es, en el piso 1º derecha, por el Sr. Juan Enrique . Al ejecutarlas se descubre, como queda documentado en el informe técnico -no sometido a contradicción- de la arquitecto superior Sra. Celestina , que existen problemas de los indicados en determinados elementos comunes tales como los forjados de los techos de la cocina y pasillo y en un bajante que discurre junto a la primera de las dependencias citadas. Gráficamente se aprecia en el plano que acompañaba al proyecto elaborado por la Sra. Celestina y que se presentó al visado del Colegio de Arquitectos, presentado por la parte demandada con su escrito de contestación.

De estar ante elementos comunes no debe existir duda alguna ( arts. 396 Código Civil y 3 Ley de Propiedad Horizontal ), siendo así que, una vez que el Sr. Juan Enrique comunica la incidencia a los efectos del art. 7.1 de la Ley y la Comunidad de Propietarios decide en Junta de 23/julio/2007 no acometer actuación alguna, es claro que el mismo queda habilitado para llevar a efecto las correspondientes reparaciones, las cuales han de ser finalmente de cargo y responsabilidad de la Comunidad de Propietarios. Quiere ello decir que al no asumir los órganos comunitarios sus respectivas competencias ( arts. 14,c y 20 Ley de Propiedad Horizontal ), no parece que fuera necesario que la actuación fuera urgentísima, sino que bastaba su necesidad desde la perspectiva del deber de conservación y mantenimiento.

A ello no se opone desde luego que la Comunidad de Propietarios hubiera llevado a cabo la reparación integral del inmueble salvo el del actor por la falta de colaboración de la anterior propiedad de su vivienda. En su momento la Comunidad de Propietarios debió de extremar su diligencia y agotar las posibilidades jurídicas de vincular a los anteriores propietarios con las obras que patrocinaba y no dejar al margen la reparación de los elementos comunes que se vinculaban más directamente con su vivienda. En todo caso, la renuente conducta de tales propietarios no le es oponible al Sr. Juan Enrique quien, frente a la Comunidad de Propietarios, no asume en absoluto ni sus actos, ni su posición jurídica.

Tampoco deberá apreciarse inconveniente alguno desde el punto de vista del eventual perjuicio de la acción por causa de prescripción. Por mucho que ad abundantiamla representación letrada del actor citara, entre otros muchos, el art. 1902 del Código Civil , la acción ejercitada tiene su fundamento en los referidos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal, señaladamente en el art. 10 , de forma tal que las acciones que de ellos dimanan no quedan sujetas al plazo del art. 1968 sino al más general del art. 1964 del Código Civil .

TERCERO.- Resta por tasar el valor de las obras llevadas a cabo por el Sr. Juan Enrique , es decir, determinar qué obras son repercutibles contra la Comunidad de Propietarios y cuál sea su coste. Y es que resulta de lo más extraño que siendo muy limitadas las actuaciones a realizar en la vivienda del Sr. Juan Enrique -es útil al respecto el examen del plano antes citado, obrante al folio 66-, su coste fuera absolutamente desproporcionado con el que afrontó poco antes, en el año 2004, la Comunidad de Propietarios para la rehabilitación integral de la finca completa. Ello supuso el desembolso de 132.509,56 euros, que se acompasa mal con los 21.645,52 euros a los que supuestamente ascendía el coste de tan limitadas actuaciones.

La impresión se acrecienta cuando se examina la factura que al parecer pagó el actor a la entidad 'Construcciones Bella' y se observa cómo se incluyen actuaciones respecto de la carpintería interior o la solería que son elementos privativos y que no consta se vieran necesariamente afectados por las reparaciones que sí eran necesarias. En todo caso, no parece posible su sustitución ex novoen la medida en que ello supone un claro enriquecimiento injusto.

Finalmente, es también argumento decisorio que la propia arquitecto que firmó el proyecto y llevó a cabo la Dirección Facultativa de la obra, la Sra. Celestina , presentó al visado colegial y luego al Ayuntamiento para el otorgamiento de la oportuna licencia un proyecto de coste sensiblemente inferior: solo 3.000 euros. Aún asumiendo que en razón del ahorro fiscal que se produce, sea usual la presentación de proyectos con valoraciones a la baja, la desproporción en el caso es enorme (20.810 vs. 3.000). Resulta, por otra parte, que la valoración alternativa que presenta la representación letrada de la Comunidad de Propietarios a través del informe del Sr. Torcuato , fija el coste de las obras en una suma próxima a la presupuestas por la Sra. Celestina , 2.532,84 euros.

Llegados a este punto y ante las dudas que suscita el porcentaje de las obras que sufragó el actor repercutible a la Comunidad de Propietarios y su valor real, se está en el caso de rechazar la factura aportada -y en esa medida también la retribución de Doña. Celestina - y fijar alzadamente la suma a indemnizar en la de 6.000 euros que aunque es menos del tercio de la reclamada, todavía dobla la que se presupuestó ante la autoridad municipal.

CUARTO.- Solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por su parte la estimación solo parcial de la demanda justifica la ausencia de pronunciamiento en costas respecto de las causadas en la 1ª Instancia ( art. 394.2 Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que estimando parcialmenteel recurso de apelación sostenido en esta instancia por Juan Enrique contra la sentencia de fecha 11/abril/2013 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Cádiz en la causa ya citada, revocamosla misma en el sentido de estimar parcialmentela demanda formulada por Juan Enrique contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 (CADIZ) y en su consecuencia condenamos a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 (CADIZ) a que pague a Juan Enrique la suma de 6.000 euros , sin que haya lugar a hacer especial pronunciamiento respecto de las costas causada en la 1ª Instancia.

SEGUNDO.- No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

TERCERO.- Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.