Sentencia CIVIL Nº 252/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 315/2016 de 12 de Mayo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 315/2016 - 5ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 407/2015

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 CERDANYOLA DEL VALLÈS

S E N T E N C I A N ú m. 252

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a doce de mayo de dos mil diecisiete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 407/2015 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Cerdanyola del Vallès, a instancia de Dª. Genoveva contra Dª. Paula y D. Andrés , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de noviembre de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por Dª. Genoveva , representada por la procuradora Dª. Carmen Gros Díaz, contra D. Andrés y Dª. Paula , representados por la procuradora Dª. Anna Clusella Moratonas, se absuelve a los demandados de los pedimentos de la parte actora.

Se imponen las costas del procedimiento a la parte actora'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma y elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 24 de abril de 2017 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO. -Con la demanda inicial la actora, Genoveva , ejercita una acción de desahucio de vivienda por falta de pago de la renta a la que acumula la de reclamación de rentas, acción que dirige contra los coarrendatarios, Andrés y Paula , alegando que adeuda las rentas vencidas en el período transcurrido entre abril y junio de 2015, ambos inclusive, a razón de 550€ mensuales. Por todo ello solicita se dicte sentencia declarando resuelto el contrato y condenando a los demandados a desalojar la vivienda y a pagar la suma de 1.650€, por rentas vencidas, así como las que venzan a lo largo del pleito hasta su desalojo e intereses legales desde la interpelación judicial.

Los demandados oponen su falta de legitimación pasiva, por cuanto el contrato fue resuelto, por desistimiento de los arrendatarios, y reintegrada la posesión con fecha 27.3.2015, esto es, con anterioridad a la presentación de la demanda, por lo que al tiempo de presentarse la demanda los demandados carecían de la condición de arrendatarios y desde aquella fecha no se han devengado más rentas.

A su vez, los demandados formulan reclamación solicitando se condene a la demandante al pago de la suma de 1.350'25€, de los cuales 1300€ corresponden al reintegro de la fianza prestada al concluir el contrato y 50'25€ como indemnización por los gastos que han debido soportar los arrendatarios al no poder dar de baja el suministro de gas. La reconvención fue inadmitida por auto de fecha 9.10.2015, el cual devino firme al aquietarse al mismo ambas partes.

Seguido el procedimiento por sus trámites, recayó sentencia que, acogiendo la oposición, desestimaba la demanda en su integridad, con imposición de costas a la actora.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando, en esencia, que la sentencia incurre en error en la interpretación de lo postulado en la demanda, vulnerando los arts. 11.3 LOPJ y 24 CE , en infracción de los arts. 1.7CC en relación con los arts. 4 y 11 LAU y en error en la valoración de la prueba.

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.-El núcleo de la controversia reside en determinar si el contrato de arrendamiento había sido resuelto y reintegrada la posesión con anterioridad a la interposición de la demanda.

Es preciso señalar que la doctrina ha entendido con carácter general que cabe admitir la denuncia o desistimiento unilateral como causa de extinción de la relación obligatoria en los exclusivos supuestos siguientes: a) cuando la ley expresamente atribuya a uno de los sujetos, o a ambos, la facultad de desistir; b) cuando dicha facultad se encuentre expresamente establecida por el negocio jurídico constitutivo de la obligación, y c) cuando se trate de relaciones obligatorias duraderas o de tracto sucesivo, que no tengan previsto un plazo de duración temporal, y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen. La jurisprudencia referente a los contratos de arrendamiento igualmente se ha señalado la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento, señalando que, si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio ( art. 1254 C.C .) y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley ( art. 1258 CC ), teniendo también, como dice el art. 1091 CC , sus obligaciones fuerza de ley entre las partes contratantes, es obvio que deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes ( art. 1256 CC ).

Así pues, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, de tracto sucesivo, la resolución unilateral voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el del plazo pactado, pues en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC . De modo que, únicamente cabe el desistimiento en los supuestos legalmente previstos esto es, conforme al artículo 11 LAU 94 (en la redacción de la Ley aplicable al caso), con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto, y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente, de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009 , en un supuesto de arrendamiento de local de negocio).

Fuera de estos supuestos, en caso de que el inquilino abandone la vivienda antes de la finalización del plazo, tanto si se encuentra el contrato en el período de duración inicial como en cualquiera de las prórrogas anuales, incurre en un incumplimiento contractual, que se incardina en el ámbito genérico de los incumplimientos contractuales, por lo que se rige por los arts. 27 de la L.A.U . y 1256 , 1258 , 1124 y 1101 del C.C ., por lo que el arrendador tiene derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato (ante el desistimiento el arrendador no viene obligado a aceptar la resolución del contrato), con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos ( art. 27.1 LAU y 1124 CC ), en el bien entendido que dicho resarcimiento de los daños y perjuicios alcanza lógicamente sólo a los reales perjuicios originados al arrendador por la conducta incumplidora del plazo por los arrendatarios, daños y perjuicios cuya prueba corresponde a aquél, a tenor de los dispuesto en el art. 217LEC , pudiéndose aplicar incluso los criterios moderadores del art. 1103 C.C . y todo ello sin perjuicio de los pactos que al respecto, y en virtud de la autonomía de la voluntad, hubieran podido alcanzar las partes al respecto (clausulas penales contractuales, ex art. 1152 CC ) .

Es por ello que ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar la vivienda antes del término pactado, o sus prórrogas, en su caso, ni éste dar por finalizado el arrendamiento entregándole la vivienda antes de la fecha final sin abono de las cantidades que corresponderían al plazo fijado; así pues, que no basta para resolver el contrato (extinguiendo con ello la obligación del pago de la renta) ni el mero abandono de la finca ni el simple ofrecimiento de las llaves al arrendador, sino que el contrato no puede entenderse resuelto hasta el momento en que éste acepta la resolución.

En fin, suponiendo la resolución unilateral voluntaria anticipada un incumplimiento contractual de carácter esencial -la parte que 'desiste' incumple la duración pactada-, por lo que, ante ello, la contraparte puede optar, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 CC , entre la resolución o el cumplimiento contractual (con indemnización por los daños y perjuicios causados, en su caso). En este mismo sentido se pronuncia la STS de 18.3.2016 al razonar:'Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver ( rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec.1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 ).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007 ).

Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación'.

Por último, y en relación al pago de la renta es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea como rentasensu strictu, bien en un sentido amplio de renta, como contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca y siendo irrelevante que la ocupe efectivamente o no.

TERCERO.-Para la resolución del presente pleito es preciso partir de los siguientes hechos que han resultado indiscutidos o suficientemente acreditados:

(a) En fecha 3.6.2011 se concluyó un contrato de arrendamiento de vivienda, con el mobiliario detallado en el anexo, entre Genoveva , como arrendadora, y Andrés y Paula , como arrendatarios. El contrato se pactó por el plazo de un año prorrogable por otros cuatro, según el art. 9 LAU , entrando en vigor a partir del día 1.7.2011 (cláusula tercera del contrato. Doc. 2 de la demanda).

(b) En fecha 12.3.2015, la arrendataria comunicó a la arrendadora a través de correo electrónico (doc. A de los aportados por la actora en el acto del juicio) su voluntad de desistir del contrato. Esta misiva fue contestada en fecha 16.3.2015 por la propiedad por el mismo medio, invitando a los arrendatarios a recapacitar su decisión y recordándoles que 'el contrato tiene vigencia hasta el 1 de julio de 2015 y hasta llegado el momento no se puede resolver' (doc B. obrante a folio 94 de las actuaciones).

(c) A pesar de ello la partes se convocaron en la vivienda arrendada el día 25.3.2015 para negociar la resolución del contrato, si bien, dado que surgieron divergencias en relación a la liquidación del contrato, no llegó a firmarse el documento de resolución y la arrendadora no aceptó ni la resolución contractual, exigiendo el cumplimiento, ni la entrega de las llaves. En esa ocasión se originó un incidente entre las partes que dio lugar a la interposición de denuncias cruzadas ante la policía.

(d) Se considera acreditado que los demandados no ocupan la vivienda de autos, si bien no ha quedado probado que hayan entregado la posesión de la finca a la arrendadora, ni mediante la entrega de llaves ni a través de otros medios.

Partiendo de los hechos que anteceden, ha de concluirse que nos encontramos ante un supuesto de desistimiento (resolución anticipada voluntaria) del contrato por parte de los arrendatarios (no concurre causa de resolución). En este caso el contrato de arrendamiento no preveía la posibilidad de desistir del contrato. Tampoco la ley amparaba aquí la facultad del arrendatario de desistir del contrato. Así, el artículo 11 de la LAU 29/1994, en su redacción vigente al tiempo de celebrarse el contrato y aplicable al caso por razones de vigencia temporal, sólo reconocía esta posibilidad en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, siempre que hubieran transcurrido al menos cinco años y se diera el correspondiente preaviso al arrendador; circunstancias que no concurren en este caso. A este respecto, conviene puntualizar que no puede acogerse la alegación de la parte apelada respecto a la aplicabilidad al caso del referido art. 11 LAU en su redacción dada por Ley 4/2013 de 4 de junio, afirmación que basa en una supuesta novación del contrato derivada de la modificación de la renta convenida; la reducción de la renta pactada no es sino una novación modificativa del contrato, pero el arrendamiento pactado en 3.6.2011, fecha que determina el régimen jurídico aplicable. Por último, tampoco el contrato se resolvió por mutuo acuerdo.

Así pues, ante el desistimiento del arrendatario, y de acuerdo con la doctrina expuesta en el fundamento anterior, el arrendador podía aceptar la resolución por incumplimiento del arrendatario (con las consecuencias que de ello pudieran derivarse) o exigir su cumplimiento ( art. 1124 CC ). En el supuesto de autos la actora no aceptó la resolución del contrato ni aceptó el ofrecimiento de las llaves, por lo que los arrendatarios venían obligados a cumplir el contrato hasta la fecha de la finalización del plazo contractual, esto es hasta el día 1.7.2015, y por ello seguían obligados al pago de la renta, no resultando determinante que los mismos no ocupen efectivamente (hecho que se considera suficientemente acreditado) la vivienda.

No puede, pues, tenerse por resuelto el contrato en la fecha postulada por los arrendatarios demandados, ya que el contrato se mantenía en vigor hasta el día 1.7.2015. Así pues, al tiempo de presentación de la demanda, el día 18.6.2015, el contrato seguía vigente. En consecuencia, ha de desestimarse, contrariamente a lo que concluye la sentencia de primera instancia, la falta de legitimación pasiva invocada.

Indiscutido el impago de la renta desde el mes de abril de 2015, los arrendatarios se encontraban incursos al interponerse la demanda en causa de resolución ( art. 27.2.a) LAU ), por lo que la acción de desahucio ha de ser estimada.

En cuanto a la reclamación de rentas, como se ha dicho los arrendatarios vienen obligados al pago de la misma hasta que reintegren a la propiedad la posesión de la vivienda arrendada. No consta que, después del día 1.7.2015 el arrendatario haya ofrecido la llaves a la arrendadora, ni haya procedido al depósito de las mismas a su disposición, ni que haya intentado o manifestado que ponía la posesión de la vivienda a plena disposición de la arrendadora (recordemos que las llaves son únicamente símbolo de la posesión, por lo que esta puede entregarse efectivamente por otros medios), ni siquiera a lo largo de este procedimiento, y ello a pesar de conocer que la arrendadora no tenía por resuelto el contrato y de la existencia de la demanda.

En consecuencia, no habiéndose resuelto el contrato en la fecha indicada por los demandados, estos venían obligados al pago de la renta hasta el reintegro de la posesión, reintegro que no ha quedado probado en autos que haya tenido lugar. Reconocido que los demandados no han abonado renta alguna desde marzo de 2015, procede, estimando la demanda, dar lugar al desahucio interesado y condenar a los demandados al pago de la suma reclamada con la demanda, 1.650 €, en concepto de rentas vencidas e impagadas, así como al de las que venzan a partir de ese momento hasta la efectiva entrega de la posesión.

De conformidad con lo establecido en los arts. 1100 , 1101 y 1108 CC , las cantidades adeudadas devengarán el interés legal, si bien, en lo que respecta a su cómputo, habrá de tenerse en consideración que los intereses se devengarán desde la interposición de la demanda en aquellas rentas que estuvieran vencidas en el momento de la interpelación judicial (aquí, 25.6.2015) y desde el momento de su respectivo vencimiento aquellas que sucesivamente hayan ido venciendo con posterioridad, y hasta su completo pago.

Por todo ello, estimando el recurso, procede revocar la sentencia de primera instancia y, en su lugar, dictar otra en los términos que anteceden.

CUARTO.-La estimación de la demanda comporta que haya de condenarse al pago de las costas devengadas en la primera instancia a la parte demandada, sin que proceda una especial declaración respecto de las de la segunda, al haber sido estimada la apelación ( arts. 394.1 y 398.2 LEC ).

Por otra parte, estimado el recurso y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ , ha de procederse a la devolución al apelante de la totalidad del depósito para recurrir constituido.

Fallo

ESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Genoveva contra la sentencia de fecha 30 de noviembre de 2015 dictada en el juicio verbal núm. 407/15 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Cerdanyoladel Vallés, SE REVOCA la indicada resolución y en su lugar se dicta otra por la que, estimando la demanda interpuesta por la citada apelante contra D. Andrés y Dª Paula , SE DECLARA resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en CALLE000 núm. NUM000 , NUM001 - NUM001 de dicha localidad, condenando alos demandados a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento , y SE CONDENA a éstos a pagar solidariamente la suma de 1.650 € (MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS), más las vencidas con posterioridad a la presentación de la demandahasta la efectiva entrega de la posesión e intereses legales de acuerdo con los parámetros fijados en la presente resolución.

Se condena al demandado al pago de las costas de la primera instancia, sin hacer especial declaración sobre las de la segunda.

Devuélvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.