Sentencia Civil Nº 254/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 28/2008 de 23 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00254/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 28 /2008

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a veintitrés de abril de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 314/2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 37 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 28/2008, en los que aparece como parte apelante DONLAW, SOCIEDAD CIVIL, representada por la procuradora Dña. SUSANA SÁNCHEZ GARCÍA, y como apelado Dña. Elsa, representada por el procurador D. ERNESTO GARCÍA-LOZANO MARTÍN, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre reclamación de cantidad, intereses y costas, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo./Ilma. Sr. D. PABLO QUECEDO ARACIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid, en fecha 17 de julio de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "1) Que desestimando la demanda interpuesta en nombre y representación de DONLAW, S.C. debo absolver y absuelvo de la misma a la demandada Dª Elsa.

2) Las costas se imponen a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte DONLAW, SOCIEDAD CIVIL, al que se opuso la parte apelada Dña. Elsa, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 16 de abril de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El demandante se alza contra la sentencia de instancia que desestimó su pretensión de devolución de la fianza arrendaticia, y en cuatro alegaciones desarrolla su tesis impugnatoria.

En la primera mantiene que la cláusula 2ª del contrato de arrendamiento que vinculó, las partes no puede contener cláusula penal alguna que permita al arrendador quedarse con la fianza arrendaticia y, además, exigir el cumplimiento de la obligación principal mas los intereses, daños, y perjuicios. En su opinión lo que se preveía con esa cláusula 2ª era, pura y simplemente, que la fianza arrendaticia siguiese respondiendo del pago de las rentas y demás obligaciones económicas de los arrendatarios. En otro caso se podría obtenerse un resultado absurdo y desproporcionado.

En la segunda, opina que si se mantuviese la tesis de la sentencia recurrida, se infringiría la doctrina y jurisprudencia sobre las cláusulas penales, y en especial el Art. 1153 C. C .

En la demanda que motivó el desahucio de los apelantes se pedían las rentas vencidas mas sus intereses, pero en ningún momento se dijo que los arrendatarios perdían la fianza, y cuando se solicitó la devolución de la fianza por fax de 7-5-203, la respuesta fue que había un proceso en marcha -la ejecución de la sentencia de desahucio-, y que mientras tanto no se devolvería nada. En su opinión la fianza como obligación accesoria de garantía debe ser interpretada restrictivamente, y más aun cuando no hay una sola cláusula que permita afirmar que, el arrendador, puede reclamar las rentas vencidas más sus intereses y quedarse con la fianza.

En la tercera alegación sostiene que se le ha condenado sin petición expresa: en el fondo lo que ha hecho el arrendador ha sido formular una reconvención implícita, a la que no ha podido contestar con todas las consecuencias negativas que eso supone.

En la cuarta y ultima de sus alegaciones dice que debe aplicarse de oficio la moderación de las cláusulas penales ex Art. 1154 C.C .

SEGUNDO.- El contrato de arrendamiento urbano supone la transferencia de la posesión inmediata de un inmueble con todas sus facultades de goce y disfrute, a cambio de un precio en dinero.

Mientras el contrato este vigente, y lo está mientras no se resuelva de mutuo acuerdo o por resolución judicial, hay que cumplirlo estando obligado el inquilino a pagar la renta, y a cumplir todas las demás obligaciones, económicas o de otro tipo asumidas en el contrato.

El dueño a entregar el recibo de pago, a exigir la reevaluación de la renta, y a no perturbar la posesión de su inquilino, sin que el anuncio de acciones judiciales sea obstáculo alguno para ello. Aun esta vigente el contrato, y el acceso a la vía judicial no es causa de novación, ni de modificación de las obligaciones contractuales, ni de moratoria legal de su cumplimiento, ni el cobro de la renta supone renuncia tacita a la acción de desahucio: lo justo y legítimo es el pago puntual y exacto de las rentas porque se disfruta de forma puntual, exacta y continua de la posesión de un bien fructífero ajeno.

Mientras el arrendatario cumple con su obligación de mantener en la posesión al arrendatario, este debe cumplir, sin excusa ni pretexto alguno, en las mismas condiciones de identidad, integridad y exactitud su prestación económica de pago de la renta.

Cuando se resuelve se abre un nuevo abanico de obligaciones, hasta que su liquidación final deje a las partes en la situación de indiferencia jurídica y económica. En ese haz de nuevas obligaciones, la primera que corresponde al inquilino es la de restitución posesoria en el mismo estado en que le fue entregado el inmueble, sin mas perdidas que las originadas por el deterioro ordinario, y mientras no devuelva el inmueble es un incumplidor, pero no un incumplidor del contrato que ya esta resuelto, si no de las obligaciones de la fase de liquidación.

El modulo para indemnizar ese incumplimiento de la obligación de restituir es la renta, pero no como renta contractual; ya no hay contrato, si no como indemnización de perjuicios a cargo de un poseedor que, desde el momento de la sentencia de desahucio es poseedor de mala fe; sabe que en su titulo y modo de adquirir hay vicio que lo invalida.

TERCERO.- Las consideraciones anteriores tienen su asiento en la naturaleza del contrato de arrendamiento, y en la del proceso de desahucio por falta de pago. Si analizamos detenidamente el proceso de desahucio por falta de pago, vemos que el legislador no lo ha concebido como estructura neutra de defensa de derechos, sino como método beligerante de lucha contra la mora. Su función es regular el cumplimiento del contrato de arrendamiento, equilibrando el disfrute continuo y permanente de la posesión de cosa ajena, con la contraprestación económica correspondiente a la renta y demás cantidades asumidas por el arrendatario.

Ante la mora comprobada del inquilino y por cualquiera de las responsabilidades económicas derivadas del contrato, la ley permite purgarla por una sola vez -enervación- advirtiendo que en lo sucesivo no se toleraran mas situaciones morosas, y que deberá cumplir el contrato escrupulosamente, pues de lo contrario procederá la resolución.

La mora se produce como consecuencia de la presentación de la demanda, Art.410 L.E.C . en relación con el Art.1100 C.C ., de forma que el pago realizado antes de ese momento evita la declaración procesal de mora y fundará la excepción de pago, el realizado después de la admisión a trámite, no tiene más efectos que los enervatorios, única institución procesal de purga de la mora reconocida para los contratos de arrendamiento.

En las moras posteriores no habrá más que una forma de pago que, necesariamente, deberá ser anterior a la demanda; el pago posterior no tendrá efecto enervatorio alguno, será pago moroso con la consecuencia ineludible del desahucio.

CUARTO.- Situado el derecho del arrendador a cobrar integro el importe de la renta más sus intereses, nos ocuparemos ahora de la fianza.

El contrato que nos ocupa es de fecha 15 de junio de 1992, y en esas condiciones la Ley es aplicable es la L.A.U. de 1964 , lo que nos lleva a la conclusión de que sobre la fianza podía formularse cuantos pactos quisieran las partes; las únicas normas imperativas e irrenunciables ex Art. 6 L.A.U. de 1964 eran las referentes a la prorroga, y este no es el caso: con la L.A.U. de 1994 la cuestión podía haber sido otra

Visto el carácter dispositivo sobre la restitución de la fianza, nos ocuparemos del carácter de la cláusula del 2ª del contrato entre los litigantes. Fue redactada por los abogados arrendatarios y hoy apelantes, y está concebida con grandes dosis de objetividad; en el momento en que se produce el impago se produce la perdida de la fianza, sin que en ningún momento se haga objeción ni mención alguna en el sentido de compensarla con las rentas vencidas y no satisfechas; tan dura es que reproduce el pacto de costas como sanción adicional.

No era difícil redactarla de forma que se le diera a la fianza esa posible utilidad compensatoria de daños y perjuicios pero no se hizo, y en su lugar se redacto de forma que se convierte en una pena objetiva por incumplimiento sin restricción, y ese pacto esta amparado en el Art. 1255 C. C .; es materia de derecho dispositivo y hay que respetarlo.

Pero además, la lectura de la demanda, contestación, acta de juicio de cognición, y sentencias dictadas con motivo del desahucio del local arrendado, nos llevan a la misma conclusión de que la cláusula era cumulativa y amparada en el Art. 1153 C. C.

En aquel proceso, los allí demandados y hoy apelantes, abandonaron el local antes de que se dictase sentencia, resolución que fue consentida por la arrendadora, prosiguiéndose el juicio por las rentas impagadas hasta finales del mes de mayo de 1995, fecha en que se entregaron las llaves y se restituyo el local. En la continuación del proceso no nos consta que se hablase de compensación si no de pago, y nada se dijo de la fianza ni sobre su destino. Desde aquel entonces hasta la fecha de la demanda han pasado 12 años sin otra reclamación que el fax de 7-5-2003.

En este proceso en la instancia se habla de compensación con las rentas, pues ese es el destino ordinario de la fianza cuado no hay daños en el inmueble que deban ser sufragados con cargo a ella, pero lo cierto es que en la demanda no se cita ni de pasada el Art. 1153 C. C .

Solo aparece en el recurso, y como método de rebatir el razonamiento del Juez de Instancia de considerarla cláusula penal para, con ella, desestimar la demanda: parece que el sentido y naturaleza de la fianza arrendaticia que es lo que se discute en la demanda y su posible compensación son cuestiones distintas de las la cláusulas penales cumulativas que aparecen por primera vez en la alzada.

En resumen: del contrato, y de la actitud de los contratantes puede decirse que la cláusula penal pactada era penal cumulativa, en el más puro sentido del término.

QUINTO.- Es sabido que la reconvención es un método de ampliación del objeto procesal, al que se acumulan otras pretensiones deducidas por el demandado que aprovecha la pendencia del proceso para introducirlas: es la última posibilidad de acumulación de pretensiones; a partir de ese momento la única oportunidad de ampliación sería a través de la acumulación de procesos. Es siempre una demanda cruzada; demanda del demandado contra el actor, basada en titulo y causa de pedir distinta, pero conexa con lo que es el objeto principal del pleito. No es reconvención aunque se formule como tal, la oposición que se hace en la contestación a la demanda, ofreciendo la otra vertiente; la vertiente negativa, de la misma relación jurídica

Su naturaleza de demanda nueva contra el actor, priva de la categoría de reconvención a las pretensiones del demandado, consistentes en resistir o impedir la deducida por el actor. Frente a la pretensión de resolución del contrato deducida por el actor, no es reconvención la petición de cumplimiento formulada por el demandado; ambas constituyen la visión completa del contrato.

Por el contrario, la excepción es la alegación de un hecho, en este caso impeditivo, basado en una norma de derecho sustantivo que deja sin efecto el derecho del actor, por falta de uno de los requisitos esenciales para su constitución.

La diferencia entre ambas no esta en el efecto de cosa juzgada; tanto la sentencia que proclama la existencia de la excepción, como la que estime la reconvención producen plenos efectos de cosa juzgada entre los litigantes, y sus causahabientes sobre el objeto del proceso y la causa de pedir.

La diferencia está en la ampliación del objeto del proceso. Cuando se reconviene se produce el aumento del objeto del proceso por incorporación de otro nuevo, y aquí no lo hay. Lo que hay es la formulación de una excepción que se ha confundido con la reconvención implícita, que dicho sea de paso esta prohibida por el Art. 406 L.E.C.

Cuando el demandado contesta a la demanda pidiendo su absolución lo que esta haciendo es excepcionar con un hecho extintivo; la cláusula segunda del contrato, que inhabilita la pretensión del actor de recuperación de la fianza y en eso no hay reconvención implícita ni explicita: hay simplemente una excepción basada en un hecho extintivo.

SEXTO.- Tampoco nos convence a invocación a la moderación de las cláusulas penales. Lo pactado en este caso es una sanción objetiva por incumplimiento, que cuadra muy mal con las posibilidades de moderación de la pena, basada en el Art. 1154 C. C . Dicho precepto se refiere a las obligaciones cumplidas parcial o irregularmente y aquí hubo un incumplimiento absoluto: tan absoluto que dio lugar a la resolución del contrato.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación, articulado por la representación procesal de DONLAW, S.C., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 37 de los de esta Villa, en sus autos Nº 314/07, de fecha diecisiete de julio de dos mil siete.

CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, e imponemos las costas de esta alzada al apelante.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.