Sentencia Civil Nº 254/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 87/2012 de 23 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00254/2012

Rollo núm.:87/2012

S E N T E N C I A Nº 254

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Catalina Moragues Vidal

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a veintitrés de mayo de dos mil doce.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Ibiza, bajo el número 766/2010 , Rollo de Sala número 87/2012, entre partes, de una como demandada-apelante, doña Rebeca , representada por la procuradora doña Vicenta Jiménez Ruiz y dirigida por el letrado don Marín Peláez Velasco, de otra, como demandante-apelada, doña Carolina , representada por la procuradora doña Ana López Woodcok y dirigida por el letrado don Iván Varela Sanz, la parte apelada impugnó la sentencia.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 dŽEivissa, se dictó sentencia en fecha 22 de julio de 2011 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente como estimo la demanda interpuesta por la procuradora doña Ana López Woodcock, en nombre y representación de doña Carolina , frente a doña Rebeca , representado por la procuradora doña Vicenta Jiménez García, debo condenar y condeno a la referida demandada a abonar a la actora la suma de cinco mil novecientos ochenta y tres euros con setenta y nueve céntimos (5.983,79), más los intereses por la referida cantidad devengados desde la fecha de la interpelación judicial y hasta su completo pago, absolviéndole de los restantes pedimentos efectuados en su contra. No procede efectuar especial imposición de las costas causadas en la tramitación del presente procedimiento".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 18 de mayo.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Doña Carolina , como arrendadora, y doña Rebeca , como arrendataria, firmaron en fecha 18 de diciembre de 2007 un contrato de arrendamiento sobre la vivienda unifamiliar sita en Ibiza, CARRETERA000 , km NUM000 , finca DIRECCION000 , sección NUM001 , polígono NUM000 , número NUM002 .

Señala la actora en el escrito de demanda que en fecha 29 de diciembre de 2009 la demandada le remitió un mensaje en el que le manifestaba que en fecha 17 de diciembre habían dejado la casa. A requerimiento de la actora le manifestó, en fecha 2 de enero, que habían depositado las llaves en la Notaría.

Se reclama el importe de las rentas dejadas de pagar, conforme al siguiente desglose:

Abril 2008: 1700 euros.

Mayo 2008: 1700 euros.

Junio 2008: 200 euros.

Julio 2009: 1700 euros.

Septiembre 2009: 1700 euros.

Octubre 2009: 1395 euros.

Noviembre 2009: 400 euros.

Diciembre 2009: 1700 euros.

Reclama también una factura de consumo de electricidad, así como los gastos necesarios para la reparación y restitución de la vivienda al estado anterior a su arrendamiento.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando, en síntesis, los siguientes hechos:

1.- Debido a los desperfectos que presentaba la vivienda arrendada, se llegó a un acuerdo entre las partes de condonar las rentas correspondientes a los meses de enero y febrero de 2008, de manera que la cantidad abonada en el momento de suscribir el contrato se aplicó a los meses de marzo, abril y mayo de 2008.

2.- En fecha 17 de junio de 2008 se hizo una transferencia a la cuenta bancaria de la arrendadora por importe de 1.450,31 euros, que obedece a dos partidas distintas:

- La suma de 200 euros que restaban de la anterior transferencia de 1.500 euros hasta completar el total de la renta de 1.700 euros.

- El importe de 1.244,10 euros procedentes de facturas de Repsol Gas, cantidad que luego no fue pagada por la arrendadora, lo que motivó que se abonara luego por la arrendataria esa cantidad a Repsol Gas, compensándose ese importe con las rentas arrendaticias.

3.- La arrendataria efectuó reparaciones necesarias y urgentes en la vivienda arrendada, habiendo abonado por este concepto las sumas de 820,88 euros y 3.120,06 euros.

4.- A partir del mes de agosto de 2009 se dejó de prestar el servicio de mantenimiento de la piscina, razón por la cual debe ser compensada dicha cantidad mensual hasta la finalización del arrendamiento, al ser un servicio no prestado que se incluía en las obligaciones de la arrendadora.

5.- Como consecuencia de los continuos incumplimientos se comunicó a la propiedad, mediante burofax de fecha 15 de julio de 2009, su voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia, en orden a resolver el contrato en la fecha de su término, el 18 de diciembre de 2009. No siendo atendido el burofax, mediante acta notarial de notificación y requerimiento se dirigió a doña Irene , en su calidad de administradora de la casa, al objeto de ésta comunicara a la arrendadora la resolución del contrato en fecha 18 de diciembre de 2009, dejando la vivienda en fecha 17 de diciembre de 2009, depositando las llaves en la Notaría. De esta manera tan solo adeuda por el concepto de renta del mes de diciembre de 2009 la cantidad proporcional a los días en que ocupó la vivienda.

Concedida a la parte actora el plazo de cinco días a los efectos de lo dispuesto en el artículo 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se presentó escrito en el que se oponía a la compensación alegando, con carácter general, que al no existir un crédito líquido, vencido y exigible a favor de la demandada, sino que se trata de la solicitud de que se aprecie una compensación judicial, no es posible alegarla por la vía de la excepción, sino que es necesario formular reconvención.

Se formula también oposición a las concretas cantidades que se solicita que sean objeto de compensación.

La sentencia de instancia analiza, en primer lugar, la procedencia de las cantidades reclamadas en concepto de renta, que estima correctas, rechazando las alegaciones de la parte demandada acerca de la condonación de las rentas de los meses de enero y febrero, el abono de la suma de 200 euros de la renta del mes de junio. Se estima también acreditada la deuda de 68,17 euros reclamada en concepto de suministro de energía eléctrica.

Estima también correcta la reclamación de la suma de 2.112,28 euros en concepto de trabajos de reparación y restitución de la vivienda al estado anterior, al considerar, en base a la testifical practicada en el acto del juicio, acreditada la realidad de la necesidad de tales reparaciones, así como teniendo en cuenta la presunción de culpabilidad del arrendatario, que le impone la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.

Analiza después la alegación de compensación, tras rechazar la necesidad de reconvención, estimando la procedencia de apreciarla en relación a las siguientes cantidades:

- 1.700 euros entregados en concepto de fianza.

- 1.244,10 euros que fueron abonados por transferencia a la arrendadora y luego pagados de nuevo a la entidad Repsol Gas.

- 820,88 euros por la reparación del sistema de calefacción.

- 2.842 euros por la reparación de las filtraciones existentes en el techo del estudio de la vivienda.

- 84,68 euros, por el arreglo de la tubería del gas.

Se rechazan las restantes cantidades respecto de las que se interesa la compensación, resultando un saldo a favor de la actora de la cantidad de 6.691,66 euros, dictándose sentencia parcialmente estimatoria de la demanda.

Por parte de la demandada, doña Rebeca , se ha presentado recurso de apelación que se funda, en el error en la valoración de la prueba en relación a los siguientes puntos:

1.- Condonación o carencia de la renta de los meses de enero y febrero de 2008.

2.- Pago de 200 euros de diferencia de renta correspondiente al mes de junio de 2008.

3.- Compensación por los servicios de mantenimiento de piscina no dispensados por la actora.

4.- Resolución del contrato de arrendamiento en fecha 18 de diciembre de 2009, no adeudándose parte de la renta de dicho mes.

5.- Ausencia de acreditación de daños en el inmueble arrendado.

Se denuncia también infracción por violación del artículo 1563, al no constar acreditado que los daños o desperfectos tuvieran lugar cuando la demandada tenía la posesión de la finca.

Finalmente, se alega incongruencia omisiva en relación a tres conceptos de los ya señalados sobre los que la sentencia no se pronuncia: a) Compensación por no prestación de mantenimiento de la piscina. b) Compensación por los trece días de diciembre de 2009 en los que ya no se ocupó la casa. c) Daños causados en la vivienda arrendada.

Por parte de la actora se impugna la sentencia reproduciendo su oposición a que pueda ser estimada la compensación, al no haberse formulado reconvención por la parte demandada. En cuanto al fondo, la impugnación se centra en las cantidades que en la sentencia de primera instancia se aprecian como abonadas por la arrendataria y que debían ser pagados por la actora.

La demandada, en el traslado de la impugnación, manifiesta su oposición a su admisión, ya que la actora había preparado el recurso de apelación y no lo había interpuesto, habiéndose declarado desierto.

SEGUNDO.- La primera cuestión que se plantea es la de si es admisible o no la apelación sucesiva cuando la parte que preparó el recurso de apelación no lo interpuso dentro del plazo legal o desistió del mismo dentro de dicho plazo.

Tiene dicho este tribunal en sentencias de 4 de junio de 2001 , 11 de junio de 2003 y 9 de diciembre de 2008 que "la primera cuestión que se somete a la decisión de este tribunal es la referente a la inadmisibilidad de la apelación sucesiva efectuada por el demandante por haber preparado inicialmente el recurso de apelación y no haberlo interpuesto dentro del plazo legal de veinte días, por lo que fue declarado desierto y firme la sentencia recurrida, imponiéndole las costas causadas, puesto que la parte demandada apelante en tiempo y forma entiende que siendo la contraparte, inicialmente recurrente, no puede formalizar escrito de impugnación al darle traslado del escrito de interposición de su recurso al quedar reservada la apelación sucesiva o adhesiva sólo a la parte inicialmente apelada, según dispone el artículo 461.2 de la LEC 1/2000 . La cuestión planteada, ciertamente sugestiva, no viene contemplada expresamente en la nueva Ley Procesal o, al menos, de una manera clara y terminante que permita, sin margen de duda, la necesaria inadmisión del recurso de apelación formulado por vía sucesiva cuando la parte que lo formula fue inicialmente recurrente, en justa aplicación de la doctrina sentada por el Tribunal Constitucional que la facultad de control atribuida a los órganos judiciales sobre los requisitos de admisibilidad de los recursos y la interpretación de las normas procesales, no ampara ni justifica interpretaciones formalistas o basadas en un rigorismo desproporcionado, contrario al libre acceso a los recursos ( SS. TC 190/1990 y 32/1991 ). En efecto, el artículo 457 de la LEC 2000 , que regula la preparación del recurso de apelación, exige al apelante citar la resolución apelada y manifestar su voluntad de recurrir con expresión de los pronunciamientos que impugna, recurso que el órgano jurisdiccional tendrá por preparado siempre que, cumpliendo los antedichos requisitos, la resolución impugnada fuera apelable y el recurso se hubiere preparado dentro del plazo de cinco días contados desde el siguiente a la notificación de aquélla, emplazando a la parte recurrente por veinte días para que lo interponga, conforme a los dispuesto en los artículos 458 y siguientes, y si no le efectúa dentro de plazo, se declarará desierto el recurso de apelación y quedará firme la resolución recurrida, con imposición de costas al apelante, si las hubiere -artículo 458.2 -, surgiendo la duda si la mera preparación del recurso sin interponer seguidamente la apelación en tiempo y forma supone o no ser parte recurrente que imposibilite impugnar por vía sucesiva la apelación interpuesta por la otra parte, ya que el artículo 461.2 sólo la contempla por quien inicialmente no hubiere recurrido y regular la Ley de forma separada la preparación del recurso de la interposición del mismo, sin concretar si la no interposición de la apelación dentro del plazo del emplazamiento supone tener a la parte como meramente apelada, haciendo de peor condición a la parte que inicialmente muestra su disconformidad con algún pronunciamiento de la resolución apelada y luego no formaliza el recurso, voluntaria o involuntariamente, dentro del plazo del emplazamiento que la que no se pronuncia al respecto hasta que se le da traslado del recurso interpuesto por la otra parte; y de ahí que en la duda y dada la novedad de la regulación de la apelación, debemos inclinarnos, en justa aplicación de la doctrina anteriormente expuesta, a favor de la admisibilidad de la apelación sucesiva formulada por el que se limitó a preparar el recurso".

Era procedente la admisión de la impugnación.

TERCERO.- Por razones sistemáticas se analizará a continuación la posibilidad de apreciar la compensación judicial por vía de excepción, sin necesidad de interponer reconvención.

Existen al respecto dos criterios, a favor y en contra de su admisión, todos ellos con fundamento en lo dispuesto en el artículo 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que señala: "Si, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar".

La compensación, según el Tribunal Supremo (S. de 30 de abril de 2.008 ), "puede ser definida, de acuerdo con la regulación contenida en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil como un modo de extinguir las obligaciones, en la cantidad concurrente, respecto de aquellas personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedores y deudoras la una de la otra".

Tres son las clases que conoce nuestro Ordenamiento jurídico: 1) la compensación legal es la regulada en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil y opera "ipso iure" cuando concurran los requisitos previstos en el art. 1.196 del mismo cuerpo legal ; 2) la compensación judicial, que se produce en aquellos supuestos en que los créditos, a priori, no reúnen todos los requisitos exigidos por dicho precepto -singularmente la liquidez-, siendo misión del Juez completar la ausencia de los mismos a tenor de lo actuado durante el proceso; 3) compensación voluntaria, que tendrá lugar cuando las partes acuerden de modo convencional dicho pago recíproco, regulándose ésta por los pactos que libremente hubieran convenido.

Tradicionalmente, bajo la vigencia de la LEC de 1.881, la jurisprudencia admitía la operatividad de la compensación legal por vía de excepción pero exigía la reconvención cuando de la compensación judicial se trataba, por requerir un previo pronunciamiento ( STS de 11 de octubre de 1988 , 2 de febrero de 1989 , 12 de junio y 16 de noviembre de 1993 , 24 de marzo y 9 de abril de 1994 , 27 de diciembre de 1995 , 7 de diciembre de 2007 o la ya citada de 30 de abril de 2008 ).

Sin embargo, a partir de la vigencia del art. 408 de la Ley Enjuiciamiento Civil de 2000 la situación ha cambiado. En el apartado primero de este precepto, tal y como se ha transcrito, se establece el tratamiento procesal de la alegación de crédito compensable sin que exista razón alguna para excluir la denominada compensación judicial.

Debe tenerse en cuenta que en el presente supuesto se ha cumplido el trámite establecido en el artículo 408 y la parte actora ha podido hacer las alegaciones en oposición a la misma "en la forma prevenida para la contestación a la reconvención", por lo que se han podido exponer todos los motivos que se han estimado necesarios para oponerse a su estimación y practicar la prueba precisa al respecto.

Este es el criterio que se ha seguido en las resoluciones de la Audiencia Provincial de Murcia de 22 de marzo de 2012, de Madrid, sección 21 bis, de 15 de marzo de 2012, o de Madrid, Sección 11, de 30 de marzo de 2012.

No ignora esta Sala que se sigue en otras sentencias el criterio contrario y que así se hace en la sentencia de la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, en la que, con cita de otras resoluciones, se indica: "En conclusión, la compensación que contempla el artículo 408 es la legal que viene condicionada por la concurrencia de los requisitos establecidos en el artículo 1.195 y siguientes del CC , y que podrá ser hecha valer por vía de excepción cuando el crédito compensable no exceda del importe que se reclama en la demanda (o excediendo se renuncie a la diferencia), o por vía de reconvención cuando sí exceda, siendo por otra parte que el artículo 408 no contempla en ningún caso la llamada compensación judicial, esto es, aquella a la que falta alguno de los requisitos legalmente establecidos (normalmente la liquidez) y que precisa del proceso judicial para su determinación, compensación judicial la dicha que necesariamente se ha de hacer valer por medio de la reconvención sea superior o inferior al del actor, el crédito que opone el demandado" .

No obstante, debe recordarse que es doctrina reiterada del Tribunal Constitucional la que establece que las normas de procedimiento han de interpretarse de tal forma que el proceso sirva de mecanismo para alcanzar una resolución definitiva de la controversia que enfrenta a las partes sin que se produzca indefensión para ninguna de ellas, huyendo de interpretaciones formalistas y rigoristas que no conseguirían más que dilatar la solución del conflicto. Procede reiterar que, conforme ya se ha señalado más arriba, se ha cumplido la previsión del artículo 408 y el actor pudo contestar a la alegación de compensación y proponer los medios de prueba que estimó pertinentes al efecto, sin que de los argumentos de su recurso resulte que se le haya causado ningún tipo de indefensión al analizar la concurrencia de la compensación. Es por ello que esta Sala no aprecia inconveniente para poder alegar la compensación judicial como excepción, sin necesidad de interponer reconvención.

CUARTO.- Se analizarán a continuación las alegaciones realizadas por la parte demandada en su escrito de apelación:

1.- Condonación de la renta de los meses de enero y febrero de 2008.

La misma se habría acordado como consecuencia de la falta de ocupación de la vivienda hasta iniciado el mes de febrero de 2008 y por las deficiencias que presentaba el inmueble.

Se alega en fundamento de la existencia de este acuerdo la redacción de una adenda al contrato en el que se modificaban algunas de las condiciones del contrato y en el que se señalaba que durante los meses de enero y febrero de 2008 fueron llevadas a cabo reparaciones y mejoras que constituyeron un perjuicio para la arrendataria y su familia, por lo que se condonaba la renta de los meses de enero y febrero de 2008. Entiende también que es un acto propio de la arrendadora el hecho de que nunca se reclamara dicha cantidad.

Se concuerda, sin embargo, el criterio de la juez a quo en el sentido de que no aparece debidamente acreditado ese acuerdo. La existencia de un borrador de adenda al contrato que fue remitido por la arrendadora a la arrendataria lo que muestra es la existencia de unas negociaciones en relación a las diferencias entre las partes, pero lo cierto es que dicho documento no se llegó a firmar e incluía otras modificaciones además de la condonación del pago de la renta correspondiente a los meses de enero y febrero, como es la disminución de la renta al asumir la arrendataria los gastos de mantenimiento del jardín, por lo que no puede ser asumido la novación sólo en una parte.

La ocupación de la vivienda se produjo a principios del mes de febrero, tal y como resulta del presupuesto de la mudanza (documento nº 3 de la contestación) y, aun cuando es cierto que la arrendataria comunicó la existencia de determinadas deficiencias, ninguna de ellas parece tener relevancia para impedir la habitabilidad de la vivienda, más allá del funcionamiento de la calefacción, no siendo hasta el mes de diciembre de 2008 que se realizaron las reparaciones que luego son objeto de reclamación.

La falta de reclamación anterior de tales mensualidades no reúne los requisitos necesarios para ser considerado un acto propio, siendo doctrina reiterada( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990 , 5 de Marzo de 1991 , 4 de Junio de 1992 , 12 de Abril de 1993 , y 30 de Mayo de 1995 ) que son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, bastando que los actos propios, para vincular a su autor, sean inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995 , 30 de septiembre de 1996 , y 20 de junio de 2002 ).

2.- Pago de 200 euros de diferencia de renta correspondientes al mes de junio de 2008.

Se ha acreditado una transferencia por importe de 1.450,31 euros. No se ha discutido que una parte de esa suma iba destinada al abono por la arrendadora de la suma de 1.244,10 euros por gastos de gas, conforme se justifican con los documentos acompañados con la contestación, existiendo un exceso hasta cubrir la suma transferida. Estaba en manos de la parte actora la posibilidad de justificar que el sobrante se correspondía a otros gastos distintos, más allá de los 1.244,10 euros referidos ( art. 217.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), sin que se haya hecho alegación al respecto a la razón que justifique el pago de esta cantidad. Es por ello que, pese a que en el concepto en el que se hace el ingreso se indica "gas, electricidad, agua enero-mayo 2008", no existe inconveniente en imputar la parte sobrante al pago de la suma de 200 euros que restaba pendiente de la renta del mes de junio de 2008.

Procede la estimación del recurso en este punto.

3.- Compensación por los servicios de mantenimiento de piscina no dispensados por la actora.

Es una cuestión alegada en la contestación pero a la que no se hace referencia en la sentencia de instancia y que no puede ser atendida.

La eventual falta del servicio de mantenimiento de la piscina, a la que se comprometía la parte arrendadora en el contrato de arrendamiento, daría lugar a la reclamación del cumplimiento o, en su caso, al abono de los gastos en que se hubiera incurrido para conseguir ese mantenimiento, pero no a reducir la renta en el importe que la arrendadora abonaba por ese concepto a la persona encargada de esa labor, al margen de que no se ha practicado prueba suficiente al respecto.

4.- Resolución del contrato de arrendamiento en fecha 18 de diciembre de 2009 y consiguiente no adeudo de 13 días de renta de diciembre de 2009, por importe de 712,90 euros.

Las rentas reclamadas y que se han estimado en la sentencia de instancia incluyen la totalidad del mes de diciembre de 2009.

En la demanda la actora afirma que tuvo conocimiento de que la demandada había dejado la vivienda en fecha 29 de diciembre, a través de un mensaje que se le remitió.

La parte demandada aporta con su contestación a la demanda el burofax que remitió a la propietaria, dirigido al domicilio que hace constar en el contrato de arrendamiento, en el que le comunica su voluntad de tenerlo por resuelto en fecha 18 de diciembre de 2009, cuando finalizaba la segunda anualidad del arriendo. Dicho burofax no fue entregado, se dejó aviso y no fue reclamado.

En fecha 13 de noviembre de 2009 se otorgó acta de notificación y requerimiento ante Notario, requiriéndose a doña Irene en los mismos términos, recogiendo la interesada el requerimiento sin formular alegación alguna. Es la Sra. Irene la que en fecha 22 de diciembre se hace cargo de las llaves, tal y como consta en acta notarial aportada como documento nº 43.

La Sra. Irene es la que puso en contacto a la arrendadora con la arrendataria, actuando en representación de la propiedad, como administradora de la misma, persona de confianza, como así se ha definido en su declaración en el acto de la vista, razón que lleva a considerar como válida la notificación de la voluntad de poner fin al arrendamiento en fecha 18 de diciembre de 2009, de conformidad con lo que dispone el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Es por ello que debe entenderse procedente excluir de la reclamación de renta los trece días del mes de diciembre en que no se disfrutó de la vivienda, habiéndose procedido a la resolución del contrato.

Ello supone la estimación del recurso en este punto y reducir la cantidad adeudada en concepto de renta en la suma de 712,90 euros.

5.- Ausencia de acreditación de daños en el inmueble arrendado.

En la cláusula 9 del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se pacta lo siguiente:

"El arrendador queda obligado a mantener la vivienda y sus instalaciones o servicios en estado de habitabilidad, para servir al uso convenido, por lo que tales gastos serán de la exclusiva cuenta del arrendatario.

Igualmente las reparaciones que sean consecuencia de un daño doloso o mal uso de la cosa arrendada, serán de exclusiva cuenta del arrendatario.

Igualmente las reparaciones que sean consecuencia de un daño doloso o mal uso de la cosa arrendada, serán de exclusiva cuenta de arrendatario".

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil . Se dispone también que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. El artículo 1563 del Código Civil establece una presunción iurus tantum de responsabilidad del arrendatario en casos de pérdida o deterioro.

Se reclaman en la demanda toda una serie de gastos que se califican como necesarios para la reparación y restitución de la vivienda al estado anterior a su arrendamiento a la demandada.

Conforme ha declarado este tribunal en sentencias de 18 de enero y 20 de marzo de 2012 , la expresión "tal como lo recibió" contenida en el artículo 1561 del Código Civil , tiene un significado relativo, que equivale a "tal como debe entregarla" ( STS 2 de marzo de 1963 ), de manera que, caso de existir deterioros o menoscabos a cargo del arrendatario, debe éste repararlos dejando la cosa en condiciones de servir al uso a que se destina, estableciéndose como doble presunción, iuris tantum , por un lado, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, presunción lógica dada la obligación que el arrendador tiene de entregarla de tal modo, y, de otro, que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que acredite haberse ocasionado sin culpa suya, indicando la doctrina jurisprudencial, entre otras, SSTS de 20 de mayo de 1946 , 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 8 de junio de 1990 y 28 de noviembre de 1991 , que el arrendatario puede, ex artículo 1563 del Código Civil , probar que el deterioro o pérdida se ha producido sin culpa suya, o por acción del tiempo o por causa inevitable, como dice el artículo 1561, ya que la presunción de culpabilidad de este artículo, y la responsabilidad por culpa, requieren una mínima negligencia del agente, de lo que cabe colegir, como primera premisa a tener en consideración que todos los daños y perjuicios debidos a desperfectos causados en la cosa arrendada por el arrendatario debe éste satisfacerlos si falta a dichas obligaciones, según expresara la ya tradicional sentencia de 28 de abril de 1930 . Ahora bien, no puede olvidarse que el primero de los requisitos exigidos para declarar la existencia de responsabilidad, tanto contractual como extracontractual, es la plena acreditación de los daños cuya indemnización se reclama, prueba que incumbe al que reclama, en el presente caso a la arrendadora actora, parte a quien incumbe acreditar que los daños cuyo importe reclama existían al momento de entregarle el demandado la vivienda arrendada y que, por ello, se presume le son imputables, carga de la prueba que resulta además de lo dispuesto en el artículo 217 LEC .

El importe total de la reclamación se funda en una serie de recibos que se acompañan con el escrito de demanda. En la sentencia de instancia considera acreditada la realidad de los desperfectos atendida la declaración de doña Irene , quien realizó una descripción de los daños acorde con la naturaleza de los trabajos de reparación y sustitución reclamados por la parte actora.

Es cierto que existe una vinculación entre la testigo y la actora, que ya se ha puesto de manifiesto más arriba, al ser ella la encargada del cuidado de la casa, la que puso en contacto a la actora con la demandada y quien recibió de la Notaria las llaves de la vivienda. Esta relación no invalida su declaración, pero sí que exige en su valoración una mayor rigor, tomando en consideración las circunstancias que en ella concurren, tal y como establece el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando remite a las reglas de la sana crítica. Debe atenderse también a los principios establecidos en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en particular, su apartado 7º, que introduce el principio de facilidad probatoria.

Ha declarado la testigo en el acto de la vista que dos días después acudió a la vivienda y que la misma se encontraba en mal estado, refiriéndose a la piscina, las jardineras, que estaban rotas, las paredes exteriores que presentaban dibujos realizados por niños, en el patio, los enchufes arrancados, las fundas y espuma de los sofás.

Resulta difícil, sin embargo, poner en relación sus afirmaciones con la totalidad de recibos y documentos que se acompañan que describen los trabajos de forma genérica, como por ejemplo, "trabajos electricidad", "fontanería", "albañilería", "limpieza casa". Son recibos que no han sido ratificados por quienes realizaron los trabajos, lo que ha impedido conocer con exactitud el alcance de los mismos y su relación con el estado de la vivienda cuando los arrendatarios entregaron las llaves. Por otro lado, el contrato de arrendamiento atribuye al arrendador el mantenimiento de la piscina y el jardín, incluyéndose entre las cantidades reclamadas la limpieza de la piscina, que correspondía a la propiedad y un presupuesto sobre reparación de la misma que no justifica la efectiva realización de los trabajos en él reflejados, ni la causa de la avería, que suponga un exceso en relación a las obligaciones de mantenimiento atribuidas a la propiedad. A todo ello debe añadirse que la testigo ha manifestado que disponía de fotografías sobre el estado de la vivienda que, sin embargo, no han sido aportadas para poder contrastar sus manifestaciones.

Estaba en manos de la parte actora la posibilidad de aportar prueba suficiente del estado de la vivienda en el momento en el que recuperó la posesión, que complementara y reforzara la declaración de la testigo con la que mantiene una especial vinculación, razón por la que no se estima suficiente la misma para acreditar la entidad de los desperfectos y el importe preciso para su reparación.

Es por todo ello que debe desestimarse la pretensión de la parte actora de ser indemnizada en el importe de los gastos que se relacionan, estimándose en este punto el recurso de apelación interpuesto.

QUINTO.- La parte actora impugna la sentencia oponiéndose a la excepción de compensación alegada en el escrito de contestación a la demanda.

Ya se ha tratado más arriba la admisibilidad de dicha excepción en base a lo dispuesto en el artículo 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Resta por resolver las impugnaciones a los concretos conceptos que se han estimado en la sentencia de instancia.

1.- Fianza por importe de 1.700 euros.

Sobre la fianza, el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que "a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda".

La fianza arrendaticia es una obligación impuesta por la Ley de naturaleza accesoria y en función de garantía que responde al designio de servir de garantía al arrendador frente a eventuales incumplimientos por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales. De esta manera, debe ser aplicada, en primer lugar, al cumplimiento de estas obligaciones (reparación de daños, reposición de objetos, ...).

En el presente caso, es el arrendador quien en su demanda hace una reclamación del importe de las cantidades que dice abonadas para las reparaciones necesarias de la vivienda. Ya se ha analizado tal reclamación y considerado como no acreditada la realidad de los desperfectos que justifica su reclamación. No existe razón alguna para retener la cantidad entregada en concepto de fianza.

2.- La suma de 1.244,10 euros. Fue abonada por la demandada a la demandante mediante transferencia de fecha 17 de junio de 2008 y, con posterioridad, nuevamente a la entidad Repsol Gas, tal y como resulta del documento nº 21 de los aportados con la contestación. Resulta procedente la compensación, dada la duplicidad del pago que ha quedado acreditada.

3.- La suma de 820,88 euros abonada por la reparación del sistema de calefacción llevada a cabo por la entidad Ibi Canal Electro, S.L., según consta en los documentos 24 y 25 de la contestación. Ha declarado en el acto del juicio don Torcuato que la causa de la fuga de agua tiene su origen en un defecto en una soldadura, así como que la instalación de un termostato era necesaria dada la distancia a la que se encuentra la caldera. Se trata de trabajos de conservación que afectan a un elemento necesario para la adecuada habitabilidad de la vivienda, que corresponden al arrendador.

4.- La suma de 2.842 euros abonada para la reparación de las filtraciones del techo del estudio. Han sido ratificadas las facturas en el acto de la vista, manifestándose que se debían a un deficiente estado de la cubierta, a que no había tela asfáltica debajo de las placas solares del techo. Ha declarado que no tenían función tales placas. Procede ratificar lo declarado en la sentencia de instancia.

5.- La suma de 84,68 euros abonados a la entidad Ibiza Gas. Según declaró el representante legal de esta entidad en el acto del juicio, la fuga se produjo por unas obras y se trató de una reparación inmediata, dado que el cliente necesita el suministro. No consta que fuera una excavación que realizara la arrendataria, tal y como se indica en el escrito del recurso. Es un gasto de conservación imputable a la propiedad.

SEXTO.- Como conclusión de lo hasta aquí expuesto resulta que de la suma 12.675,45 euros que en la sentencia de instancia se dice que la demandada adeuda a la actora deben deducirse las cantidades estimadas en el Fundamento de Derecho Cuarto de esta resolución, en total 3.025,18 euros (200+712,90+2.112,28), resultando un total de 9.650,27 euros.

De esta suma debe detraerse la cantidad de 6.691,66 euros a que ascienden las sumas compensables.

De esta manera, la cantidad adeudada por la demandada asciende a la suma de 2.958,61 euros, cantidad que debe incrementarse con el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda.

SÉPTIMO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no se hará imposición de las costas causadas en esta alzada. Las costas del recurso por vía de impugnación se impondrán a la parte impugnante.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por doña Rebeca y se desestima la impugnación interpuesta por doña Carolina contra la sentencia de fecha 22 de julio de 2011 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada de Primera Instancia nº 1 de Ibiza, que se modifica en el sentido de que la cantidad que debe ser abonada por la demandada, doña Rebeca , a la actora, doña Carolina , asciende a la suma de 2.958,61 euros, a cuyo pago se le condena, más sus intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda.

No se hace mención a las costas causadas con el recurso de apelación.

Las costas del recurso por vía de impugnación se imponen a la parte impugnante.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.