Sentencia Civil Nº 254/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 405/2011 de 03 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 405/2011-P

Procedencia: Juicio Ordinario sobre nulidad de repercusión por obras nº 296/2010 del Juzgado Primera Instancia 6 Barcelona

S E N T E N C I A Nº254/2012

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a tres de mayo de dos mil doce

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre nulidad de repercusión por obras nº 296/2010, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 6 Barcelona, a instancia de D. Fidel , D. Leandro , Dª Angelina , D. Sabino , Dª Felicisima , D. Jesus Miguel y D. Baldomero , contra Dª. ANA UCHI SOKUSHIN SL , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 11 de febrero de 2011.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Desestimo la demanda formulada por la Procuradora Dña. Roser Castelló Lasauca, en nombre y representación de D. Fidel , D. Leandro , DÑA. Angelina , D. Sabino , D. Baldomero , D. Jesus Miguel y DÑA. Felicisima , contra ANA UCHI SOKUSHIN, S.L., y en consecuencia:

1º.- Absuelvo a dicha demandada de todos los pedimentos contra ella instados en la demanda.

2º.- No se efectúa expresa condena en costas, abonando cada parte las causadas a su instancia, y no existiendo costas comunes.

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 10 de abril de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- El día 24 de febrero de 2.010, los demandantes DON Fidel , DON Leandro , DOÑA Angelina , DON Sabino , DON Baldomero , DON Jesus Miguel y DOÑA Felicisima , todos ellos arrendatarios de la finca sita en la CALLE000 , número NUM000 , de BARCELONA, presentan demanda de juicio ordinario frente a la mercantil propietaria del edificio, ANA UCHI SOKUSHIN S.L., en la que exponen que la propiedad, desde junio de 2.008, ha realizado cuatro repercusiones de obras ejecutadas en elementos comunes de la finca, referidas a trabajos de conservación y mantenimiento de la misma, con las que están disconformes los vecinos demandantes, por lo que solicitan la devolución de las cantidades repercutidas.

Y tras exponer los fundamentos de derecho que consideran de aplicación, solicitan se dicte sentencia que contenga los siguientes pronunciamientos:

a) Que se declare la anulación de las repercusiones de obra realizadas por la demandada, desde fecha septiembre de 2.008.

b) Que se condene a la citada demandada a la devolución de las citadas repercusiones.

La demandada ANA UCHI SOKUSHIN S.L. alega como cuestión previa la caducidad de la acción, pues, producidas las notificaciones de las repercusiones y aumentos de renta, en fechas 30 de junio de 2.008, 24 de octubre de 2.008, 25 de febrero de 2.009 y 23 de septiembre de 2.009, la demanda no se presentó en el Decanato hasta el día 3 de marzo de 2010, habiendo transcurrido el plazo de caducidad de tres meses de conformidad con el artículo 106 del TRLAU ; además, los demandantes han venido pagando las rentas desde los años 2.007-2.008 con un consentimiento total y absoluto; finalmente, alega que las repercusiones realizadas por la propiedad se ajustan plenamente a la legalidad, atendiendo a unas obras que han sido ejecutadas y que eran necesarias para la conservación del edificio en estado de servir para el uso convenido.

La sentencia de primera instancia, desestima la demanda deducida por los arrendatarios de la finca sita en la CALLE000 de BARCELONA contra ANA UCHI SOKUSHIN S.L., por entender que la acción ejercitada se halla caducada, por cuanto la última notificación de repercusión de incrementos a que este proceso se contrae, se efectuó el 23 de septiembre de 2.009 y la demanda rectora del mismo se presentó en el Juzgado Decano el día 24 de febrero de 2.010, por lo que absuelve a dicha demandada de todos los pedimentos contra ella instados en la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Fidel , DON Leandro , DOÑA Angelina , DON Sabino , DON Baldomero , DON Jesus Miguel y DOÑA Felicisima interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) falta de litisconsorcio pasivo necesario pues la demandada ha enajenado tres de las viviendas objeto de esta litis por lo que afectará a la compradora la sentencia impugnada; 2) los contratos de autos son posteriores a la LAU de 1.964 y anteriores al Decreto de 1.985, por lo que procedería el incremento de rentas conforme a la D.T. Segunda de la LAU de 1.994, que remite al artículo 108 del TRLAU , pero dicho precepto cuando se remite al artículo 106 de la LAU de 1.964 no prevé ninguna extensión en la limitación del ejercicio de acciones más allá de los contratos vigentes a la entrada en vigor del Decreto de 1.964. Por ello, de conformidad con la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.009 , procede desestimar la excepción de caducidad de la acción.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se acuerde la revocación de la sentencia impugnada y la estimación de la demanda.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Frente a la sentencia de primera instancia interponen recurso de apelación los demandantes DON Fidel , DON Leandro , DOÑA Angelina , DON Sabino , DON Baldomero , DON Jesus Miguel y DOÑA Felicisima , arrendatarios de la finca sita en la CALLE000 , número NUM000 , de BARCELONA, por falta de litisconsorcio pasivo necesario pues la demandada ha enajenado tres de las viviendas objeto de esta litis y por entender que la sentencia impugnada aprecia indebidamente la excepción de caducidad de la acción.

La Excepción de Falta de Litisconsorcio Pasivo Necesario alegado por la actora en su recurso, debe ser desestimada por cuanto dicha excepción puede plantearla, única y exclusivamente, la parte demandada conforme a los artículos 12 y 240 de la L.E.C ., pero no la parte actora, pues a ella le corresponde decidir frente a quien dirige su demanda.

TERCERO.- Entrando en el segundo motivo de recurso, la parte apelante argumenta que la cuestión se centra en la infracción de normas del Ordenamiento Jurídico, en concreto del artículo 106 de la L.A.U . de 1.964, en relación con el artículo 101 de la L.A.U . de 1.964 y de su doctrina legal contenida básicamente en la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de mayo de 2.009 , dictada en unificación de la doctrina.

Expone que, al ser los contratos de autos anteriores al Decreto de 1.985, procedería el incremento de obras de conformidad con el régimen previsto en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1.994, que remite al artículo 108 del TRLAU , y que dicho precepto, cuando se remite al artículo 106 de la LAU de 1964 , no prevé ninguna extensión en la limitación al ejercicio de acciones, más allá de los contratos referidos en el artículo 95 del TRLAU .

La Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1.994, Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985, en su Apartado C), otros derechos del arrendador, señala:

" 10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta Ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del TRLAU de 1.964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

1ª) Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.

2ª) Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por elpropietario.

3ª) Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.

4ª) El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente Ley .

5ª) La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.

10.4 Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.

10.5 Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley.

Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador ".

En cuanto a la interpretación de la disyuntiva que plantea la Disposición Transitoria Segunda, Apartado C ), 10.3: " Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del TRLAU de 1.964 o de acuerdo con las reglas siguientes... ", la sentencia de Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.009 ha resuelto la cuestión en cuanto " declaracomo doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3, apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4.104/1.964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1.985, de 30 de abril , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre, habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización ".

Por tanto, en aplicación de la anterior doctrina del Tribunal Supremo, ya dijimos en las sentencias dictadas por esta misma sección cuarta, en fecha 28 de enero de 2.011, en el recurso 154/2010, Ponente Doña Amparo Riera Fiol , y en fecha 15 de noviembre de 2.011, en el rollo de apelación 182/2011 , Ponente Doña María MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE, que a aquellos contratos posteriores al TRLAU de 1.964, no les es aplicable el régimen del artículo 108 T.R.A.U. de 1.964 y sólo pues la segunda parte de la disyuntiva que recoge el apartado C-10-3 de la Disposición Transitoria Segunda, por lo que sólo cabe repercusión por obras de reparación solicitadas por el arrendatario o "acordadas por resolución judicial o administrativa firme".

Esto es, en los contratos posteriores al TRLAU de 1.964 sólo serán repercutibles al arrendatario las obras solicitadas por el propio arrendatario o las obras que hayan sido acordadas por resolución judicial o administrativa firme.

CUARTO.- La cuestión que se plantea entonces es la de si, en el caso de autos, al ser los contratos litigiosos, todos ellos posteriores a la LAU de 1.964, lo que no se discute, pues se trata de una construcción entre medianeras del año 1.964, como consta al folio 246, si es aplicable el plazo de caducidad de tres meses del artículo 106 del TRLAU para impugnar una repercusión que no tiene encaje en aquella previsión (obras solicitadas por el arrendatario o acordadas por organismo oficial).

Esto es, ¿efectuada una repercusión por obras en un contrato posterior a 1.964, cuando la obra no ha sido solicitada por el arrendatario o no ha sido acordada por resolución judicial o administrativa firme, el arrendatario sigue teniendo el plazo de caducidad de tres meses previsto en los artículos 101 y 106 del TRLAU para oponerse a la repercusión del coste de las obras y reclamar el reintegro de lo indebidamente pagado, o bien, a falta de plazo de caducidad aplicable, cabe entender que puede impugnarse la repercusión y solicitar el reintegro de lo cobrado indebidamente en el plazo de prescripción de quince años del artículo 1.964 del Código Civil o en un plazo inferior? (desde luego no sería aplicable el plazo de cinco años del artículo 1.966-2 del Código Civil , ni parece aplicable el plazo de tres años del artículo 121-21-a) del Codi Civil de Catalunya a tenor del cual "prescriben a los tres años: a) Las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves).

En sentido, la sentencia de la sección catorce de la A.P. de Madrid, de fecha 24 de marzo de 2.010 , considera que no es posible aplicar el artículo 106, ni su plazo de caducidad de tres meses, tras la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.009 , por cuanto el Tribunal Supremo ha declarado que la aplicación de este artículo 108 sólo resulta posible para los contratos de arrendamiento previstos en el artículo 95 de la L.A.U. de 1964 , es decir, para los contratos vigentes a la entrada en vigor de esa Ley.

La sentencia de primera instancia cita y trascribe una sentencia dictada por esta misma sección cuarta, el día 2 de marzo de 2.010, en la que decíamos que resultando aplicable la Disposición Transitoria Segunda de la L.A.U . de 1.994, en relación con los artículos 101 , 106 y 108 del T.R.L.A.U ., era aplicable el plazo de caducidad de tres meses de la LAU de 1.964 y, en consecuencia, se hallaba caducada la acción de impugnación de repercusión por obras.

El artículo 109 del TRLAU se remite a las reglas segunda a quinta del artículo 101.2 del TRLAU y el artículo 101.2.4ª indica que, no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, el arrendatario podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106, el cual dispone que las acciones dimanantes de los derechos que reconoce este capítulo tendrán un plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que las motive.

Pues bien, el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en sentencia de fecha 19 de julio de 2.011, número 516/2011, recurso 282/2.009 , resolviendo un recurso de casación interpuesto en un caso de actualización de renta conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en cuya regla 7ª, dispone la improcedencia de la actualización de la renta cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, ha indicado:

" La cuestión jurídica expuesta ya ha sido analizada por esta Sala entre otras, en sus sentencias de 14 de septiembre , 15 de septiembre y 27 de diciembre de 2.010 ; el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 equivale a un consentimiento tácito, lo que no impide que, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 , pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes.

En conclusión, aunque se acredite con posterioridad al inicio del proceso de actualización que la fijación de la renta actualizada y notificada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada Disposición Transitoria 2ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, no se puede dejar sin efecto ni paralizar la actualización ya iniciada, al configurarse ésta como un proceso único que comienza con el requerimiento fehaciente al arrendatario, el cual, si nada manifiesta en el plazo de un mes, acepta la actualización de la renta en el modo notificado por el arrendador. La aplicación de esta doctrina , seguida por la Audiencia Provincial, exige la desestimación del recurso, pues no ha sido un hecho discutido a lo largo de este procedimiento que, en el momento en el que la arrendataria pretende hacer valer que sus bajos niveles de ingresos impiden la actualización en el modo notificado por el arrendador, habían transcurrido con creces los plazos de un mes y de tres meses contados desde la notificación fehaciente del inicio de la actualización ; de hecho, tal y como expuso la ahora recurrente, estuvo haciendo frente al importe de la renta actualizada sin oponerse en modo alguno durante un año, lo que supone que aceptó la actualización de la renta, sin que pueda, transcurridos los plazos citados, oponerse al procedimiento consentido ."

En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 27 de diciembre de 2.010 , con cita de la Sentencia de fecha de 23 de septiembre de 2.008 , señala :

" En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la D.T. 2ª de la LAU de 1.994, equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes , si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe alos parámetros establecidos por la tan citada D.T. 2ª de la LAU de 1.994 ".

Es cierto que las referidas sentencia del Tribunal Supremo que indican que, en el caso de actualización de la renta, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª, en relación con el artículo 106 de la LAU de 1.964, el arrendatario puede pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la D.T. 2ª de la LAU de 1.994, no se refieren al tema de repercusión por obras sino a la actualización de la renta por aplicación del apartado D) de la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1.994.

Pero si el Tribunal Supremo considera aplicable en estos casos el plazo de caducidad previsto en el artículo 106 del TRLAU , consideramos no existe impedimento para entender aplicable el referido plazo de caducidad de tres meses al apartado C) de la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1.994, "otros derechos del arrendador".

Piénsese en la inseguridad jurídica que supondría entender que la impugnación de la repercusión por obras y la restitución de lo abonado, tiene previsto un plazo de prescripción de quince años, pudiendo revisarse repercusiones de obras y reintegrarse cantidades abonadas con una anterioridad de 15 años.

En el mismo sentido se ha pronunciado la sentencia de la sección 20ª de la A.P. de Madrid de fecha 26 de septiembre de 2.011 que expone: " La actora articula su recurso en una alegación, que denomina Primera pero es única, seguida de un fundamento de derecho, y en la que denuncia infracción de ley, sosteniendo que la caducidad establecida en el artículo 106 LAU 1.964 no es aplicable a este supuesto, donde no se trata de revisar la renta, sino de repercutir el importe de las obras realizadas en el edificio, y la base de la demanda es la reclamación de cantidad por el cobro de lo indebido y el principio que veda el enriquecimiento injusto, y que sólo está sometido al plazo general de 15 años para la prescripción de las acciones.

Por otra parte, la cantidad repercutida es improcedente, si se tiene en cuenta que se trata de un arrendamiento datado en el año 1.971 sobre una vivienda de protección oficial, y por unas obras que no se han solicitado por el arrendatario ni se han ordenado por la autoridad judicial o administrativa; y, subsidiariamente, sería procedente reducir la repercusión a los límites establecidos en el artículo 108 de la Ley, por virtud del que la repercusión ha de ser parcial por el 12% del importe total y con el límite del 50% de lo que se abone por renta, que, según su cálculo, sería de 18,26 euros al mes.

El recurso no es admisible por la remisión que el artículo 109 hace a las reglas Segunda a Quinta del artículo 101 número 2, por virtud de las que, no obstante la aceptación tácita del inquilino (4ª) si la cantidad girada resulta ser superior a la que autoriza este capítulo, podrá pedir la revisión y la devolución de lo indebidamente pagado, pero siempre en el plazo señalado en el artículo 106, que es el aplicado en la Sentencia recurrida.

Esta normativa especial, es de aplicación preferente a las normas generales delas obligaciones y de los contratos, y también a las de los cuasi contratos y los principios del enriquecimiento injusto, invocados por la apelante, por lo que es inadmisible el plazo de prescripción de 15 años que pretende, y, como consecuencia, procede confirmarla sentencia recurrida por sus propios e iguales fundamentos ".

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

QUINTO.- Siendo el tema tratado una cuestión jurídicamente dudosa, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394.1 de la L.E.C ., no se hace expresa imposición de las costas de este recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Fidel , DON Leandro , DOÑA Angelina , DON Sabino , DON Baldomero , DON Jesus Miguel y DOÑA Felicisima , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Barcelona, en los autos de Procedimiento Ordinario número 296/2.010, de fecha 11 de febrero de 2.011, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, sin hacer expresa imposición de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por los recurrentes, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.