Sentencia CIVIL Nº 254/2017, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 672/2015 de 27 de Junio de 2017

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 42 99 15
Fax.: 928 42 97 75
Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000672/2015
NIG: 3502642120150000966
Resolución:Sentencia 000254/2017
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000148/2015-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Telde
Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:
Testigo José
Apelado CAJAS RURALES UNIDAS SOCIEDAD COOPERATIVA DE CREDITO Jose Sintes Sanchez
Javier Sintes Sanchez
Apelante Nicanor Juan Jose Aleman Sanchez Maria Mercedes Oliva Bethencourt
Apelante Elvira Juan Jose Aleman Sanchez Maria Mercedes Oliva Bethencourt
SENTENCIA
COMPOSICIÓN DE LA SALA
Presidente
Don Víctor Caba Villarejo
Magistrados
Don Carlos Augusto García Van Ischott
Don Miguel Palomino Cerro (Ponente)
En Las Palmas de Gran Canaria, a 27 de junio de 2017.
Vistos por LA SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE LAS PALMAS los autos del
ROLLO identificado con el número 672/2015, dimanante del Procedimiento Ordinario que con el número
148/2015 se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Telde, siendo apelantes

DON Nicanor Y DOÑA Elvira , representados por la procuradora doña Mercedes Oliva Bethencourt y
defendidos por el letrado don Juan José Alemán Sánchez, y apelada CAJAS RURALES UNIDAS, SOCIEDAD
COOPERATIVA DE CRÉDITO, representada por el procurador don Javier Sintes Sánchez y asistida por el
letrado don José Sintes Sánchez, se acuerda la presente resolución con apoyo en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO. El fallo de la sentencia de primera instancia dice lt;lt;Que ESTIMANDO íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Javier Sintes Sánchez en nombre y representación de CAJAS RURALES UNIDAS, SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITOS (ANTES CAJA RURAL DE CANARIAS) contra DON Nicanor Y DOÑA Elvira , representados por la Procuradora de los Tribunales Doña Mercedes Oliva Bethencourt, y DESESTIMANDO la Reconvención por estos últimos formulada contra la actora DEBO DECLARAR y DECLARO que CAJA RURALES UNIDAS SCC es propietaria en régimen de pleno dominio de las siguientes fincas descritas inscritas en el Registro de la Propiedad de Santa Lucía de Tirajana con los números de fincas NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 , condenando a los demandados a estar y pasar por tal declaración y a su desalojo, reintegrándosele a los actores su plena posesión: -1. Urbana: Número NUM004 : Plaza de garaje nº NUM004 , situada en el local semisótano con cinco plazas de garaje y seis trasteros en el edificio de tres plantas y semisótano, construido sobre parcela de terreno o solar, situado en DIRECCION000 en el pago de DIRECCION001 , término municipal de Ingenio, CALLE000 nº NUM005 . Datos registrales; Finca nº NUM000 del Registro de Santa Lucía de Tirajana, Tomo NUM006 , libro NUM007 , folio NUM008 .

-2. Urbana-Numero NUM009 : Plaza de garaje número NUM009 , situada en el local semisótano con cinco plazas de garaje y seis trasteros en el edificio de tres plantas y semisótano, construido sobre parcela de terreno o solar, situado en DIRECCION000 , en el pago de DIRECCION001 , término municipal de Ingenio, CALLE000 número NUM005 .Datos registrales: finca NUM001 del registro de la Propiedad de Santa Lucía de Tirajana Tomo NUM006 , libro NUM007 , NUM008 .

-3. Urbana. Número NUM010 : Vivienda número NUM004 situada en la planta NUM011 entrando en el edificio de tres plantas y semisótano, construido sobre parcela de terreno o solar, situado en DIRECCION000 , en el pago de DIRECCION001 , término municipal de Ingenio, CALLE000 Número NUM005 . Datos registrales: finca nº NUM002 del Registro de la Propiedad de Santa Lucía de Tirajana. Tomo NUM006 ,libro NUM007 , folio NUM012 .

-4. Urbana: Número NUM013 : Vivienda número NUM009 situada en la planta NUM014 entrando en el edificio de tres plantas y semisótano, construido sobre parcela de terreno o solar, situado en DIRECCION000 , en el pago de DIRECCION001 , término municipal de Ingenio, CALLE000 Número NUM005 . Datos registrales: finca nº NUM003 del Registro de la Propiedad de Santa Lucía de Tirajana. Tomo NUM006 , libro NUM007 , folio NUM015 .

DEBO ABSOLVER y ABSUELVO a la demandada reconvencional de todas las acciones ejercitadas en su contra en la demanda reconvencional.

En materia de costas se estará a lo dispuesto en el fundamento jurídico sextogt;gt;.



SEGUNDO. La referida sentencia se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 13 de junio de 2017.



TERCERO. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Ilmo. Sr. don Miguel Palomino Cerro, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. Gira el conflicto en torno a la titularidad de cuatro fincas, dos viviendas, con trasteros anejos, y dos plazas de garaje, sitas en la CALLE000 , número NUM005 , del DIRECCION001 del municipio de Ingenio. Y son antecedentes fácticos necesarios para comprender la situación del litigio planteado en el expediente los siguientes: 6 de julio de 2004. Los apelados suscribieron con don José un contrato de permuta de solar a cambio de dos viviendas, con sus trasteros, y dos plazas de garaje sobre el solar que hoy se ubica el edificio identificado con el número NUM005 de la CALLE000 de Ingenio. El 23 de julio de 2004 se inscribió en el Registro de la Propiedad la existencia del antedicho contrato.

28 de noviembre de 2005. Se finaliza la construcción del edificio y así se certifica por los intervinientes en el proceso constructivo.

Mayo de 2006. don José entrega las fincas a los apelantes mediante puesta física a su disposición de las llaves. No se formaliza la inscripción en el Registro de la Propiedad de la titularidad de los apelantes sobre las fincas entregadas.

3 de julio de 2007. Don José transmite las fincas en dación en pago de sus deudas a la mercantil Celedonio Benítez e Hijos, SL, que inscribe el dominio a su favor.

3 de agosto de 2007. Celedonio Benítez e Hijos SL y la entidad bancaria aquí apelada (en realidad su antecesora Caja Rural de Canarias, Sociedad Cooperativa de Crédito) suscriben contrato de préstamo con garantía hipotecaria de los inmuebles. Previamente a la suscripción de este doble pacto se ha peritado la finca a instancia de la entidad crediticia y los peritos han hecho constar que la finca estaba ocupada por su propietario, el Sr. José .

Ante el impago de las cuotas del préstamo, la Caja inicia ejecución hipotecaria, adjudicándose las fincas en virtud de decreto de 19 de junio de 2013, inscribiéndose este título en el Registro de la Propiedad el 29 de noviembre de 2013.

La juez de primer grado no duda en calificar la situación de doble venta o venta de cosa ajena (página 8 de la resolución recurrida) y reputa a la aquí apelada tercero de buena fe y, por ende, adquirente legalmente protegido, estimando la acción reivindicatoria del mismo y desestimando la pretensión igualmente reivindicatoria de los apelantes.



SEGUNDO. Planteamiento de la apelación. I. Resume el recurso de apelación el inciso final de su primera alegación: quot;la actora conocía perfectamente la propiedad de mis mandantes antes de constituir hipoteca sobre los pisosquot;. No duda, como tampoco lo hace la iudex a quo, de que las fincas fueron entregadas a los apelantes por don José en 2006 porque así lo reconoció este mismo transmisor. Y denuncia como quot;errónea interpretación jurídica y valoración de la pruebaquot; la contenida en el fundamento jurídico quinto de la sentencia, esto es la que considera a la apelada tercero hipotecario. En concreto, y sobre este aspecto se construye básicamente la apelación, por no haber actuado de buena fe. Y ello porque, como se ha anticipado, en las tasaciones previas a la constitución de hipoteca los tasadores hacen constar la ocupación de la finca por terceros distintos a la mercantil prestataria hipotecante. Extremo confirmado por el hijo de los apelantes, que en la vista oral manifestó que hizo saber a los tasadores la condición de dueños de sus padres.

El hecho de que fuera aquél quien indicara a los tasadores dicho extremo lo infieren los apelantes de que sólo aquél y sus padres tenían las llaves de los pisos, por lo que sólo ellos podrían haber abierto la puerta a los tasadores y comunicado la ocupación.

Rechazan por tanto el razonamiento contenido en la sentencia relativo a que como la hipotecante se dedicaba a una actividad inmobiliaria lógico era pensar que se trataba de inquilinos de esta hipotecante.

II. Se opone la cooperativa al recurso aduciendo que la valoración que ha efectuado la juez de primera instancia no es ni irracional ni ilógica ni arbitraria ni absurda. Y, por tanto, no debe ser sustituida por la parcial e interesada valoración de la prueba que hace la parte contraria.

Admite que conocía la ocupación de la finca pero siempre creyó, como dice la tasación, que el ocupante era don José . Y ello por la claridad con que estos datos se hacen constar en la tasación: quot;Título de ocupación: propietario Tipo de propiedad: pleno dominio Propietario: José Usuario: propietario Está ocupada: Síquot;.

Además, pone de relieve que en la permuta se permitió al Sr. José hipotecar los inmuebles, lo que hizo su sucesor.

Trae asimismo a colación el documento extraído de un proceso penal previo en que consta la autorización del apelante Sr. Nicanor al Sr. José para que éste ceda las fincas a Celedonio Benítez e Hijos SL (posteriormente denominada Herbeca Canarias SL). De este extremo infiere que conocía que el Sr. José no pretendía perfeccionar la permuta.



TERCERO. La buena fe del tercero hipotecario. No se discute que la apelada ha adquirido las fincas a título oneroso (venta pública), de quién aparecía en el Registro de la Propiedad como titular (Celedonio Benítez e Hijos SL) y que a su vez ha inscrito su adquisición en el referido órgano tabular. De tal modo se cumplen tres de los cuatro requisitos que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria exige para otorgar la protección registral y mantener en la condición de propietario a aquel en quien concurren tales exigencias. Resta, no obstante, analizar si en dicha adquisición se cumple con el cuarto de los requisitos que exige el referido precepto, esto es la adquisición de buena fe por el tercero.

Sobre este concepto en el ámbito de la protección registral el Tribunal Supremo en su sentencia de 12 de enero de 2015 - STS 271/2015 - dice lt;lt;4. Principio de buena fe registral [...] debe partirse de que la buena fe constituye uno de los presupuestos de la protección registral, pues justifica que el tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado confiando en la información ofrecida por el Registro. Si esta razón quiebra, y el tercero es conocedor de la inexactitud del Registro respecto a la realidad jurídica, la especial protección registral carece de justificación.

En el plano de la configuración de la buena fe en el proceso adquisitivo debe señalarse que se han desarrollado dos líneas o perspectivas de razonamiento en liza. Conforme a la primera, la idea o noción de buena fe responde a un puro estado psicológico o psíquico del tercero adquirente en orden a la creencia de que el titular registral es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma.

De forma que la ignorancia o el equivocado conocimiento de la realidad jurídica no desvirtúa la protección registral otorgada con base en esta creencia acerca de la legitimidad de transmisión realizada. Por contra, para la segunda línea de configuración, que requiere la convicción de no lesionar legítimos derechos o intereses ajenos, la noción de buena fe responde a una actuación diligente conforme a unos criterios o pautas de comportamiento que resulten socialmente aceptados; de ahí que, a diferencia de la anterior concepción, no sea suficiente padecer cualquier tipo error, sino sólo el error que, según las circunstancias, sea excusable, esto es, que no se hubiera vencido actuando diligentemente. Paralelamente, y con independencia de la concepción escogida, la buena fe también puede ser determinada, directamente, con referencia al conocimiento mismo (scientia) por el tercer adquirente de la razón o causa que obsta la legitimidad de la transmisión en el momento de perfección del negocio adquisitivo, de forma que pierde la protección otorgada.

Pues bien, en este contexto valorativo, debe precisarse que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la 'creencia' de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433 , 435 , 447 , 1941 , 952 y 1959 del Código Civil , así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria , y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012 ) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 ), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un 'estado de conocimiento' del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia 'básica' que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la discordancia con la información ofrecida por el Registro.

Así las cosas, y dada la presunción de buena fe que declara el artículo 34 LH en su desarrollo normativo, la cuestión de la carga ética de diligencia que debe emplear el tercero adquirente se centra, primordialmente, en el sentido negativo que presenta la extensión conceptual de la buena fe, es decir, en la medida o grado de diligencia exigible que hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la discordancia existente entre la información registral y la realidad dominical de que se trate.

Centrada la cuestión debe puntualizarse que, con base a la protección y presunción que establece el citado artículo 34 LH , la gradación de la diligencia exigible, en el sentido o aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe proyectarse y modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presente la impugnación efectuada por el titular extraregistral a tales efectos. En el supuesto del presente caso, con referencia circunstancial a la situación posesoria de la finca objeto de la litis, la carga básica de la diligencia exigible al adquirente no puede medirse o extenderse con relación a cualquier posesión o indicio de la misma que se hubiera debido o podido conocer, sino solo a una situación posesoria clara y manifiesta que se ejercite en concepto de dueño y que, por tanto, contradiga o ponga en seria duda la exactitud de la información registral, con relación al derecho inscrito; STS de 11 de julio de 2012 (núm. 454/2012 )gt;gt;.

Los apelantes residencian la falta de buena fe de la entidad bancaria en su conocimiento no sólo de que las fincas venían siendo poseídas desde el tiempo en que fueron hipotecadas sino de que los poseedores eran los apelantes. Y la probanza de dicho conocimiento la hacen descansar básicamente en el testimonio de su hijo, que manifestó en el plenario que fue él quien facilitó la entrada a los tasadores para que pudiesen obtener los datos gráficos que habrían de acompañar a los informes de valoración necesarios para proceder a la hipoteca. Sin embargo, este testimonio carece de la imparcialidad que sería de desear, máxime cuando el apelante Sr. Nicanor manifestó que dicho hijo sería uno de los destinatarios de uno de los dos inmuebles.

Frente a la anterior prueba se alza el contenido de las referidas tasaciones, donde los peritos si bien hacen constar que estaban ocupadas, señalan que lo eran por el propietario, identificándolo con nombres y apellidos con el Sr. José (folios 202 y 237).

Y es que no duda la Sala de que en dicha fecha los apelantes disponían de llave de los inmuebles, pero de lo que duda es de que viviesen allí. Preguntado el apelante Sr. Nicanor en el plenario sobre su conversación con el detective, manifestó que le mintió diciéndole que vivía en casa de su madre quot;para quitárselo de encimaquot;. Además, una de las viviendas es fotografiada sin muebles, lo que permite dudar acerca de que estuviese siendo ocupada como morada. De modo que la afirmación de que era la vivienda habitual de los apelantes, siquiera uno de los dos pisos, es muy cuestionable.

Igualmente ambigua se presenta la respuesta que en el plenario proporcionó al letrado de la defensa de los apelantes el Sr. José relativa a la ocupación de los inmuebles. Cierto es que dice que el banco conocía de la ocupación de los inmuebles (23') pero no dice expresamente que los ocupantes fuesen los apelantes que es lo que al final de la pregunta matiza quien pregunta.

Pero es que, y aun cuando se hubiese probado que vivían allí, lo que no se acredita ni se puede derivar de dicho hecho es que la entidad bancaria apelada, al tiempo de constitución de la hipoteca, conociese ese extremo ya que el único medio de tomar conocimiento del mismo, el conformado por el contenido de las tasaciones, no contiene el dato de dicha ocupación. Al contrario, dice que está ocupada por el Sr. José . De modo que la entidad apelada pudo saber que quien poseía los bienes había sido el titular registral anterior a su transferente, la mercantil Celedonio Benítez e Hijos SL, sin que le resultase extraña tal contingencia habida cuenta de que el Sr. José había dado en pago de sus deudas a la transferente tales inmuebles y así lo había inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por lo expuesto, la Sala no halla rastro de mala fe en la actuación de la entidad bancaria apelada, lo que le lleva a confirmar la sentencia de primer grado al considerarla tercero de buena fe frente a los apelantes, sin perjuicio de las acciones que estos tengan a bien ejercitar en defensa de sus intereses.



CUARTO. La desestimación del recurso comporta imponer al recurrente el pago de las costas generadas en esta alzada - artículo 398.1 de la LEC -.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por DON Nicanor y DOÑA Elvira contra la sentencia dictada el 27 de julio de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Telde , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución con imposición a los apelantes de las costas generadas en esta alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ .

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.