Sentencia Civil Nº 255/2012, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 339/2012 de 14 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00255/2012

S E N T E N C I A Nº 255 / 2012

C I V I L

Recurso de apelación

Número 339 Año 2012

Juicio Verbal desahucio 94/12

Juzgado de 1ª Instancia de

S E G O V I A Nº 6

En la Ciudad de Segovia, a catorce de diciembre de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. Dª María Felisa Herrero Pinilla, Pdte. Acctal.; y D. Francisco Salinero Roman, Magistrados, y Dª Pilar Alvarez Olalla, Magistrado Suplente, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen seguidos a instancia de D. Demetrio , mayor de edad, con domicilio en Segovia, PLAZA000 , nº NUM000 , contra D. Heraclio , mayor de edad, con domicilio en Segovia, C/ DIRECCION000 , NUM001 , NUM002 NUM003 ; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, el demandante, representado por la Procuradora Sra. Martín Blanco y defendido por la Letrado Sra. González Herrero González y como apelado, el demandado, representado por el Procurador Sr. San Frutos Prieto y defendido por la Letrado Sra. Jiménez Ramos y en el que ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Suplente Dª Pilar Alvarez Olalla.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia de los de Segovia, nº 6, con fecha dieciséis de mayo de dos mil doce, fue dictada Sentencia , que en su parte dispositiva literalmente dice : 'FALLO:Que desestimando las excepciones de falta de legitimación activa y de inadecuación del procedimiento alegadas por el demandado, debo declarar y declaro enervada la acción de desahucio ejercitada por la representación de D. Demetrio contra D. Heraclio respecto de vivienda sita en Segovia, DIRECCION000 NUM001 , NUM002 NUM003 , con imposición al demandado las costas procesales causadas.

Hágase entrega de la cantidad consignada en concepto de rentas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal del demandante, se interpuso en tiempo y forma, recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por interpuesto el mismo para ante la Audiencia en legal forma, en base a lo establecido en el art. 458 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada en la Ley 37/2011 (BOE. 11 /10/2011), dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, oponiéndose al mismo y a su vez impugnando la sentencia, de cuyo escrito se dio traslado al apelante, quién en tramite de alegaciones se opuso a dicha impugnación, tras lo cual se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes ante la misma.

TERCERO.-Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Segovia, de fecha 16 de mayo de 2012 , desestima la acción de desahucio por impago de rentas ejercitada por la parte actora, al considerar que la misma ha sido enervada por pago por el arrendatario y negando que el requerimiento enviado por la parte actora al demandado de fecha 25 de noviembre de 2011 tuviera virtualidad para evitar la citada enervación.

La resolución es apelada por la parte actora e impugnada por la parte demandada, respecto a una serie de pronunciamientos en ella contenidos, que le perjudican.

Recurso interpuesto por la parte actora (arrendador)

SEGUNDO.-La parte actora, en su recurso, combate la afirmación contenida en la sentencia de primera instancia, en virtud de la cual, se niega que el burofax enviado al arrendatario con fecha 25 de noviembre de 2011 , pueda impedir la enervación de la acción de desahucio.

La juez a quoconsidera que dicho documento no es apto para enervar la acción pues, según expone en su resolución, el actor aprovecha una comunicación remitida con la finalidad de repercutir obras para, en un párrafo aislado, reclamar el pago de cantidades adeudadas por impago de rentas, sin explicar cómo se obtiene esa suma, sin indicar la finalidad del requerimiento y sin un concreto apercibimiento.

El arrendador impugna tales afirmaciones, considerando que el requerimiento reunía todas los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente, y que en el mismo se dejaba constancia de la intención de la parte arrendadora de ejercitar las acciones judiciales pertinentes en caso de impago. Alega la existencia de dos corrientes jurisprudenciales al respecto, indicando que, si bien la primera de ellas exigía que el requerimiento contuviera formulación comprensiva de su intención o interés en dar por finalizado el contrato en caso de impago, la segunda sólo exige que se requiera de pago al arrendatario, no exigiéndose necesariamente que conste la voluntad de resolver o la imposibilidad de enervar la acción en caso de falta de pago voluntario.

El art. 22.4 LEC , en su nueva redacción dada por Ley 37/2011 de 10 de octubre, en vigor en el momento en que se interpone esta demanda, establece '4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista en los términos previstos en el artículo 440.3 de esta Ley , paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha'

Tal y como se recoge en una sentencia de esta Audiencia de fecha 24 de septiembre de 2008 , efectivamente, existe jurisprudencia divida al respecto de los requisitos que deben concurrir en dicho requerimiento para que le mismo tenga como efecto impedir la enervación de la acción de desahucio. Así, la SAP de Madrid de 3 de marzo de 2008 resume la polémica existente al respecto 'Determinadas Audiencias Provinciales como la de Salamanca ( sentencia de 8 de noviembre de 2001 ( JUR 2002, 19785) ) o la de Valencia, Sección 8ª ( sentencia de 9 de mayo de 2006 ( JUR 2006, 206793) ) exigen para dar eficacia al requerimiento de pago que, junto al transcurso del plazo legal, contenga una 'efectiva formulación por el arrendador de una declaración de voluntad dirigida al arrendatario, comprensiva de su intención e interés en dar por finalizado el contrato que les vincula de no satisfacerla en aquel improrrogable plazo, las cantidades que, especifica y detalladamente, viene en adeudarle en concepto de renta, porque solamente con tal admonición, clara y terminante, el arrendatario comprenderá el alcance de la intima y de tal suerte podrá adaptar su conducta a lo que estime procedente, bien aviniéndose a la petición de aquel, ya oponiéndose a ella si la juzga incorrecta e inadaptada a la relación contractual que les vincula'.

Ahora bien, existe otra corriente, de la que son exponentes las sentencias de la Audiencia Provincial de Cantabria 21 de diciembre de 2004 ( JUR 2005 , 45076) , de la Audiencia Provincial de Huesca ( S. 12-11-99 ( AC 1999, 8133 ) y 19-11-2002 ( JUR 2003 , 19326) ), de la de Asturias de 1 de octubre de 2001 ( JUR 2002, 13795 ) y de la Audiencia Provincial de Vizcaya ( S.30-7- 2001 ( JUR 2001, 311229) ) que indican que la ley únicamente requiere que se haya requerido de pago al arrendatario y que lo sea de forma fehaciente, no exigiendo que se le advierta de las consecuencias del impago, ni que se le indique expresamente que debe pagar en cuatro meses (actualmente uno) desde el requerimiento, ni que se le advierta que si no paga no podrá enervar la acción de desahucio que se le pudiera interponer a consecuencia del impago.

En esta misma línea, la SAP de Madrid (sección 11ª), de fecha 2 de febrero de 2012 , reiterando las manifestaciones contenidas en la sentencia de 3 de marzo de 2008 (sección 20 ) afirma que el art. 22.4 'es claro en su literalidad, que no exige que se cumpla ningún requisito más allá que hacer el requerimiento de pago de forma fehaciente; y ello porque a través del mismo ya se está evidenciando cuál es la voluntad de la parte, porque todo requerimiento implica una admonición que tendrá el efecto que la Ley disponga, sin que sea preciso que se le advierta de lo que por disposición legal está previsto, menos aún, cuando el receptor es quien ha incumplido, no debiéndose olvidar que las obligaciones hay que cumplirlas sin necesidad de requerimientos previos'.

Pues bien, en el caso de autos, y a diferencia de lo acontecido en la resolución de esta Sala, antes citada, de fecha 24 de septiembre de 2008, o en la sentencia del TS de fecha 10 de octubre de 201 citada por la parte demandada en su escrito de oposición al recurso, no se puede hablar de inexistencia, parquedad o inconcreción del burofax remitido por la parte arrendadora a la arrendataria, ya que en el mismo se deja constancia de las cantidades adeudadas y la intención de iniciar las acciones de reclamación judicial pertinentes, con lo que no puede afirmarse que el citado requerimiento no cumple con los requisitos que establece el art. 22. 4 LEC para impedir la enervación del desahucio por el arrendatario.

En el requerimiento fehaciente (enviado mediante burofax) efectuado por el arrendador, de fecha 25 de noviembre de 2011, se indica expresamente

'Le recuerdo que adeuda el incremento por obras y actualización del IPC durante el año 2011 que no ha abonado, pese a serle reclamado por correo certificado, rogando que lo regularice a la mayor brevedad posible para evitar la reclamación judicial.' A continuación de especifican los conceptos y las cantidades debidas e impagadas durante el año 2011 y la actualización de la renta para el año 2012.

Como se señala en la sentencia dictada por la AP de Cantabria antes citada 'no es necesario, en modo alguno, advertir sobre las consecuencias del impago al inquilino moroso, como si hubiese que tutelar con una deferencia y un trato especial y exquisito que la Ley no previene, los intereses de un inquilino que incumple su obligación esencial de pagar y que de sobra sabe que debe y las consecuencias de ello' y recuerda 'que el nuevo artículo 22.5 no hace otra cosa que recoger el contenido del artículo 1563, en su redacción dada con la publicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1999, de 24 de noviembre . En ambas redacciones si la voluntad del legislador era la de exigir determinadas condiciones al requerimiento de pago para reconocerle la eficacia de impedir la enervación, pudo haberlo efectuado y no lo hizo. El legislador, que pudo remediar la situación en el texto legal del propio artículo 22.4 exigiendo determinados requisitos, no lo hace, ya que donde ha pretendido cambiar el anterior artículo 1563 lo ha cambiado, así el anterior artículo 1563 señalaba que el requerimiento de pago podía hacerse 'por cualquier medio que permita acreditar su constancia' mientras que el artículo 22.4.2º párrafo exige que el requerimiento de pago se haga 'por cualquier medio fehaciente'.

Es por ello que esta Sala, con acogimiento de la última línea jurisprudencial apuntada, considera que el requerimiento efectuado el 25 de noviembre de 2011 por el arrendador contiene los requisitos legalmente exigidos para impedir la enervación de la acción de desahucio, debiendo estimarse el recurso de apelación por él interpuesto.

Recurso del arrendatario

TERCERO.-En su primer motivo de impugnación alega la parte demandada que la sentencia infringe lo establecido en los artículos 95 , 107 , 108 y concordantes de la LAU 1964 y la DT segunda 10.3 de la LAU 1994 .

Considera el impugnante que no procede el aumento de la renta por obras que la parte actora reclama a la demandada, al no tratarse de obras exigidas por el arrendatario ni haber sido acordada por resolución administrativa o judicial.

Pues bien, al respecto de tal alegación, debe confirmarse el pronunciamiento contenido en la resolución impugnada pues es opinión jursiprudencial y doctrinal comúnmente admitida que, en relación con los contratos que siguen rigiéndose por el Texto Refundido de la LAU de 1964, el artículo 101 de dicho texto legal no ha resultado derogado expresamente y, por ello, seguirá siendo de aplicación como norma básica respecto a la mecánica de la notificación, de forma que la oposición que se deriva de la aplicación de este precepto tendrá los requisitos y resultados previstos en el mismo.

Así pues, siendo aplicable al supuesto de autos el art. 101 TRLAU , y tal y como establece la SAP de Barcelona de 28 de Marzo de 2011 , del examen del mismo aparece que el inquilino o arrendatario ante la notificación del arrendador puede adoptar las siguientes posturas: '1ª ) aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2ª) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3ª) rechazar el aumento, en el mismo período. En el primer caso, el arrendador podrá, al siguiente período de renta, girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino , pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado , y ello en aplicación de lo dispuesto en los arts. 101.4 en relación con el 106 del TRLAU de 1964 . En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión'.

La doctrina expuesta ha sido correctamente aplicada por la Juez a quo,quien partiendo de la premisa de que en el juicio de desahucio no cabe proceder a la determinación de la renta concluye que, el arrendatario, aceptó tácitamente las repercusiones. En definitiva, habiendo procedido el arrendador a notificar a repercusión de las obras, y no habiéndose opuesto éste expresamente en el plazo de treinta días debe entenderse que la repercusión ha sido aceptada tácitamente por el arrendatario, por lo que el mismo viene obligado a su pago ( art. 101.2.3º LAU ). En caso de desacuerdo con tal actualización o repercusión, es el propio arrendatario quien debió acudir al procedimiento en que tratase de acreditar la incorrección de la misma.

CUARTO.-En su siguiente alegación combate la inadmisión de su alegación de inadecuación del procedimiento, pues considera que la cantidad cuyo impago alega la arrendadora como causa de desahucio no es líquida ni determinada, no siendo el juicio verbal el adecuado para determinar o liquidar tales cantidades. Frente a tales alegaciones, sirvan, además de las manifestaciones realizadas por esta Sala con ocasión del motivo anterior, lo establecido en STS de 27 de diciembre de 2010 , en la cual se confirma la doctrina de la aceptación tácita de la actualización de la renta en caso de silencio del arrendatario, y en la que expresamente se señala que no cabe alegar la incorrección de la actualización realizada por el arrendador en el momento en el que aquél inicia el juicio de desahucio por impago de rentas, sino que es preciso haber solicitado previamente su determinación judicial. En concreto señala el TS 'Tampoco inició procedimiento de revisión de renta y devolución de lo indebido dentro del plazo de tres meses del artículo 106 LAU 1964 , sino que sólo cuando se inicia el procedimiento de desahucio por falta de pago de parte de la renta pretende acreditar, no sólo que se opone a la actualización, sino que esta no era posible conforme a lo previsto en el apartado 7, DT 2ª. 10 LAU 1994 . La solución ofrecida por la Audiencia Provincial, se acomoda a la jurisprudencia de esta Sala. El silencio manifestado por el recurrente supone una aceptación tácita del inicio del proceso de actualización de la renta cuyo importe mensual quedó fijado por el arrendador a través del requerimiento fehaciente de 27 de septiembre de 2003, motivo por el cual, al no haber abonado el importe íntegro de renta desde octubre de 2003, la demanda de desahucio estaba destinada al éxito'. Esta doctrina ha sido reiterada por el TS en sentencia de 19 de julio de 2011 . Por todo ello se desestima la alegación de inadecuación de procedimiento.

QUINTO.-Por estas mismas razones ha de resultar desestimada la alegación Tercera del escrito de impugnación respecto a la incorrección de las formalidades necesarias para que la comunicación de la repercusión del importe de las obras pudiera producir efectos, ni tales extremos pueden discutirse en el juicio verbal. Si el arrendatario no estaba conforme con la actualización o repercusión de las obras, debió manifestarlo así en el momento adecuado, o acudir al procedimiento oportuno, pero no cabe alegar tales extremos como modos de oposición al juicio verbal de desahucio por impago de rentas, en este caso del importe de repercusión de unas obras cuya comunicación fue aceptada tácitamente, según dispone la legislación aplicable al caso y la jurisprudencia que la interpreta.

Estos mismos motivos determinan igualmente la desestimación del motivo cuarto, relativo a la incorrecta actualización respecto al IPC, al aplicarla sobre una cantidad, supuestamente errónea, en opinión del recurrente.

SEXTO.-Por estimación de la demanda de desahucio por falta de pago de rentas deben imponerse las costas a la parte demandada, si bien, en virtud de las dudas de derecho que se ponen de manifiesto por la existencia de jurisprudencia contradictoria a la hora de valorar la virtualidad de determinados requerimientos para impedir la enervación de la acción, no se imponen las costas de primera instancia a las partes litigantes.

SÉPTIMO.-Estimado el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, no se imponen las costas causadas por la apelación.

Desestimada la impugnación de la sentencia se imponen las costas causadas por dicha impugnación a la parte demandada, hoy impugnante. Todo ello de conformidad con el artículo 398 LEC .

Fallo

Con estimacióndel recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada el 16 de mayo de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Segovia , en juicio verbal 94/12, del que dimana este recurso; debemos revocar y revocamosíntegramente dicha resolución; estimando la demandade resolución de contrato de arrendamiento y desahucio de la parte demandada por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas condenándolo a que deje libre y expedita la finca arrendada poniéndola a disposición del actor, apercibiéndole de que de no hacerlo así será lanzado de la misma y a su costa a instancia de la parte actora sin hacerse pronunciamiento sobre las costas generadas en el procedimiento de primera instancia ni en esta alzada por el recurso de apelación.

Con desestimaciónde la impugnación de la sentencia dictada el 16 de mayo de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Segovia , por la parte demandada en el juicio verbal 94/12, del que dimana este recurso; debemos confirmar y confirmamoslos pronunciamientos impugnados por la parte demandada; y ello, con expresa imposición de las costas causadas por esta impugnación, a la parte demandada en este procedimiento.

En el caso de la impugnación de la sentencia por parte del demandado, la confirmación de la Sentencia de instancia supone la pérdida del depósito para apelar consignada por la parte demandada-apelada, y a su vez impugnanate, al que deberá darse el destino legal ( D.D 15ª de la L.O.P.J ) según redacción de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de la utilización por las partes, de aquellos otros recursos para cuyo ejercicio se crean legitimados.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrado Ponente Dª Pilar Alvarez Olalla, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.