Sentencia Civil Nº 255/2014, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 497/2014 de 03 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN 1ª-CIVIL
S E N T E N C I A Nº 255/14 .-
Iltmos. Sres.
Presidente:
D. Pedro Roque Villamor Montoro
Magistrados:
Don Felipe Moreno Gómez
Doña Cristina Mir Ruza
APELACIÓN CIVIL
Juzgado: 1ª Instancia nº 1 de Córdoba
Autos: Procedimiento Ordinario 1435/12
Rollo nº 497
Año 2014
En Córdoba, a tres de junio de dos mil catorce.
Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado
al margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por,
representados por DON Bernardo , ESTUDIO 2008, SL. HIGFONT, S.L. Y EL OLMO CORDOBA, SL.,
representados por el procurador Sr. Roldan de la Haba y asistido del letrado Sr. Serrano Romaguera, siendo
parte apelada LA MORAGA Y MOLIERE CORDOBA, SL., representada por la procuradora Sra. Madrid Luque
y asistido del letrado Sr. Merino Robledo . Es Ponente del recurso D. Pedro Roque Villamor Montoro.

Antecedentes

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y
PRIMERO .- Se dictó sentencia con fecha 21 de marzo de 2014 cuyo fallo textualmente dice: ' ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los tribunales doña María Jesús Madrid Luque, actuando en nombre y representación de la entidad LA MORAGA Y MOLIÉRE CÓRDOBA, S.L., frente a ESTUDIO 2008, S.L., HIGFONT, S.L. y don Bernardo ; con la intervención voluntaria de la entidad EL OLMO CÓRDOBA, S.L., con los siguientes pronunciamientos: 1º.- DECLARAR el derecho de la actora a recuperar la posesión de los siguientes bienes de su propiedad: 1.- Cartel de acero con el nombre 'La Moraga' (ahora, 'Taberna Bar El Olmo') que se encuentra en la fachada del local. 2.- Persiana corredera metálica del acceso al local. 3.- Mostrador de madera. 4.- Cocina completa compuesta por armarios bajo el mostrador, dos coperos de acero, dos cámaras frigoríficas empotradas en la pared, así como el office con sus dos mostradores de acero, sus cuatro repisas de acero, su tren de lavado de acero inoxidable, su encimera de acero y su lavavajillas. 5.- Separaciones de cristal. 6.- Once focos dobles y trece focos dobles individuales.

2º.- CONDENAR a la parte demandada, ESTUDIO 2008, S.L., HIGFONT, S.L. y don Bernardo , a estar y pasar por la anterior declaración, y a entregar a la actora la posesión de los descritos bienes.

Todo ello sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas en esta instancia.

ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por el Procurador don Ramón Roldán de la Haba, actuando en nombre y representación de ESTUDIO 2008, S.L., HIGFONT, S.L. y don Bernardo , frente a la entidad LA MORAGA Y MOLIERE CORDOBA, S.L.; con la intervención voluntaria de la entidad EL OLMO CÓRDOBA, S.L., y CONDENAR a la entidad LA MORAGA Y MOLIERE CORDOBA, S.L. a abonar a la parte demandada reconviniente la suma de DIECISÉIS MIL CIENTO TREINTA Y TRES EUROS CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS DE EURO (16.133,44 EUROS) , más los intereses legales de dicha suma líquida, incrementados en dos puntos, desde la fecha de dictado de esta sentencia hasta la de su completo pago; sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas en esta instancia. '

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia se preparó en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada que en base a la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado del mismo a la parte contraria por el término legal, presentándose escrito de oposición, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes. Esta Sala se reunió para deliberación el 2.6.2014.

Fundamentos

Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia, y
PRIMERO .- El caso presente tiene la peculiaridad de que el lanzamiento acordado en anterior procedimiento de desahucio en el que la demandante era arrendataria y los demandados los arrendadores del mismo, se efectuó antes del día inicialmente señaldo por el Juzgado que tramitaba el asunto y sin que el Servicio Común pudiera, pese a que lo intentó, notificara a la arrendataria ese adelanto con lo que el lanzamiento se efectuó sin que la arrendataria tuviese la posibilidad de retirar los enseres y demás elementos de su actividad, aun cerrada en ese momento, con lo que es en momento posterior, cuando se acuerda por el Juzgado que se proceda a esa retirada pero ciñéndola a los enseres sobre los que exista conformidad entre las partes, reservando al disconforme su derecho a hacer valer su derecho (autos de 8 y 19.3.2012, folios 73 y 76 y ss) incluso los remite al declarativo que corresponda (providencia de 22.5.2012, folio 81). Se realiza esa concreta diligencia con fecha 29.3.2012 con el contenido que obra documentado en autos (folios 77 ss y 214 ss), resultando que la addenda que aparece en el ejemplar aportado por la parte demandada (documento n. 4, folio 214 ss), la asuma la parte demandante al incorporarla (folio 261) al contestar la reconvención.

La discusión versa sobre lo que se entienda que quiere decir la estipulación décima del contrato de 15.10.2010 suscrito por las partes (folio 34 ss), que dispone que el arrendador (los demandados) al final del arriendo podrán optar por exigir que se deja el inmueble tal y como se le entregó o que las obras perduren en beneficio de la propiedad, y ello tras autorizar al arrendatario en la misma estipulacion a realizar de obras de adaptación que estime conveniente para que el local, antes destinado a oficina bancaria, pase a poder ser utilizado como restaurante. Según sea esa interpretación se tendrá que dar respuesta al reintegro de elementos que quedaron en el local arrendado y a los que se refiere la demanda, puesto que no es objeto de discusión la respuesta que se ha dado en la instancia a la pretensión de contenido económico formulada por los arrendadores en relación a las rentas pendientes de abono.



SEGUNDO.- NO INTERVENCIÓN DE ANTERIOR ARRENDATARIA.- Con carácter previo se ha de dar respuesta a lo que plantea el recurso en relación a no haberse demandado a la entidad 'Gutierre de Sotomayor S.L.' que era la arrendataria del local a la fecha de la presentación de la demanda 20 de septiembre de 2012, en virtud de contrato de fecha 20 de julio de 2012 (documento n. 2 de la contestación, folios 273 ss) que presenta cláusula relativa a obras en similars términos a la indicada y con un anexo de enseres con los que contaba el local. Se trataría de un caso de afectado por el pronunciamiento que se solicita, devolucion de enseres, al ser quien los está poseyendo en virtud del contrato suscrito, lo que pudiera constituir una situación de litisconsorcio pasivo necesario, pero que no ha de estimarse que concurra en el presente caso, puesto que de lo que se trata con el litisconsorcio pasivo necesario es comprobar que la relación juridico procesal está debidamente constituida al objeto de evitar que el pronunciamiento que finalmente recaíga sobre el fondo pueda afectar a quien no haya sido parte, aun cuando afectado de forma directa por aquel. Se trata, en definitiva, de evitar una situación de indefensión que se se produciría al ir a ejecutar el pronunciamiento firme, y es aquí donde, al margen de cualquier otra consideración, donde quiebra el argumento de la parte recurrente, puesto que resulta que esa entidad dejó de ser arrendataria a partir del 1.12.2012 en que cedió el contrato a 'Del Olmo S.L.' (folio 282 y ss) que se subrogó en la posición de aquella en el contrato, y que ha venido a intervenir en este procedimiento de forma voluntaria, con lo que la afección del pronunciamiento más allá de quienes han sido parte no produce ya situación de indefensión alguna puesto que quien podía resultar afectado, el arrendatario del local, ya aparece personado en autos, habiendo tomado conocimiento de lo que va este procedimiento, y es en esa condición en la que pudiera afectar a 'Gutierre de Sotomayor S.L.', como ya no la tiene, sino que la ostenta la personada, no hay persona que pudiera resultar afectada que no haya tenido posibilidad de intervenir en este proceso, siendo indiferente que aparezca como demandada o no, por más que consta que se le efectuó un requerimiento sobre esos bienes por la demandante (folios 284 y ss).



TERCERO.- INTERPRETACIÓN DE LA ESTIPULACIÓN DÉCIMA DEL CONTRATO.- Es de notar que cuando la interpretación literal que establece el artículo 1281 del Código Civil es suficiente no hay que acudir al resto de criterios interpretativos que marcan los preceptos que le siguen, y de los que solo hay que echar mano en supuestos de insuficiencia de aquel, por lo que el argumento del valor de los bienes que quedarían en el local en tesis de la parte demandada, y su desproporción con las rentas dispensadas, no dejan de ser un complemento de lo resultante de la interpretación literal, siendo de notar que la exclusión del enriquecimiento injusto a que se refiere la parte, solo jugaría si se combatiera esa transferencia a la propiedad con motivo de la cláusula por esa causa, pero no es esto así . Esto se dice en cuanto que se habla de 'obras' no de instalaciones, y las primeras no son aquellas que fueron precisas para modificar la configuración del local que antes la propia de una oficina bancaria, para pasar a ser un restaurante, y a esto, y no a otra cosa, se podría entender el derecho de opción que se le atribuía a la propiedad, restablecer la situación existente a la fecha del inicio del contrato o recibirla como estaba sin tener que hacer abono alguno, y que no es sino una previsión contractual similar a lo que recoge el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para caso de realización de obras inconsentidas por el arrendatario.

Es de notar que lo que se arrienda es un local para uso distinto a vivienda, y es esto lo que se ha de recibir, no un local con las instalaciones de obra propias de un restaurante, pues de haber querido esto se tenía que haber expresamente pactado, como ocurrió en el supuesto resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sección 6ª, de 3.3.2014, recurso 50/2014 . No se podrán retirar las mejoras introducidas en el local, de ahí que se excluya de la devolución el falso techo de palillería que pasó a ser con las obras el techo del local, lo mismo que las instalaciones de electricidad, saneamiento , evacuación de humos, etc, que ya se referían en la demanda previa de desahucio (folio 135), pero respuesta distinta se ha de dar a lo relativo a los enseres e instalaciones propias del negocio allí instalado que puedan ser retiradas, y que, como se desprende de lo que se argumenta en el recurso de que unos elementos consintió su retirada y otros no, pues sería algo así como hacer depender de su criterio en ese momento la aplicación de esa estipulación décima del contrato de referencia. Tampoco la existencia de esta determina que haya de comprender algo más de lo prevenido en el artículo 487 por remisión del artículo 1573 del Código Civil , pues se trata simplemente de que existe cláusula contractual de aplicación preferente a lo que pueda prevenir la ley sobre el particular, aparte de que, repetimos, aquí la opción que tenía la propiedad era recibir en la forma inicial o en la forma que quedó tras esa obras de adaptación lo que comprendería las de modificación de sus instalaciones, sin que aquí se hable de instalación eléctrica, saneamiento, etc. que estarían comprendidas en aquellas sino de elementos que se introdujeron en local para el uso propio, de la misma forma que lo fueron sillas, mesas, mostrador y otros enseres que efectivamente se retiraron con fecha 29.3.2012. Tampoco es de recibo que tenía que permanecer allí lo imprescindible para su uso como restaurante, pues eso no son obras, sino instalaciones móviles, y lo que tenía que recibir la propiedad era un local, no un local con elemento propios de la actividad de restauración, de ahí que las dos cámaras frigoríficas , que como resulta de la diligencia extendida en su día (folio 216) no se pudieron retirar porque estaban encastradas tengan que permanecer pues lo que allí se reflejó, supone el reconocimiento de que no pueden ser retirados sin más, careciendo de la condición de instalaciones móviles, excluyéndose del derecho a retirarlas que se insta en la demanda.

Sobre el burofax remitido a la propiedad (documento n. 1 de la contestación, folio 197 ss) y el inventario que se dice falta, se ha de hacer notar que de su tenor se desprende que se trata de llegar a un acuerdo sobre esos elementos pendientes de retirar y en los que podía estar interesada la propiedad ('si su cliente lo considera necesario, podríamos mantener en el local'), lo que ha de tener como obligada referencia también las rentas pendientes de abono, sin que tenga importancia ese inventario, que de existir lo tuvo que recibir la parte demandada (pues se habla como que le fue remitido con anterioridad ('[i] ncluso se le ha remitido un inventario ') con lo que no cabe reprochar a la contraria que no lo aporté, pues es ella quien aportó ese burofax y según el mismo es ella la que tenía recibido con anterioridad el inventario del que se habla.

Tampoco cabe aquí hablar de infracción del artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pues la facultad que se otorga al Tribunal de poder considerar acreditados determinados hechos, lo ha de ser con el conjunto de la prueba practicada, y no cabe fundar en la incomparecencia del representante legal de la demandante un determinado contenido de ese inventario que no se acredita, o que la demandante no retiró voluntariamente tal o cual cosa el 29.3.2012, al objeto de privarle de legitimación para reclamar el reintegro a que se refiere la demanda, pues también habría que entender acreditado que se produjo ese abandono que se invoca, como después se verá.



CUARTO.- PERSIANA CORREDERA METÁLICA DE ACCESO.- Sobre este particular hemos de coincidir con la parte recurrente en cuanto que esta es lo que pasó a constituir tras las obras de adaptación la puerta del local, elemento de cierre imprescindible que el local tenía cuando era restaurante a disposición de la demandante y que forma parte del inmueble, pues aquél no puede quedarse sin puerta y ello se pueda retirar sin deterioro o no, pues se trata de elemento preciso para que el local pueda tener el uso excluyente que le es propio. Es por ello por lo que en este particular el recurso haya de ser estimado.



QUINTO.- CARTEL DE ACERO COLOCADO SOBRE LA PUERTA DEL LOCAL.- Cabe señalar que el hecho de que sea distinto al actualmente colocado con el nombre del negocio actualmente existente en ese local, resulta indiferente pues se trata de una obligación de hacer, devolver el mismo, que caso de no ser posible, tendrá su adecuada consecuencia en la sustitución de aquella por la de indemnizar por su valor.

Dicho esto si lo que se dice en el recurso es que se abandonó ese cartel de acero, al no querer ir a retirarlo la parte demandante, se trata de un hecho que ha de ser adecuadamente acreditado por la parte que lo invoca, en este caso la parte recurrente, cosa que no ha hecho y sin que se pueda extraer otra consecuencia de la renuncia de la parte demandante a la testifical de. Sr. Marcial , su representante en esa diligencia. Por lo tanto, una vez que ya la propiedad aceptó en su momento, diligencia de 29.3.2012, que se podía retirar, y no constando acreditada renuncia a ello por la arrendataria, por más que no se retirara en ese momento, se ha de considerar que es procedente el reintegro que dispone la sentencia.



SEXTO.- De cuanto antecede se desprende que el recurso ha de ser parcialmente estimado lo que excluye la imposición de las costas de esta alzada con devolución del depósito ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ).

VISTOS los preceptos mencionados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando en parte como estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Bernardo , ESTUDIO 2008, SL. HIGFONT, S.L. Y EL OLMO CORDOBA, SL., contra la sentencia dictada con fecha 21.3.2014 por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de esta capital , se revoca la misma en el solo sentido de excluir de la obligación de devolver la persiana corredera metálica de acceso al local y las dos máquinas frigoríficas encastradas, confirmándose en el resto de sus pronunciamientos, sin especial declaración sobre las costas de esta alzada y devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma que, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.