Sentencia CIVIL Nº 255/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 377/2017 de 24 de Abril de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 377/2017 -I
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de DIRECCION001
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 393/2016
Parte recurrente/Solicitante: Herminia
Procurador/a: Elisabet Jorquera Mestres
Abogado/a:
Parte recurrida: BUILDINGCENTER, S.A.
Procurador/a: Javier Segura Zariquiey
Abogado/a: JUAN MANUEL ISERTE GIL
SENTENCIA Nº 255/2018
Magistrados:
Marta Dolores del Valle Garcia
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 24 de abril de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 13 de marzo de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 393/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de DIRECCION001 a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aElisabet Jorquera Mestres, en nombre y representación de Herminia contra Sentencia - 13/10/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Javier Segura Zariquiey, en nombre y representación de BUILDINGCENTER, S.A..

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Estimo totalmente la demanda interpuesta por BUILDINGCENTER SA contra D./Dña. Herminia y, en consecuencia, declaro la resolución del contrato de arrendamiento de 4 de diciembre de 2014 sobre la vivienda sita en DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 - NUM002 de DIRECCION002 , ordenando el inmediato desalojo de la arrendataria.

Condeno a la demandada al pago de las costas'.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 13/02/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO .- La actora, BUILDINGCENTER, S.A.U., presentó demanda contra Dª Herminia , arrendataria de la vivienda de su propiedad sita en DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 NUM002 de DIRECCION002 en virtud de contrato de arrendamiento de 4 de diciembre de 2014, y lo hizo con fundamento en la causa de resolución prevista en el art.27.2e) LAU . Alegó que, a finales de 2015, recibió comunicación de la Comunidad de Propietarios de 11 de diciembre de 2015 del inmueble relativa a que los arrendatarios u ocupantes de la vivienda arrendada ejercían presuntamente actividades ilícitas en la finca (tráfico de drogas), aparte de desarrollar unos comportamientos antisociales que perturbaban la pacífica convivencia del resto de los comuneros y vecinos de la total finca, y la actora fue requerida formalmente para que procediera al desalojo de dichas personas, bajo advertencia de incurrir en responsabilidad en caso contrario. Alegó haber realizado las averiguaciones oportunas y que comprobó que era cierta la alarma social creada por los ocupantes de la vivienda, y que el Ayuntamiento de DIRECCION002 remitió comunicación a la actora requiriendo la resolución contractual y poniendo en su conocimiento que se había personado en las Diligencias Previas 2485/2015- T instruidas por el Juzgado de Instrucción nº 4 de DIRECCION001 sobre presunta comisión de delito de tráfico de drogas por los citados ocupantes. Añadió que la demandada incumplió la cláusula 1.3 del contrato de arrendamiento, y que le dirigió burofax de 2 de febrero de 2016, recibido el día 4 de febrero de 2016, comunicándole los hechos señalados y que incurría en causa de incumplimiento contractual, y que le indicó que contactase con la actora para proceder a la resolución del contrato, bajo apercibimiento de instar acciones judiciales, haciendo la demandada caso omiso.

La sentencia es estimatoria de la demanda, por estimar acreditada la causa de resolución alegada por la actora, con apoyo en la documental que aporta.

La demandada interpone recurso de apelación contra la sentencia y solicita su revocación.

La actora se opone al recurso y solicita su confirmación.



SEGUNDO .- La apelante parte en su recurso de reconocer haber recibido la comunicación extrajudicial de la actora, pero niega las acusaciones vertidas contra ella y los ocupantes de la vivienda, todos ellos hijos menores de edad, de ejercer actividades ilícitas y gravemente penadas por la Ley. Alega que la actora pretende rescindir el contrato y que tales acusaciones carecen de fundamento alguno y son producto de la mala fe de los vecinos, por motivos que desconoce, pues ni ella, ni sus hijos han estado involucrados en hecho delictivo alguno, y en las diligencias penales señaladas no está implicada la demandada.

El art.27.2 e) LAU dispone que ' Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: (...) e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas .' La Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 13 de mayo de 2008 señala al respecto lo siguiente: ' En relación con esta causa de resolución, ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1993;RJA 3724/1993 ), referida al antiguo artículo 114,8ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que permitía la resolución, a instancia del arrendador, cuando en el interior de la vivienda o local de negocio tenían lugar actividades que de modo notorio resultaran inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, la de que se requería para su apreciación: a) que el ejercicio de actividades se produzca durante la vigencia de la relación arrendaticia, lo que representa la realización de una serie de actos continuados o al menos frecuentes, aptos para entrar en el concepto de habitualidad y persistencia, con exclusión de los aislados o esporádicos, b) que los mismos se desarrollen en el interior del local o vivienda, lo que no es necesariamente restrictivo y cabe aplicar a las dependencias accesorias y a las comunales, pues la norma ha de ser entendida como comprensiva de aquello a lo que se extiende lo que integra el objeto contractual; c) que las referidas actividades deben ser reputadas como peligrosas, incómodas, insalubres o inmorales, concepto este ultimo más amplio que el jurídico de ilicitud, y que ha de relacionarse con conductas y disposiciones humanas que frontalmente se oponen a los sentimientos medios de ética, probidad, recato, buenas costumbres, o ciudadanía rectamente entendida y ordenadamente practicada que son prevalentes en una comunidad normal y concertada de personas que convergen sus vidas individuales en el común social y, tanto entendiendo la moralidad en su aspecto formal, es decir, al considerar la afectación del acto a los sujetos, como en el material, en razón al objeto mismo sobre el que versan los actos; y d) que es preciso que se de concurrencia de notoriedad en las actividades inmorales llevadas a cabo y cuya objetividad lleva a considerar como tal lo que resulta evidente, manifiesto, divulgado o patente, es decir, lo que es sabido de común por la mayoría de las gentes.

En la actualidad, habiéndose sustituido la inmoralidad por la ilicitud, habiendo desaparecido igualmente el requisito de la notoriedad, persiste sin embargo el requisito de la habitualidad o persistencia de la actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa, o ilícita, para que pueda servir para fundar el ejercicio de la pretensión resolutoria de la relación arrendaticia .' Asimismo, la Sentencia de la Sección 13ª de 16 de mayo de 2000 , citada la demanda y reflejada en la resolución objeto de recurso, señala: ' La causa prevista en el art, 27.2.e) de la LAU 94 coincide sustancialmente con la causa prevenida en el art. 114.8 del TRLAU 1964 , por lo que en el presente supuesto, atendida la doctrina jurisprudencial dominante al respecto, ha de significarse: a) que la determinación de si una actividad es molesta, incómoda, insalubre o peligrosa corresponde a los tribunales en cada caso, sin que sea preciso para la resolución contractual que tales circunstancias concurran conjuntamente, lo que constituye una situación de hecho proveniente del uso de la cosa; b) que la citada Ley locaticia parte de la exigencia de que las actividades inmorales, peligrosas, incómodas e insalubres se lleven a cabo en el interior del inmueble de un modo notorio, teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por 'la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad' (S. 20.4.67), por lo que no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario además de cierta intensidad, que tales actos pertenezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad; c) que para el ejercicio de la acción resolutoria basada en la causa que se estudia es necesario que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda, insalubre o peligrosa pueda perjudicar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas ( SS.T.S. 7.10.64 y 20.4.67 ); d) el comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia; y e) que la actividad incómoda debe causar una alarma social en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma, sosteniéndose por la jurisprudencia que es notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales ( STS 16.7.94 ). ' Por otro lado, como recuerda la Sentencia de la Sección 17ª de esta Audiencia de 5 de febrero de 2018 , ' el art. 496.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ' la declaración de rebeldía no será considerada como allanamiento ni como admisión de hechos de la demanda ', esto es, se considerará como resistencia tácita a la pretensión del actor, de forma que éste sigue viniendo gravado con la carga de la alegación y de la prueba de los hechos constitutivos de su pretensión para que ésta pueda ser estimada. Así lo viene entendiendo desde siempre el Tribunal Supremo; citemos, por ejemplo, la sentencia de 8/5/2001 conforme a la cual ' la rebeldía, según ha tenido repetida ocasión de declarar esta Sala no implica allanamiento, ni releva al actor de proceder a la cumplida prueba de sus alegaciones, pudiendo ser considerada como una oposición tácita a las pretensiones deducidas en la demanda '.

Pues bien, aplicando todo lo expuesto al caso concreto, este Tribunal comparte los argumentos contenidos en la sentencia recurrida acerca de que por la parte actora ha acreditado que los hechos alegados en su demanda integran la causa de resolución contractual prevista en el art.27.2.e), pues se dan tales presupuestos.

En ese sentido, consta acreditado documentalmente, sin haber sido formulada impugnación de documentos, que varios miembros de la Comunidad de Propietarios del inmueble, remitieron a la actora, como arrendadora, la comunicación señalada, donde consta que, en el piso en cuestión, había 'unas personas que observan un comportamiento repudiable que provoca numerosos perjuicios a los vecinos de nuestra comunidad y al resto del barrio', por dedicarse a actividades 'que presuntamente podrían ser ilícitas, y en dicho marco observan un comportamiento antisocial que perturba la vida y la convivencia del resto de residentes', que 'De hecho constan actuaciones policiales en trámite encaminadas a detectar las mencionadas posibles ilegalidades'; consta también en dicha comunicación que 'Por lo que respecta a los vecinos, concretamente padecemos ruidos y tránsito de personas continuamente, tanto de día como a altas horas de la noche hacia el piso NUM001 , NUM002 , golpes de puerta y mucho escándalo y movimiento', y se concluye que 'Todos los hechos expuestos constituyen una fuente de molestias, perjuicios y sobre todo altos riesgos tanto por la anti-socialización de nuestro barrio y nuestros jóvenes, como por el riesgo de que el tránsito de personas potencialmente peligrosas en nuestro entorno y en nuestra propia finca, que genera (con peligro cierto y directo), una potencial fuente de violencia y agresividad, ya que se ha producido amenazas concretas en tal sentido'. El comunicado fue firmado por más de 40 personas, vecinos de la finca.

Consta, además, que el Excmo. Ayuntamiento de DIRECCION002 tuvo conocimiento de la alarma social padecida en el barrio donde se halla la finca, por el hecho de haber casas ocupadas por personas de fuera del barrio y que 'presumptament, trafiquen amb droga y causen molèsties de diferent índole als veïns', y pidió formalmente vista en el procedimiento penal señalado.

Y consta, asimismo, que la actora requirió a la demandada extrajudicialmente antes de presentar su demanda, poniendo en su conocimiento las quejas formuladas por los vecinos que suscribieron el acta señalada, y que le recordó que con ello incumplía la cláusula 1.3 del contrato, que establece que 'La ARRENDATARIA se obliga a respetar las relaciones de convivencia y buena vecindad con el resto de propietarios u ocupantes del Edificio en el que se ubica la vivienda arrendada, en el uso tanto de la vivienda como de los demás espacios comunes del Edificio (...) El incumplimiento de lo dispuesto en el presente apartado 3, constituye condición esencial del Contrato, por lo que su incumplimiento por la ARRENDATARIA facultará a la ARRENDADORA a resolver el presente Contrato, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27 de la LAU '.

La demandada desatendió el requerimiento de la actora encaminado a materializar la resolución del contrato, sin llegar a negar siquiera los hechos atribuidos. Lo mismo ha tenido lugar durante el procedimiento, puesto que fue debidamente emplazada para comparecer y contestar y, sin embargo, no lo llevó a cabo, por lo que fue declarada en situación procesal de rebeldía, sin llegar a verter los argumentos que ahora vierte. Y lo cierto es que tales argumentos, aparte de no quedar acreditados, resultan ser extemporáneos.

El ATS, Sala 1ª, de 2 de diciembre de 2014 señala al respecto lo siguiente: ' la razón esencial de la sentencia recurrida para desestimar el recurso de apelación de la parte demandada, ahora recurrente, es que lo que plantea en dicha sede es que se valoren hechos distintos de los que fueron objeto de controversia en primera instancia, no pudiendo introducirse en el litigio cuestiones nuevas a las planteadas en primera instancia, donde además, la ahora recurrente, fue declarada en rebeldía.

En efecto, como ya señaló la Sentencia que ahora se recurre, los argumentos o motivos aducidos por la apelante se fundan en unas razones de oposición nuevas que no fueron alegadas en la instancia, lo que impide que, en sede de casación vuelva a reiterarlo, olvidando además que sigue siendo cuestión nueva la que se introduce en tal fase, porque no ha sido objeto de debate desde un principio con la consiguiente indefensión para la contraparte, determinando que la resolución impugnada en su Fundamento de Derecho Segundo expresamente declarara que tales alegaciones no podían ser atendidas, pese a lo cual indicara a continuación las razones por las que consideraba que la resolución apelada era plenamente acertada al resultar de aplicación lo dispuesto en el art. 51 LC procediendo la continuación del procedimiento hasta la firmeza de la sentencia. Y si en la alzada era una cuestión nueva, asimismo lo es en esta sede. En la medida que ello es así dicho planteamiento está totalmente prohibido en casación, como se ha expuesto, al implicar indefensión para la parte contraria, privándola de oportunidades de alegación y prueba, con trasgresión de los principios de igualdad, preclusión y oportunidad procesal de defensa, al verse sorprendida la contraparte por unas alegaciones que no fueron objeto del debate inicial ( SSTS 10-12-91 , 18-4-92 , 7-5-93 , 22-10-93 , 2-12-94 , 28-1-95 , 18-1-96 , 7-6-96 , 17-6-96 , 31-7-96 , 2-12-97 , 13-4 - 98 , 6-7-98 , 29-9-98 , 1-6-99 y 23-5-2000 ), debiendo recordarse que la aplicación del principio 'iura novit curia', si bien autoriza a los Tribunales a aplicar las normas que estimen procedentes, así como a modificar el fundamento jurídico de las pretensiones, no les faculta, en cambio, para resolver la cuestión sometida a su decisión trasmutando la causa de pedir o sustituyendo las cuestiones debatidas por otras distintas , cuyo cambio o transmutación puede significar menoscabo del art. 24 CE , al desviarse de los términos en que viene planteado el debate forense, vulnerando el principio de contradicción ( SSTS 9-3-85 , 9-2-88 y 30-12-93 , entre otras).' Por todo ello, procede la desestimación del recurso y la íntegra confirmación de la resolución recurrida.



TERCERO .- Por imperativo del art.398 LEC , las costas de la segunda instancia son impuestas a la apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por Dª Herminia contra la sentencia dictada en fecha 13 de octubre de 2016 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de DIRECCION001 , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.